En 2024, 248 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 726 €/m² à Cugnaux, niveau conforme à la médiane départementale. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 2 343 à 3 174 €/m².
Peu de variation du prix médian au m² entre 2020 et 2024 (+2,5 %). Sur l'ensemble de la période, 1 348 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -3,5 % — un retournement à surveiller.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 888 €/m² (surface médiane 102 m²) et celui des appartements à 2 590 €/m² (59 m²). Un bien type de 102 m² revient à environ 294 576 €, soit 12,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,7 € (appartements) et 11,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Cugnaux (1,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Cugnaux: 537 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 107 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (75 % des autorisations sur 2020-2024).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Cugnaux est caractéristique des villages du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan. Sur le plan physique, la commune est perchée à 164 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Cugnaux
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Faut-il investir à Cugnaux en 2026 ?
Portée par une croissance démographique de +13,1 % en cinq ans et son intégration à Toulouse Métropole, Cugnaux cristallise les attentes des investisseurs en quête de rendement en première couronne toulousaine. Sa correction de prix récente et son indice d'attractivité territoriale très élevé appellent à un verdict nuancé, entre opportunité locative et fragilité économique locale.
Malgré une correction de -3,5 % en 2024, l'indice d'attractivité territoriale de 8/10 place la commune dans le top 20 % du département, promettant une demande locative résiliente.
Verdict
➤ Miser sur le locatif annuel à Cugnaux exige de viser la rentabilité brute immédiate, dans une commune très attractive mais où le pouvoir d'achat local est sous tension.
Points clés
- ✓ Correction de -3,5 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Potentiel locatif solide avec 6,1/10
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (8/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (1,5/10)
- ⚠ Taux de chômage local supérieur à 12 %
- ⚠ Pression touristique immobilière limitée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur de 36 % à la moyenne nationale (estimation 2 000 €/m²).
- Se positionne dans le top 20 % des communes les plus attractives de Haute-Garonne.
- Rendement locatif supérieur à celui des grandes métropoles comme Toulouse, pour un prix d'entrée plus accessible.
Analyse du marché immobilier à Cugnaux
Le marché immobilier de Cugnaux affiche une pression notable (IPI 6,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,9 %.
Indices immobiliers de Cugnaux
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Score de 6,7/10 : marché dynamique avec une pression immobilière élevée, favorable aux vendeurs dans la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéScore de 6,7/10 : marché dynamique avec une pression immobilière élevée, favorable aux vendeurs dans la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Score de 1,5/10 : l'accessibilité est très faible, les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleScore de 1,5/10 : l'accessibilité est très faible, les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Score de 6,1/10 : opportunité locative élevée, soutenue par une demande locative structurelle dans une commune attractive.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableScore de 6,1/10 : opportunité locative élevée, soutenue par une demande locative structurelle dans une commune attractive.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Score de 1,7/10 : la pression touristique immobilière est marginale, excluant une stratégie locative saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleScore de 1,7/10 : la pression touristique immobilière est marginale, excluant une stratégie locative saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Cugnaux : cadre de vie et logement
Acheter à Cugnaux, c'est opter pour une ville dynamique de plus de 20 000 habitants, intégrée à Toulouse Métropole. Son atout principal : une accessibilité remarquable, à seulement 12 km de la gare TGV Matabiau et 10 km de l'aéroport. La commune a gagné 13% d'habitants en cinq ans, signe d'un réel attrait. Pour un primo-accédant, le budget pour un appartement type de 60 m² démarre autour de 155 000€, tandis qu'une maison de 100 m² avoisine les 290 000€.
Tout savoir pour acheter et vivre à CugnauxInvestir à Cugnaux : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix à Cugnaux nécessite de dépasser les moyennes. Avec un taux de chômage local à 12,3 % et une taxe foncière à 60,67 %, le rendement net se joue à la marge. Notre réseau d'experts du secteur vous aide à transformer cette analyse en acquisition rentable, en tenant compte des réalités de terrain.
Les données DVF posent un diagnostic clair. Leur traduction en stratégie d'achat gagnante dépend d'une connaissance fine des rues et des biens.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cugnaux
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Cugnaux ?
Le prix médian est de 2 726 €/m² en 2024. Il cache une grande dispersion : la moitié des biens se vendent entre 2 343 et 3 174 €/m², tandis que le prix moyen, tiré par quelques biens haut de gamme, atteint 4 475 €/m².
Cugnaux est-elle plus chère que ses voisines ?
Cugnaux est moins chère que Plaisance-du-Touch (-10 %) mais significativement plus chère que des villes comme Auch (-32 %) ou Cahors (-31 %). Son prix s'explique par sa proximité immédiate avec Toulouse et son intégration à la métropole.
Est-ce rentable d'investir en location à Cugnaux ?
Le rendement locatif brut est de 5,9 % pour les appartements, ce qui est correct. Le rendement net, après charges et taxe foncière élevée (60,67 %), est d'environ 3 %. La rentabilité dépend donc d'un achat à un prix maîtrisé.
Quel type de bien privilégier à Cugnaux ?
Les appartements, avec 130 ventes en 2024, sont le segment le plus actif et offrent le meilleur rendement locatif. Leur surface médiane est de 59 m², visant les jeunes actifs et célibataires. Les maisons conviennent aux projets familiaux.
La ville de Cugnaux est-elle en croissance ?
Oui, la population a augmenté de +13,1 % en cinq ans. Cette forte croissance démographique soutient la demande immobilière, mais le rythme de construction neuve a fortement ralenti, avec seulement 10 logements autorisés en 2024.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian de 2 726 €/m², Cugnaux affiche un écart de valorisation de -26 % par rapport à Plaisance-du-Touch, une commune voisine aux indicateurs similaires, offrant ainsi un point d'entrée à effet de levier pour un investisseur avisé.
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Communes limitrophes de Cugnaux
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