Faut-il investir à Verrières-le-Buisson en 2026 ?
Commune résidentielle de l’Essonne intégrée à la Communauté Paris-Saclay, Verrières-Le-Buisson allie un cadre de vie verdoyant à une excellente desserte ferroviaire. Son marché immobilier, porté par ces atouts, a connu une forte appréciation avant une correction récente. Faut-il y voir une opportunité d’investissement en 2026 ?
Correction de 11,3 % en 2024, une fenêtre d’opportunité se dessine pour saisir un marché résidentiel de qualité.
Verdict
➤ Investir ici impose une sélection rigoureuse du bien et une stratégie locative sur le moyen terme, en profitant de la correction.
Points clés
- ✓ Correction récente de 11,3 %
- ✓ Rendement locatif brut correct à 5,8 %
- ✓ Très bon niveau d’équipements et de services
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Marché volatile après un pic en 2022
- ⚠ Par vieillissant, demande locative limitée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 4 667 €/m², le prix dépasse largement la médiane nationale.
- Son prix médian la place dans le top quart des communes les plus chères de l’Essonne.
- Le rendement locatif brut de 5,8 % est supérieur à celui des grandes métropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Verrières-le-Buisson
Le marché immobilier de Verrières-le-Buisson affiche une pression notable (IPI 7,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Verrières-le-Buisson
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (7/10) : la demande est dynamique, signe d’un marché actif porté par l’extérieur.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (7/10) : la demande est dynamique, signe d’un marché actif porté par l’extérieur.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (2,7/10) : les prix ont dépassé la capacité d’achat des habitants, le marché dépend des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (2,7/10) : les prix ont dépassé la capacité d’achat des habitants, le marché dépend des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,4
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Opportunité locative modérée (3,9/10) : le rendement brut est correct mais le marché locatif n’est pas sous tension extrême.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableOpportunité locative modérée (3,9/10) : le rendement brut est correct mais le marché locatif n’est pas sous tension extrême.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique modérée (3,5/10) : peu d’activité saisonnière, l’investissement se concentre sur la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique modérée (3,5/10) : peu d’activité saisonnière, l’investissement se concentre sur la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4628,2 — Percentile dept : 96/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 78/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 40/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 41/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1505,7 — Percentile dept : 77/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 22/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 66,1 — Percentile dept : 41/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 16,6 — Percentile dept : 16/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 28,5 — Percentile dept : 64/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 40/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 41/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4628,2 — Percentile dept : 4/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 40/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 43/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1505,7 — Percentile dept : 23/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Verrières-le-Buisson : opportunités et risques
L’investissement locatif à Verrières-Le-Buisson trouve son principal intérêt dans le rendement brut correct des appartements (5,8 %) et leur relative accessibilité (264 k€ en médiane). Néanmoins, le rendement net estimé à 3,4 % est rogné par des charges conséquentes, dont une taxe foncière de 43,39 %. La faible part de passoires thermiques (14,6 % en F/G) limite le risque de rénovation coercitive à court terme.
La stratégie la plus adaptée reste la location annuelle classique. La pression touristique modérée (IPTI à 3,5/10) et la faible proportion de résidences secondaires (1,7 %) offrent peu de perspectives pour du meublé saisonnier. L’enjeu sera de cibler les biens adaptés aux jeunes actifs travaillant sur le plateau de Saclay ou à Paris, privilégiant la proximité des gares.
L’horizon doit être envisagé sur le moyen terme. La correction actuelle offre un point d’entrée intéressant, mais la plus-value à la revente ne sera probablement pas au rendez-vous avant un nouveau cycle haussier. L’investisseur devra donc compter sur la rentabilité locative pour équilibrer son opération, en intégrant le risque d’une vacance locative dans un parc où le taux de logements vacants est déjà de 5,7 %.
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Données du marché immobilier à Verrières-le-Buisson
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Verrières-le-Buisson s'établit à 4 667 €, sur la base de 163 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Verrières-le-Buisson se positionne dans le top 3 % des communes les plus chères du Essonne.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Verrières-le-Buisson Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians à Verrières-Le-Buisson ont connu une hausse continue entre 2020 et 2022, grimpant de 5 000 à 5 358 €/m² selon les données DVF. L’année 2024 marque un infléchissement net, avec une baisse de 11,3 % qui ramène le mètre carré à 4 667 €, niveau proche de celui de 2020. Cette correction, plus prononcée que dans certaines communes voisines, suit la hausse générale des taux et un rééquilibrage du marché francilien. Pour un acheteur en 2026, cela peut représenter un point d’entrée plus accessible, mais dans un contexte encore incertain.
Évolution du marché immobilier de Verrières-le-Buisson
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Verrières-le-Buisson évolue de -7,1 %, passant de 5 026 à 4 667 €/m²; 163 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L’achat d’une maison type de 111 m² à 573 093 € nécessiterait, avec un apport de 20 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, une mensualité d’environ 2¨000 €. Le loyer médian estimé de 2 353 € couvrirait environ 85 % de cette charge, laissant un effort résiduel net d’environ 650 € par mois. Le rendement brut s’établit à 4,9 %. Ce montage montre un effort financier significatif, réservé aux investisseurs ayant une capacité d’épargne complémentaire.
Acheter vs Louer — appartement 69 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 163 transactions ont été enregistrées, un volume en baisse par rapport aux années précédentes (plus de 200 en 2021-2022). Le marché est équilibré entre maisons (96 ventes, surface médiane 111 m²) et appartements (67 ventes, 66 m²). Les prix moyens dépassent systématiquement les prix médians, signe de la vente de biens de standing qui tirent les moyennes vers le haut. Ce marché, moins liquide qu’en période de frénésie, est devenu plus favorable aux acheteurs, qui disposent d’un certain pouvoir de négociation.
Répartition des ventes
58,9 % de maisons et 41,1 % d'appartements parmi les 163 transactions enregistrées.
58,9 % maisons, 41,1 % appartements sur 163 ventes: le collectif pèse 41,1 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 163 | 96 | 67 |
| Prix médian/m² | 4 667 € | 5 247 € | 3 996 € |
| Prix moyen/m² | 5 131 € | ||
| Surface médiane | – | 129 m² | 69 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 222 | 5 026 € |
| 2022 | 211 | 5 272 € |
| 2023 | 141 | 5 107 € |
| 2024 | 131 | 4 588 € |
| 2025 | 163 | 4 667 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Verrières-Le-Buisson est modérée. Sur les cinq dernières années, 362 logements ont été autorisés, mais seulement 8 permis ont été délivrés en 2024. La tendance est néanmoins à la hausse (+27 % par rapport à la période quinquennale précédente). Cette faible production neuve, dans une commune où 71,5 % des habitants sont propriétaires, limite l’offre et soutient structurellement les prix de l’ancien. Elle indique aussi un territoire largement urbanisé, avec peu de réserves foncières importantes.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 14 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 374 autorisations pour 1 046 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Verrières-le-Buisson
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Verrières-le-Buisson (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 360 logements ont été autorisés à à Verrières-le-Buisson, +37 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Verrières-le-Buisson
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Verrières-le-Buisson
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,39 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut chute une fois les charges déduites. À Verrières-le-Buisson, la taxe foncière sur le bâti est de 43,39 %, un coût significatif. Comptez ensuite la vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,7 %), les frais de gestion, les charges de copropriété pour les appartements (44,6 % du parc) et une provision pour travaux, notamment pour les biens énergivores (14,6 % de passoires). Cela explique l'écart entre brut et net.
Performance énergétique du parc à Verrières-le-Buisson
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 042 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Verrières-le-Buisson: classe D en tête, 14,7 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est majoritairement classé D (224 kWh/m²/an), une performance médiane. Attention aux 14,6 % de passoires thermiques (classes F/G). La loi Climat et Résilience imposera des travaux de rénovation pour les locations dès 2025 (G) et 2028 (F), et interdira la location des logements classés G dès 2025. Un acheteur doit intégrer ce risque réglementaire et budgéter les travaux nécessaires, sous peine de voir la valeur du bien diminuer.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer médian estimé à 19,3 €/m²/mois, sont plus adaptés à un investissement locatif classique, visant une rentabilité brute supérieure (5,8 %). Les T2 et T3 dans des petites copropriétés bien entretenues sont recherchés. Les maisons, plus chères à l'achat, ciblent un marché locatif plus restreint (familles) avec un loyer de 21,2 €/m²/mois. Le neuf récent (6,3 % du parc post-2006) peut éviter les travaux de rénovation énergétique.
Quelles zones cibler à Verrières-le-Buisson ?
Le centre-bourg, autour de la mairie et des commerces (69 équipements recensés), est le plus prisé pour sa proximité aux services. Les quartiers résidentiels calmes, souvent pavillonnaires, conviennent aux locations familiales. La proximité immédiate de la gare de Massy - Verrières (1,4 km) est un atout majeur pour attirer les locataires actifs. Aucune zone en développement massif n'est signalée, la construction neuve restant limitée (8 logements autorisés en 2024).
Calculateur de rendement à Verrières-le-Buisson
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Risques à connaître avant d'investir à Verrières-le-Buisson
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 5,7 % qui indique un marché locatif non tendu. La dépendance à l'économie du plateau de Saclay est à double tranchant. La réglementation énergétique (loi Climat) impose de traiter les 14,6 % de passoires thermiques (DPE F/G) d'ici 2028, représentant un coût potentiel. Enfin, la taxe foncière, à 43,39 %, pèse significativement sur le rendement net.
Erreurs à éviter quand on investit à Verrières-le-Buisson
- Négliger la taxe foncière, à 43,39 % à Verrières.
- Surestimer le loyer par rapport au marché local.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique.
- Choisir un bien sans étude préalable des PPRI.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien est traditionnellement plus actif de mars à juin. À Verrières-le-Buisson, la vente en automne peut permettre de négocier avec des acheteurs motivés avant la fin d'année. Pour les acheteurs, l'hiver offre parfois moins de concurrence. La taxe foncière, due en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente en été. Aucune saison touristique ne perturbe significativement le marché local.
Le saviez-vous ?
- Verrières abrite 3 monuments historiques protégés.
- La fibre est disponible pour plus de 90 % des logements.
- L'âge médian y est de 47,8 ans, supérieur à la moyenne nationale.
S'installer à Verrières-le-Buisson : cadre de vie et logement
S’installer à Verrières-Le-Buisson, c’est choisir un cadre de vie résidentiel et arboré en proche banlieue sud de Paris. La commune dispose d’un niveau d’équipements et de services remarquable pour sa taille, avec 470 équipements recensés par l’INSEE, dont 133 dans le domaine de la santé. Son parc de logements est majoritairement composé de maisons individuelles (54,2 %), conférant un caractère pavillonnaire et familial.
La connectivité est un atout majeur : desservie par deux gares (Massy - Verrières et à proximité de Massy TGV), la commune bénéficie également d’un excellent déploiement de la fibre (90,4 % du territoire). Ce cadre, couplé à une santé environnementale jugée élevée (ISE 6,5/10), explique l’attrait persistant pour une population aisée, malgré un vieillissement marqué de la démographie.
Carte du marché immobilier à Verrières-le-Buisson
Verrières-le-Buisson et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Verrières-le-Buisson
Avec une température moyenne de 11,7 °C et 654 mm de précipitations annuelles, le climat est tempéré, proche de l'Île-de-France. L'altitude modeste (121 m) limite les extrêmes. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un rythme de saisons marqué sans excès, propice aux jardins, nombreux dans une commune comptant 54,2 % de maisons. Les précipitations, réparties sur l'année, n'entravent pas les activités quotidiennes.
À qui s'adresse Verrières-le-Buisson ?
La commune s'adresse principalement aux familles établies, attirées par l'espace, les écoles et la sécurité. L'âge médian est de 47,8 ans. Les primo-accédants pourront viser les appartements, nécessitant environ 7,3 ans de revenus médians locaux (36 270 €) pour financer un bien type. Les retraités (32 % de 60 ans et plus) y trouvent un cadre paisible et bien desservi. Les actifs travaillant à Paris ou sur le plateau de Saclay apprécient la connexion ferroviaire.
Avantages et limites à Verrières-le-Buisson
✓ Points forts
- Cadre de vie vert et arboré, densité modérée.
- Desserte ferroviaire excellente (TER et TGV à proximité).
- Services de proximité nombreux (470 équipements).
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons.
- Marché en correction (-11,3 %), opportunité pour l'achat.
− À prendre en compte
- Taxe foncière élevée (43,39 % sur le bâti).
- Exposition à un risque d'inondation (PPRI Bièvre).
- Rendement locatif net faible pour un investisseur.
Composition du parc immobilier à Verrières-le-Buisson
6 635 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 541 maisons et 2 992 appartements à à Verrières-le-Buisson.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Un parc résidentiel marqué par la maison individuelle (54,2 %) et une forte proportion de propriétaires (71,5 %). Cela indique un marché stable, ancré dans le long terme, avec peu de rotation. Seulement 1,7 % de résidences secondaires et 5,7 % de vacants suggèrent une pression limitée de la spéculation et une vraie vocation de résidence principale. Le profil acheteur typique est donc souvent une famille cherchant à s'installer durablement.
Ancienneté du parc à Verrières-le-Buisson
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 128 logements).
- Avant 1919 3,9 % 236 logts
- 1919-1945 6,0 % 365 logts
- 1946-1970 29,6 % 1 811 logts
- 1971-1990 41,1 % 2 521 logts
- 1991-2005 13,2 % 809 logts
- 2006-2019 6,3 % 386 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Verrières-le-Buisson
470 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Verrières-le-Buisson
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à deux Plans de Prévention des Risques Inondation (PPRI) actifs : Bièvre et ru de Vauhallan. Cela peut entraîner des contraintes constructives ou des obligations dans certaines zones. La commune a connu 17 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) est une étape incontournable pour tout projet, afin de connaître les éventuelles servitudes.
Cas pratique : un achat type à Verrières-le-Buisson
Pour une maison type de 111 m² (soit 573 093 € au prix médian), l'achat représente environ 15,8 années du revenu médian local (36 270 €). Avec un apport de 10 % (57 300 €) et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 3 130 €. Cela nécessite un reste à vivre conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Verrières-le-Buisson
- Oublier de vérifier le DPE et les travaux associés.
- Ne pas consulter le cadastre des risques naturels (Géorisques).
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
- Ignorer la composition du parc (majorité de maisons).
Points clés à retenir à Verrières-le-Buisson
- Prix médian à 4 667 €/m², en baisse de 11,3 % sur un an.
- Rendement brut moyen des appartements : 5,8 %.
- Climat tempéré : 11,7 °C de moyenne et 654 mm de pluie.
- Écart important entre maison (5 247 €/m²) et appartement (3 996 €/m²).
- Taxe foncière élevée : 43,39 % sur le bâti.
- 54,2 % de maisons, commune très résidentielle.
- La proximité de la gare peut majorer significativement la valeur.
- Revenu médian le plus élevé de l'Essonne dans sa catégorie (rang 1/43).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Verrières-le-Buisson
Pour une maison de 129 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
602 043 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute dans un marché baissier conduit à une stagnation de l'annonce et une dépréciation perçue. À l'inverse, sous-estimer son bien peut signifier une perte de plusieurs dizaines de milliers d'euros, notamment pour une maison dont le prix médian dépasse 570 k€. L'estimation doit intégrer les spécificités locales comme la taxe foncière (43,39 %), qui influence le budget des acquéreurs, ou la part de passoires thermiques (14,6 %) qui pèse sur l'attractivité des biens énergivores. Seule une analyse fine des comparables de vente récents garantit un prix de vente optimisé.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise des moyennes, mais un professionnel local sait que le prix au m² varie sensiblement entre un quartier proche du RER et une rue plus éloignée. Il évalue l'état réel, l'exposition, la qualité de la rénovation, et connaît la demande spécifique (familles, chercheurs de Paris-Saclay). Son estimation sert aussi de base de négociation avec des acheteurs sérieux. Dans un marché en correction (-11,3 % sur un an), son expertise permet d'éviter la sur- ou sous-évaluation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Négliger l'impact d'un DPE mauvais sur la valorisation.
- Oublier de comparer avec les ventes récentes (DVF).
- Surestimer la valeur d'un bien nécessitant des travaux.
Investir à Verrières-le-Buisson : passer à l'action
Analyser les chiffres est une chose, concrétiser un investissement en est une autre. La sélection du bien, la négociation et la connaissance fine des micro-secteurs sont déterminantes. Un professionnel local peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition stratégique.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite se joue sur le choix précis du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Verrières-Le-Buisson grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Verrières-Le-Buisson
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Verrières-le-Buisson
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Verrières-le-Buisson
Quel est le prix immobilier moyen à Verrières-Le-Buisson ?
Le prix médian global est de 4 667 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 5 247 €/m² et les appartements à 3 996 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Verrières-Le-Buisson ?
Le marché a connu une correction de 11,3 % en 2024, offrant des prix plus accessibles. Cela peut représenter une opportunité pour un investissement locatif avec un horizon moyen terme, sous réserve d’une sélection rigoureuse.
Verrières-Le-Buisson est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est significativement plus chère que Fleury-Mérogis (-36 %) ou Valenton (-20 %), mais bien plus accessible que des communes très cossues comme Viroflay (+67 %) ou Garches (+104 %).
Quel rendement locatif espérer à Verrières-Le-Buisson ?
Le rendement locatif brut médian est de 5,8 % pour les appartements et 4,9 % pour les maisons. Le rendement net est estimé autour de 3,4 % après charges et impôts.
Quels sont les atouts du cadre de vie à Verrières-Le-Buisson ?
La commune offre un environnement verdoyant, une desserte ferroviaire excellente vers Paris et Saclay, et une gamme étendue de services (470 équipements). Le taux de propriétaires y est élevé (71,5 %), signe d’un ancrage résidentiel fort.
Marché immobilier des communes voisines
Verrières-Le-Buisson reste nettement plus accessible que des communes huppées comme Viroflay (+67 %) ou Garches (+104 %), offrant un effet de levier intéressant pour accéder à un cadre résidentiel francilien de qualité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Verrières-le-Buisson.
Communes limitrophes de Verrières-le-Buisson
Verrières-le-Buisson est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Verrières-le-Buisson est un marché d'exception — 4 667 €/m² sur 163 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans l'Essonne. Dans l'Essonne, Verrières-le-Buisson appartient au top 3 % des communes les plus chères au m².
Correction observée: -7,1 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 868 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché mixte à Verrières-le-Buisson: maisons à 5 247 €/m² et appartements à 3 996 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (129 m² à 676 863 €) équivaut à 18,7 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Verrières-le-Buisson: 19,3 €/m²/mois pour un appartement, 21,2 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Rythme de construction régulier: 72 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (89 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Verrières-le-Buisson est une commune périurbaine francilienne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est à 174 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.