L'investissement locatif à Montreuil présente un rendement brut estimé à 4,5 % pour les appartements et 4,6 % pour les maisons, selon la Carte des loyers. Toutefois, après déduction des charges courantes (vacance, gestion, taxe foncière à 44,2 %), la rentabilité nette chute autour de 2,6-2,7 %. Ce niveau modeste doit être mis en balance avec la forte demande locative portée par une population jeune (38,6 % de moins de 30 ans) et la proximité de l'emploi parisien.
Indices immobiliers de Montreuil
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
8,0
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée : le marché est tendu, la concurrence entre acquéreurs est forte.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée : le marché est tendu, la concurrence entre acquéreurs est forte.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité faible : les prix sont dissuasifs pour les revenus médians locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité faible : les prix sont dissuasifs pour les revenus médians locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande existe mais les rendements nets sont tirés vers le bas.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande existe mais les rendements nets sont tirés vers le bas.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique élevée : la proximité de Paris génère une demande de courte durée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique élevée : la proximité de Paris génère une demande de courte durée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Montreuil ?
Investir à Montreuil en 2026 relève d'une stratégie de moyen-long terme. Le rendement brut autour de 4,5 % est correct en région parisienne, mais il est rapidement érodé par les charges. La taxe foncière, à 44,2 %, représente à elle seule une ponction significative. Le rendement net estimé à 2,6 % laisse une marge étroite, dépendante d'une gestion rigoureuse et d'une vacance limitée.
La correction en cours peut être vue comme une fenêtre d'achat, à condition de sélectionner des biens dans des copropriétés saines et des quartiers en voie de valorisation. La rénovation urbaine, avec des projets comme celui du Bas-Montreuil, est un levier de plus-value future. Toutefois, le taux de chômage local élevé (15,7 %) rappelle la fragilité économique d'une partie de la population, pouvant affecter la solvabilité des locataires dans certains segments.
La baisse de 53 % des autorisations de construire sur cinq ans, face à une démographie croissante, est un signal paradoxal. Elle limite le risque de sur-offre à court terme mais pourrait aussi révéler un ralentissement de l'attractivité pour les promoteurs, à surveiller.
Profil locatif à Montreuil
La demande locative est principalement portée par des jeunes actifs et des étudiants, attirés par des loyers plus accessibles qu'à Paris et une desserte correcte (gare de Rosny-sous-Bois à 3,4 km). Les familles sont une cible secondaire, en raison d'une offre limitée en maisons (14,6 % du parc). Les seniors (18,2 % de 60 ans et plus) sont moins présents. Le turnover peut être marqué, avec un taux de chômage local de 15,7 % qui peut fragiliser certains ménages locataires. La demande est donc urbaine, jeune et sensible au budget.
Quels types de biens privilégier ?
Les studios et T2 en bon état, bien situés près des transports ou du centre, rencontrent la demande la plus constante. Les appartements de taille moyenne (T3) peuvent convenir à des colocations. Les maisons, plus rares, offrent une rentabilité brute légèrement supérieure (4,6 %) mais représentent un ticket d'entrée plus élevé. Privilégiez les biens aux DPE performants (classe dominante C) pour éviter les passoires thermiques (10,9 % du parc en F/G), dont la location sera interdite à horizon 2028.
Quelles zones cibler à Montreuil ?
La rentabilité varie selon les micro-quartiers. Les secteurs proches de la gare de Rosny-sous-Bois et du centre-ville historique (près des 4 monuments protégés) offrent une demande locative solide mais des prix d'acquisition plus élevés. La périphérie peut présenter des opportunités à l'achat, sous réserve d'une bonne desserte en transports. Les zones en développement, près des 2 649 logements autorisés sur 5 ans, pourraient générer une appréciation à moyen terme, malgré une tendance actuelle à la baisse des autorisations (-53 %).
Performance énergétique du parc à Montreuil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 32 112 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Montreuil: classe C en tête, 10,9 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (203 kWh/m²/an) place Montreuil dans une situation intermédiaire. Cependant, 10,9 % du parc reste classé F ou G (passoires thermiques). Pour un acquéreur, cela implique un risque réglementaire à moyen terme (interdiction de location en 2028 pour les F et G) et des travaux de rénovation potentiels. Un DPE défavorable peut peser sur la valorisation du bien et sa capacité à être loué.
Construction neuve à Montreuil (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 2 649 logements ont été autorisés à à Montreuil, -53 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La tendance est à un net ralentissement : 456 logements autorisés en 2024, en baisse de 53 % par rapport à la moyenne quinquennale précédente. Ce reflux de la construction neuve, sur un territoire déjà dense (9 km²), pourrait à moyen terme limiter l'offre et soutenir les prix de l'ancien. Il indique aussi une possible consolidation du marché après une phase intense de développement, influencée par les délais de permis et le contexte économique.
Fourchettes de loyers à Montreuil
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montreuil
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,20 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut au net impose de soustraire tous les frais récurrents. À Montreuil, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,2 %. Ajoutez les charges de copropriété (fréquentes dans un parc à 85 % d'appartements), les frais de gestion, une provision pour travaux et une marge de sécurité pour la vacance (le taux de logements vacants est de 5,7 %). Ces éléments expliquent pourquoi le rendement net est souvent inférieur de 2 points au brut.
Calculateur de rendement à Montreuil
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Montreuil ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Montreuil
Pour un appartement de 48 m² (surface type à 295 000 €), le loyer espéré est d'environ 1 100 €/mois (22,9 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine 1 300 €. Le rendement brut est de 4,5 %, mais le rendement net, après taxe foncière et charges, tombe à environ 2,6 %, générant un effort mensuel résiduel pour l'investisseur.
Erreurs à éviter quand on investit à Montreuil
- Oublier la taxe foncière élevée (44,2 %) dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le risque de vacance locative (taux de 5,7 %).
- Surévaluer les loyers sans vérifier les références du quartier.
- Investir dans une passoire thermique (F/G) sans budget travaux.
Le saviez-vous ?
- Montreuil abrite 4 monuments historiques protégés.
- La ville dispose de 6 hébergements touristiques recensés.
- Le score numérique de la commune est de 10/100 malgré une couverture fibre à 100 %.
Risques à connaître avant d'investir à Montreuil
Le risque de vacance locative est réel, avec 5,7 % de logements vacants sur la commune. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage 15,7 %) constitue un autre point de vigilance. Il n'y a pas de saisonnalité touristique marquée (1,9 % de résidences secondaires). Le risque réglementaire majeur concerne les passoires thermiques (10,9 % du parc), qui exigent des travaux de rénovation coûteux. Enfin, la présence de 16 arrêtés de catastrophe naturelle historiques impose de vérifier l'assurabilité du bien.
Simulation financière — appartement type 48 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation montre si le loyer couvre votre mensualité de crédit. À Montreuil, le rendement brut moyen de 4,5 % pour un appartement génère un effort résiduel souvent modéré. Comptez environ 20 ans pour rembourser un bien type de 295 000 € avec un apport classique. Pour un investisseur, l'objectif est de minimiser cet effort résiduel, voire de dégager un cash-flow positif après déduction des charges et de la taxe foncière, qui est ici de 44,2 %.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Pression immobilière très élevée (8/10)
- Correction récente de -10,1 %
- Rendement brut correct autour de 4,6 %
− Points d'attention
- Accessibilité très faible pour les locaux
- Marché porté par la demande extérieure
- Taux de chômage local élevé (15,7 %)
Notre verdict
Investir à Montreuil exige de sélectionner avec rigueur un bien économe et bien situé pour compenser des rendements nets modestes (2,6 %). Cette opération s'adresse avant tout à des investisseurs visant un ancrage en Île-de-France avec une rentabilité limitée, plutôt qu'à ceux recherchant une forte performance cash-flow.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Montreuil
- Rendement brut moyen de 4,5 % pour les appartements.
- Rendement net estimé à 2,6 % après charges et taxe.
- Loyer moyen au m² : 22,9 € pour un appartement.
- Taux de logements vacants : 5,7 % du parc.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Montreuil
Est-il rentable d'investir en location à Montreuil ?
Le rendement net estimé est d'environ 2,6 % pour les appartements, un niveau modeste. La rentabilité réelle dépend fortement du prix d'achat, de l'état du bien et de sa localisation précise.
Quel loyer moyen par mètre carré à Montreuil ?
Le loyer estimé est de 22,9 €/m²/mois pour un appartement et 23,0 €/m²/mois pour une maison, selon les références de la Carte des loyers.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les principaux risques sont la vacance locative (5,7 % de logements vacants), la nécessité de rénover les passoires thermiques (10,9 % du parc) et la taxe foncière élevée (44,2 % en 2024).
Vous envisagez d'investir à Montreuil ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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