01 Le parc de logements
Le parc comprend 42 logements dont 11 résidences principales, 31 résidences secondaires et 0 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 | 26,2 % |
| Résidences secondaires | 31 | 73,8 % |
| Logements vacants | 0 | 0,0 % |
Le graphique détaille la structure des 42 logements: 26 % sont habités en permanence, 74 % épisodiquement et 0 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 9 | 81,8 % |
| 1919-1945 | 1 | 9,1 % |
| 1946-1970 | 0 | 0,0 % |
| 1971-1990 | 0 | 0,0 % |
| 1991-2005 | 1 | 9,1 % |
| 2006-2019 | 0 | 0,0 % |
La période avant 1919 concentre 82 % du parc, tandis que 82 % datent d'avant 1919 et 0 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 0 | 0,0 % |
| 3 pièces | 3 | 27,3 % |
| 4 pièces | 4 | 36,4 % |
| 5 pièces ou plus | 4 | 36,4 % |
Le parc compte 4,2 pièces en moyenne par logement, avec 36 % de logements de cinq pièces ou plus et 0 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 48 | 46 | 42 |
| Rés. principales | 10 | 8 | 11 |
| Rés. secondaires | 38 | 38 | 31 |
| Vacants | 0 | 0 | 0 |
Lercoul (11 hab., à 9 km) présente 11,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 9 | 81,8 % |
| Locataires (privé) | 1 | 9,1 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 1 | 9,1 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 83,3 % de propriétaires face à 8,3 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 1 | 10,0 % |
| Électricité | 4 | 40,0 % |
| Autre (bois…) | 5 | 50,0 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 50 % des résidences principales, devant électricité (40 %) et fioul (10 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 |
| 2 à 4 ans | 4 |
| 5 à 9 ans | 0 |
| 10 ans ou plus | 5 |
| Total ménages | 11 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 6 |
| Sous-occupation accentuée | 0 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 0 | 0,0 % |
| 1 voiture | 9 | 81,8 % |
| 2 voitures ou plus | 2 | 18,2 % |
Équipement automobile des ménages: 0 % sans voiture, 82 % avec une voiture et 18 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 9,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 45 | 8 | 35 | 2 |
| 1975 | 46 | 8 | 32 | 6 |
| 1982 | 45 | 9 | 36 | 0 |
| 1990 | 46 | 10 | 30 | 6 |
| 1999 | 45 | 8 | 34 | 3 |
| 2006 | 45 | 8 | 37 | 0 |
| 2011 | 48 | 10 | 38 | 0 |
| 2016 | 46 | 8 | 38 | 0 |
| 2022 | 42 | 11 | 31 | 0 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 45 à 42 logements, soit -7 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 1 | 16,7 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 1 | 16,7 % |
| Classe G | 4 | 66,7 % |
Lecture de la performance énergétique: G concentre 67 % des logements et 0 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 16,7 % |
| Classe C | 5 | 83,3 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 83 % des logements relèvent de la classe C, 100 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 400 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 483 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 347 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 347 kWh/m²/an pour les logements 1975-1988, près de 483 pour ceux 1948-1974.
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Orus (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le profil résidentiel d'Orus comporte une forte dimension touristique (73,8 % du parc en résidences secondaires). Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (97,6 %). La commune est une commune du piémont pyrénéen, à une altitude moyenne de 750 m, sur un relief marqué.
L'accession à la propriété est la norme à Orus, avec 83,3 % de propriétaires occupants.
Selon l'INSEE, 81,8 % des logements d'Orus ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Le parc d'Orus présente des performances DPE contrastées: classe dominante G et 419 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 83,3 % du parc diagnostiqué. Le autres sources (bois notamment) est la première source de chauffage du parc (50,0 %).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements d'Orus a diminué (-8,7 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 0,0 % de ménages sans voiture, 18,2 % à au moins deux voitures.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune du piémont pyrénéen. Le contexte naturel (à une altitude moyenne de 750 m, sur un relief marqué) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Orus affiche des prix parmi les plus accessibles du Ariège (5ᵉ rang le moins élevé sur 310 communes).
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 27,8 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Ariège (5ᵉ rang le moins élevé)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -84,8 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Orus
Le rendement locatif brut estimé atteint 27,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Orus
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Orus s'établit à 366 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Orus fait partie du quart des communes les moins chères du Ariège.
83,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 56,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 27,8 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Orus Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier d'Orus
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian d'Orus évolue de -67,3 %, passant de 1 119 à 366 €/m²; 1 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 82 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 366 € | 366 € |
| Prix moyen/m² | 366 € | |
| Surface médiane | – | 82 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 | 1 119 € |
| 2022 | 3 | 1 618 € |
| 2023 | 1 | 2 280 € |
| 2024 | 2 | 2 412 € |
| 2025 | 1 | 366 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 8 logements ont été autorisés et 8 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 100 %.
Construction neuve à Orus (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Orus: 1 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-67 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Orus
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Orus
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (56,31 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Orus
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Orus: majorité classée G, part de passoires thermiques à 83,3 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Orus
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Orus : cadre de vie et logement
Orus, commune de 23 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 1 431 m d'altitude et arrosée par 1 176 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 14 appellations d'origine rattachées au terroir local et 2 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Orus
Orus et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Orus
Composition du parc immobilier à Orus
42 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Orus: 97,6 % de maisons, 2,4 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Orus
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 logements).
- Avant 1919 81,8 % 9 logts
- 1919-1945 9,1 % 1 logts
- 1991-2005 9,1 % 1 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Orus
2 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Orus
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Orus
Pour une maison de 82 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
30 012 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Orus
Quel est le prix de l'immobilier à Orus ?
Le prix médian au m² à Orus est de 366 € (données DVF, 1 transactions). Pour une maison de 82 m² (surface médiane locale), compter environ 30 000 €.
Comment Orus se situe-t-elle dans le Ariège ?
Orus figure parmi les communes les plus abordables du Ariège : 306ᵉ rang sur 310, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Orus ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Orus est de 27,8 % (loyer de 8,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier d'Orus est-il énergétiquement dégradé ?
83,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante G). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes d'Orus
Orus est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché d'accès abordable à Orus: 366 €/m² sur 1 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale. Côté classement départemental, Orus compte parmi les 1 % les plus abordables de l'Ariège.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier d'Orus a enregistré une baisse de -67,3 % du prix médian. Au total, 9 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -84,8 % du prix médian.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 366 €/m² pour 82 m².
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,9 €/m² pour un appartement et 8,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 27,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. La proportion de résidences secondaires (73,8 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Très peu de permis délivrés sur 2021-2025 — le parc évolue principalement par mutation de l'ancien. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Le marché immobilier d'Orus s'interprète dans un contexte plus large — Orus est une commune du piémont pyrénéen, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à une altitude moyenne de 750 m, sur un relief marqué) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.