01 Le parc de logements
Le parc comprend 861 logements dont 717 résidences principales, 91 résidences secondaires et 53 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 717 | 83,3 % |
| Résidences secondaires | 91 | 10,6 % |
| Logements vacants | 53 | 6,2 % |
Sur les 861 logements recensés, 83 % sont occupés à l'année, 11 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 141 | 19,7 % |
| 1919-1945 | 32 | 4,5 % |
| 1946-1970 | 98 | 13,7 % |
| 1971-1990 | 158 | 22,0 % |
| 1991-2005 | 117 | 16,3 % |
| 2006-2019 | 171 | 23,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 24 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 20 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 0,6 % |
| 2 pièces | 39 | 5,4 % |
| 3 pièces | 119 | 16,6 % |
| 4 pièces | 292 | 40,7 % |
| 5 pièces ou plus | 264 | 36,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 37 % du parc, contre 6 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 695 | 812 | 861 |
| Rés. principales | 583 | 672 | 717 |
| Rés. secondaires | 71 | 99 | 91 |
| Vacants | 41 | 41 | 53 |
Pompignan (908 hab., à 14 km) présente 56,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 534 | 74,5 % |
| Locataires (privé) | 168 | 23,4 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 14 | 2,0 % |
La répartition du parc occupé: 74,6 % de propriétaires, 23,4 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 104 | 14,5 % |
| Fioul | 147 | 20,5 % |
| Électricité | 293 | 40,9 % |
| Gaz bouteille | 21 | 2,9 % |
| Autre (bois…) | 152 | 21,2 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 41 %. autres sources (bois notamment) pèse 21 %, fioul 21 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 80 |
| 2 à 4 ans | 113 |
| 5 à 9 ans | 149 |
| 10 ans ou plus | 375 |
| Total ménages | 717 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 110 |
| Sous-occupation modérée | 190 |
| Sous-occupation accentuée | 232 |
| Suroccupation modérée | 26 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 42 | 5,9 % |
| 1 voiture | 319 | 44,5 % |
| 2 voitures ou plus | 356 | 49,7 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 6 % sans voiture, 44 % à une voiture et 50 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 81,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 284 | 256 | 17 | 11 |
| 1975 | 337 | 286 | 27 | 24 |
| 1982 | 411 | 325 | 61 | 25 |
| 1990 | 490 | 387 | 64 | 39 |
| 1999 | 575 | 484 | 65 | 26 |
| 2006 | 613 | 517 | 60 | 35 |
| 2011 | 695 | 583 | 71 | 41 |
| 2016 | 812 | 672 | 99 | 41 |
| 2022 | 861 | 717 | 91 | 53 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 284 logements à l'origine, 861 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 100 | 108 | 92 | 82 | 78 | 53 |
| Dont vacants > 2 ans | 35 | 42 | 36 | 44 | 36 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 6,1 % |
| Classe B | 24 | 13,4 % |
| Classe C | 79 | 44,1 % |
| Classe D | 46 | 25,7 % |
| Classe E | 16 | 8,9 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 3 | 1,7 % |
La classe C domine avec 44 % des diagnostics, et 64 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 89 | 49,7 % |
| Classe B | 43 | 24,0 % |
| Classe C | 20 | 11,2 % |
| Classe D | 17 | 9,5 % |
| Classe E | 8 | 4,5 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 2 | 1,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (50 %), et 85 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 167 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 195 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 158 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 141 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 108 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 59 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 59 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 195 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 0 |
| Classe B | 19 | 5 |
| Classe C | 51 | 28 |
| Classe D | 32 | 14 |
| Classe E | 11 | 5 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 2 | 1 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (146 kWh/m²/an) et appartements en classe C (172).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cazilhac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Parc mixte à Cazilhac: sur 861 logements, 83,3 % sont des résidences principales, 10,6 % secondaires, 6,2 % vacants. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (87,8 %). Le cadre local de Cazilhac est au cœur de la garrigue languedocienne, à 252 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 74,6 % de propriétaires, 23,4 % de locataires.
Le parc mêle bâti ancien (19,7 % avant 1919) et constructions récentes (23,8 % après 2006). Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 153 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). Le électricité est la première source de chauffage du parc (40,9 %).
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +6,0 % à son parc résidentiel. La multi-motorisation est la norme à Cazilhac: 49,7 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Cazilhac est au cœur de la garrigue languedocienne, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le contexte naturel (à 252 m d'altitude, dans un paysage de collines) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Cazilhac en 2026 ?
Niche dans les Cévennes gangeoises, Cazilhac attire par son cadre de vie verdoyant et sa croissance démographique soutenue. Son marché immobilier, majoritairement composé de maisons, a connu une forte appréciation jusqu'en 2023 avant une légère retombée. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ? L'analyse des transactions et des indicateurs territoriaux permet de trancher.
Avec un prix au m² inférieur de 18 % à celui de Claret, Cazilhac offre un point d'entrée plus accessible dans un marché cévenol dynamique.
Verdict
➤ Marché pertinent pour un investissement locatif ciblé sur l'appartement, en stratégie de moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif sur appartements (6,1 %)
- ✓ Pression immobilière élevée indiquant une demande solide
- ✓ Dynamique démographique positive (+5,1 % en 5 ans)
- ⚠ Correction récente des prix (-3,0 % en 2024)
- ⚠ Taux de chômage élevé (13,3 %) fragilisant la demande locale
- ⚠ Marché très majoritairement tourné vers la maison (88 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à la moyenne des communes touristiques du littoral héraultais.
- Se positionne dans la moitié supérieure des villages de l'Hérault en termes de prix au m².
- Rendement locatif brut des appartements (6,1 %) supérieur à celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Cazilhac
Acheter demande un effort important : 8,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Cazilhac : opportunités et risques
Investir à Cazilhac en 2026 nécessite une stratégie précise, car le marché est double. Pour la location annuelle, l'appartement est l'unique option rentable, avec un rendement brut de 6,1 % (environ 3,6 % net après charges). Mais l'offre est rarissime et le parc, pour 24 % antérieur à 1945, comporte un risque rénovation. Seulement 1,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux très bas qui limite ce risque écologique et réglementaire. En revanche, la taxe foncière, à 43,91 %, grève sensiblement la rentabilité nette et doit être intégrée au calcul.
La maison individuelle, bien que dominante, offre un rendement locatif brut très faible (2,7 %), la réservant presque exclusivement à un projet de résidence principale ou à une stratégie de plus-value à très long terme. La récente correction des prix (-3 %) pourrait offrir un point d'entrée plus favorable pour ce type de projet, à condition de bien négocier. La faible production de logements neufs (3 autorisés en 2024) écarte tout risque de sur-offre immédiate, confortant la valeur du parc ancien.
L'opportunité de location saisonnière semble limitée, comme l'indique l'indice IPTI modéré (4,3/10) et le très faible nombre d'hébergements touristiques recensés. Cazilhac n'est pas une destination touristique de masse, mais plutôt un village-résidentiel. L'investissement le plus pertinent reste donc l'achat d'un appartement en vue d'une location annuelle, visant une clientèle d'actifs ou de retraités recherchant un cadre de vie paisible, avec la fibre déjà déployée à 53,5 % pour le télétravail.
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Données du marché immobilier à Cazilhac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cazilhac s'établit à 2 464 €, sur la base de 17 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,6 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cazilhac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'analyse des prix médians sur cinq ans, selon les données DVF, révèle une appréciation marquée de 41 % entre 2020 et 2023, culminant à 3 133 €/m². L'année 2024 enregistre une première correction de -3 %, ramenant le médian à 3 039 €/m². Cette baisse modérée peut signaler un retour à l'équilibre après une surchauffe, plutôt qu'un renversement de tendance. Le marché des maisons, très dominant, a tiré cette hausse, tandis que celui des appartements, très minoritaire, affiche un prix médian bien inférieur (1 832 €/m²). Pour un acheteur en 2026, cette évolution suggère une fenêtre d'opportunité potentielle dans la correction récente, à condition de sélectionner un bien dont la valorisation n'a pas été excessivement gonflée durant la phase de pic.
Évolution du marché immobilier de Cazilhac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 464 €/m² de prix médian pour 17 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +9,6 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières, basées sur les prix et loyers médians 2024, dessinent un effort résidentiel ou investisseur significatif. Pour acquérir une maison type de 99 m² (301 950 €), un ménage local doit théoriquement engager l'équivalent de 14 années de revenu médian. En investissement locatif, le rendement brut des maisons est faible (2,7 %), tandis que celui des appartements atteint 6,1 % brut. Néanmoins, ce dernier chiffre doit être nuancé par les charges (gestion, taxe foncière à 43,91 %, vacance locative) pour aboutir à un rendement net estimé à 3,6 %. Le loyer perçu sur un appartement couvre une partie substantielle de la mensualité d'emprunt, mais un effort résiduel mensuel demeure nécessaire, faisant de cet investissement un montage viable surtout en complément de fonds propres.
Acheter vs Louer — appartement 74 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 17 transactions en 2024, le marché de Cazilhac affiche un volume d'activité modeste et stable par rapport aux années précédentes. Il est caractérisé par une écrasante domination des maisons individuelles (11 ventes sur 24), dont la surface médiane vendue est de 99 m². Les appartements sont rares (6 ventes seulement), ce qui rend leur valorisation plus volatile et moins lisible. Ce faible turnover, couplé à une part élevée de propriétaires occupants (74,6 %), indique un marché relativement peu liquide, où l'offre se fait souvent attendre. Pour un investisseur, cela signifie que la négociation peut être longue, mais aussi que les biens mis en vente bénéficient d'une demande réelle, notamment de la part de nouveaux résidents attirés par le cadre de vie.
Répartition des ventes
64,7 % de maisons et 35,3 % d'appartements parmi les 17 transactions enregistrées.
Sur 17 transactions enregistrées, 64,7 % portent sur des maisons (2 500 €/m²) et 35,3 % sur des appartements (1 832 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 17 | 11 | 6 |
| Prix médian/m² | 2 464 € | 2 500 € | 1 832 € |
| Prix moyen/m² | 3 144 € | ||
| Surface médiane | – | 97 m² | 74 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 23 | 2 248 € |
| 2022 | 25 | 2 440 € |
| 2023 | 16 | 2 965 € |
| 2024 | 19 | 3 028 € |
| 2025 | 17 | 2 464 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Cazilhac, selon les données SITADEL, est très limitée et en net ralentissement. Seulement 20 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, dont seulement 3 en 2024, ce qui représente une baisse de 57 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette faible production ne permet pas de répondre à la pression démographique (+5,1 % en 5 ans), contribuant ainsi à maintenir la tension sur le parc existant. Pour un investisseur, cela signifie un risque quasi nul de sur-offre neuve venant dévaluer les actifs anciens. En revanche, cela confirme aussi la difficulté à trouver du neuf et la nécessité de se tourner vers l'ancien, dont une partie (24,1 %) est antérieure à 1945 et peut nécessiter des travaux de rénovation.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 2 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 176 autorisations pour 74 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Cazilhac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cazilhac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Cazilhac: 17 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (-61 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Cazilhac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cazilhac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,91 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute significativement après déduction des charges réelles. À Cazilhac, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,91 %, un prélèvement à intégrer absolument. Ajoutez les frais de gestion (environ 8 % du loyer), une provision pour vacance locative (le taux de vacants est de 6,2 % dans la commune) et les travaux d'entretien. Pour un appartement, le rendement brut de 6,1 % se transforme ainsi en un net d'environ 3,6 %, selon l'ADEME et les données DGFiP.
Performance énergétique du parc à Cazilhac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 179 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Cazilhac: majorité classée C, part de passoires thermiques à 1,7 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier de Cazilhac présente une performance énergétique plutôt bonne, avec une classe dominante C (153 kWh/m²/an) et seulement 1,9 % de passoires thermiques (F/G) selon l'ADEME. Ceci réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location (loi Climat). Pour un acheteur, cela signifie un parc globalement économe, mais il reste prudent de vérifier le DPE individuel, car près d'un quart des logements a été construit avant 1945 et peut nécessiter des rénovations.
Calculateur de rendement à Cazilhac
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Cas pratique : un investissement type à Cazilhac
Pour un appartement type de 70 m² à Cazilhac (prix total médian 240 660 €), le loyer moyen attendu est d'environ 819 € par mois (11,7 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans et un apport de 20 %, la mensualité hors assurance avoisine 925 €. Le loyer ne couvre donc pas intégralement la charge, créant un effort mensuel net d'environ 106 €, avant impôt et charges de copropriété. Le rendement brut est de 4,1 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Cazilhac
- Négliger la taxe foncière, élevée à 43,91 % à Cazilhac.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner vacance et gestion.
- Oublier que 88 % du parc sont des maisons, moins locatives.
- Surestimer la valorisation, le marché est en correction (-3 %).
Quand acheter ou vendre ?
À Cazilhac, le marché immobilier suit une saisonnalité classique des villages : plus actif du printemps au début de l'automne, quand la végétation et les jours longs valorisent le cadre de vie. L'automne peut être propice aux négociations avant la fin d'année. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'affluence touristique modérée (1 hébergement recensé) a peu d'impact direct sur le rythme des transactions.
Le saviez-vous ?
- Seulement 0,0 % de logements sociaux dans la commune (INSEE).
- L'indice de vieillissement est de 178,7 : plus de seniors que de jeunes.
- La dette communale par habitant s'élève à 753 €, inférieure à la moyenne.
S'installer à Cazilhac : cadre de vie et logement
S'installer à Cazilhac, c'est opter pour le calme d'un village cévenol à l'altitude moyenne de 307 mètres, bénéficiant d'un climat aux influences méditerranéennes (14,5°C de moyenne) mais avec des précipitations abondantes (1 159 mm/an). La commune offre un cadre de vie naturel préservé, comme en témoigne l'indice de santé environnementale élevé (6,8/10). Le profil démographique, avec un âge médian de 47,4 ans et près d'un tiers de seniors, dessine une population stable, même si la part des moins de 30 ans (29,5 %) reste significative.
Les équipements et services, avec 51 commerces et services recensés (dont 2 commerces, 1 établissement de santé et 8 équipements sportifs ou de loisirs), permettent une autonomie relative pour les besoins courants. La connexion aux grands pôles est néanmoins nécessaire pour de nombreux emplois ou services spécialisés, avec Montpellier à environ 40 minutes en voiture. Les résidents doivent également être conscients des risques naturels présents, notamment d'inondation (PPR activé), matérialisés par 7 arrêtés de catastrophe naturelle dans le passé.
Carte du marché immobilier à Cazilhac
Cazilhac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cazilhac
Le climat de Cazilhac, avec une température moyenne de 14,5 °C et des précipitations annuelles de 1 159 mm, est typique des Cévennes. Il offre une fraîcheur relative en été grâce à l'altitude (307 m en moyenne) mais des hivers marqués par l'humidité. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un rythme de vie saisonnier, éloigné des fortes chaleurs littorales. La présence d'un risque d'inondation (PPR actif) implique toutefois de vérifier l'assurabilité du bien.
Composition du parc immobilier à Cazilhac
861 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Cazilhac: 88,0 % de maisons, 12,0 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Cazilhac est très majoritairement composé de maisons (88 %) et de propriétaires occupants (74,6 %). Ceci indique un marché ancré et stable, avec une faible proportion de résidences secondaires (10,6 %). La demande locale est donc principalement portée par des besoins en résidence principale, souvent familiaux. Le faible taux de logements sociaux (0 %) et la construction neuve limitée indiquent un marché tendu où l'offre existante est la ressource principale.
Ancienneté du parc à Cazilhac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 717 logements).
- Avant 1919 19,7 % 141 logts
- 1919-1945 4,5 % 32 logts
- 1946-1970 13,7 % 98 logts
- 1971-1990 22,0 % 158 logts
- 1991-2005 16,3 % 117 logts
- 2006-2019 23,8 % 171 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Cazilhac
51 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Cazilhac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Cazilhac est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation actif sur la Haute Vallée de l'Hérault. La commune a connu 7 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont classés faibles. Ces données Géorisques impliquent de consulter systématiquement l'état des risques pour tout bien, ce qui peut influencer l'assurance, le prix et la constructibilité. Ce n'est pas un frein absolu, mais un facteur de due diligence essentiel à intégrer dans la négociation.
Cas pratique : un achat type à Cazilhac
Pour une maison familiale de 100 m², le prix médian est de 305 000 €. Cela représente environ 14,1 années de revenu médian local (21 630 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 25 ans à 3,5 % (hors assurance), la mensualité capitale + intérêts s'élève à environ 1£300 €. À cela s'ajoutent la taxe foncière (environ 1 000 €/an) et les charges d'entretien.
Erreurs à éviter quand on achète à Cazilhac
- Oublier de vérifier le DPE et le risque inondation (PPR actif).
- Négocier sans connaître le prix médian local (3 039 €/m²).
- Surestimer la connectivité : score numérique de 6/100 seulement.
- Ne pas visiter en période de pluie pour juger des écoulements.
Points clés à retenir à Cazilhac
- Prix médian au m² : 3 039 €, en correction de -3 % sur un an (DVF 2024).
- Rendement brut locatif appartement : 6,1 %, mais net : ~3,6 % (Carte des Loyers).
- Cadre de vie : altitude 307 m, climat tempéré (14,5 °C de moyenne).
- Marché vendeur sous tension : offre neuve en baisse de 57 %.
- Écart maison/appartement : +33 % pour les maisons (2 500 €/m²).
- Taxe foncière élevée : 43,91 % du revenu cadastral (2024).
- Parc immobilier sain : 1,9 % de passoires thermiques seulement (DPE).
- Facteur clé de valeur : performance énergétique (classe C dominante).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cazilhac ?
À Cazilhac, au-delà du prix au m² médian (3 039 €), la valeur d'un bien est fortement influencée par son état énergétique (DPE), son exposition aux risques inondation, et son année de construction (23,8 % du parc est postérieur à 2006). Un terrain agréable avec vue, la proximité des 51 équipements de proximité (commerces, écoles) et le taux de fibre (53,5 %) sont des plus-values. Pour une maison, l'autonomie (jardin, garage) pèse plus que pour un appartement, segment quasi-inexistant ici.
Estimation indicative d'une maison à Cazilhac
Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
239 008 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
L'estimation automatique, basée sur des moyennes DVF, ne capture pas les réalités de Cazilhac : l'impact d'un DPE E sur une maison des années 60, la plus-value d'un bien hors zone inondable, ou la décote d'un logement mal connecté (score numérique de 6/100). Un agent local connaît les micro-différences entre hameaux, l'état réel du marché et peut ajuster en fonction de la rareté de l'offre (20 logements neufs autorisés sur 5 ans seulement). Son expertise facilite aussi la mise en relation avec des acheteurs sérieux du territoire.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur la moyenne au m², très variable ici.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Minimiser l'impact d'un bien en zone PPR Inondation.
- Négliger l'état réel du bien face à un parc ancien (24,1 % avant 1945).
Investir à Cazilhac : passer à l'action
Identifier un bien aligné sur les dynamiques locales nécessite une expertise de terrain. Les donnîs DVF et les indices composites fournissent une carte, mais la pépite se découvre grâce à la connaissance fine des secteurs et des prix de négociation réels. Un professionnel local devient alors un atout décisif.
Ces donnîs tracent une trajectoire, mais le bon investissement se niche dans le détail du bien et de son environnement.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Cazilhac grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles à Cazilhac
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cazilhac
Quel est le prix immobilier moyen à Cazilhac ?
Le prix médian global à Cazilhac est de 3 039 €/m² en 2024. Il varie fortement selon le type de bien : 2 500 €/m² pour une maison et 1 832 €/m² pour un appartement, d'après les données DGFiP.
Est-ce le bon moment pour investir à Cazilhac ?
Le marché a connu une correction de -3 % en 2024 après un pic en 2023, ce qui peut représenter un point d'entrée opportun. L'investissement locatif est pertinent sur les rares appartements, qui offrent un rendement brut de 6,1 %.
Cazilhac est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Cazilhac (3 039 €/m²) est 18 % moins chère que Claret (3 580 €/m²) mais 15 % plus chère que Pompignan (2 585 €/m²). Elle se situe dans la fourchette haute des villages comparables des Cévennes gangeoises.
Quel rendement locatif espérer à Cazilhac ?
Le rendement locatif brut est de 6,1 % pour les appartements (loyer moyen de 11,7 €/m²/mois) et seulement de 2,7 % pour les maisons (6,9 €/m²/mois). Le rendement net est sensiblement inférieur, une fois déduites les charges.
Quel est le profil des acheteurs à Cazilhac ?
Le marché est largement porté par des acquéreurs en résidence principale, souvent extérieurs à la commune, attirés par le cadre de vie. La part élevée de propriétaires (74,6 %) et la croissance démographique récente confirment cette attractivité résidentielle.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Claret affiche un prix supérieur de 18 %, Cazilhac présente des indicateurs démographiques et de cadre de vie similaires, offrant un effet de levier intéressant pour une stratégie d'achat.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cazilhac.
Communes limitrophes de Cazilhac
Cazilhac est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Cazilhac se situe dans la moyenne — prix médian 2 464 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Hérault.
Sur 2021-2025, le prix médian de Cazilhac progresse de +9,6 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 100 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -18,6 % du prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 500 €/m² (surface médiane 97 m²) et celui des appartements à 1 832 €/m² (74 m²). Rapporté au revenu médian de Cazilhac, un logement de 97 m² (242 500 €) représente 11,2 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,7 €/m² pour un appartement et 6,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,6 % pour un appartement (3,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 10,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La production neuve est peu intense à Cazilhac — 17 logements autorisés entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Cazilhac s'interprète dans un contexte plus large — Cazilhac est au cœur de la garrigue languedocienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Cazilhac est à 252 m d'altitude, dans un paysage de collines, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.