Le marché immobilier de Cambon-et-Salvergues est minuscule (11 transactions annuelles) et volatile, avec une correction de -42 % en 2024 après un pic en 2023. Il est porté à 69 % par les résidences secondaires et offre des rendements bruts attractifs. Néanmoins, son caractère hyper-local et le parc vieillissant (50 % de passoires) en font un marché de niche.
Faut-il investir à Cambon-et-Salvergues en 2026 ?
Perchée à 1000 mètres d'altitude dans la montagne du Haut Languedoc, Cambon-et-Salvergues est une commune rurale de 52 habitants où le parc immobilier est dominé par les résidences secondaires. Avec un déclin démographique sur dix ans et un taux de chômage de 25 %, son marché immobilier présente un profil atypique. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un prix médian inférieur de 60 % à la moyenne nationale, cette commune de montagne offre un rendement brut exceptionnel de 11,4 %, mais sur un marché extrêmement étroit.
Verdict
➤ Opportunité de niche à fort rendement, réservée aux investisseurs aguerris acceptant un risque de liquidité élevé.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut très élevé
- ✓ Prix au m² parmi les plus bas de l'Hérault
- ✓ Pression touristique immobilière maximale
- ⚠ Marché ultra-local, 11 ventes annuelles
- ⚠ Parc ancien, 50 % de passoires énergétiques
- ⚠ Déclin territorial et démographique marqué
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de 70 % à la médiane nationale.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour le rendement locatif brut.
- Prix trois fois inférieurs à ceux du littoral héraultais, pour un rendement double.
Données du marché immobilier à Cambon-et-Salvergues
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Cambon-et-Salvergues, scruté à travers les données DVF 2024, est celui d'une micro-économie résidentielle secondaire. Avec seulement 152 logements pour 52 habitants permanents, l'offre est structurellement orientée vers l'accueil saisonnier, ce qui explique l'indice de pression touristique immobilière (IPTI) maximal de 9,7/10. Les transactions, bien que peu nombreuses, révèlent un prix médian global de 1 057 €/m², un niveau qui la place parmi les communes les plus accessibles de l'Hérault, département où la moyenne dépasse souvent les 3 000 €/m².
Néanmoins, cette accessibilité s'accompagne de risques spécifiques. Le parc est ancien : selon les diagnostics, la classe énergétique dominante est G et la moitié des logements sont des passoires thermiques (F ou G). Cette caractéristique, couplée à une taxe foncière sur le bâti à 38,43 %, impose de budgétiser des travaux de rénovation conséquents pour se conformer à la loi Climat et Résilience et pour contenir les charges.
Enfin, l'analyse territoriale de l'INSEE montre un déclin structurel malgré un rebond récent de +6,1 % sur 5 ans. L'indice de vieillissement est de 1300, et le taux de chômage de 25 % indique une fragilité économique locale. Le marché immobilier est donc presque entièrement porté par des capitaux extérieurs, ce qui le rend sensible aux changements d'appétence pour les zones de montagne reculées.
Aperçu par typologie à Cambon-et-Salvergues
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Cambon-et-Salvergues
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Cambon-et-Salvergues (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Aucun logement neuf n'a été autorisé en 2024 (tendance -100 % sur 5 ans, source SITADEL). Cela indique une absence totale de pression de la construction neuve sur le marché de l'ancien. Cela peut indiquer un manque d'attractivité pour les promoteurs ou des contraintes foncières, mais aussi une stabilité de l'offre. L'acheteur ne trouvera pas d'alternative neuve et doit se tourner vers le parc existant, souvent à rénover.
Fourchettes de loyers à Cambon-et-Salvergues
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cambon-et-Salvergues
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,43 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 11,4 % pour un appartement se réduit à environ 7,1 % net. La taxe foncière, élevée à 38,43 % à Cambon-et-Salvergues, est le premier poste. Ajoutez la vacance locative (12,5 % de logements vacants sur la commune), les frais de gestion, d'assurance et une provision pour travaux, surtout dans un parc ancien où 50 % sont des passoires thermiques. En copropriété, les charges peuvent être lourdes.
Performance énergétique du parc à Cambon-et-Salvergues
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 diagnostics analysés (ADEME)
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante est G, avec une consommation moyenne de 322 kWh/m²/an. La moitié du parc diagnostiqué est classée F ou G, soit des passoires thermiques. Cela expose à des risques réglementaires : interdiction de location pour les logements les plus énergivores à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Un bien en classe G nécessitera très probablement d'importants travaux de rénovation pour rester louable ou vendable.
Calculateur de rendement à Cambon-et-Salvergues
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Cambon-et-Salvergues
Pour un appartement de 65 m² (proche du bien type à 60 970 €), comptez environ 62 000 € à l'achat. Au loyer médian de 8,9 €/m², cela génère 579 € par mois, soit un rendement brut de 11,2 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 400 €/an), charges et provision, le rendement net tombe autour de 7 %, soit un cash-flow mensuel net d'environ 30 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Cambon-et-Salvergues
- Négliger la taxe foncière, à 38,43 % du revenu cadastral.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur des passoires thermiques.
- Surévaluer le loyer dans une zone à 69,1 % de résidences secondaires.
- Ne pas vérifier le classement DPE, clé pour la loi Climat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché est fortement saisonnier, calqué sur le tourisme estival et les vacances. La période idéale pour vendre est le printemps, permettant aux acheteurs de visiter et de projeter un été sur place. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs de résidences secondaires étant moins présents. Notez que la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est souvent réglée en septembre-octobre, ce qui peut influencer les motivations de vente.
Le saviez-vous ?
- Cambon-et-Salvergues est l'une des communes les plus élevées de l'Hérault, à 1002 m d'altitude moyenne.
- La commune compte 152 logements pour seulement 52 habitants permanents.
- L'indice de vieillissement y est de 1300, signifiant 13 seniors pour 1 jeune.
S'installer à Cambon-et-Salvergues : cadre de vie et logement
S'installer à l'année à Cambon-et-Salvergues, c'est choisir un cadre de vie montagnard austère et préservé, à plus de 1000 mètres d'altitude. La commune, intégrée à la Communauté de Communes des Monts de Lacaune, offre un environnement naturel exceptionnel mais très peu d'équipements de proximité : seuls quatre sont recensés par l'INSEE. La vie quotidienne implique une dépendance automobile forte, la gare la plus proche (Bédarieux) étant à près de 25 km.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement prononcé (âge médian de 61,1 ans) et une population très clairsemée (1 habitant/km²). Ce contexte n'est pas adapté aux recherches d'une vie sociale animée ou d'un bassin d'emploi local. En revanche, pour un télétravailleur en quête d'isolement et de nature, ou pour un projet de résidence secondaire tournée vers la randonnée, le territoire présente un charme certain, renforcé par un climat frais (9,7°C de moyenne) et des précipitations abondantes.
Carte du marché immobilier à Cambon-et-Salvergues
Cambon-et-Salvergues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Cambon-et-Salvergues
152 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc est ultra-majoritairement composé de maisons (93,3 %), avec une très forte proportion de résidences secondaires (69,1 %). Ceci indique un marché saisonnier et de loisirs, où la pression locative est faible. Le taux de propriétaires occupants (77,8 %) reste solide, mais le marché est étroit et les transactions peu fréquentes. L'acheteur type est souvent un acquéreur de résidence secondaire ou un retraité.
Ancienneté du parc à Cambon-et-Salvergues
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 28 logements).
- Avant 1919 28,6 % 8 logts
- 1946-1970 7,1 % 2 logts
- 1971-1990 25,0 % 7 logts
- 1991-2005 28,6 % 8 logts
- 2006-2019 7,1 % 2 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Cambon-et-Salvergues
4 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cambon-et-Salvergues
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à un risque significatif de radon, gaz radioactif naturel. Cinq risques naturels sont recensés et six arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. La sismicité est très faible. Avant tout achat, consultez obligatoirement le dossier départemental des risques majeurs et le PPR (Plan de Prévention des Risques) pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'information.
Cas pratique : un achat type à Cambon-et-Salvergues
Pour une maison de 120 m² (proche du bien type à 106 764 €), comptez environ 110 000 € hors frais de notaire. Avec un apport de 10 % (11 000 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 540 €. Dans un parc où 28,6 % des logements datent d'avant 1945, prévoyez un budget travaux conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Cambon-et-Salvergues
- Oublier de vérifier le risque radon et les PPR.
- Sous-estimer le coût du chauffage dans une classe G.
- Négliger l'état des réseaux (très haut débit à 2,3 %).
- Acheter sans visiter en hiver pour tester l'isolation.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Cambon-et-Salvergues : passer à l'action
L'analyse des chiffres pose un diagnostic clair, mais investir dans une commune de 52 habitants requiert une expertise fine du terrain et des réseaux locaux. Une erreur de choix ou de négociation peut être coûteuse sur un marché aussi peu liquide.
Les données révèlent un potentiel réel, mais tout se joue sur la sélection du bien et la maîtrise des risques locaux.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Cambon-et-Salvergues grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine de ce marché de niche.
- Analyse basée sur les 11 ventes réelles de 2024
- Évaluation du potentiel locatif saisonnier et des risques
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cambon-et-Salvergues
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Cambon-et-Salvergues ?
Le prix médian global est de 1 057 €/m² en 2024, mais la fourchette est très large (de 927 à 2 477 €/m²). Une maison de 82 m² coûte environ 107 000 € en médiane.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Les rendements bruts sont très élevés (11,4 % pour les appartements), mais le marché locatif annuel est quasi inexistant. L'investissement n'est viable que dans une stratégie de location saisonnière, sur un marché très étroit.
Pourquoi les prix ont-ils chuté de 42 % en 2024 à Cambon-et-Salvergues ?
Cette chute reflète la forte volatilité des micro-marchés. Après un pic en 2023, seulement 11 ventes en 2024 ont suffi à faire baisser la médiane. Cela illustre le risque de liquidité et la difficulté à établir une valeur stable.
Cambon-et-Salvergues est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est moins chère que Ferrières-Poussarou (+130 %) et légèrement plus chère que Mélagues (-7 %). Son prix au m² reste parmi les plus bas du département de l'Hérault.
Quels sont les risques à acheter à Cambon-et-Salvergues ?
Les principaux risques sont la faible liquidité du marché (peu de ventes), l'état du parc (50 % de passoires thermiques), et la dépendance à la demande touristique. Le déclin démographique à long terme est également un facteur de risque.
Marché immobilier des communes voisines
Cambon-et-Salvergues affiche un prix au m² 60 % inférieur à celui de Ferrières-Poussarou pour des indicateurs similaires, créant un effet de levier significatif pour l'investisseur prêt à parier sur la montagne du Haut Languedoc.
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