Logement & immobilier

Le logement à Saint-Gaudens

31800 Haute-Garonne 12 139 hab.
Fiche complète

Le parc résidentiel de Saint-Gaudens totalise 7 263 logements (4,0 pièces en moyenne).

Résidences principales 84%
Logements vacants 13,4%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

7 263Logements au total
50 %Appartements i
48,4 %Propriétaires
2,4 %Rés. secondaires
9 %Logements sociaux i
13,4 %Logements vacants i+89% vs dept · +68% vs France
+2,4 %Évolution 2016–2022
259 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 7 263 logements dont 6 119 résidences principales, 174 résidences secondaires et 970 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 7 263 logements recensés, 84 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 13 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 32 %, devant les constructions récentes (10 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 32 % du parc, contre 15 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,0 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements6 9927 0927 263
Rés. principales5 7515 7226 119
Rés. secondaires184221174
Vacants1 0561 149970

La part de propriétaires atteint 60,6 % à Saint-Lys, commune de 9 892 hab. à 58 km

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Occupation des résidences principales — 48,4 % appartiennent à leurs occupants, 48,7 % sont louées, avec 8 % du parc en logement social.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le gaz de ville équipe 58 % des résidences principales, devant électricité (31 %) et autres sources (bois notamment) (7 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans968
2 à 4 ans1 353
5 à 9 ans1 063
10 ans ou plus2 735
Total ménages6 119
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 205
Sous-occupation modérée1 695
Sous-occupation accentuée1 489
Suroccupation modérée233
Suroccupation accentuée27
INSEE · 2022

Équipement automobile

Motorisation des ménages: 19 % n'ont aucune voiture, 57 % en ont une et 24 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 69,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

7 263Logements en 2022
+79 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 4 067 logements en 1968, 7 263 en 2022 (+79 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 350 1 158 1 201 1 211 1 172 1 014
Dont vacants > 2 ans 680 566 551 588 527 599

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
211kWh/m²/an en moyenne
11,2 %Passoires (F+G) i
3 505Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
211 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 960 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe C domine avec 34 % des diagnostics, et 38 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (22 %), et 59 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les normes thermiques modernes se lisent ici — 87 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 252 pour ceux 1948-1974.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Les maisons affichent une classe dominante D (222 kWh/m²/an), les appartements C (206) — l'écart typologique est marqué.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+42 kWh/m²/an
Consommation vs France+8 kWh/m²/an
Passoires vs département+6,7 pts
Passoires vs France+1,3 pts

05 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,12 €Loyer moyen /m² i
2,3 %Taux de vacance i
44dont PLAI i
13dont PLS i
288En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T110
T261
T3207
T4220
T5+76

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc de Saint-Gaudens présente un niveau de vacance supérieur à la moyenne — 13,4 % en 2022. Habitat intermédiaire — la maison (50,1 %) coexiste avec l'appartement (49,9 %). Pour mémoire, Saint-Gaudens est au cœur de l'arrière-pays occitan, perchée à 401 m, en contexte de moyenne montagne, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.

Répartition équilibrée entre accession à la propriété et location: 48,4 % vs 48,7 %. La part HLM atteint 8,4 % dans l'offre de résidences principales.

La structure par époque du parc est contrastée — 6,1 % avant 1919 et 9,8 % depuis 2006. DPE: classe C en tête et 211 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). 11,2 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Le gaz de ville équipe 58,2 % des logements occupés à titre principal.

Le parc de Saint-Gaudens est stable sur la période 2016-2022 (+2,4 %). 18,8 % des ménages de Saint-Gaudens n'ont pas de voiture, 23,8 % en possèdent au moins deux.

Saint-Gaudens est au cœur de l'arrière-pays occitan, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. La commune est perchée à 401 m, en contexte de moyenne montagne: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.

Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.

Faut-il investir à Saint-Gaudens en 2026 ?

Chef-lieu d'arrondissement de la Haute-Garonne, Saint-Gaudens joue un rôle de pôle de services pour le Comminges. Son marché immobilier, marqué par une accessibilité préservée, attire les investisseurs en quête de rendement. Faut-il pour autant y placer son argent en 2026 ?

1 264 €/m² prix médian
+1,1 % sur un an
221 transactions 2026

Avec un rendement locatif brut de 9,2 % et des prix deux fois inférieurs à ses voisines de Haute-Garonne, Saint-Gaudens constitue un marché à fort effet de levier.

Verdict

➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif immédiat dans un marché accessible, en acceptant les fragilités socio-économiques locales.

Rendement bon
Risque modere
Horizon moyen terme
Stratégie locatif annuel
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Points clés

  • ✓ Rendement brut élevé : 9,2 %
  • ✓ Prix d'entrée très inférieur aux voisines
  • ✓ Correction de -1,7 % : opportunité d'achat
  • ⚠ Taux de chômage élevé : 16,7 %
  • ⚠ 13,4 % de logements vacants : risque de liquidité

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Près de trois fois moins chère que la moyenne nationale, Saint-Gaudens affiche un prix d'entrée très accessible.
  • Deux fois moins chère que la moyenne des communes comparables de Haute-Garonne.
  • Rendement locatif brut de 9,2 %, bien supérieur aux 4-5 % des grandes métropoles.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Saint-Gaudens

Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,2/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.

Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,4/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 10,2 %.

Indices immobiliers de Saint-Gaudens

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

3,2

Indice de Pression Immobilière

Faible

Pression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, la négociation est possible.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
11
Années de revenu pour acheter 70 m²
14
% de résidences secondaires
33
Croissance démographique (5 ans)
60
Densité de population
90
6,3

Indice d'Accessibilité Immobilière

Accessible

Accessibilité modérée : les prix restent abordables pour les revenus locaux, mais avec un effort.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
86
% de propriétaires
10
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
15
6,4

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
99
% résidences secondaires (demande saisonnière)
33
Croissance démographique (5 ans)
60
Capacité touristique / population
21
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
89
3,3

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Pression touristique modérée : peu d'impact sur le marché locatif annuel, saisonnier limité.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
33
Capacité touristique / population
21
% de logements vacants
93
Faible densité (proxy isolement touristique)
10

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 1303,0 — Percentile dept : 11/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 14/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 33/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 60/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 433,5 — Percentile dept : 90/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 86/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 40,8 — Percentile dept : 10/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 15/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 51,6 — Percentile dept : 99/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 33/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 60/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 1303,0 — Percentile dept : 89/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 33/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 13,4 — Percentile dept : 93/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 433,5 — Percentile dept : 10/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Saint-Gaudens : opportunités et risques

L'argument principal est le rendement brut de 9,2 %, nettement supérieur aux standards des grandes villes. Couplé à un prix d'acquisition bas, il permet d'envisager un cash-flow positif rapidement, même après déduction des charges. La taxe foncière, à 54,27 %, pèse cependant sur le rendement net, qu'il faut estimer autour de 5 % après vacance et gestion.

Le risque majeur réside dans la fragilité économique locale. Un taux de chômage de 16,7 % et un revenu médian modeste (19 530 €) peuvent fragiliser la solvabilité des locataires. Par ailleurs, le parc contient 11,2 % de passoires thermiques (classes F/G), soumises à des interdictions de location à venir, ce qui impose une vigilance accrue lors de l'acquisition.

La stratégie gagnante consiste donc à cibler un bien récent ou rénové, bien isolé et facile à louer, dans les secteurs proches de la gare ou du centre doté de 787 équipements. L'horizon d'investissement doit être au moins le moyen terme, pour absorber d'éventuelles fluctuations de prix et sécuriser la rentabilité locative.

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Données du marché immobilier à Saint-Gaudens

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian s'établit à 1 264 €/m² en 2024, en léger retrait par rapport au pic de 2022. Cette correction de -1,7 % sur un an s'inscrit dans un contexte national de resserrement du crédit, mais elle maintient Saint-Gaudens dans une fourchette très accessible. D'après les transactions DVF, la majorité des ventes (61 %) concerne des appartements, souvent de petite surface (51 m² médians), ce qui indique une demande locative prépondérante.

L'écart de valorisation avec les communes périurbaines de la Haute-Garonne est saisissant : Saint-Gaudens est deux fois moins chère que L'Isle-Jourdain ou Saint-Lys, pourtant situées dans la même catégorie démographique. Cet écart ne se justifie pas par une différence de rendement locatif, qui atteint 9,2 % des deux côtés, mais plutôt par un éloignement relatif de l'axe toulousain et des fragilités économiques locales.

Le territoire présente en effet un profil contrasté : une attractivité territoriale élevée (IAT à 7,6/10) grâce à ses nombreux équipements et services, mais une fragilité économique marquée (IFE à 7,2/10) avec un taux de chômage de 16,7 %. Le marché immobilier est donc tiré par la demande locative, plus que par la solvabilité des acquéreurs résidents.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Saint-Gaudens Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Sur les cinq dernières années, les prix médians à Saint-Gaudens ont progressé de 5,8 % entre 2020 et 2024, avec un pic à 1 397 €/m² en 2022. La correction de -6,2 % depuis ce pic traduit un retour à un marché plus mesuré, dans un contexte national de hausse des taux. Les maisons, dont le prix médian est de 1 489 €/m², résistent mieux que les appartements (1 152 €/m²), ce qui reflète la préférence locale pour l'habitat individuel. Cette évolution place Saint-Gaudens dans une position de relative accessibilité par rapport aux communes périurbaines de la Haute-Garonne, dont les prix ont souvent continué à grimper.

Évolution du marché immobilier de Saint-Gaudens

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Sur cinq ans, le prix médian de Saint-Gaudens évolue de +9,5 %, passant de 1 154 à 1 264 €/m²; 221 ventes ont été enregistrées en 2025.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 1 489 €/m²
Surface médiane 100 m²
Transactions 99
Appartements
Prix médian 1 152 €/m²
Surface médiane 49 m²
Transactions 122

Indicateurs clés du marché

+1,1 %
Variation annuelle prix/m² ?
10,2 %
Rendement locatif apparts ?
8,3 %
Rendement locatif maisons ?
29,5 %
Taux d'effort ?
Effort modéré

Achat type — prix total estimé

148 900 €
Maison 100 m² ?
Mensualité ~864 €/mois (20 ans, 3,5 %)
56 448 €
Appartement 49 m² ?
Mensualité ~327 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'achat d'une maison type de 95 m² à 128 440 €, financé sur 20 ans à 4 %, générerait une mensualité d'environ 800 €. Le loyer médian de 10,3 €/m²/mois apporterait 978 € par mois, couvrant largement la charge de crédit. Pour un appartement type de 51 m² à 64 872 €, la mensualité avoisinerait 393 €, contre un loyer de 500 €, soit un rendement brut de 9,2 %. Ces calculs, basés sur les données DVF 2024, indiquent une viabilité financière immédiate, sous réserve des conditions de prêt.

Acheter vs Louer — appartement 49 m²

327 €/mois
Mensualité crédit ?
480 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 153 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

7,6 ans
Pour une maison ?
2,9 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

9,8 €/m²
Loyer médian appartements ?
8,0 - 12,1 €/m²
10,3 €/m²
Loyer médian maisons ?
7,9 - 13,5 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

En 2024, 263 ventes ont été enregistrées à Saint-Gaudens, un volume en repli par rapport aux années 2021-2022 mais qui reste solide. Les appartements représentent 61 % des transactions (122 ventes), avec une surface médiane de 51 m², tandis que les maisons (99 ventes) affichent une surface médiane de 95 m². Le prix moyen global (1 667 €/m²) dépasse le prix médian (1 264 €/m²), signe d'une dispersion des valeurs avec des biens plus chers tirant la moyenne. Ce marché équilibré offre des opportunités de négociation pour l'acheteur avisé.

Répartition des ventes

44,8 % de maisons et 55,2 % d'appartements parmi les 221 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 44,8 % de maisons et 55,2 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 221 99 122
Prix médian/m² 1 264 € 1 489 € 1 152 €
Prix moyen/m² 1 671 €
Surface médiane – 100 m² 49 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 282 1 154 €
2022 254 1 280 €
2023 223 1 250 €
2024 204 1 250 €
2025 221 1 264 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction à Saint-Gaudens est vigoureuse : 442 logements autorisés sur les cinq dernières années, avec une accélération marquée en 2024 (+531 % par rapport à la période précédente). Selon les données SITADEL, cette tendance répond à une croissance démographique soutenue (+4,6 % sur cinq ans). Toutefois, cette offre nouvelle, si elle se concrétise, pourrait exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien à moyen terme, notamment sur les appartements. L'investisseur doit donc surveiller la localisation et le calendrier de livraison de ces programmes.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 28 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 30 sur 2013 — soit -6,7 %.

Vacance longue durée à Saint-Gaudens

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

1 014 logements vacants au total
599 vacants depuis plus de 2 ans 59,1 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Saint-Gaudens (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

La production neuve à à Saint-Gaudens totalise 415 logements sur 5 ans, soit +346 % vs la période antérieure.

415 logements autorisés sur 5 ans
14 en 2025 dernière année connue
+346 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Saint-Gaudens

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 8,0 €/m²
Médian 9,8 €/m²
Haut 12,1 €/m²
Écart de 4,1 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 7,9 €/m²
Médian 10,3 €/m²
Haut 13,5 €/m²
Écart de 5,6 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Saint-Gaudens

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (49 m²)
~1 563 €/an
soit ~3,3 mois de loyer par an
Pour une maison type (100 m²)
~3 361 €/an
soit ~3,3 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 54,27 % Moyenne dept : 50,86 % +3,41 pt Moyenne France : 43,01 % +11,26 pt
Taxe d'habitation (rappel) 24,83 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

54,16 % 2021
54,17 % 2022
54,24 % 2023
54,27 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (54,27 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le passage du rendement brut de 9,2 % à un net d'environ 5 % s'explique par plusieurs prélèvements. La taxe foncière sur le bâti, élevée à 54,27 % à Saint-Gaudens, est le premier poste. S'y ajoutent les frais de gestion locative, les éventuels travaux d'entretien, et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants local est de 13,4 %). En copropriété, les charges annuelles alourdissent encore la note.

Performance énergétique du parc à Saint-Gaudens

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 505 diagnostics analysés (ADEME)

La classe énergétique dominante du parc à Saint-Gaudens est C, avec 11,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 11,2 % F + G
Conso moyenne 211 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

Avec une classe énergétique C dominante et une consommation moyenne de 210 kWh/m²/an, le parc est dans une situation médiane. Le risque immédiat reste limité, car seulement 11,2 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Néanmoins, la loi Climat implique un audit énergétique obligatoire dès 2025 pour la vente des passoires, et leur interdiction de location à partir de 2028 pour les G et 2034 pour les F.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les petits appartements (surface médiane 51 m²) sont les plus liquides, avec 122 ventes en 2024 contre 102 maisons. L'ancien domine (seulement 9,8 % du parc construit après 2006), impliquant souvent des travaux de rénovation énergétique. Privilégiez les biens déjà aux normes (classe C dominante) pour éviter les interdictions de location à venir sur les passoires thermiques, qui concernent encore 11,2 % des logements.

Quelles zones cibler à Saint-Gaudens ?

Le centre-ville historique, à proximité des commerces (121 équipements) et de la gare, reste le plus recherché pour la location. La périphérie, plus résidentielle, convient aux familles recherchant des maisons avec jardin. Attention aux zones soumises aux PPR (inondation, sécheresse), qui peuvent compliquer l'assurance et la revente. La construction neuve (442 logements autorisés en 5 ans) pourrait créer une sur-offre locative à court terme dans certains quartiers.

Calculateur de rendement à Saint-Gaudens

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Saint-Gaudens

Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants déjà à 13,4 %. La dépendance à une économie locale peu dynamique (taux de chômage élevé) rend la solvabilité des locataires fragile. La taxe foncière, à 54,27 %, pèse sur le rendement net. Enfin, la part importante de logements anciens expose à des coûts de rénovation, surtout pour se conformer aux futures normes environnementales.

Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Gaudens

  • Négliger le poids de la taxe foncière à 54,27 %.
  • Oublier de provisionner pour la vacance locative (13,4 %).
  • Investir sans vérifier les risques naturels (PPR inondation).
  • Tabler sur le seul rendement brut sans calculer le net.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché local suit le rythme scolaire classique, avec une reprise en septembre après la trêve estivale. Le paiement de la taxe foncière en octobre peut inciter certains propriétaires à vendre avant l'été. L'affluence touristique modérée (3 hébergements) limite l'effet « saison haute ». Vendre au printemps permet de maximiser la visibilité, mais acheter en fin d'année peut offrir des opportunités de négociation.

Le saviez-vous ?

  • La commune compte 7 monuments historiques protégés.
  • Le taux de chômage local atteint 16,7 %, le plus haut de sa catégorie dans le département.
  • L'âge médian de 48,8 ans y est plus élevé qu'au niveau national.

S'installer à Saint-Gaudens : cadre de vie et logement

Avec 787 équipements recensés par l'INSEE, dont 303 services et 277 établissements de santé, Saint-Gaudens offre un cadre de vie complet pour une ville de 12 000 habitants. Son centre historique, marqué par sept monuments protégés, et sa gare SNCF en font un pôle de centralité pour le Comminges. La connectivité est bonne, avec 86,8 % des logements éligibles au très haut débit, un atout pour le télétravail.

Néanmoins, le territoire est exposé à plusieurs risques naturels (radon, sécheresse, inondations) formalisés par trois plans de prévention. Le climat, de type montagnard atténué, présente des précipitations annuelles de 796 mm. Le profil démographique est vieillissant (indice de vieillissement de 244,2), ce qui oriente la demande vers des logements de plain-pied et des services de proximité.

Carte du marché immobilier à Saint-Gaudens

Saint-Gaudens et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Saint-Gaudens

12,5 °C
Température moyenne ?
796 mm
Précipitations ?
57 j
Jours de gel/an ?

Le climat local, avec une température moyenne de 12,5 °C et 796 mm de précipitations annuelles, est typique des contreforts pyrénéens. Les hivers peuvent y être frais, mais l'ensoleillement reste appréciable. Ce profil convient particulièrement aux personnes recherchant un rythme de vie calme, à distance des fortes chaleurs estivales de la plaine toulousaine. L'altitude moyenne de 404 m assure des étés souvent plus tempérés.

À qui s'adresse Saint-Gaudens ?

Cette commune s'adresse aux primo-accédants et aux familles à budget modéré, attirés par la possibilité d'acheter une maison avec jardin. Les retraités en quête de calme et de proximité des services de santé y trouvent aussi leur compte. Les profils "nomades", travaillant occasionnellement à Toulouse, apprécient la desserte ferroviaire. En revanche, les chercheurs d'emploi spécialisés pourraient être freinés par un taux de chômage local de 16,7 %.

Avantages et limites à Saint-Gaudens

✓ Points forts

  • Prix au m² très inférieur à l'aire toulousaine (environ -50 %)
  • Cadre de vie vert, au pied des Pyrénées, avec 7 monuments historiques
  • Services et équipements complets pour une ville de cette taille
  • Desserte ferroviaire directe depuis la gare centre
  • Dynamisme démographique (+4,6 % en 5 ans)

− À prendre en compte

  • Taux de chômage élevé (16,7 %), économie locale fragile
  • Exposition à certains risques naturels (inondation, sécheresse)
  • Parc de logements ancien, souvent à rénover

Composition du parc immobilier à Saint-Gaudens

7 263 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc à Saint-Gaudens combine 50,3 % de maisons et 49,7 % d'appartements.

84,2 % Résidences principales 6 119 logements
2,4 % Résidences secondaires 174 logements
13,4 % Logements vacants 970 logements
48,4 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc de logements, à parts presque égales entre maisons (50,3 %) et appartements, révèle un marché ancré dans le résidentiel. La très faible part de résidences secondaires (2,4 %) et une majorité de propriétaires occupants (48,4 %) suggèrent une certaine stabilité de l'habitat. Le taux de vacance de 13,4 %, supérieur à la moyenne, indique toutefois un potentiel de retour sur le marché locatif ou à la vente.

Ancienneté du parc à Saint-Gaudens

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 095 logements).

  • Avant 1919 6,1 % 374 logts
  • 1919-1945 6,8 % 414 logts
  • 1946-1970 32,0 % 1 949 logts
  • 1971-1990 29,4 % 1 790 logts
  • 1991-2005 15,9 % 969 logts
  • 2006-2019 9,8 % 600 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Saint-Gaudens

787 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

121 Commerces
303 Services
277 Santé
52 Sports et loisirs
23 Enseignement
7 Tourisme
4 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Saint-Gaudens

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Moyen Classe 2/3
Sismicité Modérée Zone 3/5
Risques naturels recensés 6 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 17 catastrophes naturelles déclarées

Saint-Gaudens présente des risques naturels avérés mais mesurés. La sismicité est modérée, et la commune est concernée par des Plans de Prévention des Risques (PPR) pour les inondations (Garonne), la sécheresse et un risque technologique (PPRT Fibre Excellence). Un niveau de radon moyen est également recensé. Consulter le cadastre des risques et le dossier de diagnostic technique (DDT) du bien est une étape essentielle avant tout compromis.

Cas pratique : un achat type à Saint-Gaudens

Acquérir une maison médiane de 95 m² à Saint-Gaudens représente un budget de 128 440 €, soit l'équivalent de 6,6 années de revenu médian local (19 530 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 650 €, auxquels il faut ajouter la taxe foncière.

Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Gaudens

  • Faire une offre sans consulter le DPE et le diagnostic risque.
  • Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique.
  • Ne pas vérifier la couverture fibre (disponible à 80,5 %).
  • Oublier que 11,2 % du parc est une passoire thermique.

Points clés à retenir à Saint-Gaudens

  • Prix médian au m² stable autour de 1 264 €.
  • Rendement brut locatif attractif, à 9,2 %.
  • Climat tempéré (12,5 °C) à l'année.
  • Marché en correction (-1,7 % sur un an).
  • Maisons à 1 489 €/m², appartements à 1 152 €/m².
  • Rendement net ramené à ~5 % après charges.
  • Parc de logements stable, peu de résidences secondaires.
  • Le DPE influence fortement la valeur et la financeabilité.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Gaudens ?

À Saint-Gaudens, la valeur d'un bien est très sensible à son état énergétique (DPE) et à son emplacement. La proximité immédiate de la gare (0,5 km) ou du centre historique avec ses 7 monuments protégés peut valoriser. Un logement rénové (classe A/B) se négociera nettement au-dessus du prix médian de 1 264 €/m². À l'inverse, une passoire thermique (F/G) ou un bien situé en zone à risque inondation subira une décote significative. La présence d'un terrain constructible est aussi un atout majeur.

Estimation indicative d'une maison à Saint-Gaudens

Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

126 400 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation trop haute condamne à une vente longue dans un marché déjà détendu, avec un risque accru de surenchère aux frais d'agence. Une estimation trop basse génère une moins-value immédiate. À Saint-Gaudens, où le revenu médian est de 19 530 €, chaque euro compte pour les acheteurs potentiels. De plus, avec 13,4 % de logements vacants, la concurrence est réelle. Une estimation précise, basée sur les transactions homologuées (DVF) et le contexte territorial concret, est le premier pas vers une vente réussie.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un algorithme utilise des moyennes, mais un expert local analyse les micro-marchés. Il sait qu'un appartement rue Thiers n'a pas la même valeur qu'un autre près de la zone commerciale. Il évalue précisément l'impact d'une vue dégagée ou d'une rénovation récente. Son estimation, basée sur des visites et une connaissance du tissu communal, sert aussi d'argument de négociation face à des acheteurs sérieux. Il anticipe ainsi les refus de financement liés à un DPE dégradé.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix médian au m² (1 310 €).
  • Ignorer l'impact d'un DPE F/G sur la valeur et la vente.
  • Ne pas tenir compte des PPR (inondation, sécheresse).
  • Comparer un bien rénové avec un bien à rénover.

Investir à Saint-Gaudens : passer à l'action

L'analyse des chiffres donne une photographie du marché, mais l'opération immobilière réussie se joue sur le terrain. Pour transformer ces indicateurs en opportunité concrète, une expertise locale est indispensable.

Les données révèlent un potentiel locatif élevé, mais la sélection du bien et la connaissance du terrain sont cruciales.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Gaudens

    Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Gaudens ?

    Le prix médian global est de 1 264 €/m² en 2024. Les maisons se vendent en médiane à 1 489 €/m² et les appartements à 1 152 €/m², selon les données DVF.

    Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Gaudens ?

    Le marché est en légère correction (-1,7 % sur un an), offrant un point d'entrée potentiellement intéressant. Le rendement locatif brut de 9,2 % est très attractif, mais le taux de chômage local élevé impose une sélection rigoureuse des biens et des locataires.

    Saint-Gaudens est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Saint-Gaudens est deux fois moins chère que des communes comparables comme L'Isle-Jourdain ou Saint-Lys, dont les prix médians dépassent 2 600 €/m². Cet éart considérable offre un effet de levier important pour l'investisseur.

    Quel rendement locatif espérer à Saint-Gaudens ?

    Le rendement locatif brut est de 9,2 % pour les appartements comme pour les maisons. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé avoisine les 5 %.

    Quels sont les quartiers à privilégier à Saint-Gaudens ?

    Les secteurs proches de la gare SNCF et du centre-ville, bien dotés en commerces et services, sont les plus demandés pour la location. Les zones en développement, où se concentre la construction neuve, peuvent aussi présenter des opportunités.

    Marché immobilier des communes voisines

    Saint-Gaudens affiche un prix au mètre carré deux fois inférieur à des communes voisines comme L'Isle-Jourdain ou Saint-Lys, avec des indicateurs locatifs similaires, ce qui crée un effet de levier significatif pour l'investisseur.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Gaudens.

    Communes limitrophes de Saint-Gaudens

    Saint-Gaudens est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 264 €/m² Prix médian à Saint-Gaudens
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian au m² à Saint-Gaudens s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 1 264 €/m², soit -50,2 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²). Côté classement départemental, Saint-Gaudens compte parmi les 15 % les plus abordables de l'Haute-Garonne.

    Hausse contenue du prix médian: +9,5 % sur la période 2021-2025. 1 184 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.

    Marché mixte à Saint-Gaudens: maisons à 1 489 €/m² et appartements à 1 152 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Saint-Gaudens, un logement de 100 m² (148 900 €) représente 7,6 années de ressources brutes.

    Les loyers d'annonce de Saint-Gaudens avoisinent 9,8 €/m² pour les appartements et 10,3 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 10,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Saint-Gaudens (2,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    Entre 2021 et 2025, 415 logements autorisés au permis de construire à Saint-Gaudens — un rythme moyen de 83 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.

    Côté contexte, Saint-Gaudens est au cœur de l'arrière-pays occitan, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Saint-Gaudens est perchée à 401 m, en contexte de moyenne montagne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 6 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Saint-Gaudens

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    Communes voisines

    Villeneuve-De-Rivière 31800 1 725 hab. 5,0 km Landorthe 31800 1 030 hab. 5,6 km Valentine 31800 869 hab. 2,0 km Miramont-De-Comminges 31800 736 hab. 2,2 km