4 angles pour comprendre le marché immobilier à Saint-Gaudens
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Faut-il investir à Saint-Gaudens en 2026 ?
Chef-lieu d'arrondissement de la Haute-Garonne, Saint-Gaudens joue un rôle de pôle de services pour le Comminges. Son marché immobilier, marqué par une accessibilité préservée, attire les investisseurs en quête de rendement. Faut-il pour autant y placer son argent en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 9,2 % et des prix deux fois inférieurs à ses voisines de Haute-Garonne, Saint-Gaudens constitue un marché à fort effet de levier.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif immédiat dans un marché accessible, en acceptant les fragilités socio-économiques locales.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé : 9,2 %
- ✓ Prix d'entrée très inférieur aux voisines
- ✓ Correction de -1,7 % : opportunité d'achat
- ⚠ Taux de chômage élevé : 16,7 %
- ⚠ 13,4 % de logements vacants : risque de liquidité
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Près de trois fois moins chère que la moyenne nationale, Saint-Gaudens affiche un prix d'entrée très accessible.
- Deux fois moins chère que la moyenne des communes comparables de Haute-Garonne.
- Rendement locatif brut de 9,2 %, bien supérieur aux 4-5 % des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Saint-Gaudens
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,2/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,4/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 10,2 %.
Indices immobiliers de Saint-Gaudens
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,2
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, la négociation est possible.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, la négociation est possible.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée : les prix restent abordables pour les revenus locaux, mais avec un effort.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée : les prix restent abordables pour les revenus locaux, mais avec un effort.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique modérée : peu d'impact sur le marché locatif annuel, saisonnier limité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique modérée : peu d'impact sur le marché locatif annuel, saisonnier limité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1303,0 — Percentile dept : 11/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 14/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 33/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 60/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 433,5 — Percentile dept : 90/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 86/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 40,8 — Percentile dept : 10/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 15/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 51,6 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 33/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 60/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1303,0 — Percentile dept : 89/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 33/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 13,4 — Percentile dept : 93/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 433,5 — Percentile dept : 10/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Saint-Gaudens : cadre de vie et logement
Acheter à Saint-Gaudens, c'est opter pour une petite ville commingeoise au pied des Pyrénées, où le prix du m² est deux fois moins élevé qu'à 30 minutes de Toulouse. Avec 12 139 habitants, la commune offre un cadre de vie apaisé, un patrimoine historique (7 monuments) et une bonne accessibilité via la gare. Le marché y est détendu, laissant le temps à la réflexion.
Tout savoir pour acheter et vivre à Saint-GaudensInvestir à Saint-Gaudens : passer à l'action
L'analyse des chiffres donne une photographie du marché, mais l'opération immobilière réussie se joue sur le terrain. Pour transformer ces indicateurs en opportunité concrète, une expertise locale est indispensable.
Les données révèlent un potentiel locatif élevé, mais la sélection du bien et la connaissance du terrain sont cruciales.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Gaudens grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Gaudens
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Gaudens
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Gaudens ?
Le prix médian global est de 1 310 €/m² en 2024. Les maisons se vendent en médiane à 1 352 €/m² et les appartements à 1 272 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Gaudens ?
Le marché est en légère correction (-1,7 % sur un an), offrant un point d'entrée potentiellement intéressant. Le rendement locatif brut de 9,2 % est très attractif, mais le taux de chômage local élevé impose une sélection rigoureuse des biens et des locataires.
Saint-Gaudens est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Saint-Gaudens est deux fois moins chère que des communes comparables comme L'Isle-Jourdain ou Saint-Lys, dont les prix médians dépassent 2 600 €/m². Cet éart considérable offre un effet de levier important pour l'investisseur.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Gaudens ?
Le rendement locatif brut est de 9,2 % pour les appartements comme pour les maisons. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé avoisine les 5 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Saint-Gaudens ?
Les secteurs proches de la gare SNCF et du centre-ville, bien dotés en commerces et services, sont les plus demandés pour la location. Les zones en développement, où se concentre la construction neuve, peuvent aussi présenter des opportunités.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Gaudens affiche un prix au mètre carré deux fois inférieur à des communes voisines comme L'Isle-Jourdain ou Saint-Lys, avec des indicateurs locatifs similaires, ce qui crée un effet de levier significatif pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Gaudens.
Communes limitrophes de Saint-Gaudens
Saint-Gaudens est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saint-Gaudens s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 1 264 €/m², soit -50,2 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²). Côté classement départemental, Saint-Gaudens compte parmi les 15 % les plus abordables de l'Haute-Garonne.
Hausse contenue du prix médian: +9,5 % sur la période 2021-2025. 1 184 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché mixte à Saint-Gaudens: maisons à 1 489 €/m² et appartements à 1 152 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Saint-Gaudens, un logement de 100 m² (148 900 €) représente 7,6 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Saint-Gaudens avoisinent 9,8 €/m² pour les appartements et 10,3 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 10,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Saint-Gaudens (2,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 415 logements autorisés au permis de construire à Saint-Gaudens — un rythme moyen de 83 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Côté contexte, Saint-Gaudens est au cœur de l'arrière-pays occitan, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Saint-Gaudens est perchée à 404 m, en contexte de moyenne montagne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).