Logement & immobilier

Le logement à Nevers

58000 Nièvre 33 085 hab.
Fiche complète

Nevers dispose d'un parc de 22 111 logements, à dominante collective (66,4 % d'appartements, 3,6 pièces en moyenne).

Résidences principales 82%
Logements vacants 14,8%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

22 111Logements au total
67 %Appartements i
41,7 %Propriétaires
3,4 %Rés. secondaires
33 %Logements sociaux i
14,8 %Logements vacants i+8% vs dept · +85% vs France
-1,1 %Évolution 2016–2022
1 301 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 22 111 logements dont 18 070 résidences principales, 761 résidences secondaires et 3 281 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Le graphique détaille la structure des 22 111 logements: 82 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 15 % restent inoccupés.

INSEE · 2022

Époque de construction

La période 1946-1970 concentre 33 % du parc, tandis que 10 % datent d'avant 1919 et 4 % ont été construits après 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Distribution par taille: 24 % de petits logements (T1-T2), 24 % de grands (5p+), moyenne à 3,6 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements22 54722 36222 111
Rés. principales18 50317 68718 070
Rés. secondaires569573761
Vacants3 4764 1023 281

Commune voisine de taille comparable, Montluçon (84 km) affiche 35,0 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 41,7 % de propriétaires face à 56,7 % de locataires (dont 24 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 66 %. électricité pèse 27 %, autres sources (bois notamment) 4 %.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans3 108
2 à 4 ans4 296
5 à 9 ans2 939
10 ans ou plus7 726
Total ménages18 070
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale4 457
Sous-occupation modérée5 382
Sous-occupation accentuée3 440
Suroccupation modérée1 551
Suroccupation accentuée50
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 27 % sans, 54 % à une voiture, 19 % multi-motorisés. Par ailleurs, 51,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

22 111Logements en 2022
+36 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 16 222 logements, le total atteint 22 111 en 2022 (+36 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 3 646 3 530 3 510 3 484 3 149 2 578
Dont vacants > 2 ans 1 592 1 615 1 729 1 758 1 506 1 627

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
227kWh/m²/an en moyenne
10,6 %Passoires (F+G) i
13 033Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
227 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 645 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution DPE sur 13 033 diagnostics: la majorité se situe en classe D (40 %), avec 29 % de logements économes (A-B-C).

ADEME · GES

Distribution GES

Émissions CO₂: 35 % des logements relèvent de la classe C, 66 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 269 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 114 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Les maisons affichent une classe dominante D (242 kWh/m²/an), les appartements D (224) — l'écart typologique est marqué.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-20 kWh/m²/an
Consommation vs France+24 kWh/m²/an
Passoires vs département-9,7 pts
Passoires vs France+0,7 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

37,7 %Taux logements sociaux i
6 461Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal20 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

5,69 €Loyer moyen /m² i
8,4 %Taux de vacance i
138dont PLAI i
86dont PLS i
3 250En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1391
T2978
T32 352
T41 448
T5+360

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Près d'14,8 % des logements de Nevers sont inoccupés au recensement 2022. Typologie urbaine marquée: 67,0 % d'appartements et 33,0 % de maisons. La commune est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne, perchée à 208 m d'altitude, dans un relief de collines.

La structure d'occupation de Nevers penche nettement du côté du locatif (56,7 %). Le parc social représente 24,3 % des résidences principales. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 37,7 % (cible 20,0 %).

Le bâti de Nevers s'étend d'un noyau historique (10,5 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (4,4 % après 2006). Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe D et 227 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 10,6 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (66,5 %).

Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (-1,1 %). 27,3 % des ménages de Nevers ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.

Ancrée régionalement, la commune est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne: les attentes résidentielles s'y calquent. Côté topographie, Nevers se trouve perchée à 208 m d'altitude, dans un relief de collines, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.

Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.

Faut-il investir à Nevers en 2026 ?

Préfecture de la Nièvre et ville de services, Nevers jouit d'une attractivité territoriale solide, confirmée par un indice IAT de 8,1/10. Pourtant, son marché immobilier évolue dans un contexte de déclin démographique et de chômage élevé. Faut-il malgré tout y investir en 2026 ?

1 153 €/m² prix médian
-4,2 % sur un an
608 transactions 2026

Avec un rendement locatif brut atteignant 9,2 % pour les appartements, Nevers se positionne parmi les marchés à fort potentiel de cash-flow dans la région.

Verdict

➤ Investir ici demande de cibler rigoureusement le bon bien, mais le rendement locatif justifie une stratégie d'acquisition à moyen terme.

Rendement bon
Risque modere
Horizon moyen terme
Stratégie locatif annuel en appartement
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Points clés

  • ✓ Rendement brut locatif très élevé (9,2 %)
  • ✓ Services et équipements très développés (ICS 7,8/10)
  • ✓ Marché immobilier dynamique (608 transactions en 2024)
  • ⚠ Fragilité économique locale (taux de chômage 16,7 %)
  • ⚠ Parc immobilier ancien (24,1 % d'avant 1945)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✓ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Le prix médian est inférieur de plus de 60 % à la moyenne nationale.
  • Nevers se positionne dans le haut du classement des communes de la Nièvre pour l'attractivité territoriale.
  • Le rendement locatif des appartements est plus du double de celui observé dans les grandes métropoles.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Nevers

Le marché immobilier de Nevers affiche une pression notable (IPI 6,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers de Nevers

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,9

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Pression immobilière élevée (6,9/10) : le marché est dynamique, mais les bonnes opportunités partent vite.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
84
Années de revenu pour acheter 70 m²
90
% de résidences secondaires
8
Croissance démographique (5 ans)
63
Densité de population
100
3,1

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité très faible (0,8/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, nécessitant un investisseur extérieur.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
10
% de propriétaires
7
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
1
4,4

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée (5/10) : la demande locative est présente, soutenue par un taux de propriétaires faible (41,7 %).

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
8
Croissance démographique (5 ans)
63
Capacité touristique / population
10
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
16
1,5

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

Pression touristique faible (1,7/10) : le marché est porté par la location annuelle, pas par le saisonnier.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
8
Capacité touristique / population
10
% de logements vacants
69
Faible densité (proxy isolement touristique)
0

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 1342,1 — Percentile dept : 84/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 90/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 8/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -0,6 — Percentile dept : 63/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 1946,2 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 10/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 34,1 — Percentile dept : 7/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 19,9 — Percentile dept : 1/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 58,3 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 8/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -0,6 — Percentile dept : 63/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 1342,1 — Percentile dept : 16/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 8/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 14,8 — Percentile dept : 69/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 1946,2 — Percentile dept : 0/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Nevers : opportunités et risques

Investir à Nevers en 2026 cible prioritairement le rendement locatif brut, particulièrement élevé pour les appartements (9,2 %). Ce chiffre, issu de la carte des loyers du ministère, est l'un des plus forts de la région pour une ville de cette taille. Il s'explique par des prix d'acquisition modérés et une demande locative structurelle, alimentée par un taux de propriétaires occupants relativement faible (41,7 %).

La stratégie gagnante consiste à sélectionner des appartements bien situés, idéalement rénovés ou à fort potentiel de valorisation énergétique. En effet, avec une taxe foncière sur le bâti à 56 %, des frais de gestion estimés à 12 % et un taux de vacance de 8 %, le rendement net chute autour de 4,9 %. Il faut donc minimiser les coûts et les vacances. La pression touristique étant faible, privilégiez la location annuelle à des étudiants, jeunes actifs ou ménages modestes.

Attention cependant au contexte local : le déclin démographique et le chômage élevé limitent la marge de manœuvre sur les loyers et pourraient peser à la revente. L'investissement est donc à envisager sur le moyen terme, avec une sortie par la vente conditionnée à une amélioration de la situation économique du bassin nivernais.

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Données du marché immobilier à Nevers

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché immobilier de Nevers repose sur un paradoxe, selon les données DVF 2024. D'un côté, une attractivité territoriale élevée (IAT 8,1/10) et une gamme d'équipements exceptionnelle pour une ville de cette taille. De l'autre, des indicateurs socio-économiques fragiles, avec un taux de chômage de 16,7 % et une population en déclin. Cette tension se lit dans les prix : une stabilité étonnante depuis 2021, autour de 1 350 €/m² en médiane.

Cette résilience des valeurs est principalement portée par la demande locative en appartements, qui capte 72 % des transactions. La proximité de la gare TGV, à moins d'un kilomètre du centre, et la très bonne connectivité numérique (fibre à 98 %) soutiennent cet attrait, notamment pour les actifs mobiles ou en télétravail. Néanmoins, le parc est ancien (24 % d'avant 1945) et compte 10,5 % de passoires thermiques, un risque réglementaire et financier à intégrer.

La comparaison avec les villes de même profil est édifiante. Nevers est moins chère que Roanne, Vichy ou Auxerre, mais plus chère que Vierzon ou Montluçon. Cet écart de valorisation s'explique par son statut de préfecture et la densité de ses services, mais il place Nevers dans une position d'arbitrage intéressante pour un investisseur cherchant un effet de levier.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Nevers Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Les prix médians à Nevers ont connu une hausse modérée mais continue depuis 2020, passant de 1 272 €/m² à 1 353 €/m² en 2024, soit une progression annuelle moyenne de +0,4 %. Cette trajectoire linéaire, sans pic ni correction brutale, est atypique par rapport aux fortes fluctuations nationales récentes. Elle traduit un marché résilient, moins spéculatif, ancré dans une demande locale mais limité par un pouvoir d'achat modeste. Comparée à ses voisines, Nevers reste plus accessible que Roanne ou Vichy, préservant une marge d'appréciation potentielle. Pour un acheteur en 2026, cela signifie évoluer dans un environnement prévisible, où la négociation sera serrée mais sans risque de bulle éclatée.

Évolution du marché immobilier de Nevers

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 1 138 €/m² → 1 153 €/m² (+1,3 %), volume annuel actuel 608 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 1 300 €/m²
Surface médiane 84 m²
Transactions 207
Appartements
Prix médian 1 100 €/m²
Surface médiane 61 m²
Transactions 401

Indicateurs clés du marché

-4,2 %
Variation annuelle prix/m² ?
11,0 %
Rendement locatif apparts ?
8,4 %
Rendement locatif maisons ?
36,7 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

109 200 €
Maison 84 m² ?
Mensualité ~633 €/mois (20 ans, 3,5 %)
67 100 €
Appartement 61 m² ?
Mensualité ~389 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'analyse financière révèle un marché segmenté. L'achat d'une maison type (90 m²) nécessite environ 6,4 années de revenu médian local, un effort conséquent dans un territoire où le chômage frôle les 17 %. À l'inverse, l'acquisition d'un appartement (54 m²) ne demande que 3,5 années de revenu, un effort bien moindre. Ce différentiel explique la surreprésentation des appartements dans les transactions (550 ventes contre 210 pour les maisons). Avec un loyer médian de 10 €/m²/mois, le rendement brut atteint 9,2 % pour les appartements, permettant souvent de couvrir la mensualité d'emprunt et de dégager un cash-flow immédiat. Toutefois, un taux de vacance de 8 % et une taxe foncière à 56 % rognent significativement le rendement net, ramené autour de 4,9 %.

Acheter vs Louer — appartement 61 m²

389 €/mois
Mensualité crédit ?
613 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 224 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

5,4 ans
Pour une maison ?
3,3 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

10,0 €/m²
Loyer médian appartements ?
7,8 - 12,9 €/m²
9,1 €/m²
Loyer médian maisons ?
7,2 - 11,4 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 608 transactions enregistrées en 2024, l'activité sur Nevers est soutenue, dépassant même son niveau de 2023. Ce volume, élevé pour une ville de cette taille, indique un marché liquide. La très forte majorité des ventes (72 %) concerne des appartements, d'une surface médiane de 54 m², illustrant une demande tournée vers l'investissement locatif et la petite surface accessible. Le prix moyen (2 186 €/m²) dépasse significativement le prix médian (1 353 €/m²), indiquant la présence de biens haut de gamme ou de secteurs très valorisés qui tirent la moyenne vers le haut. Ce marché est donc dual : un segment majoritaire de petits appartements à vocation locative, et un segment plus restreint de biens de standing.

Répartition des ventes

34,0 % de maisons et 66,0 % d'appartements parmi les 608 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 34,0 % de maisons et 66,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 608 207 401
Prix médian/m² 1 153 € 1 300 € 1 100 €
Prix moyen/m² 1 426 €
Surface médiane – 84 m² 61 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 659 1 138 €
2022 653 1 212 €
2023 553 1 215 €
2024 560 1 204 €
2025 608 1 153 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Nevers est en net ralentissement, avec seulement 11 logements autorisés en 2024. Sur les cinq dernières années, 552 logements ont été autorisés, une tendance en hausse de 31 % par rapport à la période quinquennale précédente, mais cette accélération semble s'essouffler. Dans un contexte de déclin démographique (-0,6 % sur 5 ans), cette offre neuve limitée évite le risque de surproduction et préserve la valeur du parc existant. Elle indique également que le développement urbain se concentre sur la rénovation et la densification du bâti ancien plutôt que sur l'extension périphérique. Pour l'investisseur, cela signifie une faible pression concurrentielle du neuf, mais aussi un parc vieillissant nécessitant une vigilance accrue sur l'état du bien et les travaux de rénovation énergétique.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 1 956 autorisations et 1 496 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 76 %.

Vacance longue durée à Nevers

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

2 578 logements vacants au total
1 627 vacants depuis plus de 2 ans 63,1 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Nevers (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 435 logements autorisés à à Nevers, dont 28 en 2025 (+10 % vs les 5 années précédentes).

435 logements autorisés sur 5 ans
28 en 2025 dernière année connue
+10 % vs 5 années précédentes tendance

Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.

Fourchettes de loyers à Nevers

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 7,8 €/m²
Médian 10,0 €/m²
Haut 12,9 €/m²
Écart de 5,1 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 7,2 €/m²
Médian 9,1 €/m²
Haut 11,4 €/m²
Écart de 4,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Nevers

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (61 m²)
~2 059 €/an
soit ~3,4 mois de loyer par an
Pour une maison type (84 m²)
~2 563 €/an
soit ~3,4 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 55,98 % Moyenne dept : 43,72 % +12,26 pt Moyenne France : 43,01 % +12,97 pt
Taxe d'habitation (rappel) 34,11 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

50,09 % 2021
52,59 % 2022
55,60 % 2023
55,98 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (55,98 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le saut entre rendement brut et net s'explique par des charges concrètes. La taxe foncière à Nevers est de 55,98 %, soit environ 4 à 5 mois de loyer. Il faut ajouter les frais de gestion (env. 5 %), les travaux (le parc est ancien à 24,1 % d'avant 1945), et la provision pour copropriété si besoin. La vacance potentielle, dans un marché avec 14,8 % de logements vacants, doit aussi être intégrée dans le calcul final.

Performance énergétique du parc à Nevers

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 033 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Nevers: la classe D domine, 10,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante D
Passoires thermiques 10,6 % F + G
Conso moyenne 227 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

La classe énergétique D dominante (226 kWh/m²/an) indique un parc globalement énergivore. Les passoires thermiques (F/G) représentent 10,5 % du stock. Cette donnée est cruciale : la loi Climat interdit la location des passoires à partir de 2025 (G), 2028 (F) et impose des travaux de rénovation ambitieux. Acheter un bien mal classé implique un plan de travaux et un budget conséquent pour rester dans la légalité et maîtriser ses charges.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les petits appartements (studios, T2) autour de 54 m² sont les plus adaptés, offrant le meilleur rendement brut. L'ancien domine le marché, mais attention au DPE : la classe énergétique dominante est D (226 kWh/m²/an). Le neuf est rare (4.4 % du parc construit après 2006) et se concentre dans quelques opérations. Les maisons, moins liquides, offrent un rendement brut de 7.6 %.

Quelles zones cibler à Nevers ?

Le centre-ville, près de la gare TGV (à 0.6 km), et les quartiers universitaires sont les zones les plus demandées pour la location. La périphérie, plus familiale, peut convenir pour des maisons de ville. Les secteurs en développement sont limités, la construction neuve étant faible (11 logements autorisés en 2024). La connectivité est un atout (fibre à 98 %), valorisable auprès des locataires.

Calculateur de rendement à Nevers

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Nevers

Le risque principal est la vacance locative, alimentée par le déclin démographique (-5 % en 10 ans) et l'offre importante de logements sociaux (33 %). Le risque réglementaire est aussi présent avec la loi Climat, qui interdira la location des passoires thermiques (10.5 % du parc). Enfin, la dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage élevé) expose à des impayés.

Erreurs à éviter quand on investit à Nevers

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 55,98 %.
  • Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique (10,5 % de passoires).
  • Tabler sur un taux de vacance nul (14,8 % de vacants à Nevers).
  • Surchauffer les enchères sur un bien au rendement attractif.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier à Nevers suit une saisonnalité classique. Le printemps (avril-juin) est la période la plus active, avec une offre plus large. L'automne (septembre-octobre) peut être propice aux négociations, les vendeurs étant plus motivés avant l'hiver. Il faut anticiper la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer les décisions de vente. L'été, marqué par le festival des « Zaccros d'ma rue », attire des visiteurs mais ralentit les transactions.

Le saviez-vous ?

  • Nevers compte 59 monuments historiques protégés pour 17 km².
  • La fibre couvre 98 % des logements, un atout pour le télétravail.
  • L'aéroport le plus proche est à Bourges, à 59,5 km.

S'installer à Nevers : cadre de vie et logement

S'installer à Nevers, c'est profiter des avantages d'une préfecture départementale sans les inconvénients des grandes agglomérations. La ville offre un panel de services très complet, avec près de 1 445 équipements recensés par l'INSEE, des commerces aux structures de santé en passant par les équipements sportifs. Son centre historique, marqué par la cathédrale Saint-Cyr-et-Sainte-Julitte et le Palais Ducal, offre un cadre patrimonial de qualité.

Le profil démographique est vieillissant (indice de vieillissement de 225,7), mais la part des moins de 30 ans (34,2 %) reste significative, entretenant une certaine dynamique. Les résidents bénéficient d'une desserte ferroviaire excellente avec la gare TGV, plaçant Paris à moins de deux heures. Toutefois, la commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) révisé sur la Loire, une réalité à vérifier lors de l'acquisition.

Carte du marché immobilier à Nevers

Nevers et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Nevers

11,8 °C
Température moyenne ?
839 mm
Précipitations ?
57 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 11,8°C et 839 mm de précipitations, le climat de Nevers est tempéré. Les hivers peuvent être frais, mais sans excès, et les étés sont agréables. Ce profil convient aux personnes recherchant des saisons marquées sans extrêmes. La proximité de la Loire peut entraîner une certaine humidité, à considérer pour l'état des biens anciens et le confort de vie.

À qui s'adresse Nevers ?

La ville s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles à budget modéré, attirés par la proximité des écoles (39 établissements) et la part importante de maisons (33.2 % du parc). Les retraités y trouvent aussi un cadre paisible et bien équipé. Les actifs travaillant à distance ou mobiles grâce au TGV peuvent y voir une opportunité résidentielle, d'autant que la fibre est déployée à 98 %.

Avantages et limites à Nevers

✓ Points forts

  • Prix au m² très accessible (1 353 €).
  • Cadre patrimonial riche avec 59 monuments.
  • Desserte TGV directe pour Paris.
  • Équipements et services nombreux pour la taille de la ville.
  • Connectivité fibre excellente (98 % couverts).

− À prendre en compte

  • Déclin démographique persistant (-5 % en 10 ans).
  • Taux de chômage élevé (16.7 %) fragilisant l'économie locale.
  • Risque inondation (PPRi) sur certains secteurs.

Composition du parc immobilier à Nevers

22 111 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc local mêle individuel (33,2 %) et collectif (66,8 %).

81,7 % Résidences principales 18 070 logements
3,4 % Résidences secondaires 761 logements
14,8 % Logements vacants 3 281 logements
41,7 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc de logements, composé à 33,2 % de maisons et à 41,7 % de propriétaires occupants, indique un ancrage résidentiel solide. Cependant, le taux de vacance de 14,8 % et la part de logements sociaux (33 %) indiquent des dynamiques différentes selon les quartiers. Ce marché est stable, porté par les propriétaires occupants, mais présente des poches de tension ou de moindre demande. L'acheteur typique est un ménage sédentaire, pas un investisseur spéculatif.

Ancienneté du parc à Nevers

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 17 956 logements).

  • Avant 1919 10,5 % 1 883 logts
  • 1919-1945 13,6 % 2 437 logts
  • 1946-1970 33,5 % 6 007 logts
  • 1971-1990 31,2 % 5 605 logts
  • 1991-2005 6,9 % 1 242 logts
  • 2006-2019 4,4 % 783 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Nevers

1 445 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

265 Commerces
546 Services
449 Santé
93 Sports et loisirs
53 Enseignement
19 Tourisme
20 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Nevers

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 4 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 13 catastrophes naturelles déclarées

La sismicité est très faible et le radon peu présent. Le risque principal est lié aux inondations, avec un PPRi Loire en révision pour la vallée de Nevers. 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent surtout des inondations et coulées de boue. Consulter le plan de prévention est indispensable pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance. Ces risques sont localisés mais réels, influant sur l'assurabilité et la valeur du bien.

Cas pratique : un achat type à Nevers

Une maison de 90 m² représente un budget médian de 129 060 €. Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance est d'environ 640 €. Ce montant équivaut à 38 % du revenu médian local mensuel (1 671 €), un effort d'accès à la propriété soutenable pour un couple.

Erreurs à éviter quand on achète à Nevers

  • Oublier de vérifier le zonage du PPRi Loire avant l'offre.
  • Acheter sans diagnostic complet sur l'état des réseaux (parc ancien).
  • Se fier uniquement au prix au m² médian, très variable selon les quartiers.
  • Sous-estimer le coût des travaux de mise aux normes pour un DPE F ou G.

Points clés à retenir à Nevers

  • Prix médian à 1 353 €/m², stable sur un an (+0,4 %).
  • Rendement net locatif estimé à 4,9 % pour un appartement.
  • Climat tempéré : 11,8°C de moyenne annuelle.
  • Marché stable, temps de vente à anticiper.
  • Écart maison/appartement réduit : 1 300 €/m² vs 1 100 €/m².
  • Taxe foncière élevée : taux de 55,98 % en 2024.
  • Ville bien équipée : 1 445 équipements et 39 écoles.
  • La performance énergétique (DPE) influence fortement la valeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Nevers ?

À Nevers, la valeur est très sensible à l'état du bien et à sa performance énergétique (DPE). Un logement rénové se vendra avec une forte prime. La proximité de la gare TGV (0,6 km), des commerces (265 enseignes) et des écoles pèse aussi. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont déterminantes. Dans un parc ancien, l'étage (rez-de-chaussée prisé) et la vue dégagée créent des écarts de prix significatifs. Une rénovation complète peut justifier un prix au m² 20 à 30 % supérieur à la médiane.

Estimation indicative d'une maison à Nevers

Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

96 852 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Dans un marché où 41.7 % des ménages sont propriétaires, une estimation trop optimiste peut conduire à une vente bloquée plusieurs mois, surtout avec un parc vieillissant (24.1 % d'avant 1945). À l'inverse, sous-estimer son bien, c'est se priver de milliers d'euros. Les indices locaux, comme un indice d'attractivité touristique à 8.1/10 mais un indice de santé économique à 3.1/10, montrent la nécessité d'un diagnostic sur-mesure. Seule une estimation fondée sur les comparables récents et les spécificités du bien (surface, état, risque DPE) permet de se positionner stratégiquement.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un professionnel local connaît les micro-marchés : le prix au m² diffère entre le centre historique près des 59 monuments et les zones pavillonnaires. Il évalue l'impact réel d'un DPE F ou d'une vue sur la Loire. Son estimation, basée sur des visites et comparaisons récentes (DVF 2024), est un argument solide face aux acheteurs et permet de fixer un prix juste, évitant une surévaluation qui mène à la vacance ou une sous-évaluation coûteuse. C'est un atout pour négocier.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix au m² moyen de Nevers.
  • Oublier de valoriser un atout comme la proximité de la gare TGV.
  • Ne pas actualiser l'estimation après des travaux de rénovation.
  • Vendre sans connaître la part de logements vacants dans le quartier (14,8 %).

Investir à Nevers : passer à l'action

Les données DVF 2024 et les indices composites dessinent un cadre. Pourtant, transformer cette analyse en achat réussi exige une connaissance fine des quartiers et du parc, souvent ancien. Un professionnel local fait la différence entre un bon rendement théorique et une rentabilité réelle.

Ces chiffres tracent une trajectoire, mais le succès dépend du bien précis et de son environnement immédiat.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Nevers

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Nevers ?

    Le prix médian global est de 1 353 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 1 100 €/m² et les maisons à 1 300 €/m². La fourchette centrale des prix s'étend de 970 à 2 188 €/m².

    Est-ce rentable d'investir en location à Nevers ?

    Le rendement locatif brut est très élevé, notamment pour les appartements (9,2 %). Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé reste correct, autour de 4,9 %.

    Les prix ont-ils baissé à Nevers ?

    Non, les prix médians sont stables depuis 2021, avec une très légère progression de +0,4 % entre 2023 et 2024. Le marché n'a pas connu la correction observée dans d'autres territoires après la hausse des taux.

    Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?

    Privilégiez les secteurs proches du centre-ville, de la gare TGV et des équipements universitaires pour cibler la demande locative étudiante et de jeunes actifs. Évitez les biens énergivores (classes F/G), qui représentent 10,5 % du parc.

    Nevers est-elle plus chère que Montluçon ou Vierzon ?

    Oui, le prix médian à Nevers est supérieur de 17 % à celui de Montluçon et de 22 % à celui de Vierzon. Cet écart s'explique par son statut de préfecture et la densité de ses services, qui justifient une prime immobilière.

    Marché immobilier des communes voisines

    Avec un prix médian de 1 353 €/m², Nevers offre un point d'entrée bien inférieur à Roanne (+29 %) ou Vichy (+39 %), pour un potentiel locatif similaire, créant un effet de levier supérieur pour l'investisseur.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Nevers.

    Communes limitrophes de Nevers

    Nevers est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 153 €/m² Prix médian à Nevers
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Côté prix, Nevers est une commune accessible — 1 153 €/m² en médiane, -5,9 % par rapport à la moyenne de la Nièvre (1 225 €/m²).

    Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+1,3 %). Sur l'ensemble de la période, 3 033 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -4,2 % du prix médian.

    Les maisons (34,0 % des transactions, 1 300 €/m²) et les appartements (66,0 %, 1 100 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 84 m² revient à environ 109 200 €, soit 5,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,0 € (appartements) et 9,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 11,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 3,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 435 logements autorisés, soit 87/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 55 % des autorisations de la période).

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Nevers est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne. Sur le plan physique, la commune est perchée à 208 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Nevers

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    Communes voisines

    Varennes-Vauzelles 58640 9 146 hab. 3,0 km Coulanges-Lès-Nevers 58660 3 688 hab. 3,0 km Challuy 58000 1 453 hab. 4,3 km Sermoise-sur-Loire 58000 1 486 hab. 4,6 km