01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 197 logements dont 9 374 résidences principales, 82 résidences secondaires et 740 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 374 | 91,9 % |
| Résidences secondaires | 82 | 0,8 % |
| Logements vacants | 740 | 7,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 92 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 10 197.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 514 | 5,5 % |
| 1919-1945 | 1 289 | 13,8 % |
| 1946-1970 | 3 134 | 33,7 % |
| 1971-1990 | 2 281 | 24,5 % |
| 1991-2005 | 1 476 | 15,9 % |
| 2006-2019 | 613 | 6,6 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 34 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 415 | 4,4 % |
| 2 pièces | 1 130 | 12,1 % |
| 3 pièces | 2 154 | 23,0 % |
| 4 pièces | 2 442 | 26,1 % |
| 5 pièces ou plus | 3 233 | 34,5 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (34 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 973 | 10 137 | 10 197 |
| Rés. principales | 9 092 | 9 335 | 9 374 |
| Rés. secondaires | 70 | 92 | 82 |
| Vacants | 811 | 710 | 740 |
En regard, Grigny (à 7 km, 26 842 hab.) affiche 24,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 761 | 61,5 % |
| Locataires (privé) | 1 436 | 15,3 % |
| Locataires HLM | 2 062 | 22,0 % |
| Logés gratuitement | 115 | 1,2 % |
La répartition du parc occupé: 61,5 % de propriétaires, 37,3 % de locataires, dont 22 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 950 | 63,5 % |
| Fioul | 582 | 6,2 % |
| Électricité | 2 529 | 27,0 % |
| Gaz bouteille | 14 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 300 | 3,2 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (63 %), 27 % pour électricité et 6 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 817 |
| 2 à 4 ans | 1 695 |
| 5 à 9 ans | 1 725 |
| 10 ans ou plus | 5 138 |
| Total ménages | 9 374 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 239 |
| Sous-occupation modérée | 2 205 |
| Sous-occupation accentuée | 1 849 |
| Suroccupation modérée | 920 |
| Suroccupation accentuée | 133 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 746 | 18,6 % |
| 1 voiture | 4 859 | 51,8 % |
| 2 voitures ou plus | 2 769 | 29,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 19 % sans véhicule, 52 % mono-motorisés, 30 % multi-motorisés. Par ailleurs, 71,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 154 | 6 508 | 432 | 214 |
| 1975 | 8 238 | 7 521 | 328 | 389 |
| 1982 | 8 282 | 7 649 | 168 | 465 |
| 1990 | 8 605 | 7 986 | 210 | 409 |
| 1999 | 9 524 | 8 617 | 150 | 757 |
| 2006 | 9 873 | 9 090 | 147 | 637 |
| 2011 | 9 973 | 9 092 | 70 | 811 |
| 2016 | 10 137 | 9 335 | 92 | 710 |
| 2022 | 10 197 | 9 374 | 82 | 740 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 7 154 logements à l'origine, 10 197 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 762 | 707 | 554 | 678 | 687 | 373 |
| Dont vacants > 2 ans | 154 | 140 | 104 | 81 | 110 | 184 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0,2 % |
| Classe B | 22 | 0,4 % |
| Classe C | 1 601 | 28,8 % |
| Classe D | 2 365 | 42,6 % |
| Classe E | 864 | 15,5 % |
| Classe F | 429 | 7,7 % |
| Classe G | 266 | 4,8 % |
Le graphique décompose les 5 557 diagnostics par étiquette énergétique: 43 % en D, 29 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 241 | 4,3 % |
| Classe B | 1 615 | 29,1 % |
| Classe C | 1 127 | 20,3 % |
| Classe D | 1 603 | 28,8 % |
| Classe E | 482 | 8,7 % |
| Classe F | 347 | 6,2 % |
| Classe G | 142 | 2,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (29 %), et 54 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 315 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 205 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 248 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 191 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 154 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 103 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 315 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 103 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 6 |
| Classe B | 17 | 5 |
| Classe C | 140 | 1 461 |
| Classe D | 275 | 2 090 |
| Classe E | 294 | 570 |
| Classe F | 261 | 168 |
| Classe G | 190 | 76 |
Les maisons affichent une classe dominante E (292 kWh/m²/an), les appartements D (201) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 52 |
| T2 | 264 |
| T3 | 697 |
| T4 | 1 000 |
| T5+ | 155 |
Faut-il investir à Montgeron en 2026 ?
Ville résidentielle de l'Essonne, Montgeron jouit d'une desserte ferroviaire directe et d'une proximité avec l'aéroport d'Orly. Son parc immobilier, majoritairement constitué de maisons individuelles, a connu une nette appréciation jusqu'en 2022 avant un récent reflux. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ? Le verdict découle d'un équilibre subtil entre rendement locatif et risques territoriaux.
Malgré une correction de -4,8 % et un rendement brut de 5,3 %, la faible accessibilité locale freine l'élan.
Verdict
➤ Investir ici demande un capital conséquent et une stratégie de rendement à moyen terme, réservée aux portefeuilles solides.
Points clés
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut compétitif (5,3 %)
- ✓ Proximité directe de l'aéroport d'Orly (6,2 km)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (0,9/10)
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (6,9/10)
- ⚠ Mensualité de crédit lourde à absorber localement
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian proche de la moyenne nationale, malgré une tendance récente à la baisse.
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale pour le revenu des habitants.
- Rendement locatif brut supérieur à celui de l'hyper-centre parisien.
Analyse du marché immobilier à Montgeron
Le marché immobilier de Montgeron affiche une pression notable (IPI 6,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Montgeron
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée : le marché reste actif, signe d'une demande soutenue malgré la correction des prix.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée : le marché reste actif, signe d'une demande soutenue malgré la correction des prix.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité catastrophique : le prix d'une maison type représente 12,5 années de revenu médian, verrouillant l'accès à la propriété pour les locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité catastrophique : le prix d'une maison type représente 12,5 années de revenu médian, verrouillant l'accès à la propriété pour les locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : le rendement brut est correct, mais il sera fortement amputé par la taxe foncière à 44,41 % et la gestion.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : le rendement brut est correct, mais il sera fortement amputé par la taxe foncière à 44,41 % et la gestion.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique négligeable : aucune stratégie de location saisonnière n'est pertinente sur ce segment.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique négligeable : aucune stratégie de location saisonnière n'est pertinente sur ce segment.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3988,2 — Percentile dept : 90/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 96/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 10/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 45/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2183,8 — Percentile dept : 84/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 4/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 56,5 — Percentile dept : 17/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 20,2 — Percentile dept : 10/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 38,5 — Percentile dept : 86/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 10/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 45/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3988,2 — Percentile dept : 10/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 10/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 67/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2183,8 — Percentile dept : 16/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Montgeron : opportunités et risques
Investir pour le rendement est concevable, mais avec des attentes réalistes. Le rendement brut de 5,3 % pour les appartements est immédiatement grignoté par une taxe foncière élevée (44,41 %) et par un parc ancien nécessitant des travaux. La loi Climat & Résilience rendra bientôt incontournable la rénovation des 12,3 % de logements classés F ou G.
La stratégie la plus cohérente consiste à cibler des appartements de deux pièces, bien situés près de la gare ou des commerces, pour attirer une population de jeunes actifs travaillant à Paris ou sur le pôle d'Orly. La location annuelle est la seule option viable, l'indice de pression touristique (IPTI) étant trop faible pour envisager du saisonnier. La faible construction neuve limite les risques de concurrence locative récente.
Il faut cependant accepter un horizon de placement à moyen terme. La fragilité territoriale (IFE à 6,9/10) et un taux de chômage de 9,6 % indiquent que la demande locative locale est fragile. L'investissement repose donc sur l'attractivité résidentielle extérieure, permise par les transports. La sélection du bien et son état DPE seront des facteurs clés de performance et de valorisation à la revente.
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Données du marché immobilier à Montgeron
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix au mètre carré a perdu près de 8 % depuis son sommet de 2022, selon les données DVF 2024. Cette correction, plus ample que la moyenne régionale, replace Montgeron dans une fourchette de prix comparable à Villeneuve-Le-Roi, tout en restant plus accessible que Juvisy-sur-Orge. Le marché est ainsi en phase de rééquilibrage après les surenchères de la période post-Covid.
La structure des ventes est remarquablement équilibrée entre maisons et appartements, une rareté en petite couronne. Cette caractéristique, couplée à une surface médiane de 80 m² pour les maisons, dessine un profil résidentiel familial et ancré. Néanmoins, la part des passoires thermiques (F/G) atteint 12,3 %, un risque réglementaire et financier à intégrer dans toute acquisition.
La pression de demande, mesurée par un IPI de 6,8/10, reste tangible. Elle s'explique par des atouts concrets : la gare de Montgeron - Crosne à 500 mètres du centre, et une densité d'équipements (822 au total) bien supérieure à la moyenne des communes de taille comparable, selon l'INSEE. Le territoire n'est pas en déshérence, mais sa valorisation bute sur la capacité financière limitée de sa population active.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montgeron Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Montgeron dessine un cycle classique : après une hausse soutenue culminant à 4 327 €/m² en 2022, le marché a entamé une correction, avec un prix médian retombé à 3 991 €/m² en 2024, soit un recul de -4,8 % sur un an. Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, s'inscrit dans un contexte de renchérissement du crédit et d'essoufflement de la demande. Elle crée un point d'entrée plus accessible pour les acheteurs, mais interroge sur la résistance du parc à la revalorisation à court terme. Le différentiel entre maisons et appartements reste minime, signe d'un marché homogène où le critère de surface prime sur la typologie.
Évolution du marché immobilier de Montgeron
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 095 €/m² → 3 702 €/m² (-9,6 %), volume annuel actuel 256 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'un appartement type de 50 m² à Montgeron (199 950 €) génère un loyer estimé à 890 € par mois. En simulant un crédit sur 20 ans à un taux réaliste, la mensualité s'élèverait à environ 1 160 €. Le loyer couvre ainsi 77 % de cette charge, laissant un effort net mensuel de l'ordre de 270 € à la charge de l'investisseur. Le rendement brut de 5,3 % est correct, mais le rendement net estimé à 3,1 % après charges souligne l'impact de la fiscalité locale et des frais de gestion. Ce montage n'est viable qu'avec un apport personnel conséquent pour limiter l'endettement.
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
55,1 % de maisons et 44,9 % d'appartements parmi les 256 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 55,1 % des mutations, pour un prix médian de 3 784 €/m² (maisons) contre 3 636 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 256 | 141 | 115 |
| Prix médian/m² | 3 702 € | 3 784 € | 3 636 € |
| Prix moyen/m² | 3 961 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 321 | 4 095 € |
| 2022 | 315 | 4 262 € |
| 2023 | 251 | 3 973 € |
| 2024 | 207 | 3 788 € |
| 2025 | 256 | 3 702 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Montgeron est au point mort. Seulement 74 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une chute vertigineuse de -82 % par rapport à la période quinquennale précédente. En 2024, seuls 6 logements neufs sont programmés. Cette quasi-absence de nouvelle offre contraste avec une légère croissance démographique (+1 % sur 5 ans). Elle protège à court terme d'un risque de sur-offre, mais peut aussi signaler des difficultés d'urbanisation ou un manque d'attractivité pour les promoteurs. Pour l'investisseur, cela signifie un parc vieillissant, avec seulement 6,6 % des logements construits après 2006, et des travaux de rénovation énergétique à anticiper.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 140 logements autorisés cumulés, 942 commencés: la dynamique récente affiche 30 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Montgeron
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Montgeron (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 52 logements autorisés à à Montgeron, dont 15 en 2025 (-88 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Montgeron
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montgeron
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,41 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne reflète pas votre revenu net. À Montgeron, la taxe foncière sur le bâti est de 44,41 %, ce qui constitue une charge importante à soustraire. Il faut aussi anticiper environ 7,3 % de vacance locative potentielle, les frais de gestion (agence), les travaux d'entretien et, en copropriété, les charges courantes. Pour un appartement, le rendement net estimé de 3,1 % correspond à une décote d'environ 40 % sur le brut. Ce passage du brut au net est la clé de toute rentabilité réelle. Un investisseur avisé calcule ces charges avant toute offre pour éviter les mauvaises surprises sur sa trésorerie mensuelle.
Performance énergétique du parc à Montgeron
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 557 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Montgeron: la classe D domine, 12,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante D (218 kWh/m²/an) place Montgeron dans la moyenne française. Cependant, 12,3 % du parc est classé F ou G, soit des passoires thermiques. Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier concret : la loi Climat prévoit l'interdiction de location pour les logements G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Acquérir une passoire impose donc des travaux de rénovation lourds sous peine de voir sa valeur et sa capacité de mise en location s'effondrer. C'est un point de vigilance absolu lors de la visite, au-delà du simple confort.
Quelles zones cibler à Montgeron ?
Les quartiers proches de la gare de Montgeron-Crosne et du centre-bourg, bien desservis par les 79 équipements de transport, sont les plus recherchés. La proximité immédiate de l'aéroport d'Orly (6,2 km) peut générer une demande spécifique mais aussi des nuisances sonores. Aucune opération de renouvellement urbain majeur n'est signalée, le marché reste stable. La vigilance s'impose sur les zones soumises au PPRi de la Seine ou de l'Yerres, où l'assurance et l'attractivité peuvent être impactées.
Calculateur de rendement à Montgeron
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Risques à connaître avant d'investir à Montgeron
Le principal risque est la vacance, avec un taux de logements vacants déjà à 7,3 %. La dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage proche de 10 %, est un facteur de sensibilité. La vétusté du parc (218 kWh/m²/an de consommations énergétiques moyennes) expose à des travaux de rénovation obligatoires (loi Climat). Enfin, la taxe foncière, à 44,41 %, grève significativement le rendement net. Une analyse fine des charges et de l'état du bien est indispensable.
Cas pratique : un investissement type à Montgeron
Pour un appartement type de 50 m² à Montgeron (prix médian 199 950 €), le loyer mensuel attendu est d'environ 890 € (17,8 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 1 150 € (avec 10 % d'apport). Le loyer ne couvrirait pas le crédit, générant un effort mensuel net négatif. Le rendement brut de 5,3 % se transforme, après taxe foncière et charges, en un rendement net d'environ 3,1 %, soit un cash-flow mensuel net positif seulement avec un apport très important ou un taux d'emprunt très bas.
Erreurs à éviter quand on investit à Montgeron
- Oublier la taxe foncière de 44,41 %, une charge récurrente lourde.
- Négliger le taux de vacance de 7,3 % dans le calcul de rentabilité.
- Surestimer le loyer perçu par rapport à la moyenne de 17,8 €/m².
- Ignorer l'état du DPE, crucial pour la loi Climat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Montgeron suit le rythme francilien : reprise en mars-avril après l'hiver, pic d'activité en septembre-octobre avant la trêve hivernale. Vendre au printemps permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant la rentrée. L'automne est aussi propice, avec des acheteurs souvent plus motivés. L'hiver, moins d'offres mais des acquéreurs déterminés. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant cette échéance. Pour acheter, la fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs pressés.
Le saviez-vous ?
- Montgeron compte 822 équipements publics et privés pour 24 000 habitants.
- La fibre couvre 88,4 % de la commune, avec un score numérique de 9/100.
- Le parc de logements comprend seulement 0,8 % de résidences secondaires.
S'installer à Montgeron : cadre de vie et logement
S'installer à Montgeron, c'est opter pour le calme d'une ville à dominance pavillonnaire sans renoncer à la proximité parisienne. La commune offre un panel de services complet, avec 410 services et 163 établissements de santé recensés par l'INSEE, assurant une autonomie au quotidien. La connexion numérique est excellente (fibre à 88,4 %), un atout pour les télétravailleurs.
Le cadre de vie est néanmoins à nuancer au regard des risques naturels. La commune est concernée par deux Plans de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) pour la Seine et l'Yerres, et a connu 19 arrêtés de catastrophe naturelle. Tout projet d'achat doit systématiquement intégrer une consultation du zonage et une assurance adaptée. D'un point de vue démographique, l'indice de vieillissement de 118,3 et une part de 23,2 % de seniors révèlent une population établie, ce qui confère une certaine stabilité au tissu social.
Carte du marché immobilier à Montgeron
Montgeron et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montgeron
Le climat de Montgeron est tempéré avec une moyenne annuelle de 12,1 °C et 622 mm de pluie, inférieurs à la moyenne nationale. Ce profil, avec 70 m d'altitude, offre des hivers moins rigoureux et des étés supportables. C'est un atout pour le cadre de vie, apprécié des familles et des actifs qui profitent des espaces extérieurs. L'ensoleillement, typique de l'Île-de-France, est correct sans être exceptionnel. Ce climat est adapté à ceux qui recherchent une transition douce entre ville et campagne, avec des conditions météorologiques rarement extrêmes, facilitant les activités en plein air dans le val d'Yerres.
À qui s'adresse Montgeron ?
Montgeron s'adresse principalement aux familles, attirées par la prédominance des maisons (51,3 % du parc) et la présence de 19 établissements scolaires. Les jeunes actifs travaillant près d'Orly ou pouvant utiliser le RER trouvent aussi un compromis prix/accessibilité. En revanche, le budget nécessaire et le parc ancien (moins de 7 % de logements post-2006) peuvent être un frein pour les primo-accédants aux faibles apports. Les seniors représentent 23,2 % de la population, y trouvant des services de santé accessibles.
Avantages et limites à Montgeron
✓ Points forts
- Proximité de l'aéroport d'Orly (6,2 km) et gare en centre-ville (0,5 km).
- Large offre de maisons individuelles (51,3 % du parc).
- Équipements et services nombreux (822 au total).
- Dynamisme démographique (+1 % sur 5 ans).
- Environnement résidentiel avec 3 monuments historiques.
− À prendre en compte
- Risque inondation (PPRi actifs) et historique de catastrophes naturelles.
- Parc de logements ancien, avec 12,3 % de passoires thermiques.
- Prix élevé par rapport au revenu médian local (25 500 €).
Composition du parc immobilier à Montgeron
10 197 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (51,3 %) et collectif (48,7 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Montgeron, à 51,3 % de maisons, montre un caractère pavillonnaire affirmé. Une forte proportion de propriétaires (61,5 %) et un faible taux de résidences secondaires (0,8 %) indiquent un marché ancré, peu spéculatif, où les habitants s'installent durablement. Le taux de logements vacants, à 7,3 %, est légèrement supérieur à la moyenne, pouvant indiquer quelques biens en attente de réhabilitation. Ce mix, complété par 23 % de logements sociaux, dessine une ville résidentielle et stable. L'acheteur typique est souvent un occupant qui cherche à se poser, attiré par ce tissu de propriétaires occupants et l'équilibre entre collectif et individuel.
Ancienneté du parc à Montgeron
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 307 logements).
- Avant 1919 5,5 % 514 logts
- 1919-1945 13,8 % 1 289 logts
- 1946-1970 33,7 % 3 134 logts
- 1971-1990 24,5 % 2 281 logts
- 1991-2005 15,9 % 1 476 logts
- 2006-2019 6,6 % 613 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Montgeron
822 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Montgeron
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Montgeron est exposé à deux risques naturels principaux, gérés par des Plans de Prévention des Risques inondation (PPRi) pour la Seine et l'Yerres. La commune a connu 19 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement liés aux inondations. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Pour un acheteur, l'étape cruciale est de consulter le certificat d'urbanisme pour savoir si le bien visé est en zone rouge ou bleue d'un PPR. Cela peut impacter l'assurabilité, le prix et les travaux autorisés. C'est un élément due diligence standard, à ne pas négliger même si le risque semble abstrait.
Cas pratique : un achat type à Montgeron
Acheter une maison médiane de 80 m² à Montgeron représente un investissement d'environ 318 320 €. Cela équivaut à 12,5 années de revenu médian local (25 500 €). Avec un apport de 10 % (31 832 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 700 €. Il faut ajouter à cela la taxe foncière (environ 1 800 €/an) et les charges courantes. Un tel achat est accessible pour un foyer disposant d'un revenu mensuel stable d'au moins 5 000 € pour respecter le taux d'endettement.
Erreurs à éviter quand on achète à Montgeron
- Ne pas consulter le PPRi inondation avant l'offre d'achat.
- Minimiser le coût des travaux sur les biens anciens (19,4 % avant 1945).
- Oublier de vérifier les charges de copropriété et les travaux votés.
- Négliger la proximité réelle des transports, comme la gare à 0,5 km.
Points clés à retenir à Montgeron
- Prix médian au m² à 3 991 €, en baisse de 4,8 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,3 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,1 °C de moyenne et 622 mm de pluie.
- Écart minime entre prix des maisons (3 784 €/m²) et appartements (3 636 €/m²).
- Rendement net estimé à seulement 3,1 % après charges.
- Parc à majorité de maisons individuelles (51,3 %).
- 61,5 % de propriétaires, signe de stabilité.
- Revenu médian local de 25 500 €, 7e du département dans sa catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montgeron ?
À Montgeron, la valeur d'un bien varie selon plusieurs critères décisifs. La proximité de la gare de Montgeron-Crosne (0,5 km) et de l'aéroport d'Orly (6,2 km) peut majorer le prix de 5 à 15 %. Un bon DPE (classe A à C) devient un argument de vente fort face à la réglementation. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sont primordiales dans cette ville où les maisons sont majoritaires. L'état général et la modernité des équipements pèsent lourd, surtout avec 19,4 % du parc antérieur à 1945. En appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété (charges, travaux prévus) sont scrutés. Enfin, la proximité des 19 établissements scolaires ou des 110 commerces locaux est un atout tangible pour les familles.
Estimation indicative d'une maison à Montgeron
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
333 180 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sur un marché en baisse comme Montgeron, une estimation trop haute entraîne une vacance prolongée, tandis qu'une sous-évaluation signifie une perte financière. Avec 7,3 % de logements déjà vacants et un délai de vente qui peut s'allonger, le premier prix affiché est crucial. Seules les données précises de vente (DVF/DGFiP), croisées avec les caractéristiques exactes de votre bien (surface, année, DPE, exposition aux risques), permettent de fixer un prix attractif et réaliste. L'expertise locale est indispensable pour pondérer l'impact des 12,3 % de passoires thermiques sur la valorisation.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local apporte une lecture fine que les algorithmes ne captent pas. Il connaît les micro-marchés : la différence de prix entre un quartier proche de la gare et une rue plus éloignée, l'impact réel d'une vue dégagée ou d'une rue calme. Il évalue l'état du bien et les travaux nécessaires, intégrant des coûts concrets dans son estimation. Son réseau lui permet de sentir la demande réelle et le profil des acheteurs en recherche. Enfin, une estimation professionnelle sert d'outil de négociation crédible face à des acquéreurs sérieux, leur démontrant que le prix est justifié par une analyse de marché précise, et non par une simple moyenne au m² parfois trompeuse.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très agrégé.
- Surestimer l'impact des travaux sans expertise sur les coûts réels.
- Ne pas tenir compte de la baisse de 4,8 % des prix sur un an.
- Oublier de valoriser un bon DPE face à 12,3 % de passoires.
Investir à Montgeron : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites fournissent une photographie du marché. Passer à l'action efficacement nécessite de décrypter la réalité des quartiers et la qualité des biens, savoir que seul un professionnel implanté depuis longtemps peut offrir.
L'analyse des transactions réelles pose un diagnostic. Sa traduction en opportunité concrète exige une connaissance fine des rues et des copropriétés.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Montgeron grâce à l'analyse des 240 transactions DVF de 2024 et aux spécificités du quartier.
- Analyse basée sur les ventes réelles enregistrées à Montgeron
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montgeron
Quel est le prix de l'immobilier à Montgeron ?
Le prix médian à Montgeron est de 3 991 €/m² en 2024. Pour une maison de 80 m², il faut compter environ 318 320 €, et 199 950 € pour un appartement de 50 m².
Le marché est-il en baisse à Montgeron ?
Oui, les prix ont amorcé une correction de -4,8 % entre 2023 et 2024, revenant au niveau de 2020. Le prix médian a reculé de 8 % depuis le pic de 2022.
Est-ce intéressant d'investir en location à Montgeron ?
Le rendement locatif brut est correct (5,3 %), mais le rendement net estimé n'est que de 3,1 % après charges. L'investissement est réservé à ceux qui peuvent supporter un effort financier mensuel après le loyer perçu.
Montgeron est-elle bien desservie par les transports ?
Très bien desservie : la gare de Montgeron - Crosne est à moins de 10 minutes à pied du centre, et l'aéroport Paris-Orly est à seulement 6,2 km, accessible en voiture.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Montgeron ?
Deux risques principaux : les inondations (la commune est couverte par deux PPRi) et la performance énergétique du parc (12,3 % de passoires thermiques). Une étude préalable est essentielle.
Marché immobilier des communes voisines
Montgeron présente un écart de valorisation attractif face à Juvisy-sur-Orge (+6 %) ou Orly (+11 %), offrant un effet de levier supérieur pour des indicateurs de transport et d'équipements comparables.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montgeron.
Communes limitrophes de Montgeron
Montgeron est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Montgeron atteint 3 702 € sur 256 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. Dans l'Essonne, Montgeron appartient au top 10 % des communes les plus chères au m².
Le prix médian au m² à Montgeron diminue de -9,6 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 1 350 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (55,1 % des transactions, 3 784 €/m²) et les appartements (44,9 %, 3 636 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Montgeron, un logement de 90 m² (340 560 €) représente 13,4 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,8 € (appartements) et 17,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de construction peu soutenue: 52 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 58 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Montgeron s'interprète dans un contexte plus large — Montgeron est dans les paysages contrastés de la grande couronne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 86 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).