4 angles pour comprendre le marché immobilier à Nevers
Estimer mon bien
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse experte du marché local.
Démarrer l'estimationPrix immobilier
Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
Voir l'analyse des prixInvestir
Rendement locatif, profil locatif, types de biens à privilégier, simulation crédit et risques détaillés.
Voir l'analyse investissementAcheter
Cadre de vie, climat, services, démographie, profils types, avantages et inconvénients.
Voir le guide acheteurMarché immobilier à Nevers en chiffres
Faut-il investir à Nevers en 2026 ?
Préfecture de la Nièvre et ville de services, Nevers jouit d'une attractivité territoriale solide, confirmée par un indice IAT de 8,1/10. Pourtant, son marché immobilier évolue dans un contexte de déclin démographique et de chômage élevé. Faut-il malgré tout y investir en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut atteignant 9,2 % pour les appartements, Nevers se positionne parmi les marchés à fort potentiel de cash-flow dans la région.
Verdict
➤ Investir ici demande de cibler rigoureusement le bon bien, mais le rendement locatif justifie une stratégie d'acquisition à moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut locatif très élevé (9,2 %)
- ✓ Services et équipements très développés (ICS 7,8/10)
- ✓ Marché immobilier dynamique (760 transactions en 2024)
- ⚠ Fragilité économique locale (taux de chômage 16,7 %)
- ⚠ Parc immobilier ancien (24,1 % d'avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian est inférieur de plus de 60 % à la moyenne nationale.
- Nevers se positionne dans le haut du classement des communes de la Nièvre pour l'attractivité territoriale.
- Le rendement locatif des appartements est plus du double de celui observé dans les grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Nevers
Le marché immobilier de Nevers affiche une pression notable (IPI 6,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Nevers
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (6,9/10) : le marché est dynamique, mais les bonnes opportunités partent vite.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (6,9/10) : le marché est dynamique, mais les bonnes opportunités partent vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (0,8/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, nécessitant un investisseur extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (0,8/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, nécessitant un investisseur extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5/10) : la demande locative est présente, soutenue par un taux de propriétaires faible (41,7 %).
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5/10) : la demande locative est présente, soutenue par un taux de propriétaires faible (41,7 %).
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,7/10) : le marché est porté par la location annuelle, pas par le saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,7/10) : le marché est porté par la location annuelle, pas par le saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1342,1 — Percentile dept : 84/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 90/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,6 — Percentile dept : 63/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1946,2 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 10/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 34,1 — Percentile dept : 7/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 19,9 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 58,3 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,6 — Percentile dept : 63/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1342,1 — Percentile dept : 16/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 8/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 14,8 — Percentile dept : 69/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1946,2 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Nevers : cadre de vie et logement
Acheter à Nevers, c'est opter pour une ville préfecture au patrimoine historique dense (59 monuments protégés) et aux prix d'accès très inférieurs à ceux d'Auxerre ou de Vichy. Avec un prix médian de 1 353 €/m², la propriété y est accessible, nécessitant 3.5 années de revenu médian local pour un appartement type. La ville offre un cadre de vie complet, avec 1 445 équipements et une bonne desserte ferroviaire (TGV).
Tout savoir pour acheter et vivre à NeversInvestir à Nevers : passer à l'action
Les données DVF 2024 et les indices composites dessinent un cadre. Pourtant, transformer cette analyse en achat réussi exige une connaissance fine des quartiers et du parc, souvent ancien. Un professionnel local fait la différence entre un bon rendement théorique et une rentabilité réelle.
Ces chiffres tracent une trajectoire, mais le succès dépend du bien précis et de son environnement immédiat.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Nevers grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 760 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un pro qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Nevers
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Nevers
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Nevers ?
Le prix médian global est de 1 353 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 1 307 €/m² et les maisons à 1 434 €/m². La fourchette centrale des prix s'étend de 970 à 2 188 €/m².
Est-ce rentable d'investir en location à Nevers ?
Le rendement locatif brut est très élevé, notamment pour les appartements (9,2 %). Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé reste correct, autour de 4,9 %.
Les prix ont-ils baissé à Nevers ?
Non, les prix médians sont stables depuis 2021, avec une très légère progression de +0,4 % entre 2023 et 2024. Le marché n'a pas connu la correction observée dans d'autres territoires après la hausse des taux.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville, de la gare TGV et des équipements universitaires pour cibler la demande locative étudiante et de jeunes actifs. Évitez les biens énergivores (classes F/G), qui représentent 10,5 % du parc.
Nevers est-elle plus chère que Montluçon ou Vierzon ?
Oui, le prix médian à Nevers est supérieur de 17 % à celui de Montluçon et de 22 % à celui de Vierzon. Cet écart s'explique par son statut de préfecture et la densité de ses services, qui justifient une prime immobilière.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian de 1 353 €/m², Nevers offre un point d'entrée bien inférieur à Roanne (+29 %) ou Vichy (+39 %), pour un potentiel locatif similaire, créant un effet de levier supérieur pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Nevers.
Communes limitrophes de Nevers
Nevers est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Nevers est une commune accessible — 1 153 €/m² en médiane, -5,9 % par rapport à la moyenne de la Nièvre (1 225 €/m²).
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+1,3 %). Sur l'ensemble de la période, 3 033 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -4,2 % du prix médian.
Les maisons (34,0 % des transactions, 1 300 €/m²) et les appartements (66,0 %, 1 100 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 84 m² revient à environ 109 200 €, soit 5,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,0 € (appartements) et 9,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 11,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 3,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 435 logements autorisés, soit 87/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 55 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Nevers est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne. Sur le plan physique, la commune est perchée à 190 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).