01 Le parc de logements
Le parc comprend 78 logements dont 66 résidences principales, 5 résidences secondaires et 7 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 66 | 84,6 % |
| Résidences secondaires | 5 | 6,4 % |
| Logements vacants | 7 | 9,0 % |
Parmi les 78 logements du parc, 85 % assurent la fonction de résidence principale, contre 6 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 31 | 46,3 % |
| 1919-1945 | 10 | 14,9 % |
| 1946-1970 | 5 | 7,5 % |
| 1971-1990 | 4 | 6,0 % |
| 1991-2005 | 6 | 9,0 % |
| 2006-2020 | 11 | 16,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 47 % des logements relèvent de la période avant 1919, le segment d'avant 1919 restant à 47 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 3 | 4,5 % |
| 3 pièces | 7 | 10,6 % |
| 4 pièces | 13 | 19,7 % |
| 5 pièces ou plus | 43 | 65,2 % |
Distribution par taille: 5 % de petits logements (T1-T2), 65 % de grands (5p+), moyenne à 5,3 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 77 | 72 | 78 |
| Rés. principales | 60 | 55 | 66 |
| Rés. secondaires | 2 | 7 | 5 |
| Vacants | 15 | 10 | 7 |
La part de propriétaires atteint 51,6 % à Villemur, commune de 67 hab. à 13 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 47 | 71,2 % |
| Locataires (privé) | 13 | 19,7 % |
| Locataires HLM | 3 | 4,5 % |
| Logés gratuitement | 3 | 4,5 % |
Occupation des résidences principales — 71,6 % appartiennent à leurs occupants, 23,9 % sont louées, avec 5 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 17 | 25,4 % |
| Électricité | 25 | 37,3 % |
| Gaz bouteille | 7 | 10,4 % |
| Autre (bois…) | 18 | 26,9 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (37 %), suivi par autres sources (bois notamment) (27 %) et fioul (25 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 |
| 2 à 4 ans | 12 |
| 5 à 9 ans | 11 |
| 10 ans ou plus | 38 |
| Total ménages | 66 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 9 |
| Sous-occupation modérée | 14 |
| Sous-occupation accentuée | 9 |
| Sous-occupation très accentuée | 32 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 8 | 12,1 % |
| 1 voiture | 21 | 31,8 % |
| 2 voitures ou plus | 37 | 56,1 % |
Équipement automobile des ménages: 12 % sans voiture, 32 % avec une voiture et 56 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 68,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 59 | 42 | 9 | 8 |
| 1975 | 56 | 41 | 7 | 8 |
| 1982 | 61 | 37 | 5 | 19 |
| 1990 | 55 | 42 | 8 | 5 |
| 1999 | 58 | 46 | 5 | 7 |
| 2007 | 64 | 51 | 9 | 4 |
| 2012 | 77 | 60 | 2 | 15 |
| 2017 | 72 | 55 | 7 | 10 |
| 2023 | 78 | 66 | 5 | 7 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 59 à 78 logements, soit +32 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 16,7 % |
| Classe C | 5 | 41,7 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 4 | 33,3 % |
| Classe F | 1 | 8,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution DPE sur 12 diagnostics: la majorité se situe en classe C (42 %), avec 58 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 58,3 % |
| Classe B | 1 | 8,3 % |
| Classe C | 1 | 8,3 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 3 | 25,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 58 % des diagnostics et 75 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 223 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 223 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 150 pour le bâti 2001-2012.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 0 |
| T4 | 4 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saman (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Répartition du parc de Saman: 84,6 % de résidences principales, 6,4 % de secondaires et 9,0 % de vacants sur un total de 78 logements. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (97,4 %). La commune est au cœur de l'arrière-pays occitan.
71,6 % des ménages de Saman possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. Côté logement social, 4,5 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
47,0 % des logements de Saman datent d'avant 1919 — une signature de bourg ancien au patrimoine architectural constitué de longue date. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 192 kWh/m²/an. Le électricité équipe 37,3 % des logements occupés à titre principal.
Entre 2017 et 2023, la commune a ajouté +8,3 % à son parc résidentiel. Profil fortement motorisé: 56,1 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Saman appartient au tissu au cœur de l'arrière-pays occitan, repère pour lire son marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2023 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 10,1 %
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Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Haute-Garonne (44ᵉ rang le moins élevé)
Analyse du marché immobilier à Saman
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 10,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Saman
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saman s'établit à 1 018 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Saman fait partie du quart des communes les moins chères du Haute-Garonne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 27,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 10,1 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saman Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saman
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2022 à 2024. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2024, le prix médian s'établit à 1 018 €/m² pour 2 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 165 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 1 018 € | 1 018 € |
| Prix moyen/m² | 1 018 € | |
| Surface médiane | – | 165 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2022 | 1 | 1 376 € |
| 2023 | 2 | 1 501 € |
| 2024 | 2 | 1 018 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 0 sur 2013 — soit une évolution indisponible.
Construction neuve à Saman (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saman: 4 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-33 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saman
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Saman
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (27,84 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Saman
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saman: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,3 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Saman
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S'installer à Saman : cadre de vie et logement
Village rural de 143 habitants sur 5,54 km² (26 hab/km²), Saman offre un cadre préservé.
Le territoire abrite 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 6 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saman
Saman et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saman
Composition du parc immobilier à Saman
78 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Saman: 97,4 % de maisons, 2,6 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Saman
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 66 logements).
- Avant 1919 47,0 % 31 logts
- 1919-1945 15,2 % 10 logts
- 1946-1970 7,6 % 5 logts
- 1971-1990 6,1 % 4 logts
- 1991-2005 9,1 % 6 logts
- 2006-2020 16,7 % 11 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saman
6 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saman
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PSS Saman PPRN Approuvé approuvé le 06/06/1951
- PPR Sécheresse - Territoire 7 PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saman
Pour une maison de 165 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
167 970 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saman
Quel est le prix de l'immobilier à Saman ?
Le prix médian au m² à Saman est de 1 018 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 165 m² (surface médiane locale), compter environ 168 000 €.
Comment Saman se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Saman figure parmi les communes les plus abordables du Haute-Garonne : 519ᵉ rang sur 562, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Saman ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saman est de 10,1 % (loyer de 8,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Communes limitrophes de Saman
Saman est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, Saman affiche un prix médian de 1 018 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 446 €/m²). Côté classement départemental, Saman compte parmi les 8 % les plus abordables de l'Haute-Garonne.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 018 €/m² pour 165 m². Le bien médian (165 m² à 167 970 €) équivaut à 7,5 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,9 €/m² pour un appartement et 8,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (10,1 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Saman (6,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 4 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saman est au cœur de l'arrière-pays occitan.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).