01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 825 logements dont 7 004 résidences principales, 3 535 résidences secondaires et 285 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 004 | 64,7 % |
| Résidences secondaires | 3 535 | 32,7 % |
| Logements vacants | 285 | 2,6 % |
Parmi les 10 825 logements du parc, 65 % assurent la fonction de résidence principale, contre 33 % de secondaires et 3 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 252 | 3,7 % |
| 1919-1945 | 423 | 6,2 % |
| 1946-1970 | 1 456 | 21,3 % |
| 1971-1990 | 1 633 | 23,8 % |
| 1991-2005 | 1 311 | 19,1 % |
| 2006-2019 | 1 775 | 25,9 % |
La période 2006-2019 concentre 26 % du parc, tandis que 4 % datent d'avant 1919 et 26 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 245 | 3,5 % |
| 2 pièces | 918 | 13,1 % |
| 3 pièces | 1 417 | 20,2 % |
| 4 pièces | 1 687 | 24,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 738 | 39,1 % |
Taille moyenne: 4,1 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 39 %, les T1-T2 17 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 575 | 10 323 | 10 825 |
| Rés. principales | 5 448 | 6 226 | 7 004 |
| Rés. secondaires | 3 842 | 3 751 | 3 535 |
| Vacants | 285 | 347 | 285 |
Guérande, commune de taille similaire à 23 km, affiche 56,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 000 | 71,4 % |
| Locataires (privé) | 1 663 | 23,7 % |
| Locataires HLM | 212 | 3,0 % |
| Logés gratuitement | 129 | 1,8 % |
Structure d'occupation: propriétaires 71,4 %, locataires 26,8 % — la part HLM s'établit à 3 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 420 | 34,6 % |
| Fioul | 161 | 2,3 % |
| Électricité | 3 304 | 47,2 % |
| Gaz bouteille | 72 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 1 046 | 14,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (47 %), 35 % pour gaz de ville et 15 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 764 |
| 2 à 4 ans | 1 665 |
| 5 à 9 ans | 1 536 |
| 10 ans ou plus | 3 040 |
| Total ménages | 7 004 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 250 |
| Sous-occupation modérée | 1 776 |
| Sous-occupation accentuée | 1 582 |
| Suroccupation modérée | 306 |
| Suroccupation accentuée | 6 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 610 | 8,7 % |
| 1 voiture | 3 562 | 50,9 % |
| 2 voitures ou plus | 2 832 | 40,4 % |
Motorisation des ménages: 9 % n'ont aucune voiture, 51 % en ont une et 40 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 80,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 786 | 2 205 | 3 296 | 285 |
| 1975 | 5 711 | 2 543 | 2 890 | 278 |
| 1982 | 6 474 | 2 804 | 3 474 | 196 |
| 1990 | 7 191 | 3 159 | 3 736 | 296 |
| 1999 | 7 787 | 3 813 | 3 763 | 211 |
| 2006 | 8 838 | 4 962 | 3 649 | 227 |
| 2011 | 9 575 | 5 448 | 3 842 | 285 |
| 2016 | 10 323 | 6 226 | 3 751 | 347 |
| 2022 | 10 825 | 7 004 | 3 535 | 285 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 5 786 à 10 825 logements, soit +87 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 665 | 624 | 573 | 687 | 554 | 420 |
| Dont vacants > 2 ans | 120 | 117 | 108 | 92 | 90 | 162 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 73 | 2,3 % |
| Classe B | 172 | 5,4 % |
| Classe C | 1 079 | 33,7 % |
| Classe D | 1 007 | 31,4 % |
| Classe E | 436 | 13,6 % |
| Classe F | 237 | 7,4 % |
| Classe G | 199 | 6,2 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (34 %), 41 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 700 | 21,9 % |
| Classe B | 966 | 30,2 % |
| Classe C | 760 | 23,7 % |
| Classe D | 440 | 13,7 % |
| Classe E | 190 | 5,9 % |
| Classe F | 114 | 3,6 % |
| Classe G | 33 | 1,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (30 %), et 76 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 288 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 269 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 184 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 172 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 88 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 288 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 88 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 67 | 6 |
| Classe B | 56 | 116 |
| Classe C | 368 | 711 |
| Classe D | 520 | 487 |
| Classe E | 314 | 122 |
| Classe F | 193 | 44 |
| Classe G | 175 | 24 |
Les maisons affichent une classe dominante D (245 kWh/m²/an), les appartements C (179) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 11 |
| T2 | 107 |
| T3 | 137 |
| T4 | 73 |
| T5+ | 12 |
Faut-il investir à Saint-Brevin-les-Pins en 2026 ?
Station balnéaire de la Côte de Jade, Saint-Brevin-Les-Pins combine un cadre de vie littoral, une démographie croissante (+10,7 % en 10 ans) et une économie tournée vers les services. Son marché immobilier, très sollicité, a connu une forte appréciation avant de se stabiliser. Analyse des opportunités pour 2026.
Une station balnéaire sous tension, où les prix résistent malgré une légère correction, offrant un rendement locatif correct dans un marché porté par la demande extérieure.
Verdict
➤ Miser sur un investissement locatif à Saint-Brevin-Les-Pins exige de viser le bon produit et de compter sur une clientèle extérieure, la solvabilité locale étant limitée.
Points clés
- ✓ Pression immobilière très élevée (IPI 8,6/10)
- ✓ Rendement brut des maisons correct (3,7 %)
- ✓ Attractivité territoriale et équipements nombreux
- ⚠ Accessibilité financière très faible (IAI 1,5/10)
- ⚠ Correction de -0,8 % après le pic de 2023
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 4 240 €/m², la commune se situe au-dessus de la moyenne nationale.
- Elle dépasse la médiane départementale de la Loire-Atlantique, notamment grâce à son attractivité littorale.
- Son rendement locatif reste supérieur à celui des grandes métropoles, mais son prix au m² est inférieur de 28 % à celui de La Baule.
Analyse du marché immobilier à Saint-Brevin-les-Pins
Le marché de Saint-Brevin-les-Pins est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Saint-Brevin-les-Pins
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,6
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché très tendu : la forte demande soutient les prix mais complique l'acquisition.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché très tendu : la forte demande soutient les prix mais complique l'acquisition.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Très faible accessibilité : les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenTrès faible accessibilité : les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,9
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement locatif.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique modérée : potentiel pour une location saisonnière, mais moins marqué que dans les stations ultra-touristiques.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique modérée : potentiel pour une location saisonnière, mais moins marqué que dans les stations ultra-touristiques.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4532,0 — Percentile dept : 96/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 12,5 — Percentile dept : 96/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 32,7 — Percentile dept : 93/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 37/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 692,4 — Percentile dept : 92/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 12,5 — Percentile dept : 4/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 46,2 — Percentile dept : 8/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 79/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 28,6 — Percentile dept : 82/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 32,7 — Percentile dept : 93/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 37/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 80/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4532,0 — Percentile dept : 4/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 32,7 — Percentile dept : 93/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 80/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 3/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 692,4 — Percentile dept : 8/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Brevin-les-Pins : opportunités et risques
Investir à Saint-Brevin-Les-Pins suppose de cibler les petites surfaces, seules capables de dégager un rendement locatif brut correct (3,0 % pour les appartements). La taxe foncière, à 40,2 %, et les charges de gestion rognent significativement ce rendement net. La stratégie de location mixte (annuelle et saisonnière) peut s'avérer pertinente, profitant des 6 campings et de la capacité touristique pour optimiser les revenus.
Le parc présente un risque rénovation modéré, avec 14 % de passoires thermiques (classes F/G), soumises aux interdictions de location à venir. Privilégier un bien récent ou à fort potentiel de rénovation énergétique est devenu impératif. La classe énergétique dominante C (215 kWh/m²/an) est un atout.
La faible accessibilité (IAI 1,5/10) indique que le marché est déjà porté par des capitaux extérieurs. Une correction plus marquée des prix ne peut être exclue si cette demande fléchit. L'investisseur doit donc viser le long terme, comptant sur l'attractivité durable du littoral et la rareté du foncier constructible, limité par les risques côtiers.
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Données du marché immobilier à Saint-Brevin-les-Pins
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a franchi la barre des 4 200 €/m² en 2022 et s'y maintient, selon les données DVF 2024. Cette stagnation masque une divergence entre typologies : les appartements, à 4 151 €/m², affichent une décote de 31 % par rapport à Pornichet, soulignant un effet de levier pour accéder au littoral. Les maisons, plus abordables au mètre carré, représentent l'essentiel du parc et des transactions.
La géographie des prix est directement liée à l'exposition aux risques littoraux, encadrés par un Plan de Prévention des Risques. Les acquisitions en première ligne doivent intégrer ce paramètre, qui influence l'assurabilité et la valorisation à long terme. Néanmoins, la proximité de Saint-Nazaire et ses emplois, à 15 minutes, soutient une demande résidentielle annuelle.
Avec 32,7 % de résidences secondaires et seulement 2,6 % de logements vacants, le marché est tendu et liquide. Cette structure, couplée à un indice de vieillissement de 308,1, dessine une clientèle d'acheteurs âgés et d'investisseurs visant la location saisonnière, particulièrement sur les petits appartements.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Brevin-les-Pins Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians à Saint-Brevin-Les-Pins ont connu une ascension rapide de 2020 à 2023, grimpant de 3 382 €/m² à 4 274 €/m², soit une hausse de 26 %. L'année 2024 marque un infléchissement avec une légère correction de -0,8 %, stabilisant le prix médian autour de 4 240 €/m². Cette évolution suit la tendance nationale de tassement après la période de frénésie. Les appartements, avec un prix médian de 4 151 €/m², restent significativement plus chers au mètre carré que les maisons (3 726 €/m²), mais leur surface médiane bien plus faible (34 m²) explique en partie cet écart. Comparé aux communes voisines, Saint-Brevin-Les-Pins se positionne comme une valeur intermédiaire, moins chère que Pornichet ou La Baule, mais plus onéreuse que l'intérieur des terres, confirmant sa prime littorale.
Évolution du marché immobilier de Saint-Brevin-les-Pins
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 867 €/m² de prix médian pour 348 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +2,8 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Sur la base des données 2024, acquérir une maison type de 86 m² à 331 444 € représente un effort financier conséquent, nécessitant environ 13,1 années de revenu médian local. Le loyer médian estimé pour une maison (12 €/m²/mois) couvrirait une partie de la mensualité d'emprunt, laissant un effort résiduel net à la charge de l'investisseur. Pour un appartement de 34 m² à 188 394 €, le rendement brut s'établit à 3,0 %, mais une gestion locative et une taxe foncière à 40,2 % en réduisent la rentabilité nette. Ces simulations soulignent que la viabilité d'un investissement locatif classique repose sur un apport personnel significatif ou une stratégie de location saisonnière pour améliorer la rentabilité.
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 348 transactions en 2024, le marché de Saint-Brevin-Les-Pins est actif et liquide, retrouvant un niveau proche du pic de 2022. Les maisons individuelles dominent les ventes (219 transactions), reflétant le caractère pavillonnaire de la commune (73,6 % de maisons dans le parc). Les appartements, moins nombreux, concentrent 129 ventes, souvent sur de petites surfaces (médiane à 34 m²), typiques d'un investissement locatif ou de résidences secondaires. Le volume soutenu et la part élevée de résidences secondaires (32,7 %) indiquent un marché attirant des acquéreurs extérieurs, ce qui maintient une pression sur les prix malgré la correction récente. Le marché reste favorable aux vendeurs dans les segments les plus demandés.
Répartition des ventes
62,9 % de maisons et 37,1 % d'appartements parmi les 348 transactions enregistrées.
62,9 % maisons, 37,1 % appartements sur 348 ventes: le collectif pèse 37,1 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 348 | 219 | 129 |
| Prix médian/m² | 3 867 € | 3 726 € | 4 151 € |
| Prix moyen/m² | 4 079 € | ||
| Surface médiane | – | 83 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 450 | 3 760 € |
| 2022 | 365 | 4 247 € |
| 2023 | 324 | 4 250 € |
| 2024 | 304 | 3 916 € |
| 2025 | 348 | 3 867 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Brevin-Les-Pins montre un ralentissement : 484 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, mais la tendance est à la baisse (-20 % par rapport à la période précédente), avec seulement 60 autorisations en 2024. Ce ralentissement de l'offre neuve, couplé à une croissance démographique continue, exerce une pression supplémentaire sur le parc existant et contribue à soutenir les prix. La faible part de logements sociaux (5,0 %) et la forte proportion de résidences secondaires limitent l'offre accessible aux résidents permanents. Cette rareté construite est un signal fort de la tension persistante sur le marché, malgré les risques naturels (PPRL Côte de Jade) qui peuvent contraindre le développement.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 112 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 174 sur 2013 — soit -35,6 %.
Vacance longue durée à Saint-Brevin-les-Pins
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Brevin-les-Pins (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 422 logements autorisés à à Saint-Brevin-les-Pins, dont 56 en 2025 (-29 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Brevin-les-Pins
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Brevin-les-Pins
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,20 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut au net implique des frais spécifiques au territoire. La taxe foncière, par exemple, s'élève à 40,2 % du taux de base. Pour un appartement, les charges de copropriété en secteur côtier (entretien des parties communes, éventuel ascenseur) pèsent aussi. Comptez environ 1 % de frais de gestion si vous passez par une agence, et provisionnez 0,5 % du prix du bien annuellement pour travaux. Cela explique l'écart entre le brut (3,0 %) et le net estimé (1,8 %).
Performance énergétique du parc à Saint-Brevin-les-Pins
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 203 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Brevin-les-Pins: la classe C domine, 13,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est relativement performant avec une classe dominante C (215 kWh/m²/an). Seuls 14 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Pour un acquéreur, cela réduit le risque de travaux de rénovation énergétique urgents. Attention néanmoins : la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires d'ici 2028. Vérifiez systématiquement le DPE avant toute offre, surtout pour un investissement locatif.
Quelles zones cibler à Saint-Brevin-les-Pins ?
Le centre-bourg et les secteurs proches de l'océan concentrent la demande touristique et les loyers les plus élevés. La périphérie, plus résidentielle, attire les locations longues durées. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, la construction neuve étant en recul (-20 % d'autorisations). La proximité des gares (5,4 km) et de l'aéroport de Saint-Nazaire (6,9 km) est un atout pour attirer une clientèle de travailleurs mobiles.
Calculateur de rendement à Saint-Brevin-les-Pins
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Brevin-les-Pins
Le principal risque est la vacance saisonnière, estimée à 8 % dans le calcul de rendement net. La dépendance au tourisme expose aux aléas économiques. La taxe foncière (40,2 %) et les frais de gestion (12 %) pèsent : le rendement net chute à 1,8-2,3 %. Enfin, le risque naturel est présent (PPRL Côte de Jade, radon), pouvant complexifier l'assurance et la revente. Le taux de chômage local (8,7 %) modère la demande locative longue durée.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Brevin-les-Pins
- Négliger la forte taxe foncière (40,2 %) dans le calcul de rentabilité.
- Surestimer les loyers en basse saison, le taux de résidences secondaires étant de 32,7 %.
- Oublier les frais de copropriété, fréquents dans les immeubles avec ascenseur ou piscine.
- Acheter sans vérifier le zonage du PPRL, qui peut limiter les possibilités de location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Saint-Brevin-les-Pins connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. Les visites et transactions s'accélèrent au printemps et en début d'automne, lorsque la ville est agréable mais moins bondée. Évitez de mettre en vente en plein cœur de l'hiver, période de moindre activité. Notez aussi que la taxe foncière, perçue en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. Pour acheter, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus pressés.
Le saviez-vous ?
- Saint-Brevin-les-Pins possède 7 monuments historiques protégés, dont le fort de Mindin.
- L'âge médian de la population est de 53 ans, supérieur de 10 ans à la moyenne nationale.
- La commune dispose de 6 campings offrant 922 emplacements, soulignant sa vocation touristique.
S'installer à Saint-Brevin-les-Pins : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Brevin-Les-Pins, c'est choisir un cadre de vie balnéaire préservé, avec 7 monuments historiques et 21 km² de territoire entre forêt, marais et plages. La commune est bien équipée, avec 546 équipements recensés par l'INSEE, dont 83 commerces et 112 établissements de santé, assurant une autonomie quotidienne. La connectivité est excellente (fibre à 88,5 %), un atout pour le télétravail.
Le profil démographique est marqué par le vieillissement (39,6 % de 60 ans et plus) et une population plutôt aisée (revenu médian au 18e rang départemental). Ceci se traduit par une offre culturelle et de services adaptée, mais aussi par un marché immobilier peu accessible aux jeunes actifs. La vitalité économique locale, avec un taux de chômage de 8,7 %, reste dépendante du bassin d'emploi nazairien et du tourisme.
Carte du marché immobilier à Saint-Brevin-les-Pins
Saint-Brevin-les-Pins et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Brevin-les-Pins
Avec une température moyenne de 12,6 °C et 792 mm de pluie annuels, le climat de Saint-Brevin-les-Pins est océanique très doux. Les hivers sont rarement rigoureux et les étés tempérés par la brise marine. Ce profil plaît particulièrement aux retraités ou aux actifs recherchant un cadre de vie apaisant, loin des extrêmes climatiques. L'ensoleillement correct et l'air iodé sont des atouts santé et bien-être majeurs pour la clientèle résidentielle.
À qui s'adresse Saint-Brevin-les-Pins ?
La commune s'adresse principalement aux retraités et pré-retraités (39,6 % des habitants ont 60 ans et plus) en quête de calme et de nature, ainsi qu'aux familles attirées par les 8 établissements scolaires et l'environnement sécurisant. Les actifs travaillant dans le bassin d'emploi de Saint-Nazaire y trouvent une alternative résidentielle moins chère. Les budgets modestes devront se tourner vers les petits appartements.
Avantages et limites à Saint-Brevin-les-Pins
✓ Points forts
- Front de mer et cadre naturel préservé.
- Accès rapide à Saint-Nazaire et ses emplois (5,4 km).
- Équipements et services nombreux pour une petite ville (546 au total).
- Parc immobilier majoritairement récent et énergétiquement correct (DPE classe C dominante).
- Dynamisme démographique (+3 % en 5 ans).
− À prendre en compte
- Prix immobiliers élevés par rapport au revenu local.
- Forte saisonnalité touristique pouvant nuire au calme.
- Exposition à des risques naturels (érosion, inondations).
- Vieillissement de la population (indice de vieillissement 308).
Composition du parc immobilier à Saint-Brevin-les-Pins
10 825 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (73,6 %) et collectif (26,4 %).
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc est majoritairement composé de maisons individuelles (73,6 %), signe d'un habitat peu dense et familial. La part très élevée de propriétaires (71,4 %) indique un marché stable, peu spéculatif. En revanche, le taux de résidences secondaires (32,7 %) révèle une forte attractivité touristique, ce qui peut créer une saisonnalité dans la vie locale et une pression sur les prix dans les secteurs les plus prisés, comme le front de mer.
Ancienneté du parc à Saint-Brevin-les-Pins
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 849 logements).
- Avant 1919 3,7 % 252 logts
- 1919-1945 6,2 % 423 logts
- 1946-1970 21,3 % 1 456 logts
- 1971-1990 23,8 % 1 633 logts
- 1991-2005 19,1 % 1 311 logts
- 2006-2019 25,9 % 1 775 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Brevin-les-Pins
546 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Brevin-les-Pins
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Brevin-les-Pins est soumis à un Plan de Prévention des Risques Littoraux (PPRL-Côte de Jade) qui réglemente la construction en zone exposée. La commune recense 21 risques naturels, principalement liés à l'érosion côtière, aux submersions marines et au radon. Consultez absolument le diagnostic géotechnique et le PPR en mairie avant d'acheter un terrain. Ces contraintes, bien gérées, permettent de construire et vivre en sécurité, mais influencent l'assurabilité et la valorisation du bien.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Brevin-les-Pins
- Omettre de consulter le PPRL en mairie pour connaître les risques littoraux.
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable selon le quartier.
- Sous-estimer l'impact du DPE sur les futures factures et la valorisation du bien.
- Négliger la saisonnalité de la vie locale due au tourisme lors de la visite.
Points clés à retenir à Saint-Brevin-les-Pins
- Prix médian à 4 240 €/m², en légère baisse sur un an (-0,8 %).
- Rendement brut locatif : 3,7 % pour les maisons, 3,0 % pour les appartements.
- Climat doux : température moyenne annuelle de 12,6 °C, précipitations modérées (792 mm).
- 71,4 % de propriétaires, signe d'un marché ancré et stable.
- Écart important entre maisons (3 726 €/m²) et appartements (4 151 €/m²).
- Taxe foncière élevée, à 40,2 % du taux de base en 2024.
- Parc de logements composé à 73,6 % de maisons individuelles.
- La vue mer et la proximité de la plage sont les principaux facteurs de surcote.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Brevin-les-Pins ?
À Saint-Brevin-les-Pins, la valeur dépend d'abord de la localisation : la vue mer, la proximité de la plage ou du centre-ville font grimper le prix au m² de 20 % ou plus. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud/sud-ouest sont cruciales. L'état général et le DPE (classe A à E) pèsent de plus en plus sur la valorisation, les acheteurs anticipant les coûts énergétiques. Enfin, dans un parc où 25,9 % des logements sont récents, un bien rénové ou neuf se démarque nettement.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Brevin-les-Pins
Pour une maison de 83 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
320 961 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute entraîne une stagnation du bien et un découragement des acheteurs, notamment dans un marché en léger recul (-0,8 %). À l'inverse, une sous-estimation génère une perte sèche pour le vendeur. Avec un parc composé à 32,7 % de résidences secondaires, la clientèle est volatile et sensible au prix. Intégrer les paramètres locaux comme la taxe foncière (40,2 %), la forte proportion de maisons individuelles (73,6 %) ou la dynamique démographique positive est indispensable pour fixer un prix de vente réaliste et compétitif.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés : le prix au m² diffère sensiblement entre le quartier de l'Éveillard, le centre et les écarts. Il évalue l'état réel (humidité, vue partielle, travaux de voirie à venir) que les algorithmes ne captent pas. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, souvent des acquéreurs de la région, et de négocier efficacement. Enfin, il vous conseillera sur les travaux de valorisation prioritaires, spécifiques au bâti local souvent exposé aux embruns.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer un bien avec vue mer à un bien sans vue, les écarts de prix sont majeurs.
- Ne pas actualiser le prix en fonction de l'état et des équipements (cuisine, salle de bain).
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe A, B, C), argument de vente de plus en plus fort.
- Vendre sans professionnel dans un marché où 71,4 % des habitants sont propriétaires.
Investir à Saint-Brevin-les-Pins : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux donne une photographie du marché. Pour transformer cette vision en achat réussi, une expertise locale est indispensable pour identifier les biens à potentiel et négocier au juste prix.
Les chiffres posent un diagnostic. Un bon investissement se joue sur le terrain, par la sélection du bien et la négociation.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Brevin-les-Pins
Quel est le prix moyen d'une maison à Saint-Brevin-Les-Pins ?
Le prix médian d'une maison est de 3 726 €/m², soit environ 331 000 € pour une surface médiane de 86 m², selon les transactions DVF 2024. Les prix varient fortement selon la proximité de la mer et le type de maison.
Saint-Brevin-Les-Pins est-elle plus chère que Pornichet ?
Non, Saint-Brevin-Les-Pins est environ 24 % moins chère que Pornichet (5 559 €/m²). En revanche, elle est plus onéreuse que des communes comme Pontchâteau ou Guérande, bénéficiant d'une prime littorale directe.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
L'opportunité locative est élevée (IOL 5,6/10) avec des loyers autour de 12-14 €/m²/mois. Le rendement brut est correct (3-3,7 %) mais le marché est tendu, nécessitant une sélection rigoureuse du bien.
Quels sont les risques naturels à connaître ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques Littoraux (PPRL Côte de Jade) et présente un risque radon significatif. Vingt-et-un risques naturels sont recensés, dont l'érosion côtière et les submersions marines.
La commune attire-t-elle les jeunes actifs ?
Avec seulement 24,4 % de moins de 30 ans et un prix des logements élevé, l'accession pour les jeunes actifs locaux est difficile. L'attractivité repose surtout sur les retraités et les résidents secondaires.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 15 % à celui de Guérande et de 39 % à celui de La Baule-Escoublac, Saint-Brevin-Les-Pins présente un effet de levier intéressant pour accéder au littoral atlantique, avec des indicateurs démographiques solides.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Brevin-les-Pins.
Communes limitrophes de Saint-Brevin-les-Pins
Saint-Brevin-les-Pins est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Saint-Brevin-les-Pins dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 867 €/m² observés en 2026. Au classement départemental, Saint-Brevin-les-Pins se place dans les 5 % de communes les plus chères de la Loire-Atlantique.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+2,8 %). Sur l'ensemble de la période, 1 791 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (62,9 % des transactions, 3 726 €/m²) et les appartements (37,1 %, 4 151 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (83 m² à 309 258 €) équivaut à 12,2 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,0 € (appartements) et 12,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 4,1 % sur un bien médian. Avec 32,7 % de résidences secondaires, Saint-Brevin-les-Pins est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 422 logements autorisés, soit 84/an en moyenne.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Brevin-les-Pins est une commune de la façade atlantique française. Contexte physique: à une quinzaine de kilomètres du littoral de Loire-Atlantique (18 km), en plaine, à 3 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.