Avec un prix médian global de 2 957 €/m² (DVF 2024), le marché immobilier de Stains présente une accessibilité préservée en petite couronne parisienne. L'année 2024 enregistre 155 transactions, montrant une activité modérée. La tendance annuelle est à la baisse de -7,9 %, une correction à interpréter dans le contexte national. Le prix au mètre carré reste inférieur à plusieurs communes voisines comme Garges-lès-Gonesse (3 228 €/m²) ou Bezons (4 573 €/m²).
Comment se porte le marché immobilier à Stains
Le marché stainsois affiche une baisse sensible des prix sur un an (-7,9 %), un mouvement plus marqué que dans beaucoup de secteurs franciliens. Cette correction pourrait offrir des opportunités d'achat. Les appartements, majoritaires (89 ventes sur 155), se négocient à 2 667 €/m² en médiane, soit près de 1 000 € de moins que les maisons (3 736 €/m²). La fourchette interquartile (2 487 – 3 847 €/m²) révèle une dispersion des prix de 35 %, signe d'un parc hétérogène. Le volume de transactions (155) traduit une liquidité moyenne.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Les prix ont baissé de 7,9 % sur un an, un ajustement notable après une période de hausse. Cette correction pourrait offrir des opportunités d'achat, dans un marché qui reste porté par la dynamique démographique (+7,0 % en 5 ans) et la construction neuve. Pour un vendeur, il est crucial de bien positionner son bien par rapport à cette nouvelle donne. Le timing est potentiellement favorable aux acheteurs disposant d'un apport.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Stains
Le parc de logements est dominé par les appartements (57 % de logements sociaux) mais les maisons individuelles représentent tout de même 26,8 % des résidences principales. Les transactions DVF 2024 reflètent cette mixité : 89 ventes d'appartements contre 66 pour les maisons. Seulement 26,6 % des Stanois sont propriétaires occupants, un taux faible qui indique un marché locatif très présent. Les acheteurs sont probablement des primo-accédants franciliens en quête d'accessibilité, attirés par un prix médian global sous les 3 000 €/m².
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche en faveur de l'acheteur. La baisse des prix, le taux de vacance des logements de 6,2 % (supérieur à la moyenne nationale) et un parc important de logements sociaux atténuent la pression. La vente n'est pas immédiate : il faut compter sur une négociation. Toutefois, la démographie dynamique (+13,8 % d'habitants en 10 ans) et la construction neuve limitée (91 logements autorisés en 2024) pourraient, à moyen terme, soutenir la demande.
Dernières ventes enregistrées à Stains
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Stains
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Stains
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Stains
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Stains (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 941 logements autorisés à à Stains, dont 91 en 2024 (+135 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Sur les 5 dernières années, 941 logements neufs ont été autorisés, avec une forte accélération récente (+135 % par rapport à la période précédente). Ce volume indique une attractivité confirmée et une réponse à la demande, portée par la jeunesse de la population (âge médian de 32,1 ans). Cela peut aussi créer une pression concurrentielle sur l'ancien si l'offre dépasse la demande.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Stains suit la saisonnalité francilienne : plus actif au printemps et à l'automne. L'été peut être plus calme. Pour les vendeurs, mettre en vente en mars ou septembre permet de capter plus d'acheteurs. Les investisseurs peuvent trouver des opportunités en fin d'année, certains vendeurs étant pressés. La taxe foncière, payable en septembre, peut aussi motiver des ventes.
Le saviez-vous ?
- Stains compte 3 monuments historiques protégés.
- La ville a autorisé 941 logements neufs en 5 ans.
- L'aéroport du Bourget n'est qu'à 4,5 km.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Stains
- Prix médian au m² : 2 957 € (DVF 2024).
- Maisons à 3 736 €/m², appartements à 2 667 €/m².
- Variation annuelle des prix : -7,9 %.
- Prix total médian : 154 686 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Stains
Quel est le prix au m² à Stains ?
Le prix médian au m² à Stains est de 2 957 € selon les données DVF 2024. Les appartements sont à 2 667 €/m² et les maisons à 3 736 €/m², pour des surfaces médianes respectives de 58 m² et 66 m².
Le prix immobilier à Stains est-il en hausse ou en baisse ?
Le marché est en baisse de -7,9 % sur un an. Cette correction suit une période de forte hausse et s'inscrit dans un contexte de renchérissement du crédit, affectant le pouvoir d'achat des acquéreurs.
Combien de transactions à Stains ?
En 2024, 155 transactions immobilières ont été enregistrées à Stains par la DGFiP (DVF). Ce volume, modeste pour une ville de 41 000 habitants, s'explique par la part importante de logements sociaux (57 %).
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