01 Le parc de logements
Le parc comprend 162 logements dont 134 résidences principales, 26 résidences secondaires et 1 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 134 | 82,7 % |
| Résidences secondaires | 26 | 16,0 % |
| Logements vacants | 1 | 0,6 % |
Sur les 162 logements recensés, 83 % sont occupés à l'année, 16 % servent de résidence secondaire et 1 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 17 | 13,3 % |
| 1919-1945 | 4 | 3,1 % |
| 1946-1970 | 8 | 6,3 % |
| 1971-1990 | 26 | 20,3 % |
| 1991-2005 | 36 | 28,1 % |
| 2006-2019 | 37 | 28,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (29 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 13 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 1,5 % |
| 2 pièces | 0 | 0,0 % |
| 3 pièces | 20 | 14,9 % |
| 4 pièces | 42 | 31,3 % |
| 5 pièces ou plus | 70 | 52,2 % |
Taille moyenne: 4,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 52 %, les T1-T2 1 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 117 | 132 | 162 |
| Rés. principales | 99 | 110 | 134 |
| Rés. secondaires | 18 | 18 | 26 |
| Vacants | 0 | 4 | 1 |
En comparaison, La Cadière-et-Cambo (à 10 km) enregistre 51,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 110 | 82,1 % |
| Locataires (privé) | 19 | 14,2 % |
| Locataires HLM | 1 | 0,7 % |
| Logés gratuitement | 4 | 3,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 81,9 % de propriétaires occupants, 15,0 % de locataires et 1 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 21 | 15,7 % |
| Électricité | 58 | 43,3 % |
| Gaz bouteille | 4 | 3,0 % |
| Autre (bois…) | 51 | 38,1 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (43 %), 38 % pour autres sources (bois notamment) et 16 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 17 |
| 2 à 4 ans | 22 |
| 5 à 9 ans | 25 |
| 10 ans ou plus | 70 |
| Total ménages | 134 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 26 |
| Sous-occupation modérée | 41 |
| Sous-occupation accentuée | 20 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 | 1,5 % |
| 1 voiture | 49 | 36,6 % |
| 2 voitures ou plus | 84 | 62,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 1 % sans véhicule, 37 % mono-motorisés, 63 % multi-motorisés. Par ailleurs, 88,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 29 | 22 | 4 | 3 |
| 1975 | 39 | 25 | 4 | 10 |
| 1982 | 45 | 32 | 8 | 5 |
| 1990 | 68 | 50 | 13 | 5 |
| 1999 | 88 | 69 | 12 | 7 |
| 2006 | 111 | 87 | 17 | 6 |
| 2011 | 117 | 99 | 18 | 0 |
| 2016 | 132 | 110 | 18 | 4 |
| 2022 | 162 | 134 | 26 | 1 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 29 à 162, soit +459 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 19 | 22 | 20 | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 7,1 % |
| Classe C | 9 | 64,3 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 3 | 21,4 % |
| Classe F | 1 | 7,1 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 14 diagnostics par étiquette énergétique: 64 % en C, 71 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 57,1 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 3 | 21,4 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 3 | 21,4 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (57 %), 79 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 213 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 154 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 200 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 144 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 40 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 40 kWh/m²/an pour les logements 2001-2012, près de 213 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 7 | 2 |
| Classe D | 0 | 0 |
| Classe E | 3 | 0 |
| Classe F | 1 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Côté maisons, la dominante est C (174 kWh/m²/an); côté appartements, C (154).
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Agonès (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement INSEE 2022, les 162 logements d'Agonès se partagent entre résidences principales, secondaires et vacants (82,7 % / 16,0 % / 0,6 %). La maison individuelle domine très largement, avec 95,7 % du parc. Ancrage local: la commune est typique de l'arrière-pays languedocien, à 252 m d'altitude, dans un paysage de collines.
L'accession à la propriété est la norme à Agonès, avec 81,9 % de propriétaires occupants.
Le bâti d'Agonès s'étend d'un noyau historique (13,2 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (28,7 % après 2006). Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 172 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 43,3 % des résidences principales.
Entre le recensement 2016 et celui de 2022, le parc d'Agonès a gagné +22,7 % de logements. La multi-motorisation est la norme à Agonès: 62,7 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Agonès est typique de l'arrière-pays languedocien, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le contexte naturel (à 252 m d'altitude, dans un paysage de collines) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Agonès en 2026 ?
Niché dans les Cévennes Gangeoises, le petit village d'Agonès connaît une métamorphose démographique impressionnante, sa population ayant grimpé de 29 % en dix ans. Cette attractivité résidentielle, couplée à un parc immobilier majoritairement récent, pose la question de l'investissement dans un marché très restreint. Analyse des indicateurs pour 2026.
Avec une dynamique démographique parmi les plus fortes de l'Hérault (+29,1 % en 10 ans) et un indice de vivre bien pour pas cher de 8,3/10, Agonès se positionne dans le top quart des communes où investir pour le long terme.
Verdict
➤ Opportunité de plus-value à long terme solide, mais réservée aux investisseurs patients acceptant un marché non liquide.
Points clés
- ✓ Dynamique démographique très soutenue
- ✓ Parc immobilier récent et performant
- ✓ Rendement locatif correct pour les maisons
- ⚠ Marché très étroit et illiquide
- ⚠ Accessibilité physique limitée
- ⚠ Opportunité locative modérée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix du mètre carré à Agonès est inférieur à la moyenne nationale des villages dynamiques.
- Dans l'Hérault, Agonès affiche un prix médian supérieur de 106 % à celui de Saint-Laurent-Le-Minier, une commune voisine comparable.
- Le rendement locatif brut des maisons (4,4 %) dépasse celui des grandes métropoles, pour un effort d'accession plus modéré.
Analyse du marché immobilier à Agonès
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Investir à Agonès : opportunités et risques
Investir à Agonès en 2026 relève d'une stratégie de plus-value à long terme bien plus que de rendement locatif immédiat. Le rendement brut des maisons (4,4 %) est correct mais rogné par une taxe foncière élevée (42,77 %) et un marché locatif annuel étroit, comme en témoigne l'indice d'opportunité locative modéré (4,7/10). L'absence totale d'appartements en vente ou en location verrouille toute stratégie sur ce segment.
Le levier principal réside dans la forte attractivité résidentielle du village, confirmée par son indice de vivre bien pour pas cher très élevé (8,3/10). La demande pour des maisons récentes, dans un cadre préservé et bien connecté numériquement (56,6 % de THD), devrait rester solide, portée par l'arrivée de nouveaux habitants. La quasi-absence de construction neuve (2 logements autorisés en 5 ans) limite l'offre et soutient les prix.
Attention toutefois au risque de liquidité à la revente. Avec un volume de transactions aussi faible, vendre un bien peut prendre du temps et nécessiter un prix réaliste. L'investisseur doit avoir un horizon long, viser un bien en excellent état (le DPE moyen est C) et intégrer la réalité des risques naturels (PPR inondation actif) dans son assurance et son budget.
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Données du marché immobilier à Agonès
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier d'Agonès, tel que révélé par les données DVF 2024, est celui d'un micro-marché exclusivement tourné vers la maison individuelle. Avec seulement 1 transactions annuelles, toute analyse de prix doit être pondérée par cette illiquidité structurelle. La hausse spectaculaire du prix médian entre 2023 et 2024 s'explique davantage par la vente de quelques propriétés de standing que par une inflation généralisée, un phénomène classique dans les petites communes.
Néanmoins, cette hausse n'est pas déconnectée des indicateurs territoriaux. Agonès bénéficie d'une croissance démographique parmi les plus vigoureuses du département (+29,1 % en 10 ans, selon l'INSEE), alimentant une demande résidentielle soutenue. Le parc de logements, dont plus de 28 % a été construit après 2006, est moderne et performant, avec seulement 7,1 % de passoires thermiques, un atout majeur face aux nouvelles réglementations.
En somme, Agonès présente un marché de propriétaire-occupant en expansion, où l'investissement locatif classique est marginal. La rareté des transactions et la qualité du bâti dessinent un paysage où la valeur se conserve, mais où trouver un bien à acheter relève du défi.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Agonès Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Agonès est marquée par une hausse statistique vertigineuse en 2024 (+933 %), qu'il faut relativiser fortement. Elle s'explique par un très faible volume de transactions (3 en 2023, 8 en 2024) où la vente de quelques maisons de qualité a tiré la médiane. Comparé aux communes voisines, Agonès se situe dans une fourchette haute mais justifiée par sa dynamique démographique exceptionnelle. Pour un acheteur en 2026, cela signifie que la valeur d'un bien dépendra avant tout de ses caractéristiques propres et que la volatilité statistique est inhérente aux micro-marchés.
Évolution du marché immobilier d'Agonès
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2022 et 2025, le prix médian passe de 1 667 €/m² à 4 200 €/m² (+151,9 %), pour 1 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'une maison type de 138 m² à Agonès, pour un investissement de 396 336 €, générerait un loyer mensuel estimé à 1 435 €. Avec un crédit à 100 % sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 2 400 €, laissant à charge près de 965 € par mois après perception du loyer. Le rendement brut de 4,4 % (2,6 % net) est correct mais l'effort financier initial est substantiel, nécessitant un apport personnel solide ou un revenu complémentaire pour absorber la trésorerie négative les premières années.
Acheter vs Louer — maison 75 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 4 200 € | 4 200 € |
| Prix moyen/m² | 4 200 € | |
| Surface médiane | – | 75 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2022 | 1 | 1 667 € |
| 2023 | 1 | 278 € |
| 2024 | 5 | 2 842 € |
| 2025 | 1 | 4 200 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Agonès est quasi inexistante, avec seulement 2 logements autorisés sur les cinq dernières années et aucun en 2024. Cette tendance à la baisse de 80 % par rapport à la période précédente indique une très faible pression foncière et un renouvellement du parc très limité. Dans un contexte de forte pression démographique, cette absence de nouvelle offre pourrait contribuer à maintenir une tension sur les prix de l'ancien. Pour l'investisseur, cela signifie un risque de sur-offre nul, mais aussi un choix très restreint de biens neufs et peu de possibilités de faire construire.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 4 sur 2013 — soit -100,0 %.
Construction neuve à Agonès (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 logements autorisés à à Agonès, dont 0 en 2025 (-75 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Agonès
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Agonès
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,77 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut (4,4 % pour les maisons) au rendement net (environ 2,6 %) s'explique par les charges récurrentes. À Agonès, la taxe foncière sur le bâti s'applique au taux moyen de 42,77 %. Il faut également anticiper les frais de gestion, les travaux d'entretien (le parc est ancien à 16,3 %), et une éventuelle vacance locative, même si le taux de logements vacants est très faible (0,6 %). Ces éléments réduisent significativement la performance financière réelle.
Performance énergétique du parc à Agonès
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Agonès: la classe C domine, 7,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe dominante C (171 kWh/m²/an) et seulement 7,1 % de passoires thermiques (classes F/G). Ce faible taux limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location (loi Climat). Pour un acheteur, cela signifie un parc globalement économe, mais il reste essentiel de vérifier le DPE individuel du bien, surtout si des travaux de rénovation sont envisagés.
Calculateur de rendement à Agonès
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Agonès
Pour une maison type de 138 m² à Agonès (prix d'acquisition d'environ 396 336 €), le loyer mensuel moyen s'établirait autour de 1 435 € (10,4 €/m²). Cela génère un rendement brut annuel de 4,4 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le rendement net tombe à environ 2,6 %, soit un cash-flow positif à condition que le taux d'emprunt reste modéré.
Erreurs à éviter quand on investit à Agonès
- Oublier la taxe foncière élevée (42,77 %) dans le calcul de rentabilité.
- Négliger la faible demande locative pour les appartements (parc inexistant).
- Surévaluer les loyers face au revenu médian de 23 490 €.
- Faire l'impasse sur l'audit des risques naturels (PPR inondation actif).
Quand acheter ou vendre ?
À Agonès, le marché immobilier suit une saisonnalité modérée. Le printemps et le début d'automne sont traditionnellement actifs, coïncidant avec les projets d'installation avant la rentrée ou l'été. La présence de 16 % de résidences secondaires peut générer un regain d'intérêt en vue de la saison estivale. Pour les vendeurs, anticiper la taxe foncière (exigible en septembre) dans leur calendrier de vente peut être judicieux. L'acheteur trouve souvent plus de choix en début d'année.
Le saviez-vous ?
- Agonès a gagné 29,1 % d'habitants en dix ans.
- Le village ne compte aucun logement social dans son parc.
- 71,3 % de sa population en âge de travailler a un emploi.
S'installer à Agonès : cadre de vie et logement
S'installer à Agonès, c'est opter pour le calme d'un village cévenol tout en profitant d'une vitalité démographique surprenante. Le cadre de vie est celui d'un bourg où l'on vit principalement en maison individuelle (96,3 % du parc), avec une population rajeunissante (âge médian de 43,5 ans) et active (taux d'emploi de 71,3 %). La commune est bien intégrée à la communauté de communes, offrant accès à 18 équipements de proximité, dont des commerces et services essentiels.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes. Agonès est soumis à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPR) et a connu 7 arrêtés de catastrophe naturelle, une réalité à intégrer dans son projet. L'accès aux grandes infrastructures (gare TGV, aéroport) demande un trajet d'environ 35-40 minutes. Cependant, la connectivité numérique est en progrès (fibre pour 45,2 % des logements), facilitant le télétravail depuis ce havre de verdure au climat méditerranéen tempéré.
Carte du marché immobilier à Agonès
Agonès et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Agonès
Le climat d'Agonès, avec une température moyenne de 14,5 °C, est typique de l'arrière-pays héraultais. Les précipitations annuelles atteignent 1 159 mm, soit un niveau supérieur à la moyenne méditerranéenne. Ce profil convient aux acheteurs recherchant la douceur des Cévennes sans les fortes chaleurs littorales, mais acceptant un temps plus humide. C'est un cadre privilégié pour une résidence principale paisible ou une résidence secondaire verte.
Composition du parc immobilier à Agonès
162 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 96,3 % du parc à Agonès, 3,7 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier d'Agonès est extrêmement homogène et ancré : 96,3 % de maisons individuelles et 81,9 % de propriétaires occupants. Cette forte proportion de résidences principales (environ 83,4 %) indique un marché stable et un tissu résidentiel mature. La part des résidences secondaires (16,0 %) révèle aussi un attrait pour la villégiature. L'acheteur typique est donc soit un ménage souhaitant s'installer durablement, soit un acquéreur cherchant un pied-à-terre au calme.
Ancienneté du parc à Agonès
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 129 logements).
- Avant 1919 13,2 % 17 logts
- 1919-1945 3,1 % 4 logts
- 1946-1970 6,2 % 8 logts
- 1971-1990 20,2 % 26 logts
- 1991-2005 27,9 % 36 logts
- 2006-2019 28,7 % 37 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Agonès
18 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Agonès
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation actif pour la Haute Vallée de l'Hérault. La sismicité est classée faible et le potentiel radon moyen. Dix risques naturels sont recensés et sept arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Ces éléments, factuels, impliquent de consulter systématiquement le dossier de diagnostics techniques et le PPR pour tout achat, afin de connaître les contraintes et les obligations associées au bien.
Cas pratique : un achat type à Agonès
Pour une maison familiale de 138 m² à Agonès, le budget d'acquisition hors frais est d'environ 396 336 €. Cela représente 16,9 années du revenu médian local (23 490 €). Avec un apport de 10 % (39 634 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité de capital et intérêts s'élèverait à environ 1 980 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Agonès
- Ne pas consulter le PPR Inondation de la Haute Vallée de l'Hérault.
- Acheter sans vérifier le DPE, malgré un parc globalement performant.
- Sous-estimer l'éloignement des gares (35 km) pour les actifs.
- Ignorer la part importante de résidences secondaires (16 %) pouvant affecter la vie du village.
Points clés à retenir à Agonès
- Prix médian des maisons à 4 200 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut moyen des maisons : 4,4 %.
- Climat doux avec 14,5 °C de moyenne annuelle.
- Marché porté par la rareté de l'offre neuve.
- Évolution démographique vigoureuse : +29,1 % en 10 ans.
- Rendement net estimé ramené à environ 2,6 %.
- Parc immobilier très stable : 81,9 % de propriétaires.
- Facteur clé de valeur : terrain et état du bâti.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Agonès ?
À Agonès, où 96,3 % du parc sont des maisons, la valeur est fortement influencée par la surface du terrain et l'état du bâti. Une maison rénovée avec un bon DPE se valorise mieux. La proximité des 18 équipements du village (commerces, services) est un atout, tout comme la connexion fibre (disponible pour 45,2 % des logements). L'exposition et la vue, compte tenu du relief, sont également des critères prépondérants. Pour un vendeur, mettre en avant ces points concrets est déterminant.
Estimation indicative d'une maison à Agonès
Pour une maison de 75 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
315 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Dans un petit marché comme Agonès (162 logements), l'expertise d'un professionnel local est précieuse. Il maîtrise les micro-tendances : la valeur d'une vue dégagée, l'impact réel de l'éloignement du seul commerce, ou l'attrait spécifique de certains hameaux. Il peut aussi évaluer finement l'état du bien (16,3 % construits avant 1945) et négocier avec des acheteurs sérieux. Les outils en ligne, basés sur des moyennes, peinent à capturer ces nuances qui font la différence de prix.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen, très volatil sur petit marché.
- Négliger l'impact d'un mauvais DPE sur la valorisation future.
- Oublier de valoriser des atouts comme la vue ou un grand terrain.
- Vendre sans connaître les projets d'équipements de la commune (18 déjà présents).
Investir à Agonès : passer à l'action
Investir à Agonès nécessite de dépasser les statistiques pour comprendre la réalité du terrain et la rareté des biens. Notre réseau de professionnels locaux possède une connaissance fine des secteurs et des opportunités qui ne paraissent pas dans les bases de données.
Les données révèlent un potentiel réel, mais tout dépend du bien précis et de sa localisation dans la commune.
Évaluez la valeur réelle d'un bien à Agonès grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du micro-marché local.
- Analyse basée sur les 1 ventes réelles de 2024
- Compréhension de la dynamique démographique unique
- Mise en relation avec un pro connaissant le secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Agonès
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Agonès
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Agonès ?
En 2024, le prix médian des maisons à Agonès était de 4 200 €/m², pour une transaction type de 138 m² représentant un investissement total d'environ 396 000 €. Ce prix est significativement plus élevé que celui de certaines communes voisines comme Saint-Laurent-Le-Minier.
Est-ce le bon moment pour acheter à Agonès ?
Le marché, très tendu avec seulement 1 ventes par an, est favorable aux vendeurs. Acheter demande de la patience pour trouver un bien et une capacité à négocier sur un marché illiquide. La forte croissance démographique soutient la demande à long terme.
Agonès est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Agonès (4 200 €/m²) est environ 55 % plus chère que Saint-Laurent-Le-Minier mais 31 % moins chère que Roquedur. Cet écart s'explique par sa dynamique démographique très positive et la qualité de son parc immobilier.
Quel rendement locatif puis-je espérer à Agonès ?
Le rendement locatif brut pour une maison est d'environ 4,4 %, ce qui est correct. Le loyer médian est estimé à 10,4 €/m²/mois. Le rendement net, après charges et taxe foncière, se situe plutôt autour de 2,6 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Agonès ?
Les principaux risques sont la très faible liquidité du marché (peu de transactions) et les aléas naturels. La commune est couverte par un PPR Inondation et a connu plusieurs catastrophes naturelles, ce qui peut impacter l'assurance et la revente.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 31 % à celui de Roquedur mais des indicateurs démographiques supérieurs, Agonès présente un écart de valorisation qui pourrait se combler, offrant un effet de levier intéressant pour l'investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Agonès.
Communes limitrophes d'Agonès
Agonès est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Agonès s'échange à 4 200 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale. La commune figure parmi les 4 % les plus chères de l'Hérault au mètre carré.
La progression du prix médian atteint +151,9 % sur cinq ans (2022-2025) à Agonès, au-dessus du rythme national. Sur l'ensemble de la période, 8 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +47,8 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 4 200 €/m² pour une surface médiane de 75 m². Le bien médian (75 m² à 315 000 €) équivaut à 13,4 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,7 € (appartements) et 10,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 3,0 % — en lien avec le niveau des prix au m². Les résidences secondaires représentent 16,0 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La construction neuve est quasi nulle sur la période 2021-2025: 2 logements autorisés au total selon les bases SITADEL. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Agonès est typique de l'arrière-pays languedocien. Contexte physique: à 252 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).