01 Le parc de logements
Le parc comprend 478 logements dont 373 résidences principales, 56 résidences secondaires et 49 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 373 | 78,0 % |
| Résidences secondaires | 56 | 11,7 % |
| Logements vacants | 49 | 10,3 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 78 % de résidences principales, 12 % de secondaires et 10 % de vacants pour un total de 478 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 109 | 29,5 % |
| 1919-1945 | 54 | 14,6 % |
| 1946-1970 | 85 | 23,0 % |
| 1971-1990 | 61 | 16,5 % |
| 1991-2005 | 51 | 13,8 % |
| 2006-2019 | 10 | 2,7 % |
Structure du bâti par époque: 29 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (29 %), 3 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 0,5 % |
| 2 pièces | 17 | 4,6 % |
| 3 pièces | 53 | 14,2 % |
| 4 pièces | 101 | 27,1 % |
| 5 pièces ou plus | 200 | 53,6 % |
Taille moyenne: 4,8 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 54 %, les T1-T2 5 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 462 | 475 | 478 |
| Rés. principales | 356 | 348 | 373 |
| Rés. secondaires | 61 | 65 | 56 |
| Vacants | 45 | 62 | 49 |
Pour référence, Dieffenbach-Au-Val (7 km) affiche 82,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 302 | 81,0 % |
| Locataires (privé) | 40 | 10,7 % |
| Locataires HLM | 20 | 5,4 % |
| Logés gratuitement | 11 | 2,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 81,0 % de propriétaires occupants, 16,1 % de locataires et 5 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 | 1,6 % |
| Fioul | 109 | 29,2 % |
| Électricité | 67 | 18,0 % |
| Gaz bouteille | 21 | 5,6 % |
| Autre (bois…) | 170 | 45,6 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (46 %), suivi par fioul (29 %) et électricité (18 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 32 |
| 2 à 4 ans | 53 |
| 5 à 9 ans | 51 |
| 10 ans ou plus | 237 |
| Total ménages | 373 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 46 |
| Sous-occupation modérée | 71 |
| Sous-occupation accentuée | 116 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 34 | 9,1 % |
| 1 voiture | 169 | 45,3 % |
| 2 voitures ou plus | 170 | 45,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 9 % sans voiture, 45 % à une voiture et 46 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 82,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 429 | 306 | 67 | 56 |
| 1975 | 407 | 294 | 67 | 46 |
| 1982 | 399 | 284 | 94 | 21 |
| 1990 | 378 | 303 | 48 | 27 |
| 1999 | 418 | 326 | 57 | 35 |
| 2006 | 445 | 368 | 50 | 27 |
| 2011 | 462 | 356 | 61 | 45 |
| 2016 | 475 | 348 | 65 | 62 |
| 2022 | 478 | 373 | 56 | 49 |
Trajectoire de long terme: 429 logements en 1968, 478 en 2022 (+11 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 65 | 61 | 58 | 57 | 50 | 38 |
| Dont vacants > 2 ans | 36 | 36 | 25 | 29 | 26 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 3,7 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 24 | 22,2 % |
| Classe D | 40 | 37,0 % |
| Classe E | 16 | 14,8 % |
| Classe F | 12 | 11,1 % |
| Classe G | 12 | 11,1 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (37 %), 26 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 12,0 % |
| Classe B | 35 | 32,4 % |
| Classe C | 16 | 14,8 % |
| Classe D | 24 | 22,2 % |
| Classe E | 6 | 5,6 % |
| Classe F | 10 | 9,3 % |
| Classe G | 4 | 3,7 % |
Émissions CO₂: 32 % des logements relèvent de la classe B, 59 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 242 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 332 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 211 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 267 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 190 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 157 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 332 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 157 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 6 | 18 |
| Classe D | 11 | 29 |
| Classe E | 11 | 5 |
| Classe F | 10 | 2 |
| Classe G | 11 | 1 |
Les maisons affichent une classe dominante D (286 kWh/m²/an), les appartements D (204) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 4 |
| T3 | 8 |
| T4 | 11 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Rombach-le-Franc (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement 2022, Rombach-le-Franc compte 478 logements répartis entre les trois statuts (principal 78,0 %, secondaire 11,7 %, vacant 10,3 %). 82,4 % de maisons pour 17,6 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. Pour mémoire, Rombach-le-Franc est dans la plaine d'Alsace, à 326 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages de Rombach-le-Franc (81,0 %). Part du parc social: 5,4 % des résidences principales.
Le parc ancien occupe une place forte à Rombach-le-Franc: 29,5 % des logements ont été bâtis avant 1919. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante D et une consommation de 245 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 22,2 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). autres sources (bois notamment) arrive en tête des modes de chauffage, dans 45,6 % des résidences principales.
Volume du parc globalement inchangé depuis 2016 (+0,6 %). 45,6 % des ménages de Rombach-le-Franc disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Rombach-le-Franc appartient au tissu dans la plaine d'Alsace, repère pour lire son marché résidentiel. La commune est à 326 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Marché fortement touristique à Rombach-le-Franc : la pression des résidences secondaires (IPTI élevé) façonne les prix davantage que la demande locale.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique i
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel) i
- Investisseur plus-value long terme i
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
Analyse du marché immobilier à Rombach-le-Franc
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 8,3/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Rombach-le-Franc
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
8,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéForte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 19,0 — Percentile dept : 51/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 11,7 — Percentile dept : 89/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 50/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 68/100 - Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 11,7 — Percentile dept : 89/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 68/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 80/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 43,1 — Percentile dept : 93/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
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Données du marché immobilier à Rombach-le-Franc
DVF, loyers, permis, analyse expertLa taxe foncière sur le bâti s'élève à 29,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Rombach-le-Franc Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 2 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 0 sur 2013 — soit une évolution indisponible.
Vacance longue durée à Rombach-le-Franc
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Rombach-le-Franc (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Rombach-le-Franc totalise 8 logements sur 5 ans, soit +300 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Rombach-le-Franc
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Rombach-le-Franc
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (29,37 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Rombach-le-Franc
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 108 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Rombach-le-Franc est D, avec 22,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Rombach-le-Franc
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Rombach-le-Franc : cadre de vie et logement
Rombach-le-Franc compte 775 habitants, à 522 m d'altitude. Le climat local affiche 10,8 °C de moyenne annuelle et 1 097 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 16 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Rombach-le-Franc
Rombach-le-Franc et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Rombach-le-Franc
Composition du parc immobilier à Rombach-le-Franc
478 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Rombach-le-Franc est composé très majoritairement de maisons (82,4 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Rombach-le-Franc
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 370 logements).
- Avant 1919 29,5 % 109 logts
- 1919-1945 14,6 % 54 logts
- 1946-1970 23,0 % 85 logts
- 1971-1990 16,5 % 61 logts
- 1991-2005 13,8 % 51 logts
- 2006-2019 2,7 % 10 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Rombach-le-Franc
16 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Rombach-le-Franc
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Rombach-le-Franc
Le parc immobilier de Rombach-le-Franc est-il énergétiquement dégradé ?
22,2 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes de Rombach-le-Franc
Rombach-le-Franc est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Les loyers d'annonce de Rombach-le-Franc avoisinent 8,7 €/m² pour les appartements et 8,3 €/m² pour les maisons. Peu de résidences secondaires à Rombach-le-Franc (11,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Peu de permis de construire délivrés sur 2021-2025: 8 logements autorisés au total, soit 2 par an. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Rombach-le-Franc est dans la plaine d'Alsace. Contexte physique: à 326 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: récente).