4 angles pour comprendre le marché immobilier à Combs-la-Ville
Estimer mon bien
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse experte du marché local.
Démarrer l'estimationPrix immobilier
Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
Voir l'analyse des prixInvestir
Rendement locatif, profil locatif, types de biens à privilégier, simulation crédit et risques détaillés.
Voir l'analyse investissementAcheter
Cadre de vie, climat, services, démographie, profils types, avantages et inconvénients.
Voir le guide acheteurMarché immobilier à Combs-la-Ville en chiffres
Faut-il investir à Combs-la-Ville en 2026 ?
Intégrée à la Cité Sénart et desservie par la gare de Combs-la-Ville - Quincy, cette commune francilienne affiche une croissance démographique notable. Son marchà immobilier, après un repli récent, combine accessibilité ferroviaire et prix inférieurs à ses voisines. Ce contexte spécifique dessine-t-il une opportunité d'investissement en 2026 ?
Avec un écart de prix allant jusqu'à 31 % par rapport aux voisines et un rendement locatif brut de 7,2 %, Combs-La-Ville offre un effet de levier rare en Île-de-France.
Verdict
➤ Investir ici impose une stratégie locative rigoureuse pour tirer parti du rendement, en acceptant une exposition à la volatilité des prix à court terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif élevé pour les appartements
- ✓ Prix d'entrée inférieur aux communes comparables
- ✓ Dynamique démographique positive (+7,1 % en 5 ans)
- ⚠ Correction récente des prix (-6,4 % en 2024)
- ⚠ Accessibilité financière locale faible (IAI 1,9/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian est inférieur à celui de 65 % des communes françaises de taille comparable.
- Son marché affiche une pression immobilière plus élevée que la moyenne départementale.
- Le rendement locatif dépasse nettement celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Combs-la-Ville
Le marché immobilier de Combs-la-Ville affiche une pression notable (IPI 6,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Combs-la-Ville
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression élevée (6,1/10) indique un marché actif et concurrentiel, nécessitant une réactivité pour saisir les opportunités.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression élevée (6,1/10) indique un marché actif et concurrentiel, nécessitant une réactivité pour saisir les opportunités.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
L'accessibilité très faible (1,9/10) indique un marché porté par les acquéreurs extérieurs, avec un risque de liquidité limitée auprès des résidents locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenL'accessibilité très faible (1,9/10) indique un marché porté par les acquéreurs extérieurs, avec un risque de liquidité limitée auprès des résidents locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative élevée (5,5/10) confirme une demande locative soutenue, favorable aux propriétaires bailleurs.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative élevée (5,5/10) confirme une demande locative soutenue, favorable aux propriétaires bailleurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
La pression touristique négligeable (0,8/10) écarte toute stratégie de location saisonnière et concentre l'investissement sur le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleLa pression touristique négligeable (0,8/10) écarte toute stratégie de location saisonnière et concentre l'investissement sur le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3029,4 — Percentile dept : 64/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 76/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 80/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1556,7 — Percentile dept : 95/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 24/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 59,7 — Percentile dept : 17/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 16,2 — Percentile dept : 9/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 37,1 — Percentile dept : 88/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 80/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3029,4 — Percentile dept : 36/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 7/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 17/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1556,7 — Percentile dept : 5/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Combs-la-Ville : cadre de vie et logement
Combs-La-Ville, ville de 23 350 habitants en Seine-et-Marne, propose un cadre de vie familial à moins de 30 minutes de Paris via la gare locale. Avec un prix au m² médian de 3 115 €, elle représente une alternative plus accessible que ses voisines de l'Essonne comme Yerres. Cette page vous aide à déterminer si votre profil correspond à ce marché.
Tout savoir pour acheter et vivre à Combs-la-VilleInvestir à Combs-la-Ville : passer à l'action
L'analyse chiffrée pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : identification des biens à fort potentiel locatif, négociation dans un marchà en correction, gestion des risques locaux. Une expertise fine du tissu urbain de Combs-La-Ville est indispensable pour transformer ces indicateurs en acquisition pertinente.
Les données DVF dessinent un potentiel. Le choix du bien et du quartier en déterminera la rentabilité réelle.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Combs-La-Ville grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 220 ventes récentes (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique locative du secteur
- Mise en relation avec un professionnel local
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Combs-la-Ville
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Combs-la-Ville
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Combs-La-Ville ?
Le prix médian, plus représentatif, est de 3 115 €/m² en 2024 selon les données DVF. Le prix moyen, tiré vers le haut par quelques biens chers, atteint 4 868 €/m². La majorité des transactions (50 %) se situent entre 2 498 et 3 689 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Combs-La-Ville ?
Le marchà est en correction (-6,4 % sur un an), ce qui peut représenter une opportunité de négociation. L'accessibilité reste difficile pour les budgets locaux, mais les investisseurs peuvent profiter de rendements locatifs élevés, notamment sur les appartements.
Combs-La-Ville est-elle moins chère que ses voisines ?
Oui, son prix au m² est inférieur de 6 % à Brie-Comte-Robert, 17 % à Limeil-Brévannes et jusqu'à 31 % à Yerres. Cet écart important offre un potentiel d'effet de levier pour l'investisseur.
Quel rendement locatif puis-je espérer à Combs-La-Ville ?
Le rendement locatif brut est de 7,2 % pour les appartements et 5,7 % pour les maisons. Pour un appartement type de 65 m², le loyer moyen est de 1 111 €/mois. Le rendement net, après charges, est estimé à environ 4,2 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
La commune est concernée par un risque inondation (PPRi Yerres) et sécheresse. Vérifiez systématiquement le zonage du bien. Par ailleurs, la taxe foncière est élevée (45,47 %) et impacte la rentabilité nette d'un investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Combs-La-Ville présente un écart de valorisation allant jusqu'à 31 % par rapport à des voisines comme Yerres ou Brunoy, tout en bénéficiant d'une dynamique démographique et d'accessibilité ferroviaire comparable, ce qui en fait un marchà à fort potentiel d'effet de levier pour l'investisseur avisé.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Combs-la-Ville.
Communes limitrophes de Combs-la-Ville
Combs-la-Ville est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Combs-la-Ville ressort à 3 115 € (source DVF, 258 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Seine-et-Marne.
Marché en palier: +2,2 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 1 375 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +3,1 %.
Les maisons (57,8 % des transactions, 3 145 €/m²) et les appartements (42,2 %, 3 040 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 85 m² revient à environ 267 325 €, soit 10,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,1 € (appartements) et 15,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (0,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 444 logements autorisés au permis de construire à Combs-la-Ville — un rythme moyen de 89 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (88 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Combs-la-Ville s'interprète dans un contexte plus large — Combs-la-Ville est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à basse altitude (81 m), dans un relief de plaine.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.