01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 104 logements dont 6 463 résidences principales, 122 résidences secondaires et 518 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 463 | 91,0 % |
| Résidences secondaires | 122 | 1,7 % |
| Logements vacants | 518 | 7,3 % |
Sur les 7 104 logements recensés, 91 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 212 | 3,3 % |
| 1919-1945 | 300 | 4,7 % |
| 1946-1970 | 1 322 | 20,7 % |
| 1971-1990 | 1 972 | 30,9 % |
| 1991-2005 | 799 | 12,5 % |
| 2006-2019 | 1 767 | 27,7 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 31 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 306 | 4,7 % |
| 2 pièces | 1 020 | 15,8 % |
| 3 pièces | 1 608 | 24,9 % |
| 4 pièces | 1 365 | 21,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 165 | 33,5 % |
Distribution par taille: 21 % de petits logements (T1-T2), 33 % de grands (5p+), moyenne à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 692 | 6 380 | 7 104 |
| Rés. principales | 5 165 | 5 956 | 6 463 |
| Rés. secondaires | 212 | 151 | 122 |
| Vacants | 314 | 273 | 518 |
Lieusaint, commune de taille similaire à 10 km, affiche 45,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 785 | 58,6 % |
| Locataires (privé) | 1 201 | 18,6 % |
| Locataires HLM | 1 371 | 21,2 % |
| Logés gratuitement | 106 | 1,6 % |
La répartition du parc occupé: 58,6 % de propriétaires, 39,8 % de locataires, dont 21 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 972 | 46,0 % |
| Fioul | 271 | 4,2 % |
| Électricité | 2 796 | 43,3 % |
| Gaz bouteille | 43 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 382 | 5,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 46 % au gaz de ville, 43 % pour électricité, 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 854 |
| 2 à 4 ans | 1 511 |
| 5 à 9 ans | 1 285 |
| 10 ans ou plus | 2 813 |
| Total ménages | 6 463 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 747 |
| Sous-occupation modérée | 1 410 |
| Sous-occupation accentuée | 1 062 |
| Suroccupation modérée | 710 |
| Suroccupation accentuée | 39 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 648 | 10,0 % |
| 1 voiture | 3 133 | 48,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 682 | 41,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 10 % sans véhicule, 48 % mono-motorisés, 41 % multi-motorisés. Par ailleurs, 80,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 398 | 1 785 | 522 | 91 |
| 1975 | 3 275 | 2 520 | 516 | 239 |
| 1982 | 3 864 | 3 216 | 469 | 179 |
| 1990 | 4 292 | 3 827 | 332 | 133 |
| 1999 | 4 887 | 4 373 | 283 | 231 |
| 2006 | 5 301 | 4 839 | 228 | 233 |
| 2011 | 5 692 | 5 165 | 212 | 314 |
| 2016 | 6 380 | 5 956 | 151 | 273 |
| 2022 | 7 104 | 6 463 | 122 | 518 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 2 398 à 7 104, soit +196 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 534 | 498 | 455 | 534 | 539 | 259 |
| Dont vacants > 2 ans | 92 | 100 | 95 | 93 | 103 | 107 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 1,0 % |
| Classe B | 211 | 7,7 % |
| Classe C | 1 145 | 41,6 % |
| Classe D | 696 | 25,3 % |
| Classe E | 382 | 13,9 % |
| Classe F | 179 | 6,5 % |
| Classe G | 112 | 4,1 % |
Distribution DPE sur 2 752 diagnostics: la majorité se situe en classe C (42 %), avec 50 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 563 | 20,5 % |
| Classe B | 547 | 19,9 % |
| Classe C | 778 | 28,3 % |
| Classe D | 428 | 15,6 % |
| Classe E | 243 | 8,8 % |
| Classe F | 129 | 4,7 % |
| Classe G | 64 | 2,3 % |
Répartition climat du parc: C concentre 28 % des diagnostics et 69 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 278 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 279 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 161 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 178 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 140 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 103 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 279 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 103 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 8 |
| Classe B | 37 | 174 |
| Classe C | 253 | 892 |
| Classe D | 283 | 413 |
| Classe E | 154 | 228 |
| Classe F | 107 | 72 |
| Classe G | 44 | 68 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 220 kWh/m²/an côté maisons, C à 180 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 95 |
| T2 | 441 |
| T3 | 649 |
| T4 | 394 |
| T5+ | 81 |
Faut-il investir à Saint-Fargeau-Ponthierry en 2026 ?
À mi-chemin entre Melun et la forêt de Fontainebleau, Saint-Fargeau-Ponthierry combine desserte ferroviaire et cadre de vie verdoyant. Cette attractivité se traduit par une démographie dynamique (+11,4 % en 5 ans) et un marché immobilier actif. Mais le verdict d'investissement en 2026 demande une analyse fine entre opportunité locative et contraintes d'accessibilité.
Avec une attractivité territoriale dans le top quart francilien et un rendement locatif au-dessus de 6 %, la commune attire les investisseurs malgré un marché légèrement déprimé.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en appartement, en intégrant la charge de la taxe foncière et le risque rénovation, pour un horizon de moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé de 6,5 % pour les appartements
- ✓ Attractivité territoriale forte et cadre de vie équipé
- ✓ Correction récente offre un point d'entrée opportun
- ⚠ Accessibilité financière très faible pour les locaux
- ⚠ Parc locatif ancien avec 10,6 % de passoires thermiques
- ⚠ Exposition modérée au risque inondation (PPRI)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian légèrement inférieur à la moyenne des petites villes franciliennes.
- Dans le top quart des communes les plus attractives de Seine-et-Marne selon les indices composites.
- Rendement locatif supérieur à celui de l'immobilier parisien, pour un effort d'acquisition bien moindre.
Analyse du marché immobilier à Saint-Fargeau-Ponthierry
Le marché immobilier de Saint-Fargeau-Ponthierry affiche une pression notable (IPI 6,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Saint-Fargeau-Ponthierry
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobilière est élevée, signe d'une demande soutenue et d'un marché actif, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobilière est élevée, signe d'une demande soutenue et d'un marché actif, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
L'accessibilité est très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenL'accessibilité est très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative est élevée, portée par une demande locative solide et des loyers dynamiques, idéale pour un investissement locatif.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative est élevée, portée par une demande locative solide et des loyers dynamiques, idéale pour un investissement locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique immobilière est faible, ce qui écarte toute stratégie de location saisonnière ou de forte plus-value touristique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique immobilière est faible, ce qui écarte toute stratégie de location saisonnière ou de forte plus-value touristique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3041,9 — Percentile dept : 66/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 72/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 25/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 90/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 924,9 — Percentile dept : 90/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 28/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 53,3 — Percentile dept : 11/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 19,3 — Percentile dept : 6/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 41,4 — Percentile dept : 91/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 25/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 90/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 8/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3041,9 — Percentile dept : 34/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 25/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 8/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 59/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 924,9 — Percentile dept : 10/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Fargeau-Ponthierry : opportunités et risques
Investir à Saint-Fargeau-Ponthierry en 2026 se justifie principalement par une stratégie de location annuelle. Le rendement brut des appartements (6,5 %) est attractif, et la demande locative est soutenue par la desserte ferroviaire (gare de Ponthierry-Pringy à 1,2 km) et la proximité des bassins d'emploi. Néanmoins, le rendement net estimé à 3,8 % tient compte de charges réelles, dont une taxe foncière de 45,27 %.
Un point de vigilance majeur concerne l'état du parc. 10,6 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G), soumis aux interdictions de location de la loi Climat et Résilience. Tout investissement dans l'ancien doit donc intégrer un diagnostic énergétique précis et un budget rénovation potentiel. La part élevée de logements construits après 2006 (27,7 %) est en revanche un atout.
Les risques naturels, bien que modérés, doivent être pris en compte. La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) de la Seine. L'assurance du bien et sa localisation exacte sont des paramètres clés à vérifier avant tout engagement, d'autant que 16 arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés.
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Données du marché immobilier à Saint-Fargeau-Ponthierry
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian du mètre carré à Saint-Fargeau-Ponthierry s'établit à 3 061 € d'après les 228 transactions enregistrées par la DGFiP en 2024. Cette stabilité apparente (-0,7 % sur un an) masque une trajectoire récente volatile, avec un pic à 3 355 €/m² en 2022 suivi d'une correction. Le marché se caractérise par un écart significatif entre maisons (3 000 €/m²) et appartements (2 809 €/m²), ces derniers offrant un point d'entrée plus accessible pour l'investisseur.
Comparée à ses voisines, Saint-Fargeau-Ponthierry occupe une position intermédiaire. Elle est 9 % moins chère que Lieusaint et 3 % moins chère que Saint-Pierre-du-Perray, deux communes également bien desservies par les transports. Cet écart de valorisation, pour des indicateurs similaires, peut représenter une marge de manœuvre pour l'acquéreur avisé.
Le contexte démographique, avec une hausse de 16,5 % de la population en dix ans, et un taux d'emploi de 71 %, constitue un socle solide pour la demande. Cependant, le revenu médian local (25 520 €) est insuffisant pour accéder à la propriété, ce qui explique le taux élevé de locataires (41,4 % du parc) et soutient le marché locatif.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Fargeau-Ponthierry Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Fargeau-Ponthierry sur les cinq dernières années dessine un cycle classique de petite couronne francilienne. Après une hausse marquée en 2022 pour atteindre un pic à 3 355 €/m², le marché a connu une correction de l'ordre de 8 % en 2023, puis une stabilisation en 2024 autour de 2 942 €/m². Cette trajectoire suit globalement celle du département, avec un décalage temporel et une amplitude légèrement atténuée. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marché qui a déjà absorbé une partie de la surchauffe, offrant un point d'entrée potentiellement plus sain qu'en période de frénésie, mais sans perspective de baisse prononcée à court terme, compte tenu des indicateurs démographiques solides.
Évolution du marché immobilier de Saint-Fargeau-Ponthierry
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 978 €/m² → 2 942 €/m² (-1,2 %), volume annuel actuel 228 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 53 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 228 transactions en 2024, le marché de Saint-Fargeau-Ponthierry affiche une activité soutenue, bien qu'en retrait par rapport aux pics de 2021-2022. La répartition est intéressante : les maisons individuelles représentent les deux tiers des ventes, avec une surface médiane de 106 m², confirmant le profil familial de la demande. Les appartements, plus petits (47 m² médian), constituent un tiers du volume. Ce marché est liquide et équilibré, sans tension excessive. Le profil des biens vendus reflète un parc mixte, avec une part non négligeable de constructions récentes (27,7 % post-2006) qui répondent aux normes énergétiques actuelles.
Répartition des ventes
54,8 % de maisons et 45,2 % d'appartements parmi les 228 transactions enregistrées.
54,8 % maisons, 45,2 % appartements sur 228 ventes: le collectif pèse 45,2 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 228 | 125 | 103 |
| Prix médian/m² | 2 942 € | 3 000 € | 2 809 € |
| Prix moyen/m² | 2 963 € | ||
| Surface médiane | – | 99 m² | 53 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 256 | 2 978 € |
| 2022 | 286 | 3 240 € |
| 2023 | 185 | 3 056 € |
| 2024 | 178 | 2 945 € |
| 2025 | 228 | 2 942 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Fargeau-Ponthierry marque un net ralentissement. Seulement 19 logements ont été autorisés en 2024, représentant une chute de 68 % par rapport à la moyenne des cinq années précédentes (339 autorisations). Cette tendance contraste avec la forte croissance démographique (+11,4 % sur cinq ans). Elle suggère une pression foncière accrue et des difficultés à produire du neuf, ce qui, à moyen terme, pourrait soutenir les prix de l'ancien en limitant l'offre. Pour l'investisseur, cela indique un marché moins exposé au risque de sur-offre neuve, mais aussi des opportunités de rénovation sur le parc existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 158 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 236 sur 2013 — soit -33,1 %.
Vacance longue durée à Saint-Fargeau-Ponthierry
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Fargeau-Ponthierry (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Fargeau-Ponthierry: 343 logements autorisés sur 5 ans, 79 pour la dernière année (-62 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Fargeau-Ponthierry
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Fargeau-Ponthierry
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,27 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut (6,5 % pour les appartements) au net (3,8 %) englobe des réalités locales. La taxe foncière sur le bâti, à 45,27 %, pèse. Ajoutez les frais de gestion locative (environ 8 % du loyer), la provision pour travaux, et le taux de vacance potentiel (7,3 % des logements sont vacants). Ces charges réduisent significativement la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Saint-Fargeau-Ponthierry
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 752 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Fargeau-Ponthierry: majorité classée C, part de passoires thermiques à 10,6 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est plutôt performant avec une classe dominante C (191 kWh/m²/an). Seulement 10,6 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un chiffre bas qui limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Néanmoins, les logements classés D ou E devront être rénovés pour respecter les échéances de la loi Climat (interdiction de location des F/G dès 2025).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer estimé à 16,0 €/m²/mois, offrent un meilleur rendement brut (6,5 %) que les maisons (14,8 €/m²/mois, 5,7 %). Les petits formats (studios, T2) sont stratégiques pour cibler les célibataires et jeunes couples. Attention au parc ancien : 10,6 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), soumises à des restrictions de location dès 2025. Le neuf (27,7 % du parc construit après 2006) est plus sûr réglementairement mais souvent moins rentable à l'achat.
Quelles zones cibler à Saint-Fargeau-Ponthierry ?
Les zones les plus demandées sont naturellement situées à proximité immédiate de la gare de Ponthierry - Pringy, pour un public de navetteurs. Le centre-bourg historique de Saint-Fargeau, avec ses commerces (49 équipements recensés) et ses 2 monuments protégés, attire aussi les locataires recherchant un cadre de vie. Les quartiers pavillonnaires, majoritaires, correspondent à une demande familiale. Aucune zone en forte rénovation n'est signalée, mais la dynamique démographique (+16,5 % en 10 ans) étend la pression locative.
Calculateur de rendement à Saint-Fargeau-Ponthierry
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Risques à connaître avant d'investir à Saint-Fargeau-Ponthierry
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux déjà de 7,3 % sur la commune. Le rendement net est sensiblement réduit par une taxe foncière élevée (45,27 %) et par des coûts de gestion. Le risque réglementaire sur les DPE est tangible : 1 logement sur 10 est une passoire, exigeant des travaux de rénovation énergétique pour rester louable. Enfin, la commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI Seine), ce qui peut impacter l'assurance et l'attractivité de certains secteurs.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Fargeau-Ponthierry
Pour un appartement de 45 m² (proche du bien type de 139 308 €), l'acquisition coûte environ 140 000 €. Le loyer mensuel espéré est de 720 € (16 €/m²). Avec un emprunt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité s'élève à environ 800 €. Le rendement brut est de 6,2 %, mais après charges, l'effort net mensuel peut atteindre 200 € sans apport conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Fargeau-Ponthierry
- Négliger la taxe foncière à 45,27 %.
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
- Oublier de provisionner pour des travaux en copropriété.
- Surévaluer les loyers face au taux de vacance de 7,3 %.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme francilien : forte activité de mars à juin, ralentissement estival et reprise en septembre. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en novembre-décembre peut permettre de négocier, les vendeurs pressés étant plus flexibles. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre, qui peut motiver certains vendeurs à conclure avant l'été.
Le saviez-vous ?
- La commune a autorisé 339 logements neufs en 5 ans, mais seulement 19 en 2024.
- L'aéroport Paris-Orly n'est qu'à 23,3 km, un atout pour les voyageurs.
- Le taux de renouvellement des entreprises locales est de 21,9 % par an.
S'installer à Saint-Fargeau-Ponthierry : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Fargeau-Ponthierry, c'est bénéficier des avantages d'une petite ville bien équipée au sein de la Communauté d'Agglomération Melun Val de Seine. Les 528 équipements recensés par l'INSEE, dont 49 commerces et 106 établissements de santé, assurent une autonomie quotidienne. La commune affiche un indice de vieillissement de 100,4, signe d'une pyramide des âges équilibrée entre familles et seniors.
Le cadre de vie est marqué par la proximité de la forêt de Fontainebleau et un patrimoine historique (deux monuments protégés). La desserte est un atout majeur avec la gare de Ponthierry-Pringy, permettant des liaisons vers Paris, et l'accès rapide à l'aéroport d'Orly. La connectivité numérique est bonne, avec 79,3 % des logements éligibles au très haut débit, un point apprécié des télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Saint-Fargeau-Ponthierry
Saint-Fargeau-Ponthierry et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Fargeau-Ponthierry
Avec une température moyenne annuelle de 11,3 °C et 661 mm de précipitations, le climat est tempéré, proche de celui de l'Île-de-France. Les hivers sont doux (68 m d'altitude moyenne limite les gelées prononcées), idéal pour les familles recherchant un cadre moins rude que l'est du département. L'ensoleilment, typique du bassin parisien, convient à un mode de vie actif, avec des étés agréables.
À qui s'adresse Saint-Fargeau-Ponthierry ?
Cette commune s'adresse principalement aux familles de primo-accédants ou de jeunes actifs, attirés par la dominante pavillonnaire, les 11 établissements scolaires et un prix au m² raisonnable pour la région. Les navetteurs travaillant à Paris ou Melun y trouvent aussi un compromis prix/transport. En revanche, les chercheurs d'animation urbaine ou de grande offre culturelle pourraient être déçus. La part importante de propriétaires (58,6 %) et l'âge médian de 38,3 ans confirment ce profil résidentiel et familial.
Avantages et limites à Saint-Fargeau-Ponthierry
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à d'autres communes de la grande couronne
- Accès ferroviaire pratique via la gare de Ponthierry - Pringy (1,2 km)
- Environnement familial avec une majorité de maisons individuelles
- Parc de logements relativement récent (27,7 % post-2006)
- Dynamisme démographique (+11,4 % en 5 ans) et services de proximité
− À prendre en compte
- Exposition à des risques naturels (inondation, sécheresse - PPRI actifs)
- Offre culturelle, de loisirs et touristique limitée
- Rendement locatif net modeste pour un investisseur
Composition du parc immobilier à Saint-Fargeau-Ponthierry
7 104 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 51,7 % de maisons, 48,3 % d'appartements sur un total de 7 104 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
La majorité des 7104 logements sont des maisons (51,7 %), avec 58,6 % de propriétaires occupants. Ce socle de propriétaires résidents, couplé à un faible taux de résidences secondaires (1,7 %), indique un marché stable et familial. La vacance (7,3 %) est légèrement inférieure à la moyenne nationale, limitant les opportunités de négociation mais confortant la valeur patrimoniale.
Ancienneté du parc à Saint-Fargeau-Ponthierry
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 372 logements).
- Avant 1919 3,3 % 212 logts
- 1919-1945 4,7 % 300 logts
- 1946-1970 20,7 % 1 322 logts
- 1971-1990 30,9 % 1 972 logts
- 1991-2005 12,5 % 799 logts
- 2006-2019 27,7 % 1 767 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Fargeau-Ponthierry
528 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Fargeau-Ponthierry
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque identifié est inondation, avec un PPRI Seine actif. La commune est également concernée par un PPR sécheresse. Cependant, le radon y est faible et la sismicité très faible. Consulter le plan de prévention des risques est indispensable pour vérifier si un bien est en zone réglementée, ce qui peut impacter l'assurance et la constructibilité.
Cas pratique : un achat type à Saint-Fargeau-Ponthierry
Une maison de 100 m² coûte environ 308 000 € (prix médian au m²). Cela représente 12 années du revenu médian local (25 520 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance est d'environ 1550 €. Les frais de notaire (8 %) ajoutent près de 25 000 € au budget total.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Fargeau-Ponthierry
- Oublier de vérifier le zonage du PPR inondation.
- Négliger le DPE, surtout pour les logements classés E ou F.
- Sous-estimer les frais de rénovation dans l'ancien.
- Comparer des prix sans ajuster pour la localisation exacte.
Points clés à retenir à Saint-Fargeau-Ponthierry
- Prix médian à 3 061 €/m², en léger recul de 0,7 %.
- Rendement brut locatif : 6,5 % pour les appartements.
- Classe énergétique dominante : C (191 kWh/m²/an).
- Maisons à 3 000 €/m², appartements à 2 809 €/m².
- Taxe foncière élevée à 45,27 % du revenu cadastral.
- 51,7 % de maisons, marché familial et stable.
- Parc ancien : 8 % construits avant 1945, à valoriser.
- Bien type : 139 308 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Fargeau-Ponthierry ?
Outre la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) sont devenus des leviers majeurs de valorisation. À Saint-Fargeau-Ponthierry, la proximité de la gare de Ponthierry-Pringy (1,2 km) et des commerces (49 équipements recensés) ajoute une prime. Pour une maison, la taille du terrain et l'exposition sud/ouest sont appréciées. Un bien rénové se vendra nettement plus cher qu'un bien à retaper, l'écart dépassant souvent le coût des travaux.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Fargeau-Ponthierry
Pour une maison de 99 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
291 258 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise évite deux écueils : une surévaluation qui entraîne une stagnation du bien sur le marché, et une sous-évaluation qui signifie une perte financière. À Saint-Fargeau-Ponthierry, où le marché est équilibré, un prix juste est la clé d'une vente dans des délais raisonnables. L'estimation doit pondérer les atouts concrets (proximité de la gare, DPE performant, absence de risques majeurs) et les faiblesses (présence d'un PPRI, pièce en sous-sol). Se baser sur les transactions réelles (DVF) et non sur les annonces permet de se caler sur la réalité du marché. Enfin, une estimation professionnelle vous donne un argument solide pour négocier avec les acheteurs potentiels.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local connaît les micro-marchés : les prix diffèrent entre le quartier de la gare, le centre ancien et les lotissements récents. Il ajuste l'estimation en fonction de l'état réel, souvent sous-évalué par les algorithmes, et du potentiel de négociation avec les acheteurs sérieux. Son expertise est cruciale pour positionner un prix attractif tout en maximisant le rendement, surtout dans un marché en léger repli (-0,7 % sur un an).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² (3061 €).
- Oublier de valoriser une rénovation énergétique récente.
- Surestimer l'impact des 2 monuments historiques sur la valeur.
- Ne pas tenir compte de la baisse récente des ventes.
Investir à Saint-Fargeau-Ponthierry : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP et les indices composites donnent une photographie du marché. Pour passer à l'acte, il faut désormais identifier les biens qui tirent parti de cette dynamique et négocier au juste prix, en intégrant les spécificités locales comme la taxe foncière ou les risques naturels.
Les données DVF posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection précise du bien et du quartier.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Fargeau-Ponthierry
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Fargeau-Ponthierry ?
Le prix médian tous biens confondus était de 3 061 €/m² en 2024. Une maison typique de 106 m² coûte environ 326 000 €, et un appartement de 47 m² environ 139 000 € selon les données DVF.
Saint-Fargeau-Ponthierry est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Non, elle est légèrement moins chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est inférieur de 9 % à celui de Lieusaint et de 3 % à celui de Saint-Pierre-du-Perray, tout en offrant des services et une desserte similaires.
Est-ce intéressant d'acheter pour louer à Saint-Fargeau-Ponthierry ?
Oui, l'investissement locatif en appartement y est pertinent, avec un rendement brut de 6,5 %. Le loyer médian est de 16 €/m²/mois. Il faut cependant veiller à l'état énergétique du bien, 10,6 % du parc étant considéré comme une passoire.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Saint-Fargeau-Ponthierry ?
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) et a connu 16 arrêtés catastrophes naturelles. Il est crucial de consulter le zonage et d'anticiper les contraintes d'assurance et d'éventuels travaux de mise en conformité énergétique.
La ville se développe-t-elle ?
Oui, la population a augmenté de 16,5 % en dix ans. Cependant, la construction neuve ralentit fortement (-68 % d'autorisations en 2024 par rapport à la moyenne quinquennale), ce qui pourrait maintenir la tension sur le parc existant.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Fargeau-Ponthierry présente un écart de valorisation attractif face à des voisines comme Lieusaint (+9 %), tout en partageant des indicateurs de desserte et d'équipements similaires, un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Fargeau-Ponthierry.
Communes limitrophes de Saint-Fargeau-Ponthierry
Saint-Fargeau-Ponthierry est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Saint-Fargeau-Ponthierry s'établit à 2 942 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Seine-et-Marne.
Marché en palier: -1,2 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Au total, 1 133 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 000 €/m² (surface médiane 99 m²) et celui des appartements à 2 809 €/m² (53 m²). Rapporté au revenu médian de Saint-Fargeau-Ponthierry, un logement de 99 m² (297 000 €) représente 11,6 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 16,0 €/m² pour un appartement et 14,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Saint-Fargeau-Ponthierry (1,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 69 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (76 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Fargeau-Ponthierry est dans la grande couronne parisienne. Le cadre géographique (en contexte de plaine (altitude moyenne: 76 m)) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).