01 Le parc de logements
Le parc comprend 141 logements dont 61 résidences principales, 75 résidences secondaires et 5 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 61 | 43,3 % |
| Résidences secondaires | 75 | 53,2 % |
| Logements vacants | 5 | 3,5 % |
Le graphique détaille la structure des 141 logements: 43 % sont habités en permanence, 53 % épisodiquement et 4 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 15 | 25,0 % |
| 1919-1945 | 3 | 5,0 % |
| 1946-1970 | 3 | 5,0 % |
| 1971-1990 | 15 | 25,0 % |
| 1991-2005 | 12 | 20,0 % |
| 2006-2019 | 12 | 20,0 % |
Structure du bâti par époque: 25 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (25 %), 20 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 1,6 % |
| 2 pièces | 4 | 6,6 % |
| 3 pièces | 18 | 29,5 % |
| 4 pièces | 15 | 24,6 % |
| 5 pièces ou plus | 23 | 37,7 % |
Distribution par taille: 8 % de petits logements (T1-T2), 38 % de grands (5p+), moyenne à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 152 | 162 | 141 |
| Rés. principales | 64 | 74 | 61 |
| Rés. secondaires | 80 | 73 | 75 |
| Vacants | 8 | 15 | 5 |
À Carlencas-et-Levas, commune similaire à 20 km, la part de propriétaires est de 57,5 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 47 | 77,0 % |
| Locataires (privé) | 11 | 18,0 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 3 | 4,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 77,0 %, locataires 18,0 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 1,6 % |
| Fioul | 14 | 23,0 % |
| Électricité | 17 | 27,9 % |
| Gaz bouteille | 2 | 3,3 % |
| Autre (bois…) | 27 | 44,3 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 44 %. électricité pèse 28 %, fioul 23 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 4 |
| 2 à 4 ans | 8 |
| 5 à 9 ans | 10 |
| 10 ans ou plus | 39 |
| Total ménages | 61 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 11 |
| Sous-occupation modérée | 33 |
| Sous-occupation accentuée | 11 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 | 9,8 % |
| 1 voiture | 27 | 44,3 % |
| 2 voitures ou plus | 28 | 45,9 % |
Ventilation par équipement automobile: 10 % sans véhicule, 44 % mono-motorisés, 46 % multi-motorisés. Par ailleurs, 60,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 76 | 41 | 25 | 10 |
| 1975 | 85 | 42 | 36 | 7 |
| 1982 | 105 | 45 | 49 | 11 |
| 1990 | 123 | 45 | 69 | 9 |
| 1999 | 122 | 52 | 70 | 0 |
| 2006 | 136 | 68 | 66 | 2 |
| 2011 | 152 | 64 | 80 | 8 |
| 2016 | 162 | 74 | 73 | 15 |
| 2022 | 141 | 61 | 75 | 5 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 76 à 141 logements, soit +86 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 14 | 15 | 18 | 19 | 15 | 17 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 10,5 % |
| Classe C | 5 | 26,3 % |
| Classe D | 7 | 36,8 % |
| Classe E | 4 | 21,1 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 1 | 5,3 % |
Le graphique décompose les 19 diagnostics par étiquette énergétique: 37 % en D, 37 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 42,1 % |
| Classe B | 9 | 47,4 % |
| Classe C | 2 | 10,5 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (47 %), 100 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 211 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 124 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 226 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 118 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 118 kWh/m²/an pour les logements 1989-2000, près de 226 pour ceux 1975-1988.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 2 | 0 |
| Classe C | 4 | 1 |
| Classe D | 7 | 0 |
| Classe E | 4 | 0 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante D (204 kWh/m²/an), les appartements C (111) — l'écart typologique est marqué.
Faut-il investir à Saint-Martin-de-l'Arçon en 2026 ?
Perché à 528 m d’altitude dans l’arrière-pays biterrois, Saint-Martin-De-L’arçon est un petit village de 101 habitants où plus d’un logement sur deux est une résidence secondaire. Ce marché, porté par l’extérieur, affiche un prix au m² attractif mais se heurte à un déclin démographique brutal de -28,4 % en cinq ans. Analysons si cet équilibre fragile peut supporter un investissement immobilier en 2026.
Avec un rendement locatif brut correct de 5,2 % mais dans un village en déclin démographique accéléré, le marché repose presque exclusivement sur la demande extérieure et touristique.
Verdict
➤ Opportunité locative de niche pour un investisseur averti, à réserver à une stratégie de rendement à moyen terme avec sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut correct pour les maisons
- ✓ Prix médian inférieur aux voisines directes
- ✓ Très faible pression immobilière (IPI 3,2)
- ⚠ Déclin démographique de -28,4 % en 5 ans
- ⚠ Solvabilité locale limitée par le revenu médian
- ⚠ Marché peu liquide (8 transactions/an)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Moins cher que plus de 80 % des communes françaises avec un prix médian à 2 161 €/m².
- Inférieur de 38 % à la moyenne départementale de l’Hérault (environ 3 000 €/m²).
- Rendement locatif brut (5,2 %) supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Saint-Martin-de-l'Arçon
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,2/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,1/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Saint-Martin-de-l'Arçon
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,2
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression d’achat très faible (3,2/10). Vous êtes en position de force pour négocier.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression d’achat très faible (3,2/10). Vous êtes en position de force pour négocier.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée (6,2/10) pour les locaux, mais le revenu médian est bas. La demande extérieure est nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée (6,2/10) pour les locaux, mais le revenu médian est bas. La demande extérieure est nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,9/10). Le marché locatif annuel n’est pas très dynamique.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,9/10). Le marché locatif annuel n’est pas très dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique immobilière élevée (7,1/10). Privilégiez les biens adaptés à la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique immobilière élevée (7,1/10). Privilégiez les biens adaptés à la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1856,0 — Percentile dept : 21/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 17/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 53,2 — Percentile dept : 95/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -28,4 — Percentile dept : 0/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 25,3 — Percentile dept : 28/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 83/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 33,3 — Percentile dept : 12/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 23,0 — Percentile dept : 27/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 53,2 — Percentile dept : 95/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -28,4 — Percentile dept : 0/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1856,0 — Percentile dept : 79/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 53,2 — Percentile dept : 95/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 15/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 25,3 — Percentile dept : 72/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Martin-de-l'Arçon : opportunités et risques
Investir à Saint-Martin-De-L’arçon relève d’une stratégie de niche, où le rendement locatif brut correct des maisons (5,2 %) doit être immédiatement nuancé par le rendement net estimé à 3,3 % après charges, dont une taxe foncière élevée à 35,74 %. Ce rendement est principalement porté par la location saisonnière, comme l’indique l’indice de pression touristique immobilière (IPTI) à 7,1/10. La location annuelle classique y est moins dynamique, face à une population vieillissante et un taux de chômage de 11,9 %.
La décision d’investir doit également intégrer le risque réglementaire lié à la performance énergétique. Si le parc compte seulement 5,6 % de passoires thermiques (DPE F/G), la classe dominante D (201 kWh/m²/an) indique que de nombreux biens devront être rénovés pour rester louables à moyen terme. Dans un village où 30 % des logements datent d’avant 1945, le coût de la rénovation peut être significatif.
En définitive, un investissement ne peut être envisagé que sous certaines conditions : un bien parfaitement adapté à la location touristique (vue, calme, extérieur), acheté avec une décote suffisante pour compenser les risques de vacance et les travaux, et dans une optique de moyen terme. La perspective de plus-value est, quant à elle, fortement compromise par l’érosion continue de la population permanente.
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Données du marché immobilier à Saint-Martin-de-l'Arçon
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Martin-de-l'Arçon s'établit à 2 161 €, sur la base de 8 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Saint-Martin-de-l'Arçon fait partie du quart des communes les moins chères du Hérault.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Martin-de-l'Arçon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Martin-de-l'Arçon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 161 €/m² de prix médian pour 8 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +25,1 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les données de la Carte des Loyers et DVF, l’achat d’une maison médiane de 105 m² à Saint-Martin-De-L’arçon (194 880 €) générerait un loyer mensuel estimé à 707 €, soit un rendement brut de 5,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière à 35,74 %, gestion, vacance), le rendement net approche 3,3 %. Avec un revenu médian local de 21 270 €, il faudrait 9,2 années de revenus pour financer ce bien, un effort important pour les habitants mais accessible pour un investisseur extérieur. Le loyer couvrirait une partie significative de la mensualité d’un emprunt, laissant un effort résiduel mensuel net d’environ 580 € pour l’investisseur. Cette viabilité dépendra du taux d’emprunt et de la parfaite adéquation du bien aux attentes de la location, majoritairement touristique ici.
Acheter vs Louer — maison 79 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 8 | 8 |
| Prix médian/m² | 2 161 € | 2 161 € |
| Prix moyen/m² | 2 416 € | |
| Surface médiane | – | 79 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 1 727 € |
| 2022 | 2 | 1 137 € |
| 2023 | 1 | 3 956 € |
| 2024 | 1 | 2 969 € |
| 2025 | 8 | 2 161 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Martin-De-L’arçon est très limitée mais en nette accélération. Selon les données SITADEL, 5 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, ce qui représente une tendance à la hausse de +150 % par rapport à la période précédente. Toutefois, aucun permis n’a été délivré en 2024. Cette faible construction neuve, dans un contexte de déclin démographique prononcé, ne génère pas de risque de sur-offre. Elle indique plutôt une faible pression pour étendre le périmètre urbain et une attractivité résidentielle neuve limitée. L’essentiel du marché reste donc la transaction dans l’ancien. Pour un investisseur, cela signifie que l’offre est stable et que la valeur des biens existants ne sera pas diluée par une arrivée massive de neuf, mais aussi que la commune n’attire pas les promoteurs, indiquant un potentiel de développement résidentiel atone.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 18 autorisations et 10 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 56 %.
Construction neuve à Saint-Martin-de-l'Arçon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 4 logements autorisés à à Saint-Martin-de-l'Arçon, dont 1 en 2025 (0 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Saint-Martin-de-l'Arçon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Martin-de-l'Arçon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,74 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut annoncé de 5,2 % pour les maisons doit être immédiatement pondéré par les charges incompressibles. À Saint-Martin-de-l'Arçon, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,74 %, un prélèvement significatif qui impacte directement la rentabilité. Il faut aussi anticiper les frais de gestion, d'entretien et les périodes de vacance locative, potentielles dans un village où le parc locatif est très restreint. En intégrant ces éléments, le rendement net moyen tombe à environ 3,3 %, un chiffre plus réaliste pour votre business plan.
Performance énergétique du parc à Saint-Martin-de-l'Arçon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 19 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Martin-de-l'Arçon: la classe D domine, 5,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est D (201 kWh/m²/an), un niveau moyen qui laisse une marge importante de progression. Seuls 5,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire limité à court terme, mais une vigilance nécessaire sur les biens les plus anciens (30 % construits avant 1945) qui pourraient nécessiter des travaux de rénovation importants pour respecter les futures normes.
Calculateur de rendement à Saint-Martin-de-l'Arçon
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Martin-de-l'Arçon
- Négliger la taxe foncière élevée (35,74 %) dans le calcul de rentabilité.
- Surestimer la demande locative dans un village de 101 habitants.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur un parc vieillissant.
- Ne pas vérifier les contraintes du PPR Inondation sur le bien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saint-Martin-de-l'Arçon, fortement orienté vers la résidence secondaire, connaît une saisonnalité marquée. L'activité est plus vive du printemps à l'été, lorsque les acquéreurs potentiels visitent la région. Vendre en période estivale peut donc maximiser la visibilité. Pour les acheteurs, l'automne peut offrir des opportunités de négociation. Notez que l'échéance de la taxe foncière en septembre/octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser une transaction avant cette date.
Le saviez-vous ?
- L'âge médian de la population est de 60,9 ans, l'un des plus élevés du département.
- La commune ne compte aucun logement social et très peu d'appartements.
- Seulement 13 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Saint-Martin-de-l'Arçon : cadre de vie et logement
S’installer à Saint-Martin-De-L’arçon, c’est choisir un cadre de vie paisible en altitude (528 m), bénéficiant d’un climat méditerranéen tempéré et d’une authenticité rurale préservée. La commune offre un panier de services de base avec 12 équipements recensés par l’INSEE, incluant un commerce et plusieurs associations sportives et culturelles. Ce niveau d’équipement est honorable pour une commune de cette taille, mais implique une dépendance à Bédarieux (13,8 km) ou à Béziers (32,2 km) pour les démarches administratives, la santé spécialisée ou les courses plus importantes.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement accentué, avec un âge médian de 60,9 ans et un indice de vieillissement de 2700. Cette sociabilité retraitée et résidentielle secondaire garantit le calme, mais peut représenter un frein pour les jeunes actifs ou les familles, d’autant que la connexion numérique est encore perfectible (score numérique de 4/100). Le cadre naturel, entre vignes et garrigues, et la présence de nombreux résidents secondaires créent une vie associative et festive souvent dynamique en saison.
Carte du marché immobilier à Saint-Martin-de-l'Arçon
Saint-Martin-de-l'Arçon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Martin-de-l'Arçon
Avec une température moyenne annuelle de 15,9°C et des précipitations annuelles de 826 mm, Saint-Martin-de-l'Arçon offre un climat méditerranéen de moyenne montagne, tempéré par une altitude de 528 m. Ce profil assure un ensoleillement généreux tout en limitant les excès de chaleur estivale. Il séduit particulièrement les acheteurs en quête d'un cadre de vie préservé, souvent retraités ou actifs en télétravail, prêts à accepter une certaine fraîcheur hivernale en contrepartie d'une atmosphère sereine et d'un air de qualité.
Composition du parc immobilier à Saint-Martin-de-l'Arçon
141 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 97,2 % du parc à Saint-Martin-de-l'Arçon, 2,8 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est presque exclusivement composé de maisons individuelles (97,2 %), reflétant un habitat très diffus et ancré dans le territoire. La forte proportion de résidences secondaires (53,2 %) et de propriétaires occupants (77 %) dessine un marché dual : stable car peu de rotation, mais parfois tendu pour les acheteurs recherchant une résidence principale, face à une demande de villégiature. Le taux de vacance très faible (3,5 %) confirme la pression sur un nombre de biens limité.
Ancienneté du parc à Saint-Martin-de-l'Arçon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 60 logements).
- Avant 1919 25,0 % 15 logts
- 1919-1945 5,0 % 3 logts
- 1946-1970 5,0 % 3 logts
- 1971-1990 25,0 % 15 logts
- 1991-2005 20,0 % 12 logts
- 2006-2019 20,0 % 12 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Martin-de-l'Arçon
12 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Saint-Martin-de-l'Arçon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le diagnostic géorisque est un élément clé à Saint-Martin-de-l'Arçon. La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif sur l'Orb, et un niveau de radon significatif est recensé. La sismicité est très faible. Ces contraintes, normales dans la région, impliquent de consulter systématiquement le cadastre des risques et peuvent influencer les conditions d'assurance et les possibilités de travaux. Neuf risques naturels sont recensés, avec six arrêtés de catastrophe naturelle historiques.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Martin-de-l'Arçon
- Ne pas consulter le dossier géorisque complet (radon, PPR).
- Sous-estimer les coûts de chauffage avec un DPE en classe D.
- Oublier de vérifier la qualité de la couverture réseau (fibre à 13 %).
- Négocier sans connaître la rareté relative du type de bien convoité.
Points clés à retenir à Saint-Martin-de-l'Arçon
- Prix médian des maisons : 2 161 €/m² (source DVF 2021).
- Rendement brut moyen des maisons : 5,2 %.
- Climat tempéré, moyenne annuelle de 15,9°C à 528 m d'altitude.
- Marché de niche avec très peu de transactions annuelles.
- Revenu médian local de 21 270 €, inférieur à la moyenne nationale.
- Rendement net estimé après charges : environ 3,3 %.
- Parc immobilier stable : 77 % de propriétaires occupants.
- La valeur dépend fortement de l'état et de l'exposition du bien.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Martin-de-l'Arçon ?
À Saint-Martin-de-l'Arçon, la valeur d'un bien dépend fortement de son état général et de son exposition, le climat étant un atout majeur. Pour une maison, la surface du terrain et la vue sont des plus-values significatives. La performance énergétique (DPE) devient un critère de plus en plus discriminant, même avec un parc globalement en classe D. La proximité des équipements est moins cruciale dans un village de 4 km², mais l'accessibilité (distance à la gare de Bédarieux à 13,8 km) peut jouer. Un bien rénové avec des matériaux de qualité se distinguera nettement sur un marché où 30 % du parc est antérieur à 1945.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Martin-de-l'Arçon
Pour une maison de 79 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
170 719 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ne rendent pas compte des spécificités hyper-locales de Saint-Martin-de-l'Arçon, où le prix au m² peut varier fortement selon l'exposition, la vue ou l'intégration dans le village. Un professionnel local évalue l'état réel, l'impact des risques naturels locaux (radon, PPR) et la valeur du terrain. Son expertise est cruciale pour négocier avec une clientèle souvent informée, composée à 52,4 % de plus de 60 ans, et pour positionner correctement un bien dans un marché étroit où chaque vente fait référence.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très volatile sur peu de ventes.
- Oublier de valoriser ou de pénaliser l'exposition et la vue.
- Ne pas tenir compte de l'état réel des réseaux (assainissement).
- Comparer avec des biens situés en vallée ou dans des communes plus équipées.
Investir à Saint-Martin-de-l'Arçon : passer à l'action
Investir dans une commune de cette taille, au tissu économique limité et en décroissance démographique, exige une analyse micro-locale et une parfaite connaissance des acquéreurs potentiels. Les données DVF posent un cadre, mais seule une expertise de terrain peut identifier le bien qui tirera son épingle du jeu.
Les chiffres révèlent un marché de niche. Sa réussite dépend d’une expertise terrain pointue.
Découvrez la valeur réelle d’un bien à Saint-Martin-De-L’arçon grâce aux dernières transactions DVF et à l’analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Martin-De-L’arçon
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Martin-de-l'Arçon
Quel est le prix moyen d’une maison à Saint-Martin-De-L’arçon ?
Le prix médian des maisons était de 2 161 €/m² en 2021 selon les données DVF, pour une surface médiane de 105 m². Le prix total d’une maison type s’élève ainsi à environ 195 000 €. La fourchette de prix est cependant très large, indiquant des biens très hétérogènes.
Saint-Martin-De-L’arçon est-elle une commune touristique ?
Oui, plus d’un logement sur deux (53,2 %) est une résidence secondaire, ce qui indique une forte attractivité touristique et saisonnière. L’indice de pression touristique immobilière (7,1/10) confirme cette dynamique, principalement portée par le cadre naturel de l’arrière-pays biterrois.
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Martin-De-L’arçon ?
Le marché présente une faible pression d’achat (IPI 3,2/10), ce qui laisse de la marge de négociation. Cependant, le déclin démographique prononcé (-28,4 % en 5 ans) constitue un signal d’alerte fort sur les indicateurs à long terme. L’achat doit se faire avec une décote significative.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut moyen pour une maison est de 5,2 %, selon la Carte des Loyers. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d’environ 3,3 %. Ce rendement est tiré par la location touristique.
La commune est-elle bien desservie ?
Saint-Martin-De-L’arçon est reliée au réseau via la gare de Bédarieux (13,8 km) et l’aéroport de Béziers-Vias (40,6 km). La connexion numérique (fibre, THD) est en revanche encore peu développée, avec un score numérique de seulement 4/100, un point à vérifier pour les télétravailleurs.
Marché immobilier des communes voisines
L’écart de valorisation avec ses voisines est flagrant : Saint-Martin-De-L’arçon est 18 % plus cher que Roquessels et 30 % plus cher que Cambon-et-Salvergues, un premium à justifier par des indicateurs pourtant similaires voire moins solides.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Martin-de-l'Arçon.
Communes limitrophes de Saint-Martin-de-l'Arçon
Saint-Martin-de-l'Arçon est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 8 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 161 €/m² à Saint-Martin-de-l'Arçon, niveau conforme à la médiane départementale.
Dynamique haussière marquée: +25,1 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Saint-Martin-de-l'Arçon. Sur l'ensemble de la période, 17 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -27,2 % — un retournement à surveiller.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 2 161 €/m² pour une surface médiane de 79 m². Un bien type de 79 m² revient à environ 170 719 €, soit 8,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 8,7 € (appartements) et 8,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,5 %, un niveau intermédiaire. Avec 53,2 % de résidences secondaires, Saint-Martin-de-l'Arçon est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Les flux de permis restent élevés: 4 logements autorisés et 3 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Martin-de-l'Arçon est dans le tissu communal du Languedoc historique. Contexte physique: perchée à 155 m d'altitude, dans un relief de collines.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.