Acheter à Pau, c'est choisir une ville active de 80 441 habitants, au climat doux (13,8°C de moyenne) et bien équipée, avec une vue imprenable sur la chaîne des Pyrénées. Le marché immobilier, accessible relativement aux grandes villes de la région, propose des biens à partir de 1 800 €/m². Cette page vous aide à déterminer si votre profil et votre budget correspondent à cette commune.
Carte du marché immobilier à Pau
Pau et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Pau
54 111 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc palois est majoritairement composé d'appartements (près de 80 % des logements), reflétant son statut de grande ville administrative et étudiante. Seulement 37,8 % des habitants sont propriétaires, un taux faible qui indique un marché locatif dynamique porté par la mobilité des fonctionnaires et des étudiants. Le faible taux de résidences secondaires (3,3 %) confirme une vocation résidentielle principale. Cependant, un logement sur sept est vacant, une donnée à creuser pour identifier d'éventuels quartiers en déprise.
Évolution démographique à Pau
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Pau
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Pau
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 27,6 %
- Autres sans activité professionnelle 22,1 %
- Employés 15,7 %
- Professions intermédiaires 12,8 %
- Ouvriers 9,8 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 9,5 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,4 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Pau
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Pau
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 44 064 logements).
- Avant 1919 6,7 % 2 968 logts
- 1919-1945 6,5 % 2 844 logts
- 1946-1970 27,9 % 12 274 logts
- 1971-1990 33,5 % 14 774 logts
- 1991-2005 16,2 % 7 124 logts
- 2006-2019 9,3 % 4 080 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Pau
3 863 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Pau
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Pau
Pour acquérir une maison paloise type de 103 m² (prix médian 258 324 €), un ménage au revenu médian local (20 970 €/an) devrait y consacrer l'équivalent de plus de 12 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 25 ans à 4 %, la mensualité hors assurance dépasse 1 200 €, soit un taux d'effort proche de 35 % du revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Pau
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable selon les quartiers.
- Minimiser l'impact d'un DPE médiocre sur le budget chauffage.
- Négliger la consultation du plan de prévention des risques inondation (PPRi).
- Oublier de vérifier la présence de la fibre dans l'immeuble.
Le saviez-vous ?
- Pau compte 74 établissements scolaires sur son territoire communal.
- La ville dispose de 16 monuments historiques protégés.
- L'aéroport Pau-Pyrénées n'est qu'à 10,2 km du centre-ville.
Performance énergétique du parc à Pau
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 32 083 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C domine le parc, avec une consommation moyenne de 188 kWh/m²/an. Seuls 4,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires (F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Ce résultat s'explique par un bâti relativement récent (9,3 % construit après 2006) et des rénovations. Pour un acheteur, le risque de travaux obligatoires (loi Climat 2025-2034) est donc limité, mais l'état des biens des années 60-70 mérite une vigilance particulière.
Risques naturels et géorisques à Pau
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi - PAU PPRN Approuvé approuvé le 23/09/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Pau présente une exposition à plusieurs aléas. La sismicité est classée moyenne, le radon à potentiel moyen. Un plan de prévention des risques inondation (PPRi) est actif. La ville a connu 18 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations et coulées de boue. Consulter le zonage précis du PPR et le dossier des risques (géorisques.gouv.fr) est indispensable avant tout achat, notamment pour les biens en fond de vallée ou sur les coteaux.
Cadre de vie à Pau
Pau offre un cadre urbain complet avec 3 863 équipements, dont 1 273 services de santé et 246 structures sportives. Son patrimoine, avec 16 monuments historiques, et son boulevard des Pyrénées offrent un cadre agréable. La connectivité est excellente (fibre à 89,8 %, gare TGV à 0,4 km). En revanche, la ville est soumise à un risque radon moyen et une sismicité moyenne, et connaît 1 094 mm de précipitations annuelles. La densité élevée (2 514 hab/km²) garantit l'animation mais peut signifier moins d'espace.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 58 m², prévoyez environ 129 000 € (2 220 €/m²). Une maison de 103 m² coûte en médiane 258 000 €. Les budgets les plus serrés peuvent viser le premier quartile des prix, à 1 800 €/m². Compte tenu du marché détendu (prix en baisse, vacance élevée), les négociations sont possibles et les délais de vente peuvent être plus longs qu'ailleurs. Le revenu médian local étant de 20 970 €, l'accession à la maison demande un effort important (12,3 années de revenus).
À qui s'adresse Pau ?
La ville s'adresse particulièrement aux jeunes actifs et étudiants (37,3 % de moins de 30 ans), attirés par son dynamisme et son offre de formation. Les familles y trouveront de nombreuses écoles (74 établissements) mais un parc de maisons limité (16,4 %). Les retraités (28,3 % de 60 ans et plus) apprécieront les services de santé et le climat. L'acheteur doit être conscient d'un taux de pauvreté classé premier sur deux dans sa catégorie, reflétant des contrastes sociaux.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Vue sur les Pyrénées et climat doux (13,8°C de moyenne).
- Desserte TGV directe et aéroport à 10 km.
- Équipements et services nombreux (3 863 au total).
- Parc immobilier majoritairement de classe énergétique C.
- Dynamisme démographique (+5,5% en 5 ans).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Pau est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Pau
- Climat doux avec une température annuelle moyenne de 13,8°C.
- Très bonne couverture fibre (89,8 % des logements).
- 16 monuments historiques protégés enrichissent le cadre de vie.
- Proximité de la gare TGV et de l'aéroport Pau-Pyrénées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Pau
Quel budget pour acheter une maison à Pau ?
Le prix médian d'une maison à Pau est de 2 508 €/m². Pour une surface médiane de 103 m², il faut donc prévoir un budget d'environ 258 000 €. Les prix débutent dans le quartile bas vers 1 800 €/m².
Pau est-elle une ville adaptée aux familles ?
Oui, avec 74 établissements scolaires et de nombreux équipements sportifs. Toutefois, le parc de maisons individuelles ne représente que 16,4 % des logements, ce qui peut rendre l'accession plus compétitive.
Quels sont les points forts de vivre à Pau ?
Ses atouts sont son cadre de vie face aux Pyrénées, sa bonne desserte (TGV, aéroport), son dynamisme démographique (+5,5% en 5 ans) et son offre de services complète avec plus de 600 commerces.
Vous envisagez d'acheter à Pau ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
Trouvez votre futur lieu de vie à Pau
Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.