Le marché immobilier de Saint-Clément-De-Rivière affiche une stabilité remarquable en 2024, avec un prix médian de 4 532 €/m² après une légère correction depuis le pic de 2022. Les 70 transactions de l'année révèlent un marché actif, dominé par les maisons individuelles. La commune bénéficie d'une attractivité résidentielle forte, portée par sa proximité avec Montpellier et un cadre de vie très bien équipé.
Faut-il investir à Saint-Clément-de-Rivière en 2026 ?
Située à moins de 10 km de Montpellier, Saint-Clément-De-Rivière profite de la dynamique métropolitaine tout en conservant son caractère résidentiel. Avec une population aisée (revenu médian de 34 870 €) et un parc immobilier de qualité, la commune attire des ménages en quête de calme et de services. Faut-il pour autant y investir en 2026 ?
Avec un indice de vivre bien pour pas cher de 8,5/10 et une attractivité territoriale élevée, Saint-Clément-De-Rivière se positionne comme une commune prisée des ménages aisés.
Verdict
➤ Marché résidentiel de qualité, à privilégier pour une stratégie de patrimoine à moyen terme plutôt que pour le rendement locatif immédiat.
Points clés
- ✓ Stabilité remarquable des prix (+0,1 %)
- ✓ Cadre de vie très bien équipé (ICS 8/10)
- ✓ Démographie dynamique (+6 % en 5 ans)
- ⚠ Rendement locatif modéré (4,0 % brut)
- ⚠ Accessibilité financière moyenne (IAI 5,3/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 4 532 €/m², Saint-Clément-De-Rivière se situe au-dessus de la moyenne nationale.
- Supérieure de près de 30 % à la médiane départementale, la commune affiche un marché plus valorisé.
- Le prix reste inférieur de 15 % à celui de Montpellier intra-muros, offrant un compromis attractif pour une proximité métropolitaine.
Données du marché immobilier à Saint-Clément-de-Rivière
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Saint-Clément-De-Rivière, d'après les données DVF 2024, se caractérise par une stabilité des prix après une phase de croissance post-Covid. Cette consolidation autour de 4 530 €/m² en fait un marché haut de gamme à l'échelle de l'Hérault, soutenu par une demande solvable issue de la proximité montpelliéraine. La commune se distingue par un parc immobilier récent (12,4 % construit après 2006) et performant énergétiquement, avec seulement 1,4 % de passoires thermiques.
Néanmoins, cette stabilité masque une double réalité. D'un côté, les maisons familiales, majoritaires, conservent une valeur patrimoniale forte. De l'autre, le marché des appartements, très limité en volume (12 ventes), présente une liquidité plus faible. L'analyse des transactions révèle que le marché est porté par l'extérieur, le revenu médian local (34 870 €) ne permettant pas d'accéder facilement à la propriété sur place.
Enfin, le contexte territorial joue un rôle clé. L'excellente desserte en services (267 équipements) et la connectivité fibre (87,5 %) renforcent l'attractivité résidentielle. Toutefois, la présence de deux plans de prévention des risques (inondation et incendie) rappelle que la sélection du bien doit intégrer ces contraintes, susceptibles d'affecter l'assurabilité et la valeur à long terme.
Aperçu par typologie à Saint-Clément-de-Rivière
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Clément-de-Rivière
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Saint-Clément-de-Rivière
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Clément-de-Rivière (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
L'activité de construction neuve est dynamique, avec 344 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en forte hausse (+163 %). Les 66 autorisations délivrées pour la seule année 2024 confirment cette accélération. Ce volume important indique une attractivité confirmée et répond à une demande soutenue, notamment de la part de ménages recherchant des biens aux normes RT 2012/RE 2020. À moyen terme, cela pourrait modérer la pression à la hausse sur l'ancien en offrant des alternatives modernes, mais ne risque pas de créer une sur-offre généralisée au vu de la croissance démographique (+6 % en 5 ans). Source SITADEL, INSEE.
Fourchettes de loyers à Saint-Clément-de-Rivière
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Clément-de-Rivière
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,87 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annonce un potentiel, mais c'est le net qui compte réellement. À Saint-Clément-de-Rivière, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,87 %, un taux à intégrer dès le calcul. Il faut ensuite déduire les frais de gestion (environ 5 à 8 % du loyer), les charges de copropriété si applicable, les travaux de réparation et une provision pour vacance locative. Avec un taux de vacance structurel de 4,3 % sur la commune, prévoyez environ 1 mois de loyer non perçu par an. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché (4,0 %) et le rendement net approximatif (2,4 %). Source DGFiP 2024, INSEE.
Performance énergétique du parc à Saint-Clément-de-Rivière
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 767 diagnostics analysés (ADEME)
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local présente une performance énergétique globalement bonne, avec une classe C dominante (consommation moyenne de 135 kWh/m²/an) et une part minime de passoires thermiques (1,4 % en F/G). Ceci réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location (2025 pour les F/G, 2028 pour les E). Pour un acheteur, cela signifie un parc globalement économe et moins exposé aux futures dépréciations. Toutefois, vérifiez le diagnostic individuel de tout bien visé, car la moyenne masque des disparités. Un bien en classe D ou inférieure nécessitera probablement des travaux de rénovation à moyen terme. Source ADEME, données DPE.
Calculateur de rendement à Saint-Clément-de-Rivière
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Clément-de-Rivière
Pour un appartement type de 44 m² (correspondant au prix total médian de 206 888 €), le loyer moyen attendu est d'environ 695 €/mois (15,8 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance serait proche de 1 000 €. L'effort résiduel est donc négatif (-305 €), nécessitant un apport personnel conséquent pour limiter le montant emprunté ou viser une rentabilité à plus long terme après réévaluation. Le rendement brut se situe autour de 4,0 %. Source DVF, carte des loyers.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Clément-de-Rivière
- Oublier la taxe foncière élevée (44,87 %) dans le calcul de rentabilité.
- Tabler sur le loyer maximum sans vérifier la réalité du marché local.
- Négliger le profil démographique vieillissant (âge médian 50,9 ans) pour cibler des locataires.
- Investir sans consulter les plans de prévention des risques (PPR).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Saint-Clément-de-Rivière, résidentiel et familial, suit une saisonnalité classique. La période la plus active débute en mars, portée par les projets de rentrée scolaire, et s'étend jusqu'en juin. L'été peut être propice aux transactions, avec des visiteurs séduits par le climat. La fin d'année est généralement plus calme. Pour un vendeur, mettre son bien en marché entre février et avril maximise la visibilité. Pour un acheteur, les opportunités de négociation peuvent être plus présentes en fin d'année. Pensez également à l'échéance de la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer les budgets. Source : rythme du marché local.
Le saviez-vous ?
- La commune ne compte qu'un seul monument historique protégé.
- 87,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'indice de vieillissement de 292 y est près de trois fois supérieur à la moyenne nationale.
S'installer à Saint-Clément-de-Rivière : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Clément-De-Rivière, c'est opter pour un cadre de vie résidentiel et arboré, à moins de 15 minutes en voiture du cœur de Montpellier. La commune offre une autonomie rare pour sa taille, avec 267 équipements recensés, dont une large palette de commerces et de services de santé. Cette densité d'équipements, couplée à une connexion internet de très haut débit quasi généralisée, en fait un territoire idéal pour les télétravailleurs et les familles.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement certain (indice de 291,9) et une majorité de propriétaires (70,6 %), ce qui dessine une atmosphère paisible et établie. Les nouveaux résidents sont souvent des actifs aisés attirés par la qualité de vie et la sécurité. Il faut néanmoins intégrer la réalité des risques naturels : la commune est couverte par un PPR Inondation, héritage de sa situation de rivière, et un PPRIF incendie, nécessitant une vigilance particulière lors du choix du secteur d'installation.
Carte du marché immobilier à Saint-Clément-de-Rivière
Saint-Clément-De-Rivière et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Clément-de-Rivière
2 495 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc immobilier est majoritairement composé de maisons individuelles (72,6 %), indiquant un marché orienté vers la recherche d'espace et de jardin, typique d'une commune résidentielle de la périphérie montpelliéraine. La très forte proportion de propriétaires occupants (70,6 %) et le faible taux de résidences secondaires (4,4 %) indiquent un marché stable, ancré dans la vie locale, avec une pression spéculative limitée. Le taux de logements vacants (4,3 %) est légèrement inférieur à la moyenne nationale, confirmant une demande soutenue. Ce paysage attire principalement des familles et des actifs en recherche de stabilité. Source INSEE.
Ancienneté du parc à Saint-Clément-de-Rivière
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 153 logements).
- Avant 1919 2,2 % 47 logts
- 1919-1945 0,6 % 13 logts
- 1946-1970 4,6 % 99 logts
- 1971-1990 56,3 % 1 212 logts
- 1991-2005 23,9 % 514 logts
- 2006-2019 12,4 % 268 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Clément-de-Rivière
267 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Clément-de-Rivière
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Saint_Clement_de_Riviere PPRN Approuvé approuvé le 28/02/2013
- PPRIF Saint-Clement-de-Riviere PPRN Approuvé approuvé le 30/01/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Saint-Clément-de-Rivière est soumis à deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : inondation et incendie de forêt (PPRIF). Ces documents délimitent des zones où la constructibilité peut être restreinte et imposent des normes spécifiques (matériaux, débroussaillement). La commune recense 11 risques naturels et a fait l'objet de 19 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont classés faibles. Pour tout projet, il est impératif de consulter le cadastre des risques en mairie et de vérifier l'assurabilité du bien. Ces éléments font partie du diagnostic obligatoire vendeur (ERP). Source Géorisques.gouv.fr.
Cas pratique : un achat type à Saint-Clément-de-Rivière
Pour une maison type de 153 m² (correspondant au prix total médian de 677 178 €), l'acquisition représente environ 19,4 années du revenu médian local (34 870 €). Avec un apport de 10 % (67 700 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 3 270 €. Cela souligne l'importance d'un apport substantiel et/ou d'un double revenu pour accéder à la propriété dans cette commune. Source DVF 2024, INSEE.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Clément-de-Rivière
- Ne pas vérifier le DPE et le coût des travaux de rénovation énergétique.
- Oublier de consulter le cadastre des risques naturels en mairie.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au prix élevé au m².
- Négliger les frais de notaire (environ 7 à 8 % pour l'ancien).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Clément-de-Rivière : passer à l'action
L'analyse des chiffres est une première étape, mais la réussite d'un investissement immobilier se joue sur le terrain : choix du bien, négociation, financement. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ces données en opportunité concrète.
Les données posent un diagnostic, mais l'investissement réussi nécessite une expertise fine du terrain et des négociations.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Clément-de-Rivière
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Clément-De-Rivière ?
Le prix médian global à Saint-Clément-De-Rivière est de 4 532 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 4 426 €/m² et les appartements à 4 702 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Clément-De-Rivière ?
Le marché montre une grande stabilité depuis 2022, avec une variation annuelle de +0,1 %. C'est un moment opportun pour un investissement patrimonial à moyen terme, mais moins pour une recherche de rendement locatif élevé.
Saint-Clément-De-Rivière est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est 10 % plus chère que Montferrier-sur-Lez, mais également plus chère que Clapiers, Prades-Le-Lez ou Saint-Georges-d'Orques. Son prix reflète sa position attractive dans la périphérie montpelliéraine.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Clément-De-Rivière ?
Le rendement locatif brut est d'environ 4,0 % pour les appartements et 4,1 % pour les maisons. Après charges, le rendement net estimé est proche de 2,4 %.
Quels sont les atouts de Saint-Clément-De-Rivière pour s'y installer ?
La commune combine une proximité immédiate avec Montpellier (9 km), une gamme très complète de commerces et services, et un parc immobilier de qualité avec une majorité de maisons individuelles. Le taux de chômage y est inférieur à la moyenne nationale (9,3 %).
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Clément-De-Rivière affiche un prix au mètre carré 10 % plus élevé que sa voisine Montferrier-sur-Lez, un écart qui reflète sa position de choix dans l'aire montpelliéraine, mais demande une sélection rigoureuse pour dégager une plus-value future.
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Communes limitrophes de Saint-Clément-de-Rivière
Saint-Clément-De-Rivière est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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