Avec un rendement locatif brut autour de 5,3 % pour les appartements et 5,2 % pour les maisons, Montgeron offre une rentabilité légèrement supérieure à la moyenne francilienne. Toutefois, après déduction des charges (vacance locative estimée à 8 %, gestion 12 %, taxe foncière à 44,41 %), le rendement net tombe à environ 3,1 %. Ce marché convient aux investisseurs prêts à gérer un parc ancien, où 12,3 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G).
Indices immobiliers de Montgeron
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée : le marché reste actif, signe d'une demande soutenue malgré la correction des prix.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée : le marché reste actif, signe d'une demande soutenue malgré la correction des prix.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité catastrophique : le prix d'une maison type représente 12,5 années de revenu médian, verrouillant l'accès à la propriété pour les locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité catastrophique : le prix d'une maison type représente 12,5 années de revenu médian, verrouillant l'accès à la propriété pour les locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : le rendement brut est correct, mais il sera fortement amputé par la taxe foncière à 44,41 % et la gestion.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : le rendement brut est correct, mais il sera fortement amputé par la taxe foncière à 44,41 % et la gestion.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique négligeable : aucune stratégie de location saisonnière n'est pertinente sur ce segment.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique négligeable : aucune stratégie de location saisonnière n'est pertinente sur ce segment.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Montgeron ?
Investir pour le rendement est concevable, mais avec des attentes réalistes. Le rendement brut de 5,3 % pour les appartements est immédiatement grignoté par une taxe foncière élevée (44,41 %) et par un parc ancien nécessitant des travaux. La loi Climat & Résilience rendra bientôt incontournable la rénovation des 12,3 % de logements classés F ou G.
La stratégie la plus cohérente consiste à cibler des appartements de deux pièces, bien situés près de la gare ou des commerces, pour attirer une population de jeunes actifs travaillant à Paris ou sur le pôle d'Orly. La location annuelle est la seule option viable, l'indice de pression touristique (IPTI) étant trop faible pour envisager du saisonnier. La faible construction neuve limite les risques de concurrence locative récente.
Il faut cependant accepter un horizon de placement à moyen terme. La fragilité territoriale (IFE à 6,9/10) et un taux de chômage de 9,6 % indiquent que la demande locative locale est fragile. L'investissement repose donc sur l'attractivité résidentielle extérieure, permise par les transports. La sélection du bien et son état DPE seront des facteurs clés de performance et de valorisation à la revente.
Profil locatif à Montgeron
La demande locative provient principalement de jeunes actifs et de familles, attirés par la proximité des transports (gare à 0,5 km) et les 19 établissements scolaires. Le taux de chômage local de 9,6 % et le revenu médian de 25 500 € modèrent le pouvoir d'achat des locataires, orientant la demande vers des biens compétitifs. Peu de saisonnalité est à attendre, la part de résidences secondaires étant infime (0,8 %). La clientèle étudiante est limitée, l'offre se concentre donc sur du résidentiel classique.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements de type T2 et T3, notamment ceux rénovés, présentent le meilleur équilibre entre investissement initial et demande locative. Les studios peuvent souffrir d'une vacance plus élevée. Les maisons avec jardin attirent les familles mais génèrent des loyers plus élevés (environ 1 390 €/mois pour 80 m²). Le neuf est rare (6,6 % du parc post-2006), privilégiez l'ancien rénové avec un DPE digne (classe D dominante) pour sécuriser votre investissement face aux futures réglementations.
Quelles zones cibler à Montgeron ?
Les quartiers proches de la gare de Montgeron-Crosne et du centre-bourg, bien desservis par les 79 équipements de transport, sont les plus recherchés. La proximité immédiate de l'aéroport d'Orly (6,2 km) peut générer une demande spécifique mais aussi des nuisances sonores. Aucune opération de renouvellement urbain majeur n'est signalée, le marché reste stable. La vigilance s'impose sur les zones soumises au PPRi de la Seine ou de l'Yerres, où l'assurance et l'attractivité peuvent être impactées.
Performance énergétique du parc à Montgeron
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 378 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Montgeron: la classe D domine, 12,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante D (218 kWh/m²/an) place Montgeron dans la moyenne française. Cependant, 12,3 % du parc est classé F ou G, soit des passoires thermiques. Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier concret : la loi Climat prévoit l'interdiction de location pour les logements G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Acquérir une passoire impose donc des travaux de rénovation lourds sous peine de voir sa valeur et sa capacité de mise en location s'effondrer. C'est un point de vigilance absolu lors de la visite, au-delà du simple confort.
Construction neuve à Montgeron (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 74 logements autorisés à à Montgeron, dont 6 en 2024 (-82 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve à Montgeron est très limitée : seulement 74 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en chute de 82 %. Ce faible volume, avec 6 logements en 2024, indique une faible pression de l'offre nouvelle sur le marché existant. Cela peut contribuer à soutenir les prix de l'ancien, car il n'y a pas d'afflux de biens modernes concurrents. En revanche, cela signifie aussi un choix restreint pour les acheteurs recherchant du neuf et peut traduire une difficulté à mobiliser du foncier ou un manque d'appétit des promoteurs, peut-être en raison des contraintes du PPRi ou du caractère déjà dense de la commune.
Fourchettes de loyers à Montgeron
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montgeron
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,41 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne reflète pas votre revenu net. À Montgeron, la taxe foncière sur le bâti est de 44,41 %, ce qui constitue une charge importante à soustraire. Il faut aussi anticiper environ 7,3 % de vacance locative potentielle, les frais de gestion (agence), les travaux d'entretien et, en copropriété, les charges courantes. Pour un appartement, le rendement net estimé de 3,1 % correspond à une décote d'environ 40 % sur le brut. Ce passage du brut au net est la clé de toute rentabilité réelle. Un investisseur avisé calcule ces charges avant toute offre pour éviter les mauvaises surprises sur sa trésorerie mensuelle.
Calculateur de rendement à Montgeron
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Montgeron ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Montgeron
Pour un appartement type de 50 m² à Montgeron (prix médian 199 950 €), le loyer mensuel attendu est d'environ 890 € (17,8 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 1 150 € (avec 10 % d'apport). Le loyer ne couvrirait pas le crédit, générant un effort mensuel net négatif. Le rendement brut de 5,3 % se transforme, après taxe foncière et charges, en un rendement net d'environ 3,1 %, soit un cash-flow mensuel net positif seulement avec un apport très important ou un taux d'emprunt très bas.
Erreurs à éviter quand on investit à Montgeron
- Oublier la taxe foncière de 44,41 %, une charge récurrente lourde.
- Négliger le taux de vacance de 7,3 % dans le calcul de rentabilité.
- Surestimer le loyer perçu par rapport à la moyenne de 17,8 €/m².
- Ignorer l'état du DPE, crucial pour la loi Climat.
Le saviez-vous ?
- Montgeron compte 822 équipements publics et privés pour 24 000 habitants.
- La fibre couvre 88,4 % de la commune, avec un score numérique de 9/100.
- Le parc de logements comprend seulement 0,8 % de résidences secondaires.
Risques à connaître avant d'investir à Montgeron
Le principal risque est la vacance, avec un taux de logements vacants déjà à 7,3 %. La dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage proche de 10 %, est un facteur de sensibilité. La vétusté du parc (218 kWh/m²/an de consommations énergétiques moyennes) expose à des travaux de rénovation obligatoires (loi Climat). Enfin, la taxe foncière, à 44,41 %, grève significativement le rendement net. Une analyse fine des charges et de l'état du bien est indispensable.
Simulation financière — appartement type 50 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit compare votre mensualité au loyer perçu. À Montgeron, avec un rendement brut de 5,3 % pour les appartements, la différence entre les deux (l'effort résiduel) peut être faible ou positive. Cela indique une capacité d'autofinancement du bien. Un effort résiduel positif signifie que le loyer couvre la mensualité, un scénario recherché. Mais cette vision reste brute : il faut intégrer les charges réelles pour obtenir le cash-flow net réel de votre investissement, qui peut être très différent selon la taxe foncière et l'état du bien. Un investisseur doit viser un effort résiduel positif après toutes les charges pour un investissement serein. Cette simulation est une première étape, non un résultat garanti.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction récente : point d'entrée potentiel
- Rendement locatif brut compétitif (5,3 %)
- Proximité directe de l'aéroport d'Orly (6,2 km)
− Points d'attention
- Accessibilité immobilière très faible (0,9/10)
- Fragilité territoriale élevée (6,9/10)
- Mensualité de crédit lourde à absorber localement
Notre verdict
Investir ici exige de sélectionner un bien très bien situé et énergétiquement performant pour tirer parti d'un rendement brut correct. À éviter sans une trésorerie suffisante pour faire face à d'éventuels travaux de rénovation sur un parc ancien.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Montgeron
- Rendement brut locatif de 5,3 % pour les appartements.
- Rendement net estimé à seulement 3,1 % après charges.
- Taxe foncière élevée, à 44,41 % sur le bâti.
- Taux de vacance locative de 7,3 % à intégrer.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Montgeron
Est-il rentable d'investir à Montgeron ?
Le rendement brut est de 5,3 % pour les appartements, mais le net chute à environ 3,1 % après charges. La rentabilité est réelle mais modeste, et dépend fortement de l'absence de gros travaux.
Quel type de bien privilégier pour la location à Montgeron ?
Privilégiez les appartements T2/T3 rénovés et bien isolés (DPE A à D), proches de la gare. Ils correspondent à la demande majoritaire de jeunes actifs et familles, avec un loyer moyen de 17,8 €/m²/mois.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Trois risques majeurs : la vacance (7,3 % des logements sont vacants), les passoires thermiques (12,3 % du parc en F/G) exigeant des travaux, et une taxe foncière élevée à 44,41 %.
Vous envisagez d'investir à Montgeron ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
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