Faut-il investir à Saint-Georges-d'Orques en 2026 ?
Integree a Montpellier Mediterranee Metropole, Saint-Georges-d'Orques beneficie d'une croissance demographique reguliere (+6,4 % en 10 ans) et d'une desserte routiere optimale vers le pole d'emplois montpellierain. Cette position peri-urbaine privilegiee a tire les prix a la hausse jusqu'en 2023, avant un net reajustement l'an dernier. Faut-il y voir une opportunite d'investissement en 2026 ? Le verdict des chiffres.
Une correction de -11,1 % en 2024 place cette commune peri-urbaine, a l'entree du top quart des communes les moins cheres de l'Herault, sous les feux des projecteurs.
Verdict
➤ Opportunite de pied-a-terre locatif en appartement pour les actifs montpellierains, avec un horizon de moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction recente de -11,1 % en 2024
- ✓ Proximite directe de l'hyper-centre de Montpellier
- ✓ Rendement locatif correct pour les appartements (6,1 % brut)
- ⚠ Solvabilite locale limitee (taux de chomage 12,8 %)
- ⚠ Marche des maisons peu liquide (27 ventes annuelles)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median (3 176 €/m²) inferieur a la moyenne nationale.
- Se situe dans le top quart des communes les moins cheres de l'Herault.
- Prix de l'appartement type inferieur de 40 % a ceux des stations balneaires comme Palavas-les-Flots.
Analyse du marché immobilier à Saint-Georges-d'Orques
Le marché immobilier de Saint-Georges-d'Orques affiche une pression notable (IPI 5,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Saint-Georges-d'Orques
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression elevee (5,5/10) : marche actif avec une demande solide, mais qui n'atteint pas la tension extreme.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression elevee (5,5/10) : marche actif avec une demande solide, mais qui n'atteint pas la tension extreme.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilite moderee (4,2/10) : les prix depassent nettement la capacite d'achat mediane locale, la demande est portee par l'exterieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilite moderee (4,2/10) : les prix depassent nettement la capacite d'achat mediane locale, la demande est portee par l'exterieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunite locative moderee (4,9/10) : le rendement brut est interessant sur les petits appartements, mais le marche est limite.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunite locative moderee (4,9/10) : le rendement brut est interessant sur les petits appartements, mais le marche est limite.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,7/10) : oubliez l'investissement saisonnier, le marche est essentiellement oriente vers la residence principale.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,7/10) : oubliez l'investissement saisonnier, le marche est essentiellement oriente vers la residence principale.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3197,9 — Percentile dept : 67/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 54/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 23/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,7 — Percentile dept : 47/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 630,7 — Percentile dept : 94/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 46/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 53,9 — Percentile dept : 47/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 13/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 37,2 — Percentile dept : 86/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 23/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,7 — Percentile dept : 47/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3197,9 — Percentile dept : 33/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 23/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 75/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 630,7 — Percentile dept : 6/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Georges-d'Orques : opportunités et risques
Investir a Saint-Georges-d'Orques en 2026 releve d'une strategie ciblee. Le rendement brut de 6,1 % sur les appartements, superieur a celui des maisons (4,0 %), est le principal argument, mais il doit etre analyse au net. Compte tenu de la taxe fonciere elevee (47,58 %), d'un taux de vacance estime a 8 % et de frais de gestion, le rendement net chute autour de 3,5 %. L'investissement n'est donc viable qu'avec un apport personnel consequent pour limiter l'effort mensuel, ou dans une perspective de plus-value a moyen terme lice a la metropolisation.
Le profil ideal est celui d'un investisseur cherchant a capter la demande locative d'etudiants ou de jeunes actifs travaillant a Montpellier, pour un bien de petite surface, bien situe et de preference avec un DPE performant. La faible production neuve (4 logements autorises en 2024) protege la valeur du parc ancien. En revanche, le marche des maisons, avec seulement 27 ventes annuelles, manque de liquidite et son rendement est trop faible pour justifier une approche purement locative.
Il est crucial de se mefier des biens necessitant des travaux de renovation energetique, meme si le parc est globalement de classe C. D'apres l'INSEE, 16,3 % du parc a ete construit apres 2006, ce qui laisse une large part de logements anterieurs aux normes RT 2012. L'investisseur doit donc budgetiser non seulement l'acquisition, mais aussi une potentielle mise aux normes pour se premunir contre une obsolescence accelerée.
Simuler un investissement immobilier à Saint-Georges-d'Orques
Estimation sur un maison type de 106 m², au prix médian local.
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Données du marché immobilier à Saint-Georges-d'Orques
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marche immobilier saint-georgien presente un visage dual, fortement influence par sa proximite immediate de Montpellier. D'un cote, une correction de -11,1 % en 2024 sur le prix median, tiree par le segment appartement, marque un infléchissement apres plusieurs annees de hausse. De l'autre, une activite soutenue (87 transactions) demontre que la demande, bien que plus selective, reste presente. Cette demande est tres segmentee : les petits appartements de moins de 40 m², souvent anciens, constituent l'essentiel des echanges (69 % des ventes), avec un prix median de 2 909 €/m² selon les donnees DVF 2024.
Néanmoins, cette dynamique cache une fragilité. Le taux de chomage local de 12,8 % et un revenu median de 25 520 € indiquent que le marche est largement porte par des acquereurs externes, essentiellement montpellierains en quete d'un acces a la propriete ou d'un investissement locatif a moindre cout. La part elevee de proprietaires (62,8 %) et la faible proportion de residences secondaires (4,3 %) dessinent un territoire de residents permanents, ou le turnover est modere.
L'analyse du parc, avec seulement 1,9 % de passoires thermiques (F/G), est un point positif majeur, reduisant le risque lie a la loi Climat et Resilience pour les investisseurs. Toutefois, la presence de plusieurs Plans de Prevention des Risques (PPRIF, PPR_Multi_Mosson_Amont) et de 15 arretes de catastrophe naturelle historiques impose une vigilance particuliere sur la localisation du bien, avec un impact potentiel sur l'assurance et la valorisation.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Georges-d'Orques Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix a Saint-Georges-d'Orques revele un cycle classique de marche peri-urbain sous influence metropolitaine. Apres une hausse soutenue de 2020 a 2023 (+18,5 %), le prix median a enregistre un recul significatif de -11,1 % en 2024, pour s'etablir a 3 176 €/m². Cette correction, la plus marquee sur les cinq dernieres annees, intervient dans un contexte national de hausse des taux et touche particulierement les appartements, dont le prix median a chute de pres de 400 €/m² par rapport au pic de 2023. Comparativement, les maisons ont mieux resiste, maintenant leur valorisation au-dessus de 3 800 €/m². Ce reajustement place desormais Saint-Georges-d'Orques a un niveau de prix quasi identique a Montarnaud et l'ecarte fortement des communes plus cotees du nord de Montpellier comme Teyran. Pour un acheteur en 2026, cela ouvre une fenetre de negociation, tout en indiquant un marche devenu plus volatile et sensible aux conditions financieres externes.
Évolution du marché immobilier de Saint-Georges-d'Orques
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 566 €/m² de prix médian pour 72 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +7,5 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financieres illustrent le decalage entre le prix d'acquisition et la solvabilite locale. Pour acquerir la maison type de 106 m² a 407 040 €, un menage saint-georgien au revenu median devait economiser l'equivalent de 15,9 annees de revenus. Meme l'appartement type de 38 m² (110 542 €) represente 4,3 annees de revenu. Le loyer median d'un appartement (14,9 €/m²/mois) degage un rendement brut de 6,1 %, mais ce chiffre doit etre serieusement nuance. Apres deduction d'un taux de vacance locative de 8 %, de frais de gestion de 12 % et d'une taxe fonciere s'elevant a 47,58 %, le rendement net tombe autour de 3,5 %. L'effort mensuel net pour l'investisseur, apres perception du loyer et paiement de l'emprunt, reste donc consequent et depend fortement des conditions d'emprunt.
Acheter vs Louer — appartement 46 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le profil des transactions en 2024, avec 87 ventes, confirme la nature specifique du marche. Il est massivement porte par la vente de petits appartements (60 transactions, soit 69 % du total), avec une surface mediane de seulement 38 m². Ce segment, souvent destine a la location ou a des primo-accedants budgets, affiche un prix median de 2 909 €/m². A l'inverse, le marche des maisons (27 ventes) est moins liquide et plus cher (3 840 €/m²). Ce desequilibre en faveur des petits logements indique un marche davantage porte par des investisseurs ou des menages modestes en quete d'un pied-a-terre accessible, plutot que par une demande familiale. Le volume annuel, stable par rapport a 2023, denote une activite soutenue mais qui n'a pas retrouve le pic de 2022 (92 ventes), signe d'un certain ralentissement.
Répartition des ventes
61,1 % de maisons et 38,9 % d'appartements parmi les 72 transactions enregistrées.
61,1 % maisons, 38,9 % appartements sur 72 ventes: le collectif pèse 38,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 72 | 44 | 28 |
| Prix médian/m² | 3 566 € | 3 576 € | 3 393 € |
| Prix moyen/m² | 3 788 € | ||
| Surface médiane | – | 106 m² | 46 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 67 | 3 316 € |
| 2022 | 79 | 3 426 € |
| 2023 | 61 | 3 267 € |
| 2024 | 69 | 2 979 € |
| 2025 | 72 | 3 566 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Saint-Georges-d'Orques marque un net ralentissement, revelateur des contraintes du marche et des politiques d'urbanisme. Selon les donnees SITADEL, seuls 61 logements ont ete autorises sur les 5 dernieres annees, avec une tendance a la baisse de 52 % par rapport aux cinq annees precedentes. En 2024, seulement 4 logements neufs ont recu un permis. Cette faible production, dans un contexte de croissance demographique, contribue a maintenir une pression a la hausse sur l'ancien et limite les risques de sur-offre a court terme. Elle traduit egalement la saturation relative du foncier disponible dans cette commune de 9 km² integree a la metropole, ou les projets se concentrent probablement sur de la renovation ou de la densification ponctuelle. Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre neuve n'est pas un facteur de perturbation du marche et que la valeur du parc existant reste protegee.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 20 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 666 autorisations pour 500 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Georges-d'Orques
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Georges-d'Orques (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 71 logements autorisés à à Saint-Georges-d'Orques, dont 10 en 2025 (-42 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Le rythme de construction neuve est faible (61 logements autorisés sur 5 ans, tendance en baisse de 52 %). Cela limite le risque de sur-offre à venir et maintient une pression à la hausse sur l'ancien, soutenant la valeur du parc existant. Ce faible volume, dans une commune de la Métropole, traduit aussi une possible tension foncière. Pour l'acheteur, cela signifie que l'offre en neuf est rare et que le marché reste principalement porté par l'ancien. Source SITADEL.
Fourchettes de loyers à Saint-Georges-d'Orques
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Georges-d'Orques
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est une vue théorique. À Saint-Georges-d'Orques, le rendement net chute d'environ 2,6 points pour les appartements, principalement à cause de la taxe foncière (47,58 % en 2024) et des charges de copropriété. Il faut aussi provisionner la gestion locative (4 % à 8 % du loyer), les réparations et les périodes de vacance. Ce passage au net est crucial pour évaluer la vraie rentabilité de votre projet. Source DGFiP.
Performance énergétique du parc à Saint-Georges-d'Orques
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 887 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Georges-d'Orques: la classe C domine, 1,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est énergétiquement relativement performant, avec une classe dominante C et seulement 1,9 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible taux est un atout pour l'acheteur, réduisant le risque de travaux de rénovation urgents et coûteux. Cependant, la future réglementation (interdiction de location des passoires dès 2025) reste à anticiper pour tout investissement. La consommation moyenne de 148 kWh/m²/an reste un point de vigilance pour les factures. Source ADEME, 845 diagnostics.
Calculateur de rendement à Saint-Georges-d'Orques
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Georges-d'Orques
Pour un appartement type de 38 m² (au prix médian de 2 909 €/m²), comptez environ 110 540 € à l'achat. Le loyer médian étant de 14,9 €/m², vous percevrez environ 566 € par mois. Cela donne un rendement brut de 6,1 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net approche 3,5 %. Source : DVF 2024, carte des loyers.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Georges-d'Orques
- Oublier la taxe foncière à 47,58 %.
- Négliger le taux de vacance (9,9 %).
- Surévaluer le loyer perçu en pratique.
- Ne pas provisionner les travaux courants.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit une saisonnalité classique, avec une activité accrue au printemps et en début d'automne. La période estivale peut être propice aux négociations, certains vendeurs étant plus pressés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut influencer les décisions de vente en fin d'année. La proximité de Montpellier étale partiellement cette saisonnalité. Présenter un bien bien photographié en hiver, sous le soleil méditerranéen, reste un atout.
Le saviez-vous ?
- La commune dispose de 250 équipements de proximité (INSEE BPE).
- 69,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de la population est de 45,3 ans.
S'installer à Saint-Georges-d'Orques : cadre de vie et logement
S'installer a Saint-Georges-d'Orques, c'est opter pour un cadre de vie residentiel peri-urbain, a moins de 10 minutes en voiture des premiers quartiers de Montpellier. La commune offre un panel de 250 equipements (commerces, services, sante), ce qui lui confere une bonne autonomie au quotidien pour une ville de cette taille. Son integration a Montpellier Mediterranee Metropole lui assure l'acces aux grands reseaux de transport et aux infrastructures metropolitaines.
Le profil demographique, avec un age median de 45,3 ans et une sur-representation des 60 ans et plus (29,7 %), dessine une population plutot etablie. Neanmoins, la part des moins de 30 ans (31,2 %) montre que la commune attire aussi des jeunes menages, probablement grace a son relatif access. La connectivite est bonne avec un taux de couverture fibre de 69,9 %, un atout pour le teletravail. En contrepartie, le territoire est expose a des risques naturels, notamment d'incendie et d'inondation, necessitant de consulter les cartes des PPR en vigueur avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Saint-Georges-d'Orques
Saint-Georges-d'Orques et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Georges-d'Orques
2 930 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (63,9 %) et collectif (36,1 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est majoritairement constitué de maisons individuelles (63,9 %), signe d'un habitat pavillonnaire familial. Le taux de propriétaires-occupants (62,8 %) est élevé, indiquant un marché ancré et une stabilité résidentielle. La faible part de résidences secondaires (4,3 %) confirme l'attractivité pour la résidence principale. Le taux de vacance (9,9 %), légèrement au-dessus de la moyenne, peut signaler des opportunités de rénovation. Source INSEE.
Ancienneté du parc à Saint-Georges-d'Orques
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 512 logements).
- Avant 1919 9,3 % 234 logts
- 1919-1945 2,2 % 56 logts
- 1946-1970 6,8 % 170 logts
- 1971-1990 35,2 % 883 logts
- 1991-2005 30,2 % 758 logts
- 2006-2019 16,3 % 410 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Georges-d'Orques
250 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Georges-d'Orques
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à des Plans de Prévention des Risques (PPRIF et inondation Mosson), traduisant une exposition réelle aux feux de forêt et aux crues. La sismicité est faible et le radon faible. Les 15 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent l'importance de consulter le dossier des risques (ERNMT) avant tout achat. Ces contraintes influencent l'assurabilité et peuvent imposer des travaux spécifiques dans certaines zones. Source Géorisques.gouv.fr.
Cas pratique : un achat type à Saint-Georges-d'Orques
Pour une maison type de 106 m² (au prix médian de 3 840 €/m²), le budget hors frais s'élève à environ 407 040 €. Cela représente 16 années de revenu médian local (25 520 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance serait d'environ 1 650 €. Source : DVF 2024, INSEE.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Georges-d'Orques
- Omettre de vérifier le zonage PPR.
- Négocier sans connaître le DPE réel.
- Sous-estimer les charges de copropriété.
- Oublier la proximité des transports.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Georges-d'Orques : passer à l'action
Une analyse fine du marche local est necessaire pour identifier les biens presentant le meilleur ratio rendement/risque, notamment face a un parc vieillissant ou aux risques naturels identifies. Transformer ces donnees en achat reussi requiert une expertise de terrain et une connaissance intime des micro-secteurs de la commune.
Les donnees posent le cadre. Sa traduction concrete depend du bien et de votre strategie.
Decouvrez la valeur reelle de votre bien a Saint-Georges-d'Orques grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche.
- Analyse basee sur les 87 ventes DVF 2024
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Georges-d'Orques
Quel est le prix immobilier moyen a Saint-Georges-d'Orques ?
En 2024, le prix median etait de 3 176 €/m², avec une forte disparite entre les maisons (3 840 €/m²) et les appartements (2 909 €/m²). Le prix moyen, plus sensible aux biens d'exception, s'etablissait a 3 706 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir a Saint-Georges-d'Orques ?
La correction de -11,1 % en 2024 cree une fenetre de negociation, particulierement sur les appartements. Le rendement brut de 6,1 % est correct, mais le marche est tributaire de la dynamique montpellieraine et des taux d'interet. Un horizon d'investissement a moyen terme est prudent.
Saint-Georges-d'Orques est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Elle est nettement moins chere que les communes du nord de Montpellier (Teyran, Saint-Clement-de-Riviere, +30 % a +39 %) et du littoral (Palavas, +58 %). Son prix est quasi identique a Montarnaud et legerement inferieur a Gigean.
Quel rendement locatif esperer a Saint-Georges-d'Orques ?
Le loyer median pour un appartement est de 14,9 €/m²/mois, degageant un rendement brut de 6,1 %. Apres deduction des charges (taxe fonciere a 47,58 %, gestion, vacance), le rendement net se situe autour de 3,5 %.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter a Saint-Georges-d'Orques ?
La commune est soumise a des Plans de Prevention des Risques (inondation, incendie). Il est essentiel de verifier la localisation du bien. De plus, le taux de chomage local (12,8 %) denote une fragilite economique qui peut peser sur la demande locative endogene.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Georges-d'Orques affiche un prix au metre carre deux fois moins eleve que des communes voisines comme Teyran ou Saint-Clement-de-Riviere, offrant un effet de levier significatif pour capter la demande montpellieraine a moindre cout d'entree.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Georges-d'Orques.
Communes limitrophes de Saint-Georges-d'Orques
Saint-Georges-d'Orques est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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Résumé
Le marché immobilier de Saint-Georges-d'Orques est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 566 €/m² en 2026, soit +2,3 % de plus que la médiane de l'Hérault (3 485 €/m²).
Sur 2021-2025, le prix médian de Saint-Georges-d'Orques progresse de +7,5 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 348 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +19,7 %.
Les maisons (61,1 % des transactions, 3 576 €/m²) et les appartements (38,9 %, 3 393 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Saint-Georges-d'Orques, un logement de 106 m² (379 056 €) représente 14,9 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,9 € (appartements) et 12,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 5,3 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Saint-Georges-d'Orques (4,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve reste limitée: 71 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des résidences (services, étudiantes, seniors) (56 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Georges-d'Orques est typique des villages de l'arrière-pays languedocien. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 41 km environ, en contexte de plaine (altitude moyenne: 102 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).