En 2024, le marché immobilier de Nevers affiche une stabilité notable, avec un prix médian global de 1 353 €/m². Cette donnée, issue des fichiers DVF (Demandes de Valeurs Foncières), reflète une année de 760 transactions. Le chef-lieu de la Nièvre présente un marché mixte, partagé entre appartements (550 ventes) et maisons (210 ventes), pour un parc ancien marqué à 24.1 % par des constructions d'avant 1945.
Comment se porte le marché immobilier à Nevers
Le marché neversois est caractérisé par une extrême stabilité, avec une hausse annuelle de seulement +0.4 %. Le volume de transactions (760) indique une activité soutenue pour une ville de cette taille. Les appartements, avec 550 ventes, dominent le marché en nombre, à un prix médian de 1 307 €/m². Néanmoins, les maisons conservent une valorisation légèrement supérieure à 1 434 €/m². Cette double dynamique s'explique par la structure du parc, composé à 33.2 % de maisons et marqué par un taux de vacance de 14.8 %, un signal à surveiller concernant la liquidité de certains segments.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La stabilité des prix (+0,4 % sur un an) dans un contexte de baisse nationale est notable. Elle s'explique par une faible pression démographique (-0,6 % en 5 ans) mais aussi par des indicateurs locaux solides (TGV, équipements). Le marché n'a pas connu de bulle, limitant les risques de correction brutale. Pour un acheteur, c'est un contexte de relative stabilité, sans urgence spéculative. Pour un vendeur, il faut viser un prix juste et compter sur un temps de vente peut-être plus long qu'en période de forte demande.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Nevers
Les appartements représentent la majorité des transactions (72 %), avec une surface médiane de 54 m². Leur prix au mètre carré est inférieur de près de 9 % à celui des maisons. Ces dernières, plus spacieuses (90 m² médians), totalisent 28 % des ventes. Le profil des acheteurs est probablement orienté vers les primo-accédants et les investisseurs, attirés par des prix d'entrée modérés et un rendement locatif brut élevé sur les petites surfaces. La part des logements sociaux (33 %) influence aussi la structure de l'offre.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec une fourchette de prix très large (de 970 à 2 188 €/m²), le marché est segmenté. Le centre-ville historique et les quartiers proches de la gare TGV valorisent les biens rénovés, tandis que la périphérie offre des opportunités à prix plus doux. Le taux de vacance élevé (14.8 %) suggère un marché acheteur sur les biens nécessitant des travaux, notamment ceux classés en passoire thermique (10.5 % du parc). En revanche, les biens bien situés et aux DPE conformes se vendent plus facilement.
Vacance longue durée à Nevers
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Nevers (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 552 logements autorisés à à Nevers, dont 11 en 2024 (+31 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
552 logements autorisés sur 5 ans, avec seulement 11 en 2024, montrent un rythme de construction neuve modéré. La tendance est à la hausse (+31 % vs la période précédente), indiquant une confiance des promoteurs. Cela ne crée pas de risque de sur-offre à court terme, mais peut répondre à une demande ciblée, notamment en logements mieux isolés. La construction neuve reste un segment à part, avec des prix au m² généralement supérieurs à l'ancien, sans tirer l'ensemble du marché vers le haut.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Nevers suit une saisonnalité classique. Le printemps (avril-juin) est la période la plus active, avec une offre plus large. L'automne (septembre-octobre) peut être propice aux négociations, les vendeurs étant plus motivés avant l'hiver. Il faut anticiper la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer les décisions de vente. L'été, marqué par le festival des « Zaccros d'ma rue », attire des visiteurs mais ralentit les transactions.
Le saviez-vous ?
- Nevers compte 59 monuments historiques protégés pour 17 km².
- La fibre couvre 98 % des logements, un atout pour le télétravail.
- L'aéroport le plus proche est à Bourges, à 59,5 km.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Nevers
- Prix médian à 1 353 €/m², stable sur un an (+0,4 %).
- Écart maison/appartement réduit : 1 434 €/m² vs 1 307 €/m².
- Budget type : 70 578 € pour un appart, 129 060 € pour une maison.
- Rendement locatif brut attractif : 9,2 % pour les appartements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Nevers
Quel est le prix moyen d'un appartement à Nevers ?
Le prix médian des appartements à Nevers est de 1 307 €/m². Pour un T2 type de 54 m², il faut donc compter un budget médian d'environ 70 578 €.
Le prix de l'immobilier à Nevers augmente-t-il ?
La variation annuelle est très faible, à +0.4 % selon les données DVF 2024. Le marché est en phase de stabilisation après des années de baisse liée à la démographie.
Comment se situe Nevers par rapport à Vichy ou Auxerre ?
Nevers (1 353 €/m²) est bien moins chère que Vichy (1 879 €/m²) ou Auxerre (1 962 €/m²), mais plus onéreuse que Montluçon (1 120 €/m²), ce qui en fait un compromis accessible en Bourgogne.
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