01 Le parc de logements
Le parc comprend 723 logements dont 656 résidences principales, 33 résidences secondaires et 34 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 656 | 90,7 % |
| Résidences secondaires | 33 | 4,6 % |
| Logements vacants | 34 | 4,7 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 91 % de résidences principales, 5 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 723 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 106 | 16,2 % |
| 1919-1945 | 72 | 11,0 % |
| 1946-1970 | 134 | 20,5 % |
| 1971-1990 | 227 | 34,8 % |
| 1991-2005 | 71 | 10,9 % |
| 2006-2019 | 43 | 6,6 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (35 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 16 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,2 % |
| 2 pièces | 20 | 3,0 % |
| 3 pièces | 75 | 11,4 % |
| 4 pièces | 199 | 30,3 % |
| 5 pièces ou plus | 361 | 55,0 % |
Distribution par taille: 3 % de petits logements (T1-T2), 55 % de grands (5p+), moyenne à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 701 | 700 | 723 |
| Rés. principales | 631 | 621 | 656 |
| Rés. secondaires | 34 | 26 | 33 |
| Vacants | 36 | 53 | 34 |
À titre de comparaison : 46,3 % de part de propriétaires à Le Merlerault, à 22 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 500 | 76,2 % |
| Locataires (privé) | 70 | 10,7 % |
| Locataires HLM | 82 | 12,5 % |
| Logés gratuitement | 4 | 0,6 % |
La répartition du parc occupé: 76,2 % de propriétaires, 23,2 % de locataires, dont 13 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 142 | 21,6 % |
| Fioul | 130 | 19,8 % |
| Électricité | 191 | 29,1 % |
| Gaz bouteille | 16 | 2,4 % |
| Autre (bois…) | 177 | 27,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 29 % au électricité, 27 % pour autres sources (bois notamment), 22 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 50 |
| 2 à 4 ans | 112 |
| 5 à 9 ans | 73 |
| 10 ans ou plus | 421 |
| Total ménages | 656 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 50 |
| Sous-occupation modérée | 125 |
| Sous-occupation accentuée | 185 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 65 | 9,9 % |
| 1 voiture | 298 | 45,4 % |
| 2 voitures ou plus | 293 | 44,7 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 10 % sans, 45 % à une voiture, 45 % multi-motorisés. Par ailleurs, 79,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 384 | 345 | 17 | 22 |
| 1975 | 427 | 381 | 16 | 30 |
| 1982 | 534 | 475 | 24 | 35 |
| 1990 | 592 | 537 | 26 | 29 |
| 1999 | 658 | 596 | 34 | 28 |
| 2006 | 670 | 630 | 24 | 16 |
| 2011 | 701 | 631 | 34 | 36 |
| 2016 | 700 | 621 | 26 | 53 |
| 2022 | 723 | 656 | 33 | 34 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 384 logements à l'origine, 723 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 49 | 59 | 47 | 51 | 73 | 44 |
| Dont vacants > 2 ans | 19 | 19 | 18 | 17 | 23 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 3 | 1,5 % |
| Classe C | 16 | 8,2 % |
| Classe D | 101 | 51,5 % |
| Classe E | 48 | 24,5 % |
| Classe F | 13 | 6,6 % |
| Classe G | 15 | 7,7 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (52 %), 10 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 3,1 % |
| Classe B | 75 | 38,3 % |
| Classe C | 21 | 10,7 % |
| Classe D | 57 | 29,1 % |
| Classe E | 20 | 10,2 % |
| Classe F | 8 | 4,1 % |
| Classe G | 9 | 4,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (38 %), et 52 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 277 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 302 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 213 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 203 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 189 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 84 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 302 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 84 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 3 | 0 |
| Classe C | 14 | 2 |
| Classe D | 57 | 44 |
| Classe E | 41 | 7 |
| Classe F | 13 | 0 |
| Classe G | 15 | 0 |
Côté maisons, la dominante est D (250 kWh/m²/an); côté appartements, D (203).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 |
| T2 | 16 |
| T3 | 43 |
| T4 | 28 |
| T5+ | 8 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Rai (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc immobilier de Rai totalise 723 logements en 2022, dominé par la résidence principale (656 unités, 90,7 %). Pavillonnaire à très forte intensité: 91,8 % du parc se compose de maisons (664 unités). Ancrage local: la commune est dans la tradition normande, à 232 m d'altitude, dans un paysage de collines.
L'accession à la propriété est la norme à Rai, avec 76,2 % de propriétaires occupants. Côté logement social, 12,5 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
Le noyau ancien du parc pèse 16,2 % (logements d'avant 1919). Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 238 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 14,3 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Mode de chauffage dominant: électricité (29,1 %).
Croissance modérée du parc de Rai entre 2016 et 2022 (+3,3 %). 44,7 % des ménages de Rai disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans la tradition normande — un ancrage qui colore le parc. Côté topographie, Rai se trouve à 232 m d'altitude, dans un paysage de collines, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 656 résidences principales de Rai et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Le marché immobilier de Rai a bondi de +25,6 % en un an, signal rare sur une commune de 1 430 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,9 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Orne (166ᵉ rang sur 380 communes)
- Prix en forte hausse : +25,6 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Rai
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Rai : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Rai
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Rai s'établit à 1 454 €, sur la base de 17 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 59,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,9 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Rai Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Rai
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 084 €/m² à 1 454 €/m² (+34,1 %), pour 17 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 68 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 17 | 17 |
| Prix médian/m² | 1 454 € | 1 454 € |
| Prix moyen/m² | 1 429 € | |
| Surface médiane | – | 68 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 23 | 1 084 € |
| 2022 | 17 | 1 462 € |
| 2023 | 16 | 1 447 € |
| 2024 | 14 | 1 158 € |
| 2025 | 17 | 1 454 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 40 logements ont été autorisés et 34 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 85 %.
Vacance longue durée à Rai
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Rai (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 10 logements autorisés à à Rai, dont 0 en 2025 (+11 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Rai
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Rai
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (59,52 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Rai
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 196 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Rai: la classe D domine, 14,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Rai
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Rai : cadre de vie et logement
Rai, commune de 1 430 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : exposée à un climat plus rigoureux (10,6 °C annuels).
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 42 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Rai
Rai et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Rai
Composition du parc immobilier à Rai
723 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 91,8 % du parc à Rai, 8,2 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Rai
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 653 logements).
- Avant 1919 16,2 % 106 logts
- 1919-1945 11,0 % 72 logts
- 1946-1970 20,5 % 134 logts
- 1971-1990 34,8 % 227 logts
- 1991-2005 10,9 % 71 logts
- 2006-2019 6,6 % 43 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Rai
42 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Rai
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Rai
Pour une maison de 68 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
98 872 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Rai
Quel est le prix de l'immobilier à Rai ?
Le prix médian au m² à Rai est de 1 454 € (données DVF, 17 transactions). Pour une maison de 68 m² (surface médiane locale), compter environ 99 000 €.
Comment Rai se situe-t-elle dans le Orne ?
Rai se situe au 166ᵉ rang du Orne sur 380 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Rai ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Rai est de 6,9 % (loyer de 8,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Rai.
Communes limitrophes de Rai
Rai est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché de Rai est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 454 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale.
Dynamique haussière marquée: +34,1 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Rai. Sur l'ensemble de la période, 87 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +25,6 % sur le prix médian.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 454 €/m² pour une surface médiane de 68 m². Le bien médian (68 m² à 98 872 €) équivaut à 4,5 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,0 € (appartements) et 8,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Rai (4,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de construction peu soutenue: 10 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 60 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Rai est dans la tradition normande. Rai est à 232 m d'altitude, dans un paysage de collines, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).