Le marché immobilier palois affiche un prix médian de 2 270 €/m² en 2024, en léger recul de 1,9 % sur un an. Cette page analyse les 1 912 transactions enregistrées par la base DVF (Demandes de valeurs foncières) pour vous aider à positionner votre bien. Le parc, composé à 84 % d'appartements, reflète le caractère urbain de cette grande ville.
Comment se porte le marché immobilier à Pau
Avec 2 270 €/m², Pau se situe en deçà de villes de taille comparable comme Mérignac (4 207 €/m²), révélant un différentiel d'attractivité économique. La fourchette interquartile, de 1 800 à 2 898 €/m², montre une dispersion modérée des valeurs. Le volume annuel de 1 912 ventes, dont 87 % d'appartements, indique un marché liquide, porté par une demande locative soutenue dans une ville universitaire et administrative. Toutefois, la baisse des prix de 1,9 % et un taux de vacance de 14,5 % indiquent un rééquilibrage en faveur des acheteurs.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix au m² a reculé de 1,9 % sur un an, une correction modérée après une période de hausse. Ce mouvement reflète le recalibrage national des marchés sous l'effet de la hausse des taux. Cependant, la dynamique démographique solide (+5,5 % en 5 ans) et le taux de chômage élevé (16,4 %) créent un contexte contrasté. Pour un acheteur, cela peut ouvrir des opportunités de négociation, surtout sur les biens mal présentés. Pour un vendeur, il faut viser un prix parfaitement justifié et accepter un délai de vente plus long.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Pau
Les appartements dominent les transactions (87 % du volume), avec un prix médian de 2 220 €/m² pour 58 m² en médiane. Les maisons, plus rares (13 % des ventes), valent 2 508 €/m² pour une surface type de 103 m². Les acquéreurs sont majoritairement des résidents principaux, dans une ville où seuls 37,8 % des habitants sont propriétaires. Le faible taux de résidences secondaires (3,3 %) confirme un marché tourné vers l'usage quotidien.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est en transition vers un équilibre, voire un léger avantage pour l'acheteur. La baisse des prix, le volume de logements vacants et une construction neuve en replai (-12 % sur 5 ans) limitent la tension. La vente reste néanmoins réalisable, surtout pour les biens bien situés et énergétiquement performants (seulement 4,5 % de passoires). La proximité de la gare TGV, à 400 m du centre, reste un atout valorisant.
Vacance longue durée à Pau
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Pau (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 674 logements autorisés à à Pau, dont 305 en 2025 (-32 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 1 940 logements neufs ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse (-12 %). Seulement 322 permis ont été délivrés en 2024. Ce ralentissement de la construction neuve limite le risque de sur offre à court terme et maintient une pression sur le parc ancien. Cela confirme aussi les difficultés de filière et le coût du foncier. Pour un acquéreur, l'offre neuve reste une option marginale, souvent localisée en périphérie de la commune.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché palois, rythmé par l'activité universitaire et la mobilité des fonctionnaires, connaît deux pics d'activité. La rentrée de septembre est cruciale pour les locations et les ventes aux familles. Le printemps (mars-avril) est également actif, avant les ponts de mai et les vacances. L'hiver peut offrir des opportunités d'achat avec moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Pau compte 74 établissements scolaires sur son territoire communal.
- La ville dispose de 16 monuments historiques protégés.
- L'aéroport Pau-Pyrénées n'est qu'à 10,2 km du centre-ville.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Pau
- Prix médian à 2 270 €/m², en baisse de 1,9 % sur un an.
- Une maison coûte en moyenne 258 324 €, un appartement 128 760 €.
- Le parc est dominé par les appartements (plus de 80 %).
- Tendanciellement, moins de 10 % du parc est postérieur à 2006.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Pau
Quel est le prix au m² à Pau en 2024 ?
Le prix médian global à Pau est de 2 270 €/m² selon les données DVF 2024. Les maisons se vendent en moyenne 2 508 €/m² et les appartements 2 220 €/m².
Le marché immobilier à Pau est-il en hausse ?
Non, les prix sont en baisse de 1,9 % sur un an. Cette correction suit la tendance nationale et s'explique en partie par un taux de vacance élevé (14,5 %) et un chômage local à 16,4 %.
Combien de temps pour vendre un bien à Pau ?
Aucun délai moyen officiel n'est publié, mais un marché en léger recul et un parc important de logements vacants suggèrent une mise en vente plus longue qu'en période de forte tension. Une estimation précise est cruciale.
Vous voulez connaître la valeur précise de votre bien à Pau ? Une estimation personnalisée vaut mieux qu'une moyenne.
- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
- Prise en compte des spécificités de votre bien
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