4 angles pour comprendre le marché immobilier à Saint-Pierre-du-Perray
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Faut-il investir à Saint-Pierre-du-Perray en 2026 ?
Intégrée à la métropole du Grand Paris Sud, Saint-Pierre-Du-Perray bénéficie d'une croissance démographique vive (+23 % en 10 ans) et d'un parc immobilier récent. Cette attractivité se heurte à un marché qui vient de corriger. Décryptons si ce contexte ouvre une fenêtre d'opportunité pour 2026.
Un marché au prix d'appel attractif, dopé par une attractivité territoriale exceptionnelle, mais qui a subi une correction de 8,2 % en 2024.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse pour capturer un rendement locatif solide, dans une commune au parc immobilier jeune et connecté.
Points clés
- ✓ Correction de -8,2 % : point d'entrée stratégique
- ✓ Rendement locatif brut correct (6,1 % en appartement)
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 7,8/10)
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 2,2/10) pour les locaux
- ⚠ Marché porté par l'extérieur : dépendance aux navetteurs
- ⚠ Dynamique de construction neuve en fort ralentissement (-46 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur de 32 % à la moyenne nationale.
- Inférieur de 6 % à la moyenne départementale de l'Essonne.
- Trois fois moins chère que Paris, pour un rendement locatif comparable.
Analyse du marché immobilier à Saint-Pierre-du-Perray
Le marché immobilier de Saint-Pierre-du-Perray affiche une pression notable (IPI 6,2/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Saint-Pierre-du-Perray
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (6,2/10) : le marché est actif et concurrentiel, privilégiez une réaction rapide.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (6,2/10) : le marché est actif et concurrentiel, privilégiez une réaction rapide.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (2,2/10) : les prix dépassent la capacité d'achat des ménages locaux, c'est un marché d'apporteurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (2,2/10) : les prix dépassent la capacité d'achat des ménages locaux, c'est un marché d'apporteurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative existe mais nécessite un bien bien positionné et bien équipé.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative existe mais nécessite un bien bien positionné et bien équipé.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable (1,1/10) : oubliez la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable (1,1/10) : oubliez la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3338,5 — Percentile dept : 70/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 78/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 2/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 91/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 999,4 — Percentile dept : 73/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 22/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 60,7 — Percentile dept : 25/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 17,8 — Percentile dept : 12/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 37,7 — Percentile dept : 85/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 2/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 91/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3338,5 — Percentile dept : 30/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 2/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 3/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 999,4 — Percentile dept : 28/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Saint-Pierre-du-Perray : cadre de vie et logement
Saint-Pierre-Du-Perray, commune résidentielle de 12 000 habitants en Essonne, combine un cadre de vie familial et une accessibilité correcte vers Paris. Avec un prix médian de 3 307 €/m², elle se positionne comme une alternative plus abordable que Crosne (4 607 €/m²) tout en offrant une palette complète de services. La population est jeune (âge médian de 33,3 ans) et la démographie dynamique (+9,7 % en 5 ans). Acheter ici, c'est opter pour une ville en mutation, où le neuf côtoie l'ancien.
Tout savoir pour acheter et vivre à Saint-Pierre-du-PerrayInvestir à Saint-Pierre-du-Perray : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP tracent une trajectoire, mais un investissement réussi se joue sur la sélection précise du bien et du quartier. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en acquisition rentable, en connaissant les spécificités de chaque rue.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Pierre-du-Perray
Quel est le prix moyen d'un appartement à Saint-Pierre-Du-Perray ?
Le prix médian des appartements est de 3 489 €/m². Pour un appartement type de 50 m², le budget total s'élève à environ 174 450 €, selon les données DVF 2024.
Saint-Pierre-Du-Perray est-elle plus chère que ses voisines ?
Son prix médian global (3 307 €/m²) est supérieur à Épinay-sous-Sénart (-16%) et Fleury-Mérogis (-12%), mais inférieur à Villecresnes (+14%) et très éloigné de Crosne (+39%). Sa position est intermédiaire dans le secteur.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut moyen est de 6,1% pour les appartements. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé se situe autour de 3,6%.
La commune est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la gare de Corbeil-Essonnes n'est qu'à 2,9 km, offrant des liaisons vers Paris. L'aéroport d'Orly est à 15 km et la gare TGV de Massy à 22 km. La connectivité routière est également bonne.
Y a-t-il beaucoup de logements neufs à Saint-Pierre-Du-Perray ?
Le parc est très récent : 42,8% des logements ont été construits après 2006. Cependant, la délivrance de nouveaux permis de construire a fortement ralenti (-46% sur les 5 dernières années), limitant l'offre nouvelle à court terme.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Pierre-Du-Perray affiche un écart de valorisation saisissant avec une voisine comme Crosne (-39 %), tout en partageant des indicateurs de connectivité et de démographie jeune, offrant un effet de levier significatif pour qui croit à son rattrapage.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Pierre-du-Perray.
Communes limitrophes de Saint-Pierre-du-Perray
Saint-Pierre-du-Perray est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Saint-Pierre-du-Perray est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 277 €/m² en 2026, soit -0,1 % de plus que la médiane de l'Essonne (3 280 €/m²).
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Saint-Pierre-du-Perray a enregistré une baisse de -7,4 % du prix médian. Au total, 783 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Saint-Pierre-du-Perray: 3 174 €/m² pour les maisons (surface médiane 97 m²) et 3 446 €/m² pour les appartements (57 m²). Rapporté au revenu médian de Saint-Pierre-du-Perray, un logement de 97 m² (307 878 €) représente 11,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 17,7 €/m² pour un appartement et 15,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 352 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 70 par an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 88 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Pierre-du-Perray est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France. Le cadre géographique (en plaine, à 87 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).