Avec près de 112 000 habitants et une densité élevée (12 437 hab/km²), Montreuil est une ville jeune, dense et animée de la proche banlieue parisienne. Son marché immobilier, en correction (-10,1 %), offre une porte d'entrée relative vers l'Île-de-France. Acheter ici, c'est opter pour un mode de vie urbain, bien doté en services (4 654 équipements recensés), mais aussi accepter les contraintes d'une grande ville populaire. Le prix médian de 6 113 €/m² cache en réalité des réalités très différentes d'un quartier à l'autre.
Carte du marché immobilier à Montreuil
Montreuil et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Montreuil
53 713 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
44 879 appartements pour 7 661 maisons: le parc à Montreuil relève d'un tissu urbain collectif.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc montreillois est majoritairement locatif et collectif : 35,6 % de propriétaires seulement et 14,6 % de maisons. Cette composition indique un marché dynamique porté par la demande locative, notamment sociale (37 % de logements sociaux). Le taux de résidences secondaires est très faible (1,9 %), signe d'une vocation résidentielle principale. Un acheteur typique sera donc souvent un investisseur locatif ou un ménage accédant à la copropriété.
Évolution démographique à Montreuil
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Montreuil
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Montreuil
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 18,2 %
- Employés 17,9 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 16,9 %
- Professions intermédiaires 16,8 %
- Retraités 16,2 %
- Ouvriers 10,8 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,1 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Montreuil
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Montreuil
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 49 293 logements).
- Avant 1919 4,5 % 2 224 logts
- 1919-1945 13,0 % 6 396 logts
- 1946-1970 31,8 % 15 670 logts
- 1971-1990 24,4 % 12 033 logts
- 1991-2005 10,7 % 5 267 logts
- 2006-2019 15,6 % 7 702 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Montreuil
4 654 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Montreuil
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Montreuil
Acquérir une maison de 80 m² à Montreuil coûte environ 480 000 €. Cela représente près de 23 années du revenu médian local (21 150 €). Avec un apport de 10 % (48 000 €) et un crédit sur 20 ans au taux de 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2¦150 €, hors charges de propriété.
Erreurs à éviter quand on achète à Montreuil
- Ne pas consulter le DPE et le diagnostic plomb/amiante.
- Oublier de vérifier le statut du logement (social ou non).
- Négocier sans connaître le marché micro-local précis.
- Ignorer les risques naturels codifiés dans l'ESRIS.
Le saviez-vous ?
- Montreuil abrite 4 monuments historiques protégés.
- La ville dispose de 6 hébergements touristiques recensés.
- Le score numérique de la commune est de 10/100 malgré une couverture fibre à 100 %.
Performance énergétique du parc à Montreuil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 32 112 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Montreuil: classe C en tête, 10,9 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (203 kWh/m²/an) place Montreuil dans une situation intermédiaire. Cependant, 10,9 % du parc reste classé F ou G (passoires thermiques). Pour un acquéreur, cela implique un risque réglementaire à moyen terme (interdiction de location en 2028 pour les F et G) et des travaux de rénovation potentiels. Un DPE défavorable peut peser sur la valorisation du bien et sa capacité à être loué.
Risques naturels et géorisques à Montreuil
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR MT Montreuil PPRN Approuvé approuvé le 22/04/2011
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Montreuil est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) mouvement de terrain. Huit risques naturels sont recensés et la commune a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Avant d'acheter, consultez obligatoirement l'état des risques (ESRIS) pour connaître les contraintes exactes sur la parcelle, notamment en matière d'assurance et de constructibilité.
Cadre de vie à Montreuil
Le climat est tempéré (moyenne annuelle 12,5°C) avec des précipitations modérées (684 mm/an). Montreuil bénéficie d'une desserte correcte : gare TGV à 8 km, gare de Rosny-sous-Bois à 3,4 km et aéroport du Bourget à 12 km. La commune est très bien équipée avec 549 commerces, 808 services de santé et 121 infrastructures sportives. Quatre monuments historiques protégés rappellent son patrimoine. En revanche, elle est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif et a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle. La connectivité numérique est excellente (fibre 100 %, 3 opérateurs 5G).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 48 m², il faut prévoir un budget médian d'environ 295 000 € (6 141 €/m²). Une maison de 80 m² demande autour de 480 000 € (6 000 €/m²). La fourchette des prix est large : 25 % des biens se vendent sous 4 716 €/m² et 25 % au-dessus de 7 557 €/m². Avec un revenu médian local de 21 150 €, l'accession est un défi : il faut 13,9 ans de revenus pour un appartement type. Les délais de vente peuvent s'allonger dans le contexte de baisse des prix, offrant un certain pouvoir de négociation aux acheteurs.
À qui s'adresse Montreuil ?
Montreuil s'adresse en priorité aux jeunes actifs et aux primo-accédants recherchant une proximité avec Paris à un coût maîtrisé. Les familles y trouveront de nombreuses écoles (91 établissements) mais une offre limitée en maisons individuelles (14,6 % du parc). Les investisseurs visant la rentabilité locative doivent composer avec des rendements nets modestes. La ville, avec seulement 18,2 % de seniors, a un profil démographique résolument tourné vers les jeunes générations (âge médian 37 ans).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité relative de Paris et bonne desserte transports (TGV, aéroport).
- Équipements et services très nombreux (santé, commerces, sports).
- Dynamisme démographique (+1,8% sur 5 ans) et population jeune.
- Connectivité numérique optimale (fibre 100%, 5G).
- Prix immobiliers en correction (-10,1%), opportunité d'achat relative.
− À prendre en compte
- Densité élevée (12 437 hab/km²) et parc majoritairement collectif.
- Taux de chômage élevé (15,7%) et taxe foncière forte (44,2%).
- Exposition à des risques naturels (PPR actif, 16 arrêtés historiques).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Montreuil est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Montreuil
- Climat tempéré avec 12,5 °C de moyenne annuelle.
- Seulement 14,6 % de maisons individuelles.
- Parc énergétique dominé par la classe C (203 kWh/m²/an).
- Densité importante avec 11 192 hab./km².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Montreuil
Quel budget prévoir pour acheter un appartement à Montreuil ?
Le prix médian d'un appartement est de 6 141 €/m². Pour un T2 de 48 m² (surface médiane), il faut donc compter environ 295 000 €, hors frais.
Montreuil est-elle adaptée aux familles ?
Oui pour les services (91 écoles) et non pour l'habitat individuel (seulement 14,6 % de maisons). Le taux de pauvreté élevé (rang 12/13 dans la catégorie) est un autre point de vigilance.
Quels sont les atouts de Montreuil pour un acheteur ?
Ses atouts sont son dynamisme, sa desserte, ses équipements et la baisse actuelle des prix (-10,1%), qui peut créer des opportunités pour les acquéreurs patients.
Vous envisagez d'acheter à Montreuil ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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