Acheter à Montgeron, c'est opter pour une ville moyenne de l'Essonne au caractère résidentiel affirmé, où les maisons individuelles composent plus de la moitié du paysage. Avec un prix médian de 3 991 €/m², l'accès à la propriété y est plus accessible qu'à Paris intra-muros, mais demande un budget conséquent au regard du revenu médian local (25 500 €). La commune, dotée de 3 monuments historiques et d'une gare en centre-ville, offre un cadre de vie équilibré aux Franciliens cherchant à concilier tranquillité et accessibilité.
Carte du marché immobilier à Montgeron
Montgeron et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Montgeron
10 197 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (51,3 %) et collectif (48,7 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Montgeron, à 51,3 % de maisons, montre un caractère pavillonnaire affirmé. Une forte proportion de propriétaires (61,5 %) et un faible taux de résidences secondaires (0,8 %) indiquent un marché ancré, peu spéculatif, où les habitants s'installent durablement. Le taux de logements vacants, à 7,3 %, est légèrement supérieur à la moyenne, pouvant indiquer quelques biens en attente de réhabilitation. Ce mix, complété par 23 % de logements sociaux, dessine une ville résidentielle et stable. L'acheteur typique est souvent un occupant qui cherche à se poser, attiré par ce tissu de propriétaires occupants et l'équilibre entre collectif et individuel.
Évolution démographique à Montgeron
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Montgeron
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Montgeron
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 23,9 %
- Autres sans activité professionnelle 17,5 %
- Employés 16,7 %
- Professions intermédiaires 15,9 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 14,5 %
- Ouvriers 9,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,5 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Montgeron
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Montgeron
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 307 logements).
- Avant 1919 5,5 % 514 logts
- 1919-1945 13,8 % 1 289 logts
- 1946-1970 33,7 % 3 134 logts
- 1971-1990 24,5 % 2 281 logts
- 1991-2005 15,9 % 1 476 logts
- 2006-2019 6,6 % 613 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Montgeron
822 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Montgeron
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Montgeron
Acheter une maison médiane de 80 m² à Montgeron représente un investissement d'environ 318 320 €. Cela équivaut à 12,5 années de revenu médian local (25 500 €). Avec un apport de 10 % (31 832 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 700 €. Il faut ajouter à cela la taxe foncière (environ 1 800 €/an) et les charges courantes. Un tel achat est accessible pour un foyer disposant d'un revenu mensuel stable d'au moins 5 000 € pour respecter le taux d'endettement.
Erreurs à éviter quand on achète à Montgeron
- Ne pas consulter le PPRi inondation avant l'offre d'achat.
- Minimiser le coût des travaux sur les biens anciens (19,4 % avant 1945).
- Oublier de vérifier les charges de copropriété et les travaux votés.
- Négliger la proximité réelle des transports, comme la gare à 0,5 km.
Le saviez-vous ?
- Montgeron compte 822 équipements publics et privés pour 24 000 habitants.
- La fibre couvre 88,4 % de la commune, avec un score numérique de 9/100.
- Le parc de logements comprend seulement 0,8 % de résidences secondaires.
Performance énergétique du parc à Montgeron
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 378 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Montgeron: la classe D domine, 12,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante D (218 kWh/m²/an) place Montgeron dans la moyenne française. Cependant, 12,3 % du parc est classé F ou G, soit des passoires thermiques. Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier concret : la loi Climat prévoit l'interdiction de location pour les logements G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Acquérir une passoire impose donc des travaux de rénovation lourds sous peine de voir sa valeur et sa capacité de mise en location s'effondrer. C'est un point de vigilance absolu lors de la visite, au-delà du simple confort.
Risques naturels et géorisques à Montgeron
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi Yerres PPRN Approuvé approuvé le 18/06/2012
- PPRi Seine PPRN Approuvé approuvé le 20/10/2003
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Montgeron est exposé à deux risques naturels principaux, gérés par des Plans de Prévention des Risques inondation (PPRi) pour la Seine et l'Yerres. La commune a connu 19 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement liés aux inondations. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Pour un acheteur, l'étape cruciale est de consulter le certificat d'urbanisme pour savoir si le bien visé est en zone rouge ou bleue d'un PPR. Cela peut impacter l'assurabilité, le prix et les travaux autorisés. C'est un élément due diligence standard, à ne pas négliger même si le risque semble abstrait.
Cadre de vie à Montgeron
Montgeron bénéficie d'un climat tempéré (12,1 °C de moyenne) et d'une pluviométrie modérée (622 mm/an). La ville est bien reliée : la gare de Montgeron-Crosne (à 0,5 km du centre) permet des liaisons banlieue, et l'aéroport Paris-Orly n'est qu'à 6,2 km. Les 822 équipements recensés (dont 110 commerces, 163 services de santé et 36 équipements sportifs) couvrent les besoins quotidiens. Le risque inondation est présent (PPRi Seine et Yerres), et 19 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement pris. L'environnement est urbain mais apaisé, avec une densité de 2 184 hab/km².
Budgets et types de biens disponibles
Pour une maison type de 80 m², comptez environ 318 000 € (3 979 €/m²). Un appartement de 50 m² requiert un budget de 200 000 € (3 999 €/m²). Ces montants représentent respectivement 12,5 et 7,8 années de revenus médians locaux. Le marché étant favorable aux acheteurs, des négociations sont possibles, surtout sur les biens énergivores (classe D dominante, 218 kWh/m²/an). Les délais de vente peuvent être longs pour les propriétés les moins bien situées ou nécessitant des travaux.
À qui s'adresse Montgeron ?
Montgeron s'adresse principalement aux familles, attirées par la prédominance des maisons (51,3 % du parc) et la présence de 19 établissements scolaires. Les jeunes actifs travaillant près d'Orly ou pouvant utiliser le RER trouvent aussi un compromis prix/accessibilité. En revanche, le budget nécessaire et le parc ancien (moins de 7 % de logements post-2006) peuvent être un frein pour les primo-accédants aux faibles apports. Les seniors représentent 23,2 % de la population, y trouvant des services de santé accessibles.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité de l'aéroport d'Orly (6,2 km) et gare en centre-ville (0,5 km).
- Large offre de maisons individuelles (51,3 % du parc).
- Équipements et services nombreux (822 au total).
- Dynamisme démographique (+1 % sur 5 ans).
- Environnement résidentiel avec 3 monuments historiques.
− À prendre en compte
- Risque inondation (PPRi actifs) et historique de catastrophes naturelles.
- Parc de logements ancien, avec 12,3 % de passoires thermiques.
- Prix élevé par rapport au revenu médian local (25 500 €).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Montgeron est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Montgeron
- Climat tempéré : 12,1 °C de moyenne et 622 mm de pluie.
- Parc à majorité de maisons individuelles (51,3 %).
- 12,3 % du parc est classé passoire thermique (F/G).
- Gare SNCF à 500 m et proximité de l'aéroport d'Orly.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Montgeron
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Montgeron ?
Le prix médian au m² pour une maison est de 3 979 €. Pour une surface typique de 80 m², le budget médian s'élève donc à environ 318 000 €, hors frais de notaire et travaux.
Montgeron est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la présence de 19 établissements scolaires, d'une majorité de maisons (51,3 %) et de nombreux équipements de services et de santé (163) en fait une commune adaptée aux familles.
Quels sont les risques naturels à Montgeron ?
La commune est concernée par deux Plans de Prévention des Risques d'inondation (PPRi Seine et Yerres) et a fait l'objet de 19 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations et coulées de boue.
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