Le marché immobilier sénonais affiche un prix médian de 1 920 €/m² (DVF 2024), en léger repli de 3,7 % sur un an. Cette ville moyenne de 27 106 habitants a enregistré 398 transactions, avec une dominance des appartements (268 ventes). Comprendre sa valeur réelle exige de décrypter cette dynamique et la structure locale de l'offre.
Comment se porte le marché immobilier à Sens
Avec 398 transactions annuelles, Sens présente une activité modérée. Le prix médian global de 1 920 €/m² masque une dispersion importante : les 25 % des biens les moins chers se vendent sous 1 593 €/m², tandis que le quart supérieur dépasse 2 738 €/m² (données DGFiP 2024). La correction de -3,7 % en un an suggère un marché en ajustement, moins dynamique que des communes voisines comme Montereau-Fault-Yonne (2 041 €/m²). La part élevée de logements sociaux (35 %) et un taux de chômage de 20,6 % pèsent sur la valorisation.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a reculé de 3,7 % sur un an, reflétant une correction après une période de hausse. Cette baisse modère l'accessibilité, avec un prix total médian autour de 152 880 € pour une maison. Le contexte de taux élevés pèse, mais la dynamique démographique positive (+8,3 % en 10 ans) et la présence du TGV structurent une demande solide à moyen terme. Pour un vendeur, le marché demande du réalisme ; pour un acheteur, c'est une fenêtre de négociation potentielle dans un cadre de vie attractif.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Sens
Le parc est mixte, avec 35,6 % de maisons et 35 % de logements sociaux. Les appartements, majoritaires dans les transactions (268 ventes), se négocient en moyenne 1 975 €/m² pour 49 m² médians. Les maisons, moins nombreuses (130 ventes), valent 1 820 €/m² pour 84 m². Seuls 36 % des Sénonais sont propriétaires, indiquant une population locataire importante. Les acquéreurs sont probablement des primo-accédants ou investisseurs attirés par des prix d'entrée modérés.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche en faveur de l'acheteur. Le volume de transactions et la baisse des prix offrent du choix et un certain pouvoir de négociation. Un taux de vacance de 9,8 % et une construction neuve en hausse (+122 % d'autorisations sur 5 ans) pourraient maintenir cette pression. Toutefois, vendre reste possible, surtout pour les biens bien situés (centre, près de la gare TGV) et en bon état énergétique, la classe DPE dominante étant C.
Vacance longue durée à Sens
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Sens (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 698 logements ont été autorisés à à Sens, +122 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La construction neuve connaît une accélération : 698 logements autorisés sur 5 ans, avec une hausse de 122 % par rapport à la période précédente. Ce volume, porté par la Communauté d'Agglomération du Grand Sénonais, confirme l'attractivité résidentielle de Sens. À court terme, cela peut offrir des alternatives aux acquéreurs, mais à moyen terme, il consolide la vitalité du quartier et limite le risque de pénurie de biens modernes, soutenant les prix de l'ancien bien entretenu.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Sens suit une saisonnalité classique : plus actif au printemps et en début d'automne. La présence de 6 hébergements touristiques et du patrimoine génère un flux estival, mais sans impact majeur sur les transactions. Un vendeur peut anticiper la perception de la taxe foncière en septembre, qui peut motiver certaines ventes. L'acheteur trouvera peut-être plus de choix au printemps, mais une négociation plus aisée en période hivernale.
Le saviez-vous ?
- Sens abrite 39 monuments historiques protégés.
- La dette communale s'élève à 654 € par habitant.
- 92 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Sens
- Prix médian au m² : 1 920 €, en baisse de 3,7 % sur un an.
- Maison type : environ 152 880 € pour 84 m².
- Appartement type : environ 96 775 € pour 49 m².
- Revenu médian local : 18 610 € par an.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Sens
Quel est le prix au m² d'un appartement à Sens ?
Le prix médian des appartements à Sens est de 1 975 €/m², pour une surface typique de 49 m² (DVF 2024). Les transactions sont nombreuses (268 ventes), ce qui offre une bonne lisibilité du marché.
Le prix immobilier à Sens est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 3,7 % sur un an à Sens. Cette correction contraste avec la hausse démographique (+8,3 % en 10 ans) et peut créer des opportunités d'achat.
Combien coûte une maison à Sens ?
Une maison s'échange en médiane à 1 820 €/m², soit environ 153 000 € pour une surface de 84 m². 130 maisons ont été vendues sur la période d'étude.
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