01 Le parc de logements
Le parc comprend 49 logements dont 48 résidences principales, 2 résidences secondaires et 0 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 48 | 98,0 % |
| Résidences secondaires | 2 | 4,1 % |
| Logements vacants | 0 | 0,0 % |
Le graphique détaille la structure des 49 logements: 98 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 0 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 16 | 34,0 % |
| 1919-1945 | 2 | 4,3 % |
| 1946-1970 | 5 | 10,6 % |
| 1971-1990 | 4 | 8,5 % |
| 1991-2005 | 10 | 21,3 % |
| 2006-2020 | 10 | 21,3 % |
Structure du bâti par époque: 34 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (34 %), 21 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 1 | 2,1 % |
| 3 pièces | 4 | 8,3 % |
| 4 pièces | 16 | 33,3 % |
| 5 pièces ou plus | 27 | 56,3 % |
Le parc compte 4,8 pièces en moyenne par logement, avec 56 % de logements de cinq pièces ou plus et 2 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 43 | 47 | 49 |
| Rés. principales | 36 | 42 | 48 |
| Rés. secondaires | 3 | 3 | 2 |
| Vacants | 4 | 1 | 0 |
Saint-Loube, commune de taille similaire à 6 km, affiche 86,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 36 | 75,0 % |
| Locataires (privé) | 11 | 22,9 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 1 | 2,1 % |
Structure d'occupation: propriétaires 75,0 %, locataires 22,9 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 5 | 10,4 % |
| Électricité | 19 | 39,6 % |
| Gaz bouteille | 4 | 8,3 % |
| Autre (bois…) | 20 | 41,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (42 %), 40 % pour électricité et 10 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 |
| 2 à 4 ans | 10 |
| 5 à 9 ans | 8 |
| 10 ans ou plus | 29 |
| Total ménages | 48 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 |
| Sous-occupation modérée | 11 |
| Sous-occupation accentuée | 22 |
| Sous-occupation très accentuée | 6 |
| Suroccupation modérée | 6 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 0 | 0,0 % |
| 1 voiture | 14 | 29,2 % |
| 2 voitures ou plus | 34 | 70,8 % |
Équipement automobile des ménages: 0 % sans voiture, 29 % avec une voiture et 71 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 89,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 26 | 23 | 1 | 2 |
| 1975 | 28 | 22 | 3 | 3 |
| 1982 | 28 | 22 | 3 | 3 |
| 1990 | 32 | 20 | 5 | 7 |
| 1999 | 29 | 18 | 4 | 7 |
| 2007 | 42 | 34 | 3 | 4 |
| 2012 | 43 | 36 | 3 | 4 |
| 2017 | 47 | 42 | 3 | 1 |
| 2023 | 49 | 48 | 2 | 0 |
Trajectoire de long terme: 26 logements en 1968, 49 en 2023 (+88 %).
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 25,0 % |
| Classe C | 2 | 25,0 % |
| Classe D | 1 | 12,5 % |
| Classe E | 1 | 12,5 % |
| Classe F | 2 | 25,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Lecture de la performance énergétique: B concentre 25 % des logements et 50 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 37,5 % |
| Classe B | 3 | 37,5 % |
| Classe C | 1 | 12,5 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 1 | 12,5 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 38 % des logements relèvent de la classe A, 88 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 191 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 285 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 100 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 285 kWh/m²/an, contre 100 pour ceux bâtis 2001-2012 — un écart de 185 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 1 |
| Classe C | 1 | 1 |
| Classe D | 1 | 0 |
| Classe E | 1 | 0 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante F (227 kWh/m²/an), les appartements B (132) — l'écart typologique est marqué.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Montgras (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La commune compte 49 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (98,0 %). La maison individuelle domine très largement, avec 95,9 % du parc. Côté cadre local, Montgras est au cœur de l'arrière-pays occitan.
Parc très largement détenu par ses occupants: 75,0 % de propriétaires contre 22,9 % de locataires.
La part du bâti d'avant 1919 atteint 34,0 %, un niveau nettement supérieur à la moyenne des communes françaises. Le parc de Montgras présente un profil énergétique intermédiaire: classe B, 204 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. La part des passoires thermiques s'établit à 25,0 % — un enjeu de rénovation énergétique. autres sources (bois notamment) arrive en tête des modes de chauffage, dans 41,7 % des résidences principales.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2017–2023 (+4,3 %). Profil fortement motorisé: 70,8 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre au cœur de l'arrière-pays occitan dans lequel s'inscrit Montgras.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2023 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Verdict
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Points clés
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- Prix dans la moyenne du Haute-Garonne
Analyse du marché immobilier à Montgras
Acheter demande un effort important : 7,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Montgras
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Montgras s'établit à 2 400 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
25,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Montgras Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Montgras
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2022 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 2 400 €/m² pour 1 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 100 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 400 € | 2 400 € |
| Prix moyen/m² | 2 400 € | |
| Surface médiane | – | 100 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2022 | 3 | 2 582 € |
| 2025 | 1 | 2 400 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 12 logements ont été autorisés et 12 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 100 %.
Construction neuve à Montgras (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 0 logements autorisés à à Montgras, dont 0 en 2025 (-100 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Montgras
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Montgras
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Montgras
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Montgras: la classe B domine, 25,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Montgras
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S'installer à Montgras : cadre de vie et logement
Village rural de 116 habitants sur 3,99 km² (29 hab/km²), Montgras offre un cadre préservé.
Le territoire abrite 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 5 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Montgras
Montgras et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montgras
Composition du parc immobilier à Montgras
49 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 95,9 % du parc à Montgras, 4,1 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Montgras
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 47 logements).
- Avant 1919 34,0 % 16 logts
- 1919-1945 4,3 % 2 logts
- 1946-1970 10,6 % 5 logts
- 1971-1990 8,5 % 4 logts
- 1991-2005 21,3 % 10 logts
- 2006-2020 21,3 % 10 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Montgras
5 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Montgras
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR Sécheresse - Territoire 8 PPRN Approuvé approuvé le 08/11/2013
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Montgras
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
240 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montgras
Quel est le prix de l'immobilier à Montgras ?
Le prix médian au m² à Montgras est de 2 400 € (données DVF, 1 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 240 000 €.
Comment Montgras se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Montgras se situe dans la moyenne départementale du Haute-Garonne.
Quel rendement locatif espérer à Montgras ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Montgras est de 4,4 % (loyer de 8,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Montgras est-il énergétiquement dégradé ?
25,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante B). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes de Montgras
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Résumé
Le prix médian au m² à Montgras ressort à 2 400 € (source DVF, 1 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Haute-Garonne.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 2 400 €/m² pour une surface médiane de 100 m². Le bien médian (100 m² à 240 000 €) équivaut à 8,1 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,3 € (appartements) et 8,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,4 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 4,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Le marché immobilier de Montgras s'interprète dans un contexte plus large — Montgras est au cœur de l'arrière-pays occitan, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.