Obtenir une estimation précise de votre bien à Montreuil est crucial pour vendre au juste prix dans un marché en baisse de 10,1 %.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
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Le marché à Montreuil en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Montreuil issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Maison | 45 m² | 2 | 9 901 € | 445 560 € | 18/01/2023 |
| Maison | 58 m² | 3 | 9 138 € | 530 000 € | 18/01/2023 |
| Appartement | 21 m² | 1 | 6 381 € | 134 000 € | 17/01/2023 |
| Appartement | 44 m² | 2 | 7 273 € | 320 000 € | 17/01/2023 |
| Appartement | 73 m² | 3 | 8 459 € | 617 500 € | 16/01/2023 |
| Appartement | 26 m² | 1 | 8 077 € | 210 000 € | 16/01/2023 |
Le marché immobilier à Montreuil
Le marché immobilier de Montreuil est en phase de correction, avec un prix médian global en recul de 10,1 % sur un an, selon les dernières données DVF 2024. Cette baisse généralisée s'accompagne d'une segmentation accrue : la valeur d'un bien dépend plus que jamais de sa localisation exacte, de son état (notamment énergétique avec 10,9 % de passoires) et de sa typologie. Les 1 023 transactions récentes servent de référence, mais leur dispersion (fourchette Q1-Q3 de 4 716 à 7 557 €/m²) montre qu'une analyse fine est indispensable. Des facteurs comme la proximité de la gare TGV à 8 km ou l'exposition à un risque PPR peuvent influencer la valorisation de plusieurs milliers d'euros.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en baisse comme celui de Montreuil, une estimation trop optimiste peut entraîner une vacance prolongée et une perte de valeur. À l'inverse, une sous-estimation vous prive d'une partie de votre patrimoine. Une évaluation précise, fondée sur les 1 023 transactions réelles et les spécificités de votre bien (surface, DPE, vue, étage), vous donne le pouvoir de négocier en connaissance de cause. Elle permet aussi d'anticiper des points bloquants comme la taxe foncière (44,2 %) ou les travaux de rénovation énergétique requis, qui pèsent sur la décision finale de l'acheteur. En résumé, estimer juste, c'est vendre plus vite et au meilleur prix.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montreuil ?
À Montreuil, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation intra-communale et de son état énergétique. Un appartement rénové près de la mairie ou du métro se valorisera mieux qu'un logement ancien en limite communale. L'exposition et la vue, l'étage dans un immeuble sans ascenseur, la présence d'un balcon ou d'un jardin sont des plus-values significatives. La proximité des 91 établissements scolaires et des 549 commerces est également un critère majeur. Enfin, la performance DPE devient un élément de négociation de plus en plus prégnant.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ignorent les micro-marchés de Montreuil. Un professionnel local évalue l'impact d'une rue calme, de la vue dégagée sur Paris ou de la qualité d'une copropriété. Il anticipe aussi le coût des travaux pour sortir d'une passoire thermique (F/G), ce qui représente 10,9 % du parc. Son estimation, fondée sur des visites et une connaissance des transactions réelles, donne un prix de vente réaliste et sert de base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian du m² communal.
- Surestimer la valeur d'un bien sans travaux nécessaires.
- Négliger l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation.
- Oublier de comparer avec des biens similaires vendus récemment.
Le saviez-vous ?
- Montreuil abrite 4 monuments historiques protégés.
- La ville dispose de 6 hébergements touristiques recensés.
- Le score numérique de la commune est de 10/100 malgré une couverture fibre à 100 %.
À retenir avant d'estimer votre bien à Montreuil
- Marché en correction (-10,1 % en un an).
- 35,6 % de propriétaires occupants seulement.
- 10,9 % du parc est une passoire thermique (F/G).
- Près de 4 000 transactions notariales par an en moyenne.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Montreuil
Comment estimer gratuitement mon bien à Montreuil ?
Utilisez notre outil en ligne qui croise les données DVF des 1 023 transactions récentes de Montreuil avec les caractéristiques spécifiques de votre logement (type, surface, état) pour une estimation immédiate et personnalisée.
Quels critères font varier le prix à Montreuil ?
Outre la surface et la typologie, le DPE (10,9 % du parc est en F/G), la localisation précise (centre ou périphérie), la proximité des transports et l'exposition aux risques naturels influencent fortement le prix au mètre carré.
Pourquoi faire estimer par un expert local ?
Un expert connaît les micro-marchés (différence entre quartiers) et les paramètres locaux comme la taxe foncière (44,2 %) ou les projets d'aménagement, permettant d'affiner l'estimation au plus près de la réalité du terrain.