Logement & immobilier

Le logement à Sens

89100 Yonne 27 106 hab.
Fiche complète

Le parc immobilier de Sens recense 14 868 logements, à dominante collective (63,9 % d'appartements, 3,5 pièces en moyenne).

Résidences principales 88%
Logements vacants 9,8%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

14 868Logements au total
64 %Appartements i
36,0 %Propriétaires
2,4 %Rés. secondaires
35 %Logements sociaux i
9,8 %Logements vacants i-16% vs dept · +23% vs France
+2,8 %Évolution 2016–2022
676 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 14 868 logements dont 13 044 résidences principales, 363 résidences secondaires et 1 461 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Parmi les 14 868 logements du parc, 88 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 10 % de vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

L'ancienneté du parc se lit ici: 32 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 13 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le graphique montre une moyenne de 3,5 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (21 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements14 11014 46214 868
Rés. principales12 14412 72613 044
Rés. secondaires300282363
Vacants1 6651 4551 461

Pour référence, Ozoir-La-Ferrière (78 km) affiche 60,3 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 36,0 % de propriétaires face à 62,1 % de locataires (dont 33 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Répartition des modes de chauffage: 70 % au gaz de ville, 25 % pour électricité, 3 % pour autres sources (bois notamment).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans2 047
2 à 4 ans3 026
5 à 9 ans2 589
10 ans ou plus5 381
Total ménages13 044
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale3 946
Sous-occupation modérée3 578
Sous-occupation accentuée1 912
Suroccupation modérée1 334
Suroccupation accentuée110
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 28 % sans, 53 % à une voiture, 19 % multi-motorisés. Par ailleurs, 51,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

14 868Logements en 2022
+86 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 8 011 à 14 868, soit +86 %.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 708 1 900 1 443 1 429 1 536 1 201
Dont vacants > 2 ans 607 740 557 542 540 623

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
197kWh/m²/an en moyenne
6,4 %Passoires (F+G) i
9 268Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
197 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
3 062 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Le graphique décompose les 9 268 diagnostics par étiquette énergétique: 35 % en C, 40 % en A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Émissions CO₂: 22 % des logements relèvent de la classe C, 60 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 254 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 111 (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Performance comparée: maisons classées D (220), appartements classés C (192), en kWh/m²/an.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-37 kWh/m²/an
Consommation vs France-6 kWh/m²/an
Passoires vs département-11,3 pts
Passoires vs France-3,5 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

36,0 %Taux logements sociaux i
4 411Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal20 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

5,78 €Loyer moyen /m² i
1,1 %Taux de vacance i
152dont PLAI i
508dont PLS i
2 502En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1324
T2985
T31 584
T41 121
T5+206

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc de Sens s'élève à 14 868 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (87,7 %, soit 13 044 logements habités à titre permanent). Le parc est à très forte dominante collective: 64,7 % d'appartements pour seulement 35,3 % de maisons. Sens se situe dans un environnement dans les paysages de Bourgogne, dans un relief de plaine, à 70 m d'altitude en moyenne.

Le parc a une dominante locative — 62,1 % de locataires contre 36,0 % de propriétaires. 33,0 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Bilan SRU favorable: 36,0 % de logements sociaux pour une obligation de 20,0 %.

Le parc mêle bâti ancien (12,5 % avant 1919) et constructions récentes (10,9 % après 2006). Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est C et la consommation moyenne s'établit à 197 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Côté énergie, le gaz de ville chauffe 70,3 % des résidences principales.

Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. La motorisation des ménages de Sens traduit un profil urbain: 28,0 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.

Le contexte régional pèse sur le parc local — Sens est dans les paysages de Bourgogne. Topographie et environnement: dans un relief de plaine, à 70 m d'altitude en moyenne — autant de critères qui shapent le parc.

Le détail du parc (13 044 résidences principales de Sens) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.

Faut-il investir à Sens en 2026 ?

Cité épiscopale au riche patrimoine, chef-lieu de l'Yonne, Sens affiche une attractivité territoriale très élevée (8,8/10) et une démographie dynamique (+8,3 % en 10 ans). Son marché immobilier, après une correction de -3,7 % en 2024, interroge : cette baisse est-elle une simple pause ou le signe d'un retournement ? L'analyse des indicateurs locaux permet de trancher.

1 753 €/m² prix médian
-1,8 % sur un an
389 transactions 2026

Dans le top 20 % des communes les plus attractives du département, Sens affiche un prix au m² inférieur de 49 % à Savigny-le-Temple, avec des rendements locatifs bruts dépassant 7 %.

Verdict

➤ Investir ici suppose de privilégier le locatif annuel en appartement pour son rendement, avec un horizon de moyen terme pour espérer une revalorisation.

Rendement bon
Risque modere
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Rendements locatifs bruts élevés (7,4 %)
  • ✓ Correction de -3,7 % : point d'entrée potentiel
  • ✓ Dynamique démographique (+8,3 % en 10 ans)
  • ⚠ Accessibilité immobilière très faible (0,3/10)
  • ⚠ Taux de chômage élevé (20,6 %)
  • ⚠ Fragilité énergétique du parc (6,3 % de passoires)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Avec un prix médian de 1 920 €/m², Sens est près de deux fois moins chère que la moyenne nationale.
  • Son prix au m² reste inférieur de 49 % à celui de Savigny-le-Temple, commune comparable en Île-de-France.
  • Le rendement locatif brut (7,4 %) surpasse nettement celui des grandes métropoles, souvent inférieur à 5 %.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Sens

Le marché de Sens est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Indices immobiliers de Sens

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

7,3

Indice de Pression Immobilière

Élevé

La pression immobilière est élevée (7,3/10) : le marché est actif et la demande est soutenue, signe d'un territoire attractif.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
89
Années de revenu pour acheter 70 m²
94
% de résidences secondaires
4
Croissance démographique (5 ans)
80
Densité de population
100
2,8

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

L'accessibilité est très faible (0,3/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, créant un risque de liquidité à la revente.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
6
% de propriétaires
1
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
0
4,5

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

L'opportunité locative est modérée (5,2/10) : le rendement brut est bon, mais le marché locatif n'est pas sous tension excessive.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
4
Croissance démographique (5 ans)
80
Capacité touristique / population
7
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
11
1,0

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

La pression touristique immobilière est faible (1/10) : aucune opportunité de location saisonnière n'est à espérer.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
4
Capacité touristique / population
7
% de logements vacants
43
Faible densité (proxy isolement touristique)
0

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 1924,4 — Percentile dept : 89/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 94/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 4/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 80/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 1232,1 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 6/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 31,6 — Percentile dept : 1/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 29,0 — Percentile dept : 0/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 64,0 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 4/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 80/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 7/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 1924,4 — Percentile dept : 11/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 4/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 7/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 9,8 — Percentile dept : 43/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 1232,1 — Percentile dept : 0/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Sens : opportunités et risques

Investir à Sens en 2026 se justifie prioritairement pour le rendement locatif brut, estimé à 7,4 % pour les appartements selon la carte des loyers. Cette performance, nettement supérieure à la moyenne nationale, compense partiellement le risque lié à la fragilité économique locale (taux de chômage à 20,6 %). La stratégie gagnante consiste à cibler un appartement de petite ou moyenne surface, bien isolé et situé dans les secteurs demandés (centre-ville, quartiers gare).

Il faut cependant intégrer des charges significatives dans le calcul de rentabilité. La taxe foncière, à 52,74 %, pèse lourdement sur le rendement net. De plus, avec 6,3 % de passoires thermiques (classes F/G) dans un parc où la classe dominante est C, le risque de travaux de rénovation énergétique est réel, surtout avec le durcissement progressif de la loi Climat et Résilience. Un diagnostic complet est impératif avant toute acquisition.

La perspective de plus-value à moyen terme existe, mais elle est conditionnée à la reconstitution du pouvoir d'achat des ménages et à la poursuite de l'attractivité résidentielle du Grand Sénonais. La construction neuve vigoureuse (698 logements autorisés en 5 ans) modernise l'offre mais peut aussi capter une partie de la demande au détriment de l'ancien. L'horizon d'investissement doit donc être d'au moins 8 à 10 ans pour espérer une valorisation significative.

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Données du marché immobilier à Sens

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian à Sens s'établit à 1 920 €/m², en repli de -3,7 % sur un an. Cette correction, la première après quatre années de hausse ininterrompue, reflète le retournement du cycle immobilier national et l'impact des taux d'emprunt élevés. D'après les données DVF 2024, elle n'a pas pour autant gelé le marché, qui enregistre encore 389 transactions, un volume honorable pour une ville de cette taille.

La structure des ventes est révélatrice : les appartements (67 % des transactions) tirent le marché, avec un prix médian (1 658 €/m²) désormais supérieur à celui des maisons (1 880 €/m²). Cet écart s'explique par la forte demande locative et investisseuse pour les petites surfaces, souvent mieux situées en centre-ville, à proximité de la gare TGV et des 39 monuments historiques. La surface médiane vendue de 49 m² pour les appartements confirme cette tendance.

Néanmoins, ce dynamisme des appartements masque une fragilité sous-jacente : avec un revenu médian de 18 610 €, le pouvoir d'achat local est limité. Le marché est donc largement porté par des acheteurs extérieurs, attirés par la qualité des services (ICS 8,8/10) et la desserte ferroviaire. Cette dépendance expose la liquidité du marché en cas de ralentissement économique régional.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Sens Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Entre 2020 et 2023, le prix médian du m² à Sens a progressé de près de 19 %, passant de 1 677 à 1 994 €, une hausse soutenue par l'attractivité résidentielle de la ville et la dynamique du Grand Sénonais. L'année 2024 marque un infléchissement avec une baisse de -3,7 %, ramenant le prix à 1 920 €/m². Cette correction, observée dans de nombreuses villes moyennes, suit le pic de taux d'emprunt et pourrait constituer un point d'entrée opportun. Les appartements, plus nombreux à la vente, affichent un prix médian (1 658 €/m²) désormais supérieur à celui des maisons (1 880 €/m²), signe d'une demande différenciée. Comparé aux voisines franciliennes dont les prix ont moins fléchi, l'écart de valorisation reste un argument pour les investisseurs patientes.

Évolution du marché immobilier de Sens

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Sur cinq ans, le prix médian de Sens évolue de +7,5 %, passant de 1 631 à 1 753 €/m²; 389 ventes ont été enregistrées en 2025.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 1 880 €/m²
Surface médiane 90 m²
Transactions 153
Appartements
Prix médian 1 658 €/m²
Surface médiane 59 m²
Transactions 236

Indicateurs clés du marché

-1,8 %
Variation annuelle prix/m² ?
8,9 %
Rendement locatif apparts ?
6,7 %
Rendement locatif maisons ?
46,6 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

169 200 €
Maison 90 m² ?
Mensualité ~981 €/mois (20 ans, 3,5 %)
97 822 €
Appartement 59 m² ?
Mensualité ~567 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Selon les données DVF 2024, l'acquisition d'un appartement type de 49 m² à 96 775 €, avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, génère une mensualité d'environ 460 €. Le loyer médian estimé de 12,2 €/m²/mois procure un revenu de 598 €, dégageant ainsi un cash-flow mensuel positif d'environ 138 € avant charges et impôts. Le rendement brut s'établit à 7,4 %. Pour une maison type de 84 m² (152 880 €), l'effort est plus conséquent avec une mensualité d'environ 725 €, partiellement couverte par un loyer de 874 €. Ces simulations indiquent une viabilité immédiate pour le locatif en appartement, mais nécessitent de budgéter la taxe foncière, élevée à 52,74 %, et d'anticiper d'éventuels travaux de rénovation énergétique.

Acheter vs Louer — appartement 59 m²

567 €/mois
Mensualité crédit ?
723 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 156 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

9,1 ans
Pour une maison ?
5,3 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

12,2 €/m²
Loyer médian appartements ?
9,9 - 15,1 €/m²
10,4 €/m²
Loyer médian maisons ?
8,3 - 13,1 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

39,3 % de maisons et 60,7 % d'appartements parmi les 389 transactions enregistrées.

Sur 389 transactions enregistrées, 39,3 % portent sur des maisons (1 880 €/m²) et 60,7 % sur des appartements (1 658 €/m²).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 389 153 236
Prix médian/m² 1 753 € 1 880 € 1 658 €
Prix moyen/m² 2 008 €
Surface médiane – 90 m² 59 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 503 1 631 €
2022 443 1 758 €
2023 394 1 855 €
2024 317 1 786 €
2025 389 1 753 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Sens est vigoureuse : 698 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en hausse de +122 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette accélération, portée par l'intercommunalité du Grand Sénonais, répond à une pression démographique réelle (+8,3 % de population en 10 ans). Si cette offre nouvelle peut temporairement exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien, elle témoigne surtout d'une attractivité résidentielle confirmée et modernise un parc vieillissant (seulement 10,9 % de logements construits après 2006). Pour l'investisseur, le neuf peut représenter une option exempte de travaux de rénovation énergétique, mais avec une décote à la revente souvent plus marquée dans les premières années. La prudence s'impose quant au risque de sur-offre localisée dans certains quartiers en développement.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 144 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 216 sur 2013 — soit -33,3 %.

Vacance longue durée à Sens

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

1 201 logements vacants au total
623 vacants depuis plus de 2 ans 51,9 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Sens (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 757 logements ont été autorisés à à Sens, +154 % par rapport au cycle précédent.

757 logements autorisés sur 5 ans
72 en 2025 dernière année connue
+154 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Sens

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 9,9 €/m²
Médian 12,2 €/m²
Haut 15,1 €/m²
Écart de 5,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 8,3 €/m²
Médian 10,4 €/m²
Haut 13,1 €/m²
Écart de 4,8 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Sens

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (59 m²)
~2 287 €/an
soit ~3,2 mois de loyer par an
Pour une maison type (90 m²)
~2 969 €/an
soit ~3,2 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 52,74 % Moyenne dept : 46,26 % +6,48 pt Moyenne France : 43,01 % +9,73 pt
Taxe d'habitation (rappel) 30,49 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

52,49 % 2021
52,50 % 2022
52,51 % 2023
52,74 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (52,74 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net chute significativement une fois les charges déduites. La taxe foncière à Sens, à 52,74 %, pèse lourd. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les travaux d'entretien, la provision pour copropriété si besoin, et la vacance locative potentielle. Ce passage du brut au net, de 7,4 % à environ 4,1 % pour un appartement, transforme une rentabilité apparente attractive en une opération nécessitant une analyse fine de sa résilience.

Performance énergétique du parc à Sens

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 268 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE à Sens: classe C en tête, 6,4 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 6,4 % F + G
Conso moyenne 196 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Le parc sénonais est majoritairement classé C (195 kWh/m²/an), une performance honorable comparée au parc ancien français. Seulement 6,3 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Pour un acheteur, cela signifie une probabilité plus faible de devoir engager des travaux de rénovation énergétique lourds et coûteux dès l'acquisition, un atout pour le budget et la valeur à terme du bien.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, notamment les T2 et petits T3, sont les plus adaptés. Leur prix au m² (1 658 €) et leur loyer (12,2 €/m²/mois) permettent un bon rendement de base. L'ancien domine (20,7 % du parc est antérieur à 1945), nécessitant une vigilance sur l'état et le DPE : 6,3 % sont des passoires (F/G), un risque règlementaire. Le neuf, en développement (+122 % d'autorisations), peut intéresser pour sa modernité mais avec une rentabilité initiale souvent plus faible.

Quelles zones cibler à Sens ?

Le centre historique, avec ses 39 monuments, attire pour son cadre mais les prix y sont plus élevés. Les quartiers périphériques, mieux dotés en logements sociaux, offrent un meilleur rendement brut mais une gestion potentiellement plus exigeante. La zone de la gare TGV est un axe de valorisation pour les navetteurs. Aucune zone ne se détache comme en forte gentrification, l'indice de pression immobilière (IPI) étant modéré (7,3/10).

Calculateur de rendement à Sens

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Sens

Le principal risque est la vacance locative (9,8 % du parc est vacant), liée à la fragilité économique locale. La dépendance à une demande locative au pouvoir d'achat limité expose aux impayés. La règlementation sur les passoires thermiques (6,3 % du parc) impose des rénovations coûteuses à moyen terme. Enfin, la taxe foncière élevée (52,74 %) grève significativement le revenu net, plus qu'ailleurs dans l'Yonne.

Erreurs à éviter quand on investit à Sens

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 52,74 %.
  • Surévaluer le loyer perçu par rapport au marché (12,2 €/m²).
  • Oublier de provisionner pour la vacance (taux de 9,8 %).
  • Choisir un bien sans vérifier son adéquation avec la demande locative TGV.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché à Sens suit une saisonnalité classique : plus actif au printemps et en début d'automne. La présence de 6 hébergements touristiques et du patrimoine génère un flux estival, mais sans impact majeur sur les transactions. Un vendeur peut anticiper la perception de la taxe foncière en septembre, qui peut motiver certaines ventes. L'acheteur trouvera peut-être plus de choix au printemps, mais une négociation plus aisée en période hivernale.

Le saviez-vous ?

  • Sens abrite 39 monuments historiques protégés.
  • La dette communale s'élève à 654 € par habitant.
  • 92 % des logements sont éligibles à la fibre optique.

S'installer à Sens : cadre de vie et logement

S'installer à Sens, c'est choisir une ville au patrimoine remarquable – sa cathédrale Saint-Étienne est un joyau gothique – et dotée d'une gamme étendue de services du quotidien. Les 1 330 équipements recensés par l'INSEE, dont 376 dans le domaine de la santé, assurent une autonomie rare pour une ville de cette taille. La connexion fibre à 92 % et la présence de la 5G facilitent le télétravail, un atout pour les actifs travaillant vers Paris ou Dijon, accessibles via la gare TVO.

Le cadre de vie est également marqué par des contraintes à connaître. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) et a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations. Par ailleurs, l'indice de vieillissement de 145,7 et la part de 28,1 % de seniors indiquent une population âgée, ce qui influence le tissu commercial et l'animation locale. Le taux de vacance des logements (9,8 %) et la part importante de logements sociaux (35 %) dessinent un paysage urbain contrasté, où la qualité de l'habitat varie fortement d'un quartier à l'autre.

Carte du marché immobilier à Sens

Sens et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Sens

12,0 °C
Température moyenne ?
641 mm
Précipitations ?
47 j
Jours de gel/an ?

Le climat de Sens, avec une température moyenne annuelle de 12,0 °C et 641 mm de précipitations, est tempéré et peu excessif. L'altitude basse (83 m) et l'éloignement des reliefs adoucissent les hivers. Ce profil convient parfaitement aux acheteurs recherchant un rythme de vie sans contraintes climatiques marquées, idéal pour les activités extérieures toute l'année et avec des coûts de chauffage modérés dans un parc à dominante de classe C.

Avantages et limites à Sens

✓ Points forts

  • Accès TGV direct à Paris (1,1 km de la gare)
  • Patrimoine historique riche (39 monuments protégés)
  • Prix au m² attractifs vs Île-de-France voisine
  • Services et équipements nombreux (1 330 équipements)
  • Bonne couverture fibre (92 %) et environnement peu risqué (sismicité très faible)

Composition du parc immobilier à Sens

14 868 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Composition mixte: 5 255 maisons et 9 507 appartements à à Sens.

87,7 % Résidences principales 13 044 logements
2,4 % Résidences secondaires 363 logements
9,8 % Logements vacants 1 461 logements
36,0 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc de logements, à 35,6 % de maisons et 35,0 % de logements sociaux, dessine un marché mixte. Le taux de propriétaires (36,0 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant une population locataire importante et un potentiel pour les investisseurs. La part faible de résidences secondaires (2,4 %) et le taux de vacance (9,8 %) modéré indiquent un marché ancré dans l'usage principal, assez stable, avec une demande locative structurée par le tissu économique local et la gare TGV.

Ancienneté du parc à Sens

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 946 logements).

  • Avant 1919 12,5 % 1 624 logts
  • 1919-1945 8,1 % 1 052 logts
  • 1946-1970 23,3 % 3 020 logts
  • 1971-1990 32,3 % 4 183 logts
  • 1991-2005 12,8 % 1 661 logts
  • 2006-2019 10,9 % 1 406 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Sens

1 330 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

262 Commerces
562 Services
376 Santé
64 Sports et loisirs
32 Enseignement
15 Tourisme
19 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Sens

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 4 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 16 catastrophes naturelles déclarées

Sens est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, couvrant notamment le site industriel Chemetall. La commune a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Cependant, le risque sismique est très faible et le radon faible. Pour tout achat, consulter le dossier des risques (ESRIS) est impératif ; cela peut impacter l'assurabilité et la constructibilité. Ces contraintes sont localisées et n'affectent pas uniformément tout le territoire communal.

Cas pratique : un achat type à Sens

Une maison de 84 m² représente un investissement médian de 152 880 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 770 €. Cela équivaut à environ 8,2 années de revenu médian local (18 610 €/an), un effort d'accessibilité à mettre en regard des loyers moyens maisons à 10,4 €/m².

Erreurs à éviter quand on achète à Sens

  • Ne pas consulter le dossier des risques (PPR actif).
  • Ignorer le DPE, même si peu de passoires (6,3 %).
  • Surestimer son budget sans inclure les frais de notaire.
  • Oublier de vérifier la couverture fibre (92,0 % éligible).

Points clés à retenir à Sens

  • Prix médian au m² : 1 920 €, en baisse de 3,7 % sur un an.
  • Rendement brut appartement : 7,4 %, net environ 4,1 %.
  • Climat tempéré : 12,0 °C de moyenne et 641 mm de pluie.
  • Parc composé à 35,6 % de maisons.
  • Maison type : environ 152 880 € pour 84 m².
  • Loyer moyen appartement : 12,2 €/m²/mois.
  • Parc énergétique : classe C dominante, 6,3 % de passoires.
  • Évolution démographique : +2,0 % sur 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Sens ?

À Sens, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport aux 39 monuments historiques, à la gare TGV et aux 562 services recensés. L'état général et le DPE sont déterminants : un bien rénové en classe B se vendra avec une prime face à la majorité classée C. Pour une maison, la taille du terrain et l'exposition jouent. En appartement, l'étage et la vue sur le patrimoine influent. La proximité des 34 établissements scolaires est un plus pour les familles, qui représentent 36,5 % des moins de 30 ans.

Estimation indicative d'une maison à Sens

Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

157 770 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation trop haute condamne votre bien à la vacance (le taux local est de 9,8 %). Une estimation trop basse vous prive d'une partie de votre patrimoine. Dans un marché où le volume de transactions est modéré (398 ventes/an), chaque bien doit être parfaitement positionné pour attirer les acheteurs, souvent prudents face au taux de chômage de 20,6 %. Intégrer les paramètres hyperlocaux (rue, exposition, vue, copropriété) et les tendances récentes (demande pour le neuf, sensibilité au DPE) est crucial. C'est la clé pour vendre dans des délais raisonnables.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un professionnel local décrypte les micro-marchés : la différence de valeur entre un bien près de la cathédrale et un autre en limite communale, près de la zone d'activité. Il ajuste le prix selon l'état réel, souvent sous-évalué dans les algorithmes, et connaît la demande précise (investisseurs pour le TGV, familles pour les écoles). Son estimation, crédible auprès des banques, sert aussi de levier de négociation avec des acheteurs sérieux, en s'appuyant sur les 2325 entreprises actives et l'évolution démographique (+2,0 % en 5 ans).

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix médian du m² (1 920 €).
  • Ne pas tenir compte de l'état réel et du DPE.
  • Ignorer l'impact de la localisation (proche TGV vs centre).
  • Sous-évaluer l'attrait d'un terrain ou d'une vue dégagée.

Investir à Sens : passer à l'action

Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels connaît Sens en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition rentable, en identifiant les rares opportunités dans un parc parfois vieillissant.

Les données DVF révèlent un marché en correction. Pour en tirer parti, l'expertise locale est cruciale.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Sens

    Quel est le prix immobilier moyen à Sens ?

    Le prix médian global à Sens est de 1 920 €/m² en 2024. Un appartement type de 49 m² coûte environ 96 775 €, tandis qu'une maison de 84 m² représente un investissement médian de 152 880 €.

    Est-ce le bon moment pour investir à Sens ?

    Le marché a corrigé de -3,7 % en 2024 après plusieurs années de hausse, ce qui peut constituer un point d'entrée. L'investissement locatif y est pertinent pour le rendement brut (7,4 %), mais requiert une sélection rigoureuse du bien et un horizon moyen terme.

    Sens est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Sens est beaucoup moins chère que les communes comparables d'Île-de-France : son prix au m² est inférieur de 49 % à Savigny-le-Temple et de 57 % à Dammarie-les-Lys, offrant un effet de levier intéressant.

    Quel rendement locatif espérer à Sens ?

    Le rendement locatif brut moyen est de 7,4 % pour un appartement, soit environ 4,1 % net après charges et taxe foncière. Pour une maison, le rendement brut est de 6,9 % (net approx. 3,8 %).

    Quels sont les quartiers à privilégier à Sens ?

    Privilégiez les secteurs proches du centre-ville historique et de la gare TGV, mieux desservis et plus demandés par les locataires. Attention aux biens mal isolés, car 6,3 % du parc est classé passoire thermique (F/G).

    Marché immobilier des communes voisines

    Sens offre un effet de levier significatif avec un prix au m² inférieur de 57 % à Dammarie-les-Lys et de 49 % à Savigny-le-Temple, des communes aux indicateurs similaires, ce qui laisse entrevoir une marge de plus-value en cas de convergence des prix.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Sens.

    Communes limitrophes de Sens

    Sens est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 753 €/m² Prix médian à Sens
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Avec 1 753 €/m² en médiane, Sens s'inscrit dans la moyenne de l'Yonne (1 561 €/m²) et reste -30,9 % au regard de la médiane nationale. La commune figure parmi les 8 % les plus chères de l'Yonne au mètre carré.

    Le marché immobilier de Sens est en hausse progressive: +7,5 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 2 046 transactions (source DGFiP/DVF).

    Marché mixte à Sens: maisons à 1 880 €/m² et appartements à 1 658 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Sens, un logement de 90 m² (169 200 €) représente 9,1 années de ressources brutes.

    Loyers observés à Sens: 12,2 €/m²/mois pour un appartement, 10,4 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,9 % pour un appartement (6,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (2,4 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    La construction neuve est soutenue à Sens: 757 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 151 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 76 % des autorisations de la période).

    Côté contexte, Sens est dans les paysages de Bourgogne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 70 m d'altitude en moyenne.

    Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Sens

    Classement remarquable Population Top 330 national Aussi sur cette commune Conformité sanitaire Aussi sur cette commune Services & mobilité Aussi sur cette commune Système éducatif Aussi sur cette commune Profil de la population Aussi sur cette commune Niveau de vie et emploi Aussi sur cette commune Que visiter Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Sens

    Communes voisines

    Paron 89100 4 834 hab. 1,7 km Saint-Clément 89100 2 849 hab. 2,2 km Saint-Martin-Du-Tertre 89100 1 536 hab. 2,3 km Maillot 89100 1 268 hab. 3,0 km