01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 054 logements dont 874 résidences principales, 62 résidences secondaires et 119 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 874 | 82,9 % |
| Résidences secondaires | 62 | 5,9 % |
| Logements vacants | 119 | 11,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 83 % d'habitat permanent, 6 % de résidences secondaires et 11 % de logements inoccupés sur un total de 1 054.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 190 | 22,0 % |
| 1919-1945 | 77 | 8,9 % |
| 1946-1970 | 116 | 13,5 % |
| 1971-1990 | 107 | 12,4 % |
| 1991-2005 | 160 | 18,6 % |
| 2006-2019 | 212 | 24,6 % |
Structure du bâti par époque: 22 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 2006-2019 (25 %), 25 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 | 0,8 % |
| 2 pièces | 52 | 5,9 % |
| 3 pièces | 180 | 20,6 % |
| 4 pièces | 307 | 35,1 % |
| 5 pièces ou plus | 328 | 37,5 % |
Distribution par taille: 7 % de petits logements (T1-T2), 38 % de grands (5p+), moyenne à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 935 | 1 038 | 1 054 |
| Rés. principales | 741 | 832 | 874 |
| Rés. secondaires | 89 | 93 | 62 |
| Vacants | 105 | 114 | 119 |
Avèze (1 053 hab., à 15 km) présente 51,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 619 | 70,8 % |
| Locataires (privé) | 226 | 25,9 % |
| Locataires HLM | 4 | 0,5 % |
| Logés gratuitement | 25 | 2,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 70,8 % de propriétaires occupants, 26,3 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 | 0,3 % |
| Fioul | 107 | 12,2 % |
| Électricité | 520 | 59,5 % |
| Gaz bouteille | 44 | 5,0 % |
| Autre (bois…) | 200 | 22,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (59 %), 23 % pour autres sources (bois notamment) et 12 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 88 |
| 2 à 4 ans | 149 |
| 5 à 9 ans | 167 |
| 10 ans ou plus | 470 |
| Total ménages | 874 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 101 |
| Sous-occupation modérée | 270 |
| Sous-occupation accentuée | 192 |
| Suroccupation modérée | 37 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 74 | 8,5 % |
| 1 voiture | 444 | 50,8 % |
| 2 voitures ou plus | 356 | 40,7 % |
Motorisation des ménages: 8 % n'ont aucune voiture, 51 % en ont une et 41 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 67,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 556 | 466 | 57 | 33 |
| 1975 | 589 | 459 | 55 | 75 |
| 1982 | 645 | 454 | 108 | 83 |
| 1990 | 622 | 461 | 67 | 94 |
| 1999 | 687 | 512 | 79 | 96 |
| 2006 | 804 | 613 | 77 | 114 |
| 2011 | 935 | 741 | 89 | 105 |
| 2016 | 1 038 | 832 | 93 | 114 |
| 2022 | 1 054 | 874 | 62 | 119 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 556 logements à l'origine, 1 054 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 141 | 136 | 147 | 138 | 128 | 91 |
| Dont vacants > 2 ans | 62 | 65 | 68 | 71 | 54 | 55 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 5,7 % |
| Classe B | 42 | 18,3 % |
| Classe C | 94 | 40,9 % |
| Classe D | 53 | 23,0 % |
| Classe E | 20 | 8,7 % |
| Classe F | 7 | 3,0 % |
| Classe G | 1 | 0,4 % |
Distribution DPE sur 230 diagnostics: la majorité se situe en classe C (41 %), avec 65 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 117 | 50,9 % |
| Classe B | 74 | 32,2 % |
| Classe C | 13 | 5,7 % |
| Classe D | 17 | 7,4 % |
| Classe E | 6 | 2,6 % |
| Classe F | 3 | 1,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (51 %), 89 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 188 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 164 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 158 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 141 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 114 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 73 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 188 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 73 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 0 |
| Classe B | 32 | 10 |
| Classe C | 65 | 29 |
| Classe D | 32 | 21 |
| Classe E | 16 | 4 |
| Classe F | 5 | 2 |
| Classe G | 1 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (154), appartements classés C (173), en kWh/m²/an.
Faut-il investir à Saint-Bauzille-de-Putois en 2026 ?
Situé dans l'arrière-pays montpelliérain, au cœur des gorges de l'Hérault, Saint-Bauzille-De-Putois présente un cadre de vie préservé. Cependant, son marché immobilier évolue dans un contexte territorial paradoxal, marqué par un déclin démographique continu et une fragilité économique. Cette analyse décrypte si cet environnement compose une opportunité ou un risque pour l'investisseur en 2026.
Avec une hausse des prix de 28,3 % en 2024, le marché affiche un rebond après une correction, mais doit composer avec un déclin démographique marqué.
Verdict
➤ Marché à considérer avec prudence, réservé aux investisseurs acceptant un risque territorial élevé pour un potentiel de rendement modéré.
Points clés
- ✓ Rebond des prix en 2024 (+28,3 %)
- ✓ Rendement brut maisons correct (4,9 %)
- ✓ Parc résidentiel récent et bien isolé
- ⚠ Déclin démographique prononcé (-11,2 %)
- ⚠ Fragilité économique locale élevée
- ⚠ Volatilité historique des prix
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Les prix sont inférieurs à la moyenne nationale des villages dynamiques.
- Le prix au m² se situe dans la moyenne haute des communes comparables de l'Hérault.
- L'accessibilité est meilleure que sur le littoral montpelliérain très tendu.
Analyse du marché immobilier à Saint-Bauzille-de-Putois
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,8/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Saint-Bauzille-de-Putois
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,8
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni très tendu ni très détendu, laissant une marge de négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni très tendu ni très détendu, laissant une marge de négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : les prix restent relativement élevés par rapport au revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : les prix restent relativement élevés par rapport au revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative existe mais n'est pas explosive.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative existe mais n'est pas explosive.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : la présence de camping génère une demande saisonnière, mais limitée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : la présence de camping génère une demande saisonnière, mais limitée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2967,0 — Percentile dept : 61/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,8 — Percentile dept : 70/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 31/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -11,2 — Percentile dept : 4/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 98,1 — Percentile dept : 53/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,8 — Percentile dept : 30/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 58,7 — Percentile dept : 59/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 60/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 29,2 — Percentile dept : 59/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 31/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -11,2 — Percentile dept : 4/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2967,0 — Percentile dept : 39/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 31/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,3 — Percentile dept : 82/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 98,1 — Percentile dept : 47/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Bauzille-de-Putois : opportunités et risques
Investir à Saint-Bauzille-De-Putois en 2026 relève d'une stratégie de niche, nécessitant une sélection rigoureuse. Le rendement brut sur les maisons (4,9 %) apparaît correct, mais il est immédiatement rogné par la fiscalité locale (taxe foncière à 46,78 %) et les charges de gestion. Le rendement net estimé autour de 2,8 % est faible et doit être compensé par une espérance de plus-value, hypothèse incertaine dans un territoire en déclin démographique.
La stratégie la plus cohérente serait l'acquisition d'une maison bien isolée (classe DPE dominante C) pour de la location annuelle à un public de télétravailleurs ou de retraités recherchant le calme. La faible construction neuve limite le risque de sur-offre. Il est crucial d'éviter les biens situés en zone inondable (PPRi actif), sous peine de contraintes et de surcoûts d'assurance, et de budgéter une éventuelle rénovation pour les logements anciens.
En revanche, l'investissement locatif en appartement, malgré un prix au m² élevé, est déconseillé en raison de la faible taille des biens et d'un marché locatif moins structuré. La pression touristique modérée (IPTI à 4,7/10) et le faible taux de résidences secondaires (5,9 %) n'offrent pas un débouché saisonnier suffisamment robuste pour justifier une stratégie mixte. L'investisseur doit donc avoir un horizon long terme et une forte tolérance au risque.
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Données du marché immobilier à Saint-Bauzille-de-Putois
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Bauzille-de-Putois s'établit à 2 088 €, sur la base de 29 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,9 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Bauzille-de-Putois Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Bauzille-de-Putois
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 29 transactions en 2025 et affiche une évolution de +6,6 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 088 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, seulement 29 transactions ont été enregistrées, un volume en baisse par rapport aux années précédentes (48 en 2021). Le marché est clairement dominé par les maisons (25 ventes), représentant des biens familiaux de taille modeste (75 m² médians). Les appartements, plus rares (4 ventes), atteignent des prix au m² bien supérieurs (1 730 €), mais sur de petites surfaces (48 m²). Ce faible volume et cette structure indiquent un marché peu liquide, où chaque vente peut significativement influencer les indices. Le profil des biens vendus correspond à un parc ancien rénové ou récent, cohérent avec la part importante de constructions post-2006.
Répartition des ventes
86,2 % de maisons et 13,8 % d'appartements parmi les 29 transactions enregistrées.
86,2 % maisons, 13,8 % appartements sur 29 ventes: le collectif pèse 13,8 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 29 | 25 | 4 |
| Prix médian/m² | 2 088 € | 2 168 € | 1 730 € |
| Prix moyen/m² | 2 093 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 36 | 1 958 € |
| 2022 | 35 | 2 586 € |
| 2023 | 21 | 2 196 € |
| 2024 | 18 | 2 770 € |
| 2025 | 29 | 2 088 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Bauzille-De-Putois est très faible, avec seulement 17 logements autorisés sur les 5 dernières années, et une seule autorisation en 2024. Cette tendance à la stagnation (+6 % par rapport à la période précédente) contraste avec le besoin de renouvellement du parc face au vieillissement. Elle indique une attractivité limitée pour les promoteurs, probablement due au déclin démographique. Pour l'investisseur, cela signifie un risque de sur-offre quasi nul, mais aussi un signal négatif sur la vitalité future de la commune et la demande potentielle pour du neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 6 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 98 autorisations pour 76 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Bauzille-de-Putois
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Bauzille-de-Putois (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Bauzille-de-Putois totalise 18 logements sur 5 ans, soit +29 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Bauzille-de-Putois
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Bauzille-de-Putois
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,78 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est une vue idéalisée. Le net intègre les charges incompressibles locales. La taxe foncière à Saint-Bauzille-de-Putois s'élève à 46,78 % du revenu cadastral, un coût significatif. Il faut y ajouter la provision pour charges de copropriété (si applicable), les frais de gestion locative (environ 6 % du loyer HT), l'assurance et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants local est de 11,3 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le brut et le net approximatif de 2,8 % pour une maison.
Performance énergétique du parc à Saint-Bauzille-de-Putois
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 230 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Bauzille-de-Putois est C, avec 3,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local affiche une performance énergétique moyenne (classe C, 158 kWh/m²/an), avec une part très faible de passoires thermiques (2,8 % en F/G). Ce faible taux réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 et 2028. Cependant, 31 % du parc est antérieur à 1945 : ces biens, s'ils n'ont pas été rénovés, peuvent nécessiter des travaux pour atteindre les standards futurs (loi Climat 2034). C'est un point de vigilance à l'achat.
Calculateur de rendement à Saint-Bauzille-de-Putois
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Bauzille-de-Putois
- Oublier la taxe foncière locale de 46,78 %.
- Négliger le taux de vacance de 11,3 % dans les calculs.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (10,4 €/m² maison).
- Ignorer les travaux de mise aux normes sur le parc ancien (31 % avant 1945).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit la saisonnalité touristique cévenole. Le printemps (avril-juin) est souvent propice à la vente, avec l'arrivée des beaux jours mettant en valeur le cadre de vie. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être actif après la période estivale. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'hiver, moins actif, peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus motivés.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 1 seul monument historique protégé.
- 43,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de la population est de 44,2 ans, plus jeune que dans beaucoup de villages.
S'installer à Saint-Bauzille-de-Putois : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Bauzille-De-Putois, c'est choisir un cadre de vie ancré dans les paysages des gorges de l'Hérault, entre vignes et garrigue. La commune offre un niveau d'équipements et de services remarquable pour sa taille (94 équipements), notamment dans le domaine de la santé (29 équipements), ce qui en fait un bourg relativement autonome au quotidien. Le climat méditerranéen, avec des températures moyennes agréables, est un atout indéniable.
Ce cadre idyllique comporte toutefois des contraintes réelles. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR), héritage des crues de l'Hérault, ce qui peut impacter la constructibilité et les assurances sur certains secteurs. La connexion numérique, avec un taux de couverture fibre de 43,5 %, est en retard, un point à vérifier pour les télétravailleurs. Enfin, la dépendance à la voiture est forte pour accéder à l'emploi ou aux grandes infrastructures, la gare TGV la plus proche étant à plus de 34 km.
Carte du marché immobilier à Saint-Bauzille-de-Putois
Saint-Bauzille-de-Putois et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Bauzille-de-Putois
Avec une température moyenne annuelle de 14,5 °C et 1159 mm de précipitations, le climat est méditerranéen à tendance cévenole. Les hivers sont doux mais humides, les étés chauds et secs, avec un risque orageux. Ce profil convient aux acheteurs recherchant une alternance marquée des saisons sans grands froids, typique des piémonts cévenols. L'altitude moyenne de 231 m offre un air plus frais que la plaine littorale en été, un atout pour les résidents permanents.
Composition du parc immobilier à Saint-Bauzille-de-Putois
1 054 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saint-Bauzille-de-Putois est composé très majoritairement de maisons (88,0 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est très majoritairement composé de maisons individuelles (88 %), ce qui dessine un marché de propriétaires occupants stables (70,8 %). La faible part de résidences secondaires (5,9 %) et le taux de vacants (11,3 %) suggèrent un marché ancré dans la vie locale, peu spéculatif. Cela indique une demande orientée vers l'habitation principale, souvent familiale, et une relative rareté de l'offre locative. L'acheteur type est donc un propriétaire occupant, plutôt qu'un investisseur.
Ancienneté du parc à Saint-Bauzille-de-Putois
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 862 logements).
- Avant 1919 22,0 % 190 logts
- 1919-1945 8,9 % 77 logts
- 1946-1970 13,5 % 116 logts
- 1971-1990 12,4 % 107 logts
- 1991-2005 18,6 % 160 logts
- 2006-2019 24,6 % 212 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Bauzille-de-Putois
94 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Bauzille-de-Putois
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Bauzille-de-Putois est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, lié à la Haute Vallée de l'Hérault, le risque naturel principal. La sismicité est faible et le potentiel radon moyen. Les 5 arrêtés de catastrophe naturelle historiques confirment l'exposition aux épisodes cévenols. Consulter le zonage PPR en mairie est indispensable avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives fortes ou rendre l'assurance plus complexe et onéreuse.
Cas pratique : un achat type à Saint-Bauzille-de-Putois
Pour une maison type de 75 m² (correspondant au prix total médian de 191 475 €), l'acquéreur devra débourser environ 203 000 € frais de notaire inclus. Cela représente 9,6 années du revenu médian local (21 100 €). Avec un apport de 10 % (19 150 €) et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'établit autour de 880 €, un taux d'effort conséquent de 50 % pour un ménage au revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Bauzille-de-Putois
- Ne pas consulter le zonage du PPR Inondation en mairie.
- Minimiser l'impact d'un mauvais DPE sur le budget travaux futur.
- Surévaluer ses capacités de prêt face au revenu médian local (21 100 €).
- Oublier que 88 % du parc sont des maisons, limitant le choix en appartement.
Points clés à retenir à Saint-Bauzille-de-Putois
- Prix médian à 2 088 €/m², en hausse de 28,3 % sur un an.
- Rendement brut maison : 4,9 % (net approx. 2,8 %).
- Climat méditerranéo-cévenol (14,5 °C de moyenne).
- Écart important entre maisons (2 168 €/m²) et appartements (1 730 €/m²).
- Taxe foncière élevée, à 46,78 % du revenu cadastral.
- Parc immobilier à 88 % constitué de maisons individuelles.
- 70,8 % de propriétaires occupants, marché stable.
- Prix total médian d'une maison : environ 191 475 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Bauzille-de-Putois ?
Au-delà du prix au m² médian (2 088 €), la valeur réelle à Saint-Bauzille-de-Putois dépend de plusieurs facteurs. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec 24,6 % du parc construit après 2006 fixant un standard moderne. La présence d'un terrain, l'exposition sud et la vue sont des atouts majeurs en zone vallonnée. La proximité des 8 commerces et services du village est valorisée. Enfin, l'éloignement ou non des zones inondables (PPR) peut créer des écarts de valeur significatifs pour des biens similaires.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Bauzille-de-Putois
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
181 656 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés : la valeur d'une rue calme versus une route passante, ou l'attrait d'un quartier précis. Il évalue l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes basés sur des moyennes. À Saint-Bauzille-de-Putois, où 88 % du parc sont des maisons souvent uniques, cette expertise est cruciale. Il peut aussi justifier votre prix auprès des acheteurs et identifier les profils sérieux, maximisant vos chances de vente dans un marché qui a connu une hausse de 28,3 % sur un an, nécessitant une actualisation fine.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur la moyenne au m² (2906 €), très volatile.
- Ne pas considérer l'impact négatif d'un bien en zone inondable.
- Sous-estimer la plus-value d'un bon DPE pour les acheteurs.
- Négliger l'état réel du bâti, crucial sur un parc ancien.
Investir à Saint-Bauzille-de-Putois : passer à l'action
L'analyse des données objectives est une première étape. La seconde, décisive, consiste à identifier le bien adéquat et à négocier au juste prix dans un contexte local complexe. Une connaissance fine des micro-secteurs et des opportunités est indispensable pour sécuriser un investissement.
Ces données dessinent un marché spécifique. Leur interprétation précise nécessite une expertise du terrain.
Évaluez précisément votre bien à Saint-Bauzille-De-Putois grâce à l'analyse des dernières transactions DVF.
- Prix de vente réels des biens similaires
- Dynamique du marché et tendance des prix
- Conseils d'un expert local du secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Bauzille-de-Putois
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Bauzille-De-Putois ?
En 2024, le prix médian au mètre carré à Saint-Bauzille-De-Putois est de 2 088 €. Les maisons, qui dominent le marché, se négocient autour de 2 168 €/m², tandis que les quelques appartements vendus atteignent 1 730 €/m².
Le marché est-il en hausse ou en baisse à Saint-Bauzille-De-Putois ?
Après une baisse en 2023, le marché a rebondi de 28,3 % en 2024 pour atteindre 2 088 €/m². Cette volatilité reflète un marché de faible volume, sensible à quelques transactions, et contraste avec une tendance démographique déclinante sur la commune.
Saint-Bauzille-De-Putois est-elle plus chère que ses voisines ?
Son prix est comparable à celui de Viols-Le-Fort mais inférieur de 23 % à celui de Claret. En revanche, elle est environ 30 % plus chère que des communes comme Avèze ou Lasalle, ce qui la positionne dans la moyenne haute de son secteur géographique.
Quel rendement locatif puis-je espérer ?
Le rendement locatif brut est estimé à 4,9 % pour les maisons et 3,6 % pour les appartements. Compte tenu des charges (taxe foncière à 46,78 %, gestion), le rendement net se situe plutôt autour de 2,5 % à 3 %, un niveau modeste.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Les principaux risques sont le déclin démographique (-11,2 % en 5 ans), la fragilité économique locale, et l'exposition aux inondations (PPRi actif). Il est essentiel de consulter le plan des risques et de vérifier l'état du DPE du bien.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Claret affiche des prix supérieurs de 23 %, Saint-Bauzille-De-Putois reste alignée sur Viols-Le-Fort mais avec des indicateurs économiques plus fragiles, ce qui crée un risque d'écart de valorisation.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Bauzille-de-Putois.
Communes limitrophes de Saint-Bauzille-de-Putois
Saint-Bauzille-de-Putois est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 088 €/m² à Saint-Bauzille-de-Putois contre 3 485 €/m² pour l'Hérault.
Progression modérée: ++6,6 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 139 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -24,6 % — un retournement à surveiller.
Typologie à dominante pavillonnaire: 86,2 % des ventes concernent des maisons, à 2 168 €/m² en médiane. Le bien médian (87 m² à 188 616 €) équivaut à 8,9 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Saint-Bauzille-de-Putois avoisinent 11,5 €/m² pour les appartements et 10,4 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 7,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (5,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve reste limitée: 18 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (78 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Saint-Bauzille-de-Putois est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: en contexte de collines, à une altitude moyenne de 252 m.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.