Faut-il investir à Saint-Aunès en 2026 ?
Ancré dans la dynamique périurbaine de Montpellier, Saint-Aunès affiche une attractivité résidentielle indéniable, portée par une croissance démographique explosive (+49,1 % en 10 ans) et un très bon niveau d'équipements. Son marché immobilier, après une forte poussée, traverse une phase de correction. Analyse des opportunités pour 2026.
Avec une croissance démographique de +49,1 % en dix ans et une correction récente des prix, Saint-Aunès offre un point d'entrée potentiel dans un marché très attractif.
Verdict
➤ Marché pertinent pour une stratégie de plus-value à moyen terme, mais le locatif annuel classique reste sous pression.
Points clés
- ✓ Croissance démographique de +49,1 % en 10 ans
- ✓ Correction de -7,5 % en 2024 : opportunité de timing
- ✓ Très forte attractivité territoriale (IAT 9,4/10)
- ⚠ Accessibilité modérée pour les revenus locaux
- ⚠ Risque inondation (PPR) et historique Catnat
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Plus chère que 75 % des communes françaises de même catégorie (bourg).
- Prix médian supérieur de 16 % à la moyenne départementale (Hérault).
- Rendement locatif brut (5,1 %) supérieur aux grandes métropoles comme Paris ou Lyon.
Analyse du marché immobilier à Saint-Aunès
Le marché immobilier de Saint-Aunès affiche une pression notable (IPI 6,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Saint-Aunès
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,9/10) : marché tendu et dynamique, favorable aux vendeurs sur le court terme.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,9/10) : marché tendu et dynamique, favorable aux vendeurs sur le court terme.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (4,1/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, la demande est portée par l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (4,1/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, la demande est portée par l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative moyenne (4,5/10) : le marché locatif est actif mais sans tension spéculative significative.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative moyenne (4,5/10) : le marché locatif est actif mais sans tension spéculative significative.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,1/10) : le marché est orienté résidentiel, peu adapté à la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,1/10) : le marché est orienté résidentiel, peu adapté à la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3970,2 — Percentile dept : 88/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,2 — Percentile dept : 78/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 1/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 27,4 — Percentile dept : 98/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 348,5 — Percentile dept : 85/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,2 — Percentile dept : 22/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 66,4 — Percentile dept : 84/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 7,8 — Percentile dept : 10/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 29,9 — Percentile dept : 65/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 1/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 27,4 — Percentile dept : 98/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3970,2 — Percentile dept : 12/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 1/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 26/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 348,5 — Percentile dept : 15/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Aunès : opportunités et risques
Investir à Saint-Aunès en 2026 nécessite de privilégier une stratégie de plus-value à moyen terme plutôt qu'une recherche de rendement locatif immédiat. Le rendement net approximatif de 2,9 % pour les appartements, amputé par une taxe foncière à 45,99 % et des charges de gestion, n'est pas compétitif face à d'autres marchés régionaux. La faiblesse de la pression touristique (IPTI à 1,1/10) écarte également la piste d'un investissement en meublé saisonnier.
L'opportunité réside dans la correction des prix. L'écart de valorisation avec des communes voisines mieux cotées comme Montferrier-sur-Lez (-22 %) ou Saint-Clément-de-Rivière (-9 %) pourrait se résorber à la faveur d'un assouplissement monétaire ou de la poursuite de la pression démographique. Il est crucial de sélectionner un bien énergétiquement performant, le parc étant dominé par la classe C, pour éviter le risque de dépréciation lié aux futures interdictions de location.
Enfin, l'investisseur doit intégrer la réalité du risque inondation, matérialisé par un PPR actif et un historique de 14 arrêtés Catnat. Ce facteur peut impacter l'assurabilité et la valorisation de certains biens, nécessitant une expertise locale pour identifier les zones les moins exposées.
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Données du marché immobilier à Saint-Aunès
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Saint-Aunès, scruté à travers les données DVF 2024, se caractérise par une volatilité récente significative. La brutale correction de -7,5 % sur un an, après le pic de 2022, est plus marquée que dans nombre de communes comparables de l'Hérault. Cette dynamique s'explique par la sensibilité du bassin périurbain montpelliérain aux hausses de taux, qui ont temporairement freiné la demande.
Néanmoins, les indicateurs locaux restent solides. La commune enregistre une croissance démographique parmi les plus fortes de la région (+49,1 % en dix ans, selon l'INSEE), alimentant une demande structurelle. Cette attractivité est renforcée par un cadre de vie de qualité, avec 283 équipements de proximité et une connectivité fibre déjà élevée (78 %), des atouts majeurs pour les télétravailleurs et les familles.
Le parc immobilier, majoritairement récent et composé à 68 % de maisons, correspond à une demande résidentielle ancrée. Toutefois, la part des transactions portant sur des appartements (60 % en 2024) révèle un intérêt croissant des investisseurs pour ce segment, tiré par un rendement brut de 5,1 % légèrement supérieur à celui des maisons.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Aunès Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Aunès sur les cinq dernières années révèle un cycle spéculatif marqué. Après une hausse modérée jusqu'en 2021, le marché a connu une poussée brutale en 2022 (+21 % en un an), portant le prix médian à 4 736 €/m². Une correction s'est ensuite engagée, avec une baisse de -14 % depuis ce pic. Cette trajectoire, plus volatile que la moyenne départementale, reflète la sensibilité du marché périurbain montpelliérain aux cycles de taux. Pour un acheteur en 2026, cette phase de correction offre un point d'entrée plus accessible, à condition de viser le moyen terme pour amortir d'éventuelles fluctuations.
Évolution du marché immobilier de Saint-Aunès
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 990 €/m² de prix médian pour 77 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +2,2 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Saint-Aunès mettent en évidence un effort d'investissement significatif. Pour acquérir une maison type de 103 m² à 432 000 €, il faudrait théoriquement mobiliser l'équivalent de 15,9 années de revenu médian local, soulignant l'accessibilité limitée pour les primo-accédants. En locatif, le loyer perçu sur un appartement type couvrirait environ 70 % d'une mensualité de crédit standard, laissant un effort résidentiel net d'environ 445 €/mois. Le rendement brut de 5,1 % pour les appartements, une fois amputé des charges (dont une taxe foncière à 46 %), se rapproche d'un net de 2,9 %, une performance correcte mais sans excès dans le contexte actuel.
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le profil des transactions à Saint-Aunès en 2024, avec 53 ventes, indique un marché actif mais en ralentissement par rapport au pic de 78 transactions en 2022. La répartition est majoritairement tournée vers les appartements (60 % des ventes), reflétant une offre neuve ou récente et une demande d'investisseurs. Le prix moyen global (4 354 €/m²) dépasse le médian (4 060 €/m²), signe que des biens haut de gamme tirent les chiffres vers le haut. La surface médiane des appartements vendus (63 m²) et des maisons (103 m²) dessine un marché familial et d'investissement locatif classique. Ce volume, bien que soutenu, laisse entrevoir un marché qui reste liquide, favorable aux négociations.
Répartition des ventes
70,1 % de maisons et 29,9 % d'appartements parmi les 77 transactions enregistrées.
70,1 % maisons, 29,9 % appartements sur 77 ventes: le collectif pèse 29,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 77 | 54 | 23 |
| Prix médian/m² | 3 990 € | 3 901 € | 4 188 € |
| Prix moyen/m² | 3 975 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 45 | 3 906 € |
| 2022 | 54 | 4 472 € |
| 2023 | 44 | 4 332 € |
| 2024 | 46 | 3 780 € |
| 2025 | 77 | 3 990 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Saint-Aunès est robuste, avec 423 logements autorisés sur les cinq dernières années, soit une tendance en hausse de +25 % par rapport à la période précédente. Ce volume, élevé pour une commune de 4 530 habitants, répond à une pression démographique très forte (+27,4 % en 5 ans) et confirme l'attractivité résidentielle du secteur. La part importante de logements neufs (34,8 % du parc construit après 2006) oriente le marché vers des biens énergétiquement performants (classe C dominante), un atout face aux nouvelles réglementations. Pour l'investisseur, cette offre nouvelle soutient la valeur à long terme mais requiert une vigilance sur les zones en développement pour éviter la surchauffe.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 962 autorisations et 1 692 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 86 %.
Vacance longue durée à Saint-Aunès
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Aunès (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 275 logements ont été autorisés à à Saint-Aunès, -43 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Le volume de construction neuve est un signal fort. Les 423 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en hausse de 25 %, confirment l'attractivité de Saint-Aunès pour les promoteurs et les acheteurs. Cela répond à une demande réelle, portée par la croissance démographique. Cependant, cette offre nouvelle peut exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien à moyen terme, surtout si le rythme des ventes ralentit. C'est un paramètre à suivre pour estimer la valeur de revente.
Fourchettes de loyers à Saint-Aunès
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Aunès
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,99 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est le véritable indicateur de rentabilité. Le passage du brut (5,1 % pour les apparts) au net (2,9 %) intègre des charges concrètes. La taxe foncière à Saint-Aunès, avec un taux de 45,99 % en 2024, est un poste important. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 4,5 %), les frais de gestion, d'assurance et les menus travaux. Pour une copropriété, ajoutez les charges courantes.
Performance énergétique du parc à Saint-Aunès
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 460 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Aunès: classe C en tête, 1,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc de Saint-Aunès présente une bonne performance énergétique moyenne, avec une classe DPE dominante C (118 kWh/m²/an). Le risque réglementaire est limité, car seulement 1,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G). Cela signifie que très peu de biens sont menacés par les interdictions de location prévues par la loi Climat. Pour un acheteur, c'est un gage de conformité et de moindres travaux de rénovation énergétique à prévoir.
Calculateur de rendement à Saint-Aunès
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Aunès
Pour un appartement de 60 m² à Saint-Aunès (valeur proche du prix médian de 240 912 €), le loyer attendu est d'environ 966 €/mois (16,1 €/m²). Avec un crédit à 4 % sur 20 ans et 20 % d'apport, la mensualité s'élèverait à près de 1 170 €. L'effort résiduel est donc d'environ 200 €/mois, avant impôts et charges. Le rendement brut calculé est de 4,8 %, proche de la moyenne locale.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Aunès
- Oublier la taxe foncière, à 45,99 % du revenu cadastral.
- Négliger le taux de vacance local de 4,5 %.
- Surévaluer les loyers sans comparer aux références DGFiP.
- Omettre les futurs travaux liés au DPE pour les biens anciens.
Quand acheter ou vendre ?
À Saint-Aunès, le marché immobilier suit une saisonnalité classique avec une accélération au printemps et à la rentrée de septembre. L'automne est souvent propice aux négociations, les vendeurs étant plus pressés avant l'hiver. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année. La proximité de Montpellier et la douceur du climat étendent toutefois la période des visites au-delà de l'été.
Le saviez-vous ?
- Saint-Aunès a gagné 27,4 % d'habitants en seulement 5 ans.
- La commune compte 4 établissements scolaires pour 4 530 habitants.
- Seulement 0,9 % des logements sont des résidences secondaires.
S'installer à Saint-Aunès : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Aunès, c'est bénéficier d'un équipement exceptionnel pour une commune de cette taille, avec 283 services, commerces et équipements de santé à proximité. Cette autonomie quotidienne, couplée à une desserte ferroviaire locale (gare à 200 m) et une proximité rapide avec le TGV et l'aéroport de Montpellier, en fait un lieu de vie très pratique pour les actifs mobiles.
Le profil démographique, avec un âge médian de 39,4 ans et 34 % de moins de 30 ans, dessine une commune jeune et dynamique, idéale pour les familles. Le taux de chômage très bas (6,2 %) et un tissu économique de 804 entreprises actives confirment un ancrage économique solide, loin d'être une simple cité-dortoir.
Le cadre de vie n'est pas sans contraintes : le PPR Inondation rappelle la nécessité de se renseigner scrupuleusement sur l'exposition d'un bien. Néanmoins, avec seulement 1,4 % de passoires thermiques, le parc immobilier est globalement de bonne qualité énergétique, un atout pour le confort et les futures reventes.
Carte du marché immobilier à Saint-Aunès
Saint-Aunès et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Aunès
1 917 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 1 293 maisons et 617 appartements à à Saint-Aunès.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc immobilier de Saint-Aunès est majoritairement constitué de maisons individuelles (67,7 %) et très ancré dans la propriété principale (70,2 % de propriétaires). Le taux de résidences secondaires est infime (0,9 %). Cette structure indique un marché stable, peu spéculatif, où les transactions concernent principalement des ménages qui s'installent durablement. La faible part de logements vacants (4,5 %) confirme une demande solide et une bonne occupation du territoire.
Ancienneté du parc à Saint-Aunès
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 566 logements).
- Avant 1919 4,1 % 64 logts
- 1919-1945 1,5 % 24 logts
- 1946-1970 3,8 % 60 logts
- 1971-1990 30,9 % 484 logts
- 1991-2005 24,8 % 388 logts
- 2006-2019 34,8 % 545 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Aunès
283 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Aunès
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La sismicité et le radon sont faibles à Saint-Aunès. Le principal risque naturel identifié est l'inondation, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif. La commune a fait l'objet de 14 arrêtés de catastrophe naturelle. Il est impératif de consulter le PPR en mairie pour savoir si un bien est en zone exposée, ce qui impactera l'assurance, les possibilités de travaux et la valeur. Une vigilance particulière est requise près des cours d'eau.
Cas pratique : un achat type à Saint-Aunès
Pour acquérir une maison type de 103 m² à Saint-Aunès (prix médian 431 879 €), un ménage au revenu médian local (27 160 €/an) devrait y consacrer près de 16 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, l'emprunt de 388 691 € génère une mensualité d'environ 2 350 €, soit un taux d'effort proche de 45 % du revenu net, au-dessus des seuils usuels.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Aunès
- Ne pas consulter le PPR Inondation de Saint-Aunès.
- Ignorer le DPE, clé pour les futurs travaux et la valeur.
- Surestimer sa capacité d'emprunt sans tester les taux actuels.
- Négliger les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Aunès : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites dressent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, connaissance des secteurs. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en achat stratégique.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Aunès
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Aunès
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Aunès ?
En 2024, le prix médian à Saint-Aunès est de 4 060 €/m². Les maisons se vendent en moyenne 4 193 €/m² et les appartements 3 824 €/m², d'après les 53 transactions enregistrées par la DGFiP.
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Aunès ?
Le marché est en correction (-7,5 % en 2024), offrant un point d'entrée plus accessible qu'en 2022. C'est une opportunità pour les investisseurs visant la plus-value à moyen terme, dans un contexte d'attractivité démographique forte.
Saint-Aunès est-elle plus chère que ses voisines comme Teyran ou Saint-Brès ?
Saint-Aunès est quasiment au même niveau que Saint-Brès (+/-0%) et légèrement moins chère que Teyran (-2%). Elle est en revanche nettement plus accessible que Montferrier-sur-Lez (-22%), malgré une attractivité comparable.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Aunès ?
Le rendement locatif brut est estimà à 5,1 % pour les appartements et 4,3 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net approche les 2,9 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir à Saint-Aunès ?
Privilégiez les secteurs à proximité de la gare et du centre, bien desservis et équipés. Soyez vigilant sur le zonage du PPR Inondation ; les zones les moins exposées offriront une meilleure sécurité et une assurance plus aisée.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Aunès affiche un prix au m² inférieur de 22 % à celui de Montferrier-sur-Lez, tout en bénéficiant d'une attractivité territoriale similaire, ce qui représente un effet de levier intéressant pour l'investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Aunès.
Communes limitrophes de Saint-Aunès
Saint-Aunès est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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Résumé
Le marché immobilier de Saint-Aunès est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 990 €/m² en 2026, soit +14,5 % de plus que la médiane de l'Hérault (3 485 €/m²).
Marché en palier: +2,2 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 266 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +5,6 %.
Marché mixte à Saint-Aunès: maisons à 3 901 €/m² et appartements à 4 188 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 100 m² revient à environ 390 100 €, soit 14,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Saint-Aunès: 16,1 €/m²/mois pour un appartement, 14,9 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,6 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (0,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 275 logements autorisés et 278 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (67 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Saint-Aunès est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: dans la plaine, à une altitude de 31 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).