Le marché immobilier toulousain enregistre un prix médian de 3 412 €/m² sur l'ensemble des 7 420 transactions DVF 2024. Une baisse de 3,9 % sur un an amorce un rééquilibrage après des années de hausse. Cette page décrypte la valeur des biens, la tendance du marché et son orientation pour vous aider à prendre une décision éclairée, que vous soyez vendeur ou acquéreur.
Comment se porte le marché immobilier à Toulouse
Avec 6 324 ventes d'appartements contre 1 096 maisons, le marché toulousain est très largement orienté vers le collectif (85 % des transactions). Le prix médian global de 3 412 €/m² recule de 3,9 % sur un an, signe d'une correction en cours. La fourchette interquartile (2 636 – 4 531 €/m²) révèle une forte dispersion des valeurs selon les quartiers. Comparée à ses voisines, Toulouse reste moins chère que Bordeaux (4 980 €/m²) ou Montpellier (4 089 €/m²), mais plus élevée que Nîmes (3 094 €/m²). L'activité soutenue, avec une population en hausse de 5,7 % en 5 ans, maintient une base de demande solide.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 3,9 % sur un an du prix médian au m² marque un correctif après une période de forte croissance. Cette inflexion est typique d'un marché qui se normalise dans un contexte de hausse des taux. Elle peut représenter une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs disposant d'un apport conséquent. La demande structurelle reste solide, portée par une dynamique économique locale forte (61,5 % de taux d'emploi) et un afflux continu de population. Le marché devrait trouver un nouvel équilibre.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Toulouse
Les appartements, avec une surface médiane de 54 m² à 3 347 €/m², représentent l'écrasante majorité des transactions. Leur prix est légèrement inférieur à la moyenne globale, reflétant la prédominance de petits logements. Les maisons, plus rares (15 % du parc), affichent 3 760 €/m² pour 94 m² médians. Seulement 32,2 % des Toulousains sont propriétaires, un taux bas qui indique un marché locatif très actif et un vivier important de primo-accédants potentiels.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché glisse vers un équilibre plus favorable aux acheteurs. La baisse des prix, conjuguée à un volume de transactions conséquent (7 420 ventes) et un taux de logements vacants de 8,2 %, suggère un ralentissement de la tension. Toutefois, la forte demande locative et la démographie dynamique empêchent un effondrement. Les ventes demandent désormais un réel ajustement du prix de départ, surtout pour les biens énergivores (4,3 % de passoires). La proximité des deux gares et de l'aéroport reste un atout valorisant.
Dernières ventes enregistrées à Toulouse
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Toulouse
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Toulouse
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Toulouse
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Toulouse (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 21 260 logements autorisés à à Toulouse, dont 2 559 en 2024 (-31 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 21 260 logements ont été autorisés à la construction à Toulouse, signe d'une forte activité. Cependant, la tendance est à un net ralentissement : 2 559 autorisations en 2024, soit une baisse de 31 % par rapport à la période précédente. Cette contraction de l'offre neuve pourrait, à moyen terme, soutenir les prix de l'ancien en limitant les alternatives pour les acquéreurs, surtout dans un contexte de difficultés accrues pour les promoteurs.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché toulousain connaît un pic d'activité en septembre-octobre, après la rentrée universitaire et le retour des vacances. C'est une période favorable pour vendre, la demande étant boostée par les mutations professionnelles et les étudiants. Le printemps (mars-avril) est également actif. À l'inverse, l'été et la fin d'année sont plus calmes. Pour acheter, les mois de janvier-février peuvent offrir moins de concurrence et des négociations plus faciles.
Le saviez-vous ?
- Toulouse compte 233 monuments historiques protégés, un patrimoine qui valorise les quartiers anciens.
- L'aéroport de Blagnac n'est qu'à 6,6 km du centre, un atout pour les travailleurs itinérants.
- La ville est couverte à 100% par la fibre et le très haut débit, essentiel pour le télétravail.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Toulouse
- Prix médian à 3 412 €/m², en baisse de 3,9 % sur un an.
- Écart maison/appart : 3 760 €/m² contre 3 347 €/m².
- Coût total type : 180 738 € pour un appart, 353 440 € pour une maison.
- Le marché corrige après une forte hausse, offrant des opportunités.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Toulouse
Quel est le prix moyen d'un appartement à Toulouse ?
Le prix médian d'un appartement à Toulouse est de 3 347 €/m², selon les données DVF 2024. Pour une surface médiane de 54 m², le budget médian se situe donc autour de 180 000 €.
Le marché immobilier à Toulouse est-il en baisse ?
Oui, les prix médians à Toulouse ont reculé de 3,9 % sur un an, selon les dernières données disponibles. Cette correction suit une période de forte hausse et marque un rééquilibrage du marché.
Combien coûte une maison à Toulouse ?
Une maison se négocie à un prix médian de 3 760 €/m² à Toulouse. Pour la surface médiane de 94 m², l'investissement médian est d'environ 353 000 €, soit près du double d'un appartement type.
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