Faut-il investir à Saint-Hilaire-de-Riez en 2026 ?
Station balnéaire vendéenne au sein de la CA du Pays de Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Saint-Hilaire-De-Riez allie un cadre de vie littoral à une forte attractivité résidentielle, avec une croissance démographique de +17 % en dix ans. Cette dynamique soutient un marché immobilier actif, marqué par une présence massive de résidences secondaires. Faut-il pour autant y investir en 2026 ? Le verdict passe par une analyse fine des rendements et des risques.
Avec un rendement locatif brut de 5,0 % et une attractivité territoriale dans le top 20 %, le marché hilairois attire mais demande une sélection rigoureuse.
Verdict
➤ Investir ici suppose une stratégie locative ciblée sur les petits appartements, en acceptant un effort d'épargne important et un risque de vacance saisonnière.
Points clés
- ✓ Rendement locatif élevé pour les appartements
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+17 %)
- ✓ Demande locative forte (IOL 7,4/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 1,6/10)
- ⚠ Correction de -3,6 % en 2024 à surveiller
- ⚠ Parc de passoires thermiques significatif (20,9 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 322 €/m², la commune se situe au-dessus de la moyenne nationale des petites villes littorales.
- Son prix dépasse de plus de 31 % celui d'Aizenay, commune comparable en Vendée, illustrant son attractivité supérieure.
- Le rendement brut des appartements (5,0 %) surclasse celui des grandes métropoles comme Nantes ou Paris, grâce à une demande touristique structurelle.
Analyse du marché immobilier à Saint-Hilaire-de-Riez
Le marché de Saint-Hilaire-de-Riez est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,6/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,4 %.
Indices immobiliers de Saint-Hilaire-de-Riez
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
9,5
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
La pression immobilière très élevée (9,5/10) indique un marché tendu où les biens bien positionnés partent vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéLa pression immobilière très élevée (9,5/10) indique un marché tendu où les biens bien positionnés partent vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
L'accessibilité très faible (1,6/10) signifie que les prix ont dépassé la capacité d'achat des habitants, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenL'accessibilité très faible (1,6/10) signifie que les prix ont dépassé la capacité d'achat des habitants, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,6
Indice d'Opportunité Locative
Très favorable
L'opportunité locative élevée (7,4/10) confirme une demande locative solide, idéale pour un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
Très favorableL'opportunité locative élevée (7,4/10) confirme une demande locative solide, idéale pour un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
La pression touristique modérée (4,8/10) limite le potentiel de la location saisonnière pure ; privilégiez un modèle mixte.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéLa pression touristique modérée (4,8/10) limite le potentiel de la location saisonnière pure ; privilégiez un modèle mixte.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3447,9 — Percentile dept : 94/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 94/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 60,9 — Percentile dept : 95/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 17,0 — Percentile dept : 98/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 266,8 — Percentile dept : 93/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 6/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 26,4 — Percentile dept : 4/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 82/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 27,7 — Percentile dept : 91/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 60,9 — Percentile dept : 95/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 17,0 — Percentile dept : 98/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 92/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3447,9 — Percentile dept : 6/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 60,9 — Percentile dept : 95/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 92/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 4/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 266,8 — Percentile dept : 7/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Hilaire-de-Riez : opportunités et risques
Investir à Saint-Hilaire-De-Riez en 2026 cible prioritairement la location annuelle sur des appartements de petite surface. Le rendement brut de 5,0 % pour les appartements, issu de la Carte des Loyers, est le signal le plus solide, surtout lorsqu'on le compare aux 3,6 % des maisons. Ce différentiel s'explique par la forte demande locative pour des studios et T2, portée par les travailleurs saisonniers et les jeunes actifs attirés par le littoral.
Attention toutefois au rendement net, rogné par des charges spécifiques. La taxe foncière à 36,39 % et la part élevée de résidences secondaires (60,9 %) qui induisent une vacance saisonnière pèsent sur la rentabilité réelle. S'ajoute le risque réglementaire lié aux 20,9 % de passoires thermiques (classes F/G) dans le parc : la loi Climat et Résilience interdira progressivement leur location, imposant des travaux de rénovation coûteux à moyen terme.
La stratégie de plus-value semble moins pertinente à court terme, la phase de correction amorcée en 2024 pouvant durer. En revanche, la dynamique de construction neuve (1 018 logements autorisés en 5 ans) offre des opportunités pour acquérir des biens aux normes, plus faciles à louer, mais à un prix d'entrée plus élevé. L'horizon d'investissement doit être envisagé sur le moyen terme (5-10 ans), le temps que la pression démographique et l'engouement pour le littoral consolident à nouveau les prix.
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Données du marché immobilier à Saint-Hilaire-de-Riez
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 3 322 €/m², en repli de 3,6 % sur un an, marque un tournant après quatre années de hausse ininterrompue. Selon les données DVF 2024, cette correction modérée n'a pas entamé la liquidité du marché, qui enregistre encore 568 transactions, un niveau historiquement élevé. La structure des ventes, presque à parité entre maisons et appartements, souligne la double vocation résidentielle et touristique de la station.
L'écart significatif entre le prix moyen (4 021 €) et le prix médian révèle un marché segmenté. D'un côté, des biens haut de gamme en front de mer ou récents tirent la moyenne vers le haut ; de l'autre, un stock important de petites surfaces et de logements anciens, parfois énergivores, maintient une médiane plus accessible. Cette dichotomie est essentielle pour comprendre les opportunités et les écarts de valorisation.
La proximité immédiate de la gare, à 500 mètres seulement, et la connexion fibre quasi-généralisée (87,2 %) renforcent l'attractivité du territoire auprès des télétravailleurs et des résidents secondaires. Néanmoins, cette attractivité se heurte à une fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 12,2 % qui limite la demande intérieure et crée une dépendance aux acquéreurs et locataires extérieurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Hilaire-de-Riez Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'explosion des prix à Saint-Hilaire-De-Riez est un phénomène récent et spectaculaire : le prix médian au m² a bondi de plus de 32 % entre 2020 et 2023, passant de 2 654 € à 3 631 €. Cette hausse, supérieure à celle observée dans nombre de communes littorales voisines, a été portée par un afflux massif d'acquéreurs et un volume de transactions exceptionnel en 2021 (856 ventes). L'année 2024 marque un infléchissement de -3,6 %, signe d'un marché qui digère ses gains et retrouve un rythme plus soutenable avec 568 transactions. Pour un acheteur en 2026, cette phase de consolidation offre un point d'entrée potentiellement plus favorable qu'au pic de 2023, mais dans un contexte où les prix restent très élevés au regard du revenu local.
Évolution du marché immobilier de Saint-Hilaire-de-Riez
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 000 €/m² → 3 322 €/m² (+10,7 %), volume annuel actuel 568 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'effort financier pour acquérir à Saint-Hilaire-De-Riez reste considérable. L'achat d'une maison médiane (75 m² à 273 975 €) nécessiterait environ 11,5 années de revenu médian local, un niveau déconnecté de la solvabilité des Hilairois. Pour un investisseur, le scénario est plus contrasté : le loyer moyen d'un appartement (13,1 €/m²/mois) couvre une part significative de la mensualité d'un prêt, mais l'effort résiduel mensuel demeure. Le rendement brut de 5,0 % pour les appartements, une fois amputé des charges (gestion, taxe foncière à 36,39 %, vacance), se transforme en un rendement net d'environ 3,1 %. La viabilité du montage dépend donc crucialement du taux d'emprunt et de la sélection d'un bien à fort potentiel locatif.
Acheter vs Louer — appartement 35 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché de Saint-Hilaire-De-Riez est resté remarquablement liquide en 2024 avec 568 transactions, un volume qui, bien qu'en baisse par rapport aux années record 2021-2022, demeure élevé pour une commune de cette taille. La répartition est équilibrée entre maisons (286 ventes, médiane 75 m²) et appartements (282 ventes, médiane 36 m²), ce qui reflète la dualité du parc entre résidences principales familiales et logements touristiques de petite surface. Le prix moyen global (4 021 €/m²) dépasse sensiblement la médiane (3 322 €/m²), signe que des biens haut de gamme ou très bien situés tirent les chiffres vers le haut. Ce marché reste dynamique mais est clairement passé en mode acheteur, avec davantage de marge de négociation que lors des années de frénésie.
Répartition des ventes
50,4 % de maisons et 49,6 % d'appartements parmi les 568 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 50,4 % des mutations, pour un prix médian de 3 544 €/m² (maisons) contre 2 926 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 568 | 286 | 282 |
| Prix médian/m² | 3 322 € | 3 544 € | 2 926 € |
| Prix moyen/m² | 3 449 € | ||
| Surface médiane | – | 75 m² | 35 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 793 | 3 000 € |
| 2022 | 664 | 3 472 € |
| 2023 | 516 | 3 566 € |
| 2024 | 518 | 3 470 € |
| 2025 | 568 | 3 322 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Hilaire-De-Riez est soutenue, avec 1 018 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance encore à la hausse (+5 %). Ce volume, élevé pour une commune de 13 000 habitants, répond à une pression démographique forte (+17 % en 10 ans) et à une demande soutenue pour des résidences secondaires ou principales neuves. Cette offre additionnelle, si elle est bien calibrée, peut absorber une partie de la demande sans créer de sur-offre dangereuse, d'autant que 24,1 % du parc est déjà récent (post-2006). Pour l'investisseur, le neuf peut représenter une option intéressante, avec des DPE performants et un attrait locatif certain, mais souvent à un prix au m² supérieur à l'ancien, ce qui pèse sur le rendement.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 332 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 4 628 autorisations pour 3 912 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Hilaire-de-Riez
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Hilaire-de-Riez (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Hilaire-de-Riez: 965 logements autorisés sur 5 ans, 166 pour la dernière année (-8 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Saint-Hilaire-de-Riez
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Hilaire-de-Riez
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,39 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 5,0 % pour un appartement chute à environ 3,1 % net. L'écart s'explique par la taxe foncière, élevée à 36,39 % à Saint-Hilaire, et par les frais de gestion, de copropriété et d'assurance. Prévoyez aussi une provision pour travaux, cruciale dans un parc où 20,9 % des logements sont des passoires (F/G). Enfin, la vacance locative, bien que le taux de logements vacants soit faible à 2,6 %, doit être intégrée, surtout en basse saison dans cette station balnéaire comptant 36 campings.
Performance énergétique du parc à Saint-Hilaire-de-Riez
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 112 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Hilaire-de-Riez: majorité classée D, part de passoires thermiques à 20,7 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante du parc est D (248 kWh/m²/an), une performance moyenne. Cependant, 20,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G). Pour un acheteur, cela implique un risque réglementaire : la loi Climat et Résilience interdit la location des logements classés G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Acquérir une passoire à Saint-Hilaire-de-Riez nécessite donc de budgéter des travaux de rénovation conséquents, sous peine de voir la valeur du bien et son potentiel locatif se dégrader.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite surface (36 m² médians), plus faciles à louer en saison et offrant le meilleur rendement brut (5,0%). L'ancien domine mais attention au DPE : 20,9% du parc est classé F ou G (passoire thermique), un risque réglementaire et financier. Le neuf (24,1% du parc construit après 2006) est plus vertueux énergétiquement mais l'investissement est plus lourd. Les maisons, moins rentables, peuvent convenir pour de la colocation saisonnière ou des locations de groupe.
Quelles zones cibler à Saint-Hilaire-de-Riez ?
Le centre-bourg historique et le secteur des plages (conche des Bélugas, plage des Demoiselles) sont les plus prisés pour la location saisonnière. La périphérie, plus résidentielle, convient mieux à de la location annuelle, mais la demande y est plus faible. L'important tissu de campings (6 300 emplacements) crée une concurrence directe sur le segment économique de la location meublée. Aucune zone en fort développement ne se détache actuellement, la construction neuve étant diffuse.
Calculateur de rendement à Saint-Hilaire-de-Riez
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Hilaire-de-Riez
Le risque principal est la saisonnalité accentuée, induisant une vacance locative potentiellement élevée hors été (estimée à 8%). La forte proportion de résidences secondaires rend le marché locatif très dépendant de l'économie touristique. La taxe foncière (36,39%) grève le rendement net. Enfin, le parc ancien expose à des rénovations énergétiques coûteuses, surtout avec l'évolution de la loi Climat. La faible demande locative longue durée locale (taux d'emploi 60,5%) limite les débouchés alternatifs.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Hilaire-de-Riez
Pour un appartement type de 36 m² (surface médiane déduite du prix total), comptez environ 113 328 € à l'achat. Le loyer médian s'établit à 471 € par mois (13,1 €/m²), soit un rendement brut de 5,0 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 500 €/an), des charges et d'une provision pour vacance, l'effort net mensuel peut être légèrement positif ou équilibré, sous réserve d'un taux d'endettement favorable.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Hilaire-de-Riez
- Négliger la taxe foncière, à 36,39 % à Saint-Hilaire.
- Oublier de provisionner pour la rénovation des passoires.
- Surévaluer les loyers en basse saison touristique.
- Choisir un bien sans consulter les règles du PPRL.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Saint-Hilaire-de-Riez est marqué par la saisonnalité touristique. Les ventes s'accélèrent souvent au printemps, pour une prise de possession avant l'été. L'automne peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs pressés. Évitez de vendre uniquement en hiver, période de moindre activité. Calendrier fiscal : la taxe foncière est exigible en septembre, un point à anticiper dans votre trésorerie si vous achetez en cours d'année.
Le saviez-vous ?
- 60,9 % des logements sont des résidences secondaires, un record local.
- La commune compte 36 campings offrant 6300 emplacements.
- L'âge médian est de 61,1 ans, bien au-dessus de la moyenne nationale.
S'installer à Saint-Hilaire-de-Riez : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Hilaire-De-Riez, c'est opter pour un cadre de vie balnéaire complet, avec 49 km² de territoire et 5 km de plages. La commune bénéficie d'une très bonne dotation en équipements, avec 495 commerces et services recensés par l'INSEE, ce qui assure une autonomie quotidienne. Le profil démographique, marqué par un âge médian de 61,1 ans et plus de 52 % de seniors, dessine une atmosphère paisible, propice à la retraite.
Le territoire n'est pas épargné par les risques naturels, avec un PPRL (Plan de Prévention des Risques Littoraux) actif sur le Pays de Monts et 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Cette réalité, conjuguée à une sismicité modérée, doit être intégrée dans le choix du bien et nécessite une assurance adaptée. Pour les familles, l'offre scolaire compte six établissements, mais la faible part de moins de 30 ans (18,2 %) indique un départ des jeunes adultes, probablement pour des raisons économiques et d'accès au logement.
Carte du marché immobilier à Saint-Hilaire-de-Riez
Saint-Hilaire-de-Riez et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Hilaire-de-Riez
Avec une température moyenne de 13,1 °C et seulement 784 mm de précipitations annuelles, le climat de Saint-Hilaire-de-Riez est doux et relativement sec, typique du littoral vendéen. Les hivers sont doux et les étés tempérés par la brise marine. Ce profil convient particulièrement aux résidents permanents âgés (52,5 % des habitants ont 60 ans et plus) et aux propriétaires de résidences secondaires, attirés par un cadre de vie agréable une grande partie de l'année. L'altitude moyenne de 5 m et la proximité immédiate de l'océan accentuent cette douceur.
À qui s'adresse Saint-Hilaire-de-Riez ?
La commune s'adresse principalement aux retraités ou pré-retraités (âge médian de 61,1 ans), aux amateurs de sports nautiques et de nature, et aux télétravailleurs bénéficiant d'une bonne connexion. Les familles y trouvent 6 établissements scolaires mais peu de logements sociaux (5%). Les primo-accédants peuvent viser les petits appartements, mais le revenu médian local (23 920€) rend l'accession à la maison difficile (11,5 ans de revenu).
Avantages et limites à Saint-Hilaire-de-Riez
✓ Points forts
- Littoral préservé avec plages et vastes espaces naturels.
- Équipements et services nombreux pour une commune de cette taille.
- Très bon réseau de fibre et connexion THD à 100%.
- Dynamisme démographique (+17% en 10 ans) et parc immobilier récent.
- Proximité des commodités de Saint-Gilles-Croix-de-Vie et accès TGV à moins d'1h.
− À prendre en compte
- Prix élevés, surtout pour les maisons proches du littoral.
- Saisonnalité touristique forte, avec affluence estivale.
- Population âgée (indice de vieillissement à 518) et offre limitée pour les jeunes actifs.
- Exposition à certains risques naturels (inondations, sismicité modérée).
Composition du parc immobilier à Saint-Hilaire-de-Riez
18 428 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 65,5 % de maisons, 34,5 % d'appartements sur un total de 18 428 logements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est majoritairement composé de maisons (65,5 %) et caractérisé par une très forte proportion de résidences secondaires (60,9 %). Ce double trait dessine un marché saisonnier et touristique, où la pression d'achat est soutenue par la demande de villégiature. Le taux de propriétaires-occupants (72,3 %) reste solide, garantissant une certaine stabilité. L'acheteur type est donc soit un résident permanent souvent retraité, soit un acquéreur d'une résidence secondaire, ce qui expose les prix aux fluctuations de l'attractivité touristique.
Ancienneté du parc à Saint-Hilaire-de-Riez
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 498 logements).
- Avant 1919 1,6 % 106 logts
- 1919-1945 2,8 % 184 logts
- 1946-1970 12,1 % 786 logts
- 1971-1990 33,9 % 2 202 logts
- 1991-2005 25,4 % 1 652 logts
- 2006-2019 24,1 % 1 568 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Hilaire-de-Riez
495 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Hilaire-de-Riez
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Hilaire-de-Riez est exposée à plusieurs risques naturels, avec un PPRL (Plan de Prévention des Risques Littoraux) « Pays de Monts » actif. La commune a connu 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est modérée et le radon faible. Concrètement, l'acheteur doit absolument consulter l'état des risques (ESRIS) pour identifier les zones inondables ou soumises à l'érosion côtière. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité du bien et imposer des règles constructives spécifiques, sans pour autant rendre tout le territoire inconstructible.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Hilaire-de-Riez
- Oublier de vérifier le DPE et le coût des travaux.
- Négliger l'état des risques naturels (ESRIS).
- Surestimer son budget face aux frais de notaire (7 %-8 %).
- Acheter sans visiter en basse saison pour juger du calme.
Points clés à retenir à Saint-Hilaire-de-Riez
- Prix médian à 3 322 €/m², en baisse de 3,6 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,0 % pour les appartements.
- Climat doux : 13,1 °C de moyenne et 784 mm de pluie/an.
- Le parc contient 20,9 % de passoires thermiques (F/G).
- Une maison coûte 16 % de plus qu'un appartement (3 544 € vs 2 926 €/m²).
- Rendement net d'environ 3,1 % après charges et taxe foncière.
- 52,5 % des habitants ont 60 ans ou plus.
- 24,1 % des logements ont été construits après 2006.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Hilaire-de-Riez ?
À Saint-Hilaire-de-Riez, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise. La proximité de la gare (0,5 km du centre) ou des commerces (69 enseignes sur la commune) ajoute une prime. Pour une maison, la taille du terrain et la vue sont des atouts majeurs. L'état du bien et sa performance énergétique pèsent lourd : un DPE F ou G peut déprécier un bien de plus de 10 % face à la future réglementation. En appartement, l'étage avec vue mer et la qualité de la copropriété (charges, travaux programmés) font la différence. Un logement rénové après 2006 (24,1 % du parc) se vendra mieux.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Hilaire-de-Riez
Pour une maison de 75 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
249 150 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut vous faire perdre des milliers d'euros ou bloquer la vente. Sur un marché devenu acheteur, un prix trop haut entraîne une stagnation (le bien reste 2 à 3 fois plus longtemps en moyenne). À l'inverse, une sous-estimation génère une perte sèche. Seule une analyse fine intégrant les spécificités hilairoises (taux de résidences secondaires, DPE, risques naturels) et les dernières transactions (DVF) permet de positionner votre bien de façon optimale. Les indices locaux, comme un indice de pression touristique élevé (8,5/10), doivent aussi être pondérés.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés : le prix au m² diffère entre le centre-bourg, les quartiers proches des 36 campings et le littoral. Il évalue l'impact réel d'un DPE dégradé ou des risques littoraux sur la valorisation. Son estimation inclut des éléments invisibles sur les bases de données : qualité des matériaux, ambiance de voisinage, potentiel de valorisation par des travaux. Enfin, il peut directement relier le bien à son réseau d'acquéreurs sérieux, souvent issus de la clientèle de résidences secondaires, et négocier en conséquence, ce qu'un algorithme ne fait pas.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Oublier de déduire la décote pour un DPE F ou G.
- Négliger l'impact d'une copropriété endettée.
- Sous-estimer la valeur d'un terrain arboré ou d'une vue.
Investir à Saint-Hilaire-de-Riez : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices composites offre une photographie précise, mais la concrétisation d'un projet immobilier repose sur une connaissance intime des micro-secteurs et des opportunités du moment. Une évaluation personnalisée, ancrée dans les transactions récentes et le réseau d'agences locales, est indispensable pour saisir la bonne opportunité à Saint-Hilaire-De-Riez.
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi à Saint-Hilaire-De-Riez dépend du quartier, du type de bien et du timing.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Hilaire-De-Riez grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 559 ventes récentes à Saint-Hilaire-De-Riez
- Évolution des prix et dynamique locative du littoral vendéen
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Hilaire-de-Riez
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Hilaire-De-Riez ?
Le prix médian est de 3 322 €/m² en 2024, avec un prix moyen plus élevé à 4 021 €/m² en raison de biens haut de gamme. Une maison type de 75 m² coûte environ 274 000 € et un appartement de 36 m² autour de 113 000 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Hilaire-De-Riez ?
Le marché est en phase de correction (-3,6 % en 2024), ce qui peut offrir un point d'entrée plus favorable. L'investissement locatif en petit appartement reste pertinent avec un rendement brut de 5,0 %, mais exige une sélection rigoureuse pour éviter les passoires thermiques.
Saint-Hilaire-De-Riez est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Son prix est intermédiaire : elle est 10 % moins chère que Saint-Brevin-Les-Pins (3 854 €/m²) mais 31 % plus chère qu'Aizenay (2 423 €/m²). Elle reste bien plus accessible que Pornichet, dont le prix dépasse 5 550 €/m².
Quel rendement locatif espérer à Saint-Hilaire-De-Riez ?
Le rendement brut moyen est de 5,0 % pour un appartement et 3,6 % pour une maison. Compte tenu des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,1 % pour les appartements.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Il faut être vigilant sur l'état énergétique (20,9 % du parc est en classe F/G), les risques naturels (PPRL actif, 12 arrêtés Cat-Nat) et la forte proportion de résidences secondaires qui peut rendre certains quartiers déserts en hiver et impacter la vie locale.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au mètre carré inférieur de 10 % à Saint-Brevin-Les-Pins et une écart de 59 % avec Pornichet, Saint-Hilaire-De-Riez offre un effet de levier significatif pour des indicateurs littoraux similaires, créant une marge de plus-value à moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Hilaire-de-Riez.
Communes limitrophes de Saint-Hilaire-de-Riez
Saint-Hilaire-de-Riez est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Saint-Hilaire-de-Riez est un marché tendu — 3 322 €/m² sur 568 ventes récentes, +39,6 % par rapport au reste de la Vendée. La commune figure parmi les 5 % les plus chères de la Vendée au mètre carré.
Le prix médian de Saint-Hilaire-de-Riez gagne +10,7 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 3 059 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -4,3 % — un retournement à surveiller.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Saint-Hilaire-de-Riez: 3 544 €/m² pour les maisons (surface médiane 75 m²) et 2 926 €/m² pour les appartements (35 m²). Rapporté au revenu médian de Saint-Hilaire-de-Riez, un logement de 75 m² (265 800 €) représente 11,1 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,1 €/m² pour un appartement et 10,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 5,4 % sur un bien médian. La proportion de résidences secondaires (60,9 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 965 logements autorisés et 715 commencés sur la période 2021-2025.
Le marché immobilier de Saint-Hilaire-de-Riez s'interprète dans un contexte plus large — Saint-Hilaire-de-Riez est dans le tissu communal du littoral atlantique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est dans l'arrière-pays proche du littoral vendéen, à 14 km, à basse altitude (3 m), dans un relief de plaine.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).