Acheter à Saint-Gaudens, c'est opter pour une petite ville commingeoise au pied des Pyrénées, où le prix du m² est deux fois moins élevé qu'à 30 minutes de Toulouse. Avec 12 139 habitants, la commune offre un cadre de vie apaisé, un patrimoine historique (7 monuments) et une bonne accessibilité via la gare. Le marché y est détendu, laissant le temps à la réflexion.
Carte du marché immobilier à Saint-Gaudens
Saint-Gaudens et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Saint-Gaudens
7 263 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saint-Gaudens combine 50,3 % de maisons et 49,7 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements, à parts presque égales entre maisons (50,3 %) et appartements, révèle un marché ancré dans le résidentiel. La très faible part de résidences secondaires (2,4 %) et une majorité de propriétaires occupants (48,4 %) suggèrent une certaine stabilité de l'habitat. Le taux de vacance de 13,4 %, supérieur à la moyenne, indique toutefois un potentiel de retour sur le marché locatif ou à la vente.
Évolution démographique à Saint-Gaudens
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Saint-Gaudens
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Saint-Gaudens
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 36,5 %
- Autres sans activité professionnelle 18,7 %
- Employés 16,1 %
- Professions intermédiaires 10,6 %
- Ouvriers 10,6 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 4,8 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,6 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Saint-Gaudens
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Saint-Gaudens
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 095 logements).
- Avant 1919 6,1 % 374 logts
- 1919-1945 6,8 % 414 logts
- 1946-1970 32,0 % 1 949 logts
- 1971-1990 29,4 % 1 790 logts
- 1991-2005 15,9 % 969 logts
- 2006-2019 9,8 % 600 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Gaudens
787 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Saint-Gaudens
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Saint-Gaudens
Acquérir une maison médiane de 95 m² à Saint-Gaudens représente un budget de 128 440 €, soit l'équivalent de 6,6 années de revenu médian local (19 530 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 650 €, auxquels il faut ajouter la taxe foncière.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Gaudens
- Faire une offre sans consulter le DPE et le diagnostic risque.
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique.
- Ne pas vérifier la couverture fibre (disponible à 80,5 %).
- Oublier que 11,2 % du parc est une passoire thermique.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 7 monuments historiques protégés.
- Le taux de chômage local atteint 16,7 %, le plus haut de sa catégorie dans le département.
- L'âge médian de 48,8 ans y est plus élevé qu'au niveau national.
Performance énergétique du parc à Saint-Gaudens
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 298 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Gaudens est C, avec 11,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Avec une classe énergétique C dominante et une consommation moyenne de 210 kWh/m²/an, le parc est dans une situation médiane. Le risque immédiat reste limité, car seulement 11,2 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Néanmoins, la loi Climat implique un audit énergétique obligatoire dès 2025 pour la vente des passoires, et leur interdiction de location à partir de 2028 pour les G et 2034 pour les F.
Risques naturels et géorisques à Saint-Gaudens
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN - Garonne St Gaudinoise Moyenne St Gaudens PPRN Approuvé approuvé le 02/10/2023
- PPR Sécheresse - Territoire 12 PPRN Approuvé approuvé le 13/11/2018
- PPRT - FIBRE EXCELLENCE PPRT Approuvé approuvé le 30/12/2015
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Saint-Gaudens présente des risques naturels avérés mais mesurés. La sismicité est modérée, et la commune est concernée par des Plans de Prévention des Risques (PPR) pour les inondations (Garonne), la sécheresse et un risque technologique (PPRT Fibre Excellence). Un niveau de radon moyen est également recensé. Consulter le cadastre des risques et le dossier de diagnostic technique (DDT) du bien est une étape essentielle avant tout compromis.
Cadre de vie à Saint-Gaudens
Le climat est tempéré (12,5 °C de moyenne) avec des précipitations modérées (796 mm/an). La ville, à 404 m d'altitude, bénéficie d'un air pur et de vues sur la montagne. Les services sont complets : 303 services publics et privés, 277 équipements de santé et 52 structures sportives. La connexion fibre (80,5 % du territoire) facilite le télétravail. La mobilité est assurée par la gare SNCF en centre-ville et l'aéroport de Toulouse-Blagnac à 78 km. Toutefois, la ville enregistre 17 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement pour inondation, et un risque radon moyen.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 51 m², il faut compter environ 65 000 €. Une maison de 95 m² demande un budget médian de 128 000 €. Les biens se situent majoritairement dans une fourchette de 936 à 1 839 €/m². Le délai de vente peut être plus long que dans des marchés tendus, notamment pour les biens énergivores. Près de la moitié du parc (48,4 %) est occupée par des propriétaires, indiquant une stabilité résidentielle.
À qui s'adresse Saint-Gaudens ?
Cette commune s'adresse aux primo-accédants et aux familles à budget modéré, attirés par la possibilité d'acheter une maison avec jardin. Les retraités en quête de calme et de proximité des services de santé y trouvent aussi leur compte. Les profils "nomades", travaillant occasionnellement à Toulouse, apprécient la desserte ferroviaire. En revanche, les chercheurs d'emploi spécialisés pourraient être freinés par un taux de chômage local de 16,7 %.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² très inférieur à l'aire toulousaine (environ -50 %)
- Cadre de vie vert, au pied des Pyrénées, avec 7 monuments historiques
- Services et équipements complets pour une ville de cette taille
- Desserte ferroviaire directe depuis la gare centre
- Dynamisme démographique (+4,6 % en 5 ans)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (16,7 %), économie locale fragile
- Exposition à certains risques naturels (inondation, sécheresse)
- Parc de logements ancien, souvent à rénover
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Saint-Gaudens est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Saint-Gaudens
- Climat tempéré (12,5 °C) à l'année.
- Parc de logements stable, peu de résidences secondaires.
- Desserte ferroviaire directe depuis la gare locale.
- 7 monuments historiques et 787 équipements de proximité.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Saint-Gaudens
Quel budget prévoir pour acheter à Saint-Gaudens ?
Pour un appartement, prévoyez environ 65 000 € (51 m² médian). Une maison coûte en médiane 128 000 € (95 m²). Les prix débutent autour de 950 €/m².
Saint-Gaudens est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 20 établissements scolaires, de nombreux équipements sportifs (52) et une majorité de maisons (50,3 % du parc). Le coût de la vie y est raisonnable.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Saint-Gaudens ?
Avantages : prix immobiliers bas, cadre naturel, services complets. Inconvénients : emploi local limité, risques naturels à anticiper, parc de logements vieillissant.
Vous envisagez d'acheter à Saint-Gaudens ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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