Avec 3 722 €/m², Morangis se place parmi les communes chères de l'Essonne, au-dessus de la médiane départementale.
Le prix médian de Morangis recule de -5,8 % entre 2021 et 2025. 828 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché mixte à Morangis: maisons à 3 911 €/m² et appartements à 3 548 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Morangis, un logement de 89 m² (348 079 €) représente 13,3 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Morangis avoisinent 17,8 €/m² pour les appartements et 16,7 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 0,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 499 logements autorisés et 315 commencés sur la période 2020-2024. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 81 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Morangis est dans les paysages contrastés de la grande couronne. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 83 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Morangis
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Faut-il investir à Morangis en 2026 ?
Intégrée à la Métropole du Grand Paris et située à moins de 4 km de l'aéroport d'Orly, Morangis bénéficie d'une attractivité territoriale forte. Le marché immobilier local, après quatre années de hausse continue, amorce une phase de correction. Faut-il y voir une opportunité pour investir en 2026 ou un signal d'alerte ?
Une correction de 7 % en 2024 ouvre une fenêtre d'entrée dans un marché francilien historiquement tendu, entre forte pression immobilière et accessibilité dégradée.
Verdict
➤ Investir ici suppose une stratégie de rendement locatif solide pour compenser l'absence de plus-value immédiate, dans un marché qui se tasse.
Points clés
- ✓ Correction de 7 % après quatre ans de hausse
- ✓ Rendement brut correct en Île-de-France
- ✓ Attractivité territoriale élevée (IAT 7,2/10)
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 1,6/10)
- ⚠ Effort d'épargne : 11,8 années de revenu
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian inférieur de 6 % à la moyenne régionale (INSEE 2023).
- Rendement locatif brut (5,7 %) supérieur à la moyenne francilienne pour les appartements.
- Prix au m² trois fois moins élevé qu'à Paris intra-muros (12 000 €/m²).
Analyse du marché immobilier à Morangis
Le marché de Morangis est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Morangis
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (7/10) : le marché reste actif et la demande est soutenue, favorisant la liquidité à la revente.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (7/10) : le marché reste actif et la demande est soutenue, favorisant la liquidité à la revente.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (1,6/10) : les prix dépassent la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (1,6/10) : les prix dépassent la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,5/10) : un rendement brut correct mais sans tension locative forte, exige une sélection fine du bien.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,5/10) : un rendement brut correct mais sans tension locative forte, exige une sélection fine du bien.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,9/10) : peu d'intérêt pour une stratégie de location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,9/10) : peu d'intérêt pour une stratégie de location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Morangis : cadre de vie et logement
Acheter à Morangis, c'est opter pour une petite ville dense (2 826 hab./km²) de l'Essonne, à moins de 20 km au sud-ouest de Paris. L'environnement est principalement urbain, mais la commune conserve un caractère résidentiel avec une majorité de maisons individuelles (58,1 %). L'âge médian de 41 ans et la part importante de moins de 30 ans (36,1 %) dessinent une population active et familiale. Le marché actuel, en léger repli (-7 %), peut offrir des opportunités pour les primo-accédants.
Tout savoir pour acheter et vivre à MorangisInvestir à Morangis : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux dessine un paysage. Pourtant, un investissement réussi se joue sur le terrain : identification du bon bien, négociation au juste prix, anticipation des charges. Notre réseau de professionnels vous aide à transformer ce diagnostic en acquisition stratégique.
Vous avez les chiffres. Voici ce qu'ils signifient concrètement pour votre stratégie d'investissement en 2026.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Morangis
Quel est le prix immobilier moyen à Morangis ?
Le prix médian est de 3 763 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 56 m², cela représente un investissement d'environ 211 568 €. Le prix moyen, tiré par les biens les plus chers, atteint 5 294 €/m², signe d'un parc immobilier hétérogène.
Est-ce le bon moment pour investir à Morangis ?
Le marché corrige (-7 % en 2024), ce qui peut constituer un point d'entrée plus favorable après les fortes hausses. L'investissement locatif est pertinent pour un rendement brut correct (5,7 % en appartement), mais exige une sélection rigoureuse sur le DPE et l'état du bien.
Morangis est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Morangis est moins chère que des communes très cotées comme Igny (-23 %) ou Verrières-Le-Buisson (-37 %). Elle est légèrement plus chère qu'Épinay-sur-Orge (+4 %) mais plus onéreuse que Fleury-Mérogis (+29 %), offrant un compromis prix/avantages.
Quel rendement locatif espérer à Morangis ?
Le rendement brut locatif est d'environ 5,7 % pour un appartement, soit un loyer médian de 17,8 €/m²/mois. Pour une maison, il est de 5,3 % (16,7 €/m²/mois). Le rendement net est inférieur, notamment à cause d'une taxe foncière de 35,15 %.
Quels sont les atouts du cadre de vie à Morangis ?
Proximité de l'aéroport d'Orly (4 km) et de la gare de Chilly-Mazarin (1,8 km), forte couverture fibre, 574 équipements de services et commerces. La commune, jeune et familiale, offre une bonne autonomie au quotidien au sein de la Métropole du Grand Paris.
Marché immobilier des communes voisines
Morangis présente un effet de levier intéressant avec un prix au m² inférieur de 23 % à celui d'Igny et de 37 % à Verrières-Le-Buisson, malgré une desserte et un parc de services comparables.
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Communes limitrophes de Morangis
Morangis est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :