Vendre au bon prix à Montgeron nécessite une compréhension fine d'un marché en correction (-4,8 % sur un an) et très hétérogène.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
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Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse du marché local.
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Le marché à Montgeron en chiffres
Estimation indicative d'une maison à Montgeron
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
333 180 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Le marché immobilier à Montgeron
Le marché montgeronnais, avec 240 transactions annuelles, est en phase de rééquilibrage. Le prix médian global s'établit à 3 991 €/m², mais la fourchette est large (de 3 248 à 5 147 €/m²). Cette dispersion s'explique par la diversité du parc : maisons de 80 m² en moyenne côté 3 979 €/m², appartements de 50 m² à 3 999 €/m². Des facteurs locaux comme la proximité de la gare, l'état du DPE (classe D dominante) et l'exposition aux PPRi influencent fortement la valeur. Une estimation doit intégrer la baisse récente des prix et la faible activité du neuf (seulement 6 logements autorisés en 2024).
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sur un marché en baisse comme Montgeron, une estimation trop haute entraîne une vacance prolongée, tandis qu'une sous-évaluation signifie une perte financière. Avec 7,3 % de logements déjà vacants et un délai de vente qui peut s'allonger, le premier prix affiché est crucial. Seules les données précises de vente (DVF/DGFiP), croisées avec les caractéristiques exactes de votre bien (surface, année, DPE, exposition aux risques), permettent de fixer un prix attractif et réaliste. L'expertise locale est indispensable pour pondérer l'impact des 12,3 % de passoires thermiques sur la valorisation.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montgeron ?
À Montgeron, la valeur d'un bien varie selon plusieurs critères décisifs. La proximité de la gare de Montgeron-Crosne (0,5 km) et de l'aéroport d'Orly (6,2 km) peut majorer le prix de 5 à 15 %. Un bon DPE (classe A à C) devient un argument de vente fort face à la réglementation. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sont primordiales dans cette ville où les maisons sont majoritaires. L'état général et la modernité des équipements pèsent lourd, surtout avec 19,4 % du parc antérieur à 1945. En appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété (charges, travaux prévus) sont scrutés. Enfin, la proximité des 19 établissements scolaires ou des 110 commerces locaux est un atout tangible pour les familles.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local apporte une lecture fine que les algorithmes ne captent pas. Il connaît les micro-marchés : la différence de prix entre un quartier proche de la gare et une rue plus éloignée, l'impact réel d'une vue dégagée ou d'une rue calme. Il évalue l'état du bien et les travaux nécessaires, intégrant des coûts concrets dans son estimation. Son réseau lui permet de sentir la demande réelle et le profil des acheteurs en recherche. Enfin, une estimation professionnelle sert d'outil de négociation crédible face à des acquéreurs sérieux, leur démontrant que le prix est justifié par une analyse de marché précise, et non par une simple moyenne au m² parfois trompeuse.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très agrégé.
- Surestimer l'impact des travaux sans expertise sur les coûts réels.
- Ne pas tenir compte de la baisse de 4,8 % des prix sur un an.
- Oublier de valoriser un bon DPE face à 12,3 % de passoires.
Le saviez-vous ?
- Montgeron compte 822 équipements publics et privés pour 24 000 habitants.
- La fibre couvre 88,4 % de la commune, avec un score numérique de 9/100.
- Le parc de logements comprend seulement 0,8 % de résidences secondaires.
À retenir avant d'estimer votre bien à Montgeron
- Marché en correction (-4,8 % sur un an).
- 61,5 % de propriétaires, signe de stabilité.
- Proximité gare et commerces majore la valeur.
- État du DPE et risques inondation (PPRi) influent sur le prix.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Montgeron
Comment estimer son bien à Montgeron gratuitement ?
Une estimation fiable repose sur l'analyse comparative des ventes récentes (DVF) de biens similaires dans votre quartier. Nous utilisons les données de 240 transactions de 2024 pour affiner notre évaluation.
Combien vaut une maison de 100 m² à Montgeron ?
En appliquant le prix médian de 3 979 €/m², une estimation de base se situe autour de 397 900 €. La valeur réelle variera de ±20 % selon la localisation exacte, l'état et la performance énergétique du bien.
Pourquoi faire estimer par un pro local ?
Un expert connaît les micro-marchés de Montgeron, l'impact de la proximité de la gare, des risques inondation (PPRi) et des passoires thermiques (12,3 % du parc) sur la valeur. Il ajuste l'estimation aux réalités du terrain.