01 Le parc de logements
Le parc comprend 971 logements dont 797 résidences principales, 71 résidences secondaires et 103 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 797 | 82,1 % |
| Résidences secondaires | 71 | 7,3 % |
| Logements vacants | 103 | 10,6 % |
Parmi les 971 logements du parc, 82 % assurent la fonction de résidence principale, contre 7 % de secondaires et 11 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 95 | 12,2 % |
| 1919-1945 | 41 | 5,3 % |
| 1946-1970 | 59 | 7,6 % |
| 1971-1990 | 219 | 28,2 % |
| 1991-2005 | 215 | 27,7 % |
| 2006-2019 | 147 | 18,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 28 %, devant les constructions récentes (19 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 | 0,9 % |
| 2 pièces | 59 | 7,4 % |
| 3 pièces | 141 | 17,7 % |
| 4 pièces | 270 | 33,9 % |
| 5 pièces ou plus | 320 | 40,2 % |
Le parc compte 4,3 pièces en moyenne par logement, avec 40 % de logements de cinq pièces ou plus et 8 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 847 | 921 | 971 |
| Rés. principales | 658 | 737 | 797 |
| Rés. secondaires | 70 | 86 | 71 |
| Vacants | 119 | 98 | 103 |
Sauve (1 988 hab., à 18 km) présente 46,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 593 | 74,4 % |
| Locataires (privé) | 188 | 23,6 % |
| Locataires HLM | 1 | 0,1 % |
| Logés gratuitement | 15 | 1,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 74,4 % de propriétaires face à 23,7 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 44 | 5,5 % |
| Fioul | 119 | 14,9 % |
| Électricité | 438 | 55,0 % |
| Gaz bouteille | 20 | 2,5 % |
| Autre (bois…) | 176 | 22,1 % |
Le électricité équipe 55 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (22 %) et fioul (15 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 88 |
| 2 à 4 ans | 163 |
| 5 à 9 ans | 117 |
| 10 ans ou plus | 429 |
| Total ménages | 797 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 105 |
| Sous-occupation modérée | 244 |
| Sous-occupation accentuée | 199 |
| Suroccupation modérée | 20 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 47 | 5,9 % |
| 1 voiture | 379 | 47,6 % |
| 2 voitures ou plus | 371 | 46,5 % |
Équipement automobile des ménages: 6 % sans voiture, 48 % avec une voiture et 47 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 77,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 211 | 177 | 17 | 17 |
| 1975 | 277 | 226 | 30 | 21 |
| 1982 | 392 | 293 | 60 | 39 |
| 1990 | 526 | 409 | 58 | 59 |
| 1999 | 610 | 483 | 74 | 53 |
| 2006 | 767 | 598 | 77 | 92 |
| 2011 | 847 | 658 | 70 | 119 |
| 2016 | 921 | 737 | 86 | 98 |
| 2022 | 971 | 797 | 71 | 103 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 211 logements, le total atteint 971 en 2022 (+360 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 110 | 135 | 131 | 95 | 97 | 77 |
| Dont vacants > 2 ans | 38 | 54 | 55 | 41 | 41 | 60 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 5,3 % |
| Classe B | 21 | 11,2 % |
| Classe C | 85 | 45,5 % |
| Classe D | 37 | 19,8 % |
| Classe E | 26 | 13,9 % |
| Classe F | 5 | 2,7 % |
| Classe G | 3 | 1,6 % |
La classe C domine avec 45 % des diagnostics, et 62 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 83 | 44,4 % |
| Classe B | 67 | 35,8 % |
| Classe C | 14 | 7,5 % |
| Classe D | 7 | 3,7 % |
| Classe E | 11 | 5,9 % |
| Classe F | 4 | 2,1 % |
| Classe G | 1 | 0,5 % |
Émissions CO₂: 44 % des logements relèvent de la classe A, 88 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 196 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 197 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 155 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 134 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 113 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 60 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 60 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 197 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0 |
| Classe B | 18 | 3 |
| Classe C | 57 | 28 |
| Classe D | 21 | 16 |
| Classe E | 18 | 8 |
| Classe F | 4 | 1 |
| Classe G | 2 | 1 |
Performance comparée: maisons classées C (163), appartements classés C (185), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Laroque (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Laroque est le village ayant le moins de logements sociaux (HLM) du département Hérault. (sur 69 villages entre 500 et 2 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Avec 971 logements dont 797 résidences principales, 71 résidences secondaires et 103 vacants, Laroque combine plusieurs fonctions résidentielles. Le parc est à dominante pavillonnaire avec 81,9 % de maisons et 18,1 % d'appartements. Côté cadre local, Laroque est typique de l'arrière-pays languedocien, dans les collines, à une altitude moyenne de 252 m.
Côté occupation, la propriété l'emporte (74,4 %) sur la location (23,7 %).
Entre héritage et modernité: 12,2 % de logements d'avant 1919 et 18,9 % postérieurs à 2006. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 169 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). La source de chauffage la plus répandue est le électricité (55,0 %).
Laroque affiche une croissance de son parc de +5,4 % depuis 2016. 46,5 % des ménages de Laroque disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le profil régional — Laroque est typique de l'arrière-pays languedocien — éclaire les choix d'habitat localement. Sur le plan physique, la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 252 m, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Laroque en 2026 ?
Nichee dans l'arriere-pays cevenol, a moins de 40 km des poles d'emploi d'Ales et de Montpellier, Laroque beneficie d'une attractite residentielle croissante. Son profil demographique vieillissant et sa fragilite economique locale complexifient pourtant l'equation immobiliere. Faut-il y investir en 2026 ? Le verdict repose sur une dissection fine des segments.
Avec un rendement locatif net approchant les 10 % sur les appartements et une correction recente de -15 % sur les maisons, Laroque est un marche a double vitesse qui requiert une selection rigoureuse.
Verdict
➤ Opportunite locative ciblee sur les appartements, a privilegier en strategie de rendement moyen terme, mais marche a eviter pour l'investissement maison ou la plus-value courte.
Points clés
- ✓ Rendement locatif net exceptionnel sur appartements
- ✓ Parc immobilier recent (19 % post-2006)
- ✓ Proximite des axes TGV et aeroport
- ⚠ Fragilite economique locale (chomage 13,8 %)
- ⚠ Effort d'accession eleve pour les maisons (10,5 ans de revenu)
- ⚠ Pression immobiliere moderee (IPI 4,6/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- A 2 518 €/m², Laroque se situe en deca de la moyenne nationale, offrant un point d'entree accessible.
- Son prix median depasse de 23 % celui de communes comparables comme Avezèze, indiquant une premire valorisation.
- Son rendement locatif brut de 15,7 % sur les appartements eclipse celui des grandes metropoles et du littoral.
Analyse du marché immobilier à Laroque
Acheter demande un effort important : 7,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Laroque
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Laroque, analysé à travers les données DVF 2024, se caractérise par une dualité frappante entre ses segments. D'un côté, le secteur des maisons, qui concentre 82,4 % du parc, affiche un prix médian de 2 365 €/m² et un rendement locatif faible (3,3 % brut). De l'autre, le marché des appartements, marginal en volume (3 transactions annuelles), délivre un rendement brut exceptionnel de 15,7 % pour un prix au mètre carré très contenu (1 708 €/m²). Cette dichotomie s'explique par la nature du parc : familial et occupé par des propriétaires (74,4 %), limitant l'offre locative. Le faible nombre de transactions (21 en 2024) en fait un marché illiquide, où chaque vente influence significativement les moyennes.
L'évolution des prix, stable de 2020 à 2023, a connu un rebond en 2024. Toutefois, selon l'analyse des transactions, cette hausse du prix médian global (+15,4 %) semble davantage liée à une composition différente des biens vendus cette année-là qu'à une appréciation générale et durable. La proximité des gares TGV d'Alès et Montpellier (37 km) constitue un atout structurel pour l'attractivité résidentielle, particulièrement auprès des actifs mobiles, ce qui soutient la demande à moyen terme.
Néanmoins, ce potentiel est tempéré par des indicateurs économiques fragiles. Avec un taux de chômage de 13,8 % et un revenu médian de 21 690 €, la demande locale est limitée. Le marché est donc fortement dépendant d'acheteurs et d'investisseurs extérieurs, ce qui peut le rendre plus sensible aux cycles économiques nationaux qu'un territoire plus autonome.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Laroque Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix a Laroque sur cinq ans revele une stabilite remarquable, le prix median oscillant entre 2 180 et 2 275 €/m² jusqu'en 2023. Le bond a 2 518 €/m² en 2024, soit +15,4 %, doit etre nuance. D'apres les donnees DVF, il reflete probablement un changement dans la composition des ventes (plus de maisons de qualite, moins d'appartements) plutot qu'une appreciation generale et soutenue. Comparee a la hausse observee dans des communes voisines comme Sauve ou Claret, Laroque partait d'une base plus basse et semble rattraper partiellement son retard. Pour un acheteur en 2026, cela indique un marche qui a pris conscience de son attractite relative, mais dont la valorisation n'est pas encore excessive.
Évolution du marché immobilier de Laroque
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Laroque évolue de +7,9 %, passant de 2 118 à 2 286 €/m²; 16 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 16 transactions en 2024, le marche de Laroque est peu liquide, ce qui accroit la volatilite des prix moyens d'une annee sur l'autre. Le parc est tres majoritairement compose de maisons (82,4 %), ce qui se reflete dans les ventes : 17 maisons pour 4 appartements seulement. D'apres les donnees DVF, les maisons vendues sont de taille moyenne (90 m² median) et les appartements sont egalement spacieux (89 m²). Ce faible volume et la preponderance des maisons indiquent un marche familial et de residence principale, ou les opportunites d'investissement (notamment les appartements) sont rares. Un acheteur doit donc etre patient et reactive.
Répartition des ventes
81,3 % de maisons et 18,8 % d'appartements parmi les 16 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 81,3 % de maisons et 18,8 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 16 | 13 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 286 € | 2 365 € | 1 708 € |
| Prix moyen/m² | 2 257 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 27 | 2 118 € |
| 2022 | 30 | 2 275 € |
| 2023 | 24 | 2 055 € |
| 2024 | 14 | 2 197 € |
| 2025 | 16 | 2 286 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Laroque est vigoureuse mais part d'un niveau bas. Selon les donnees SITADEL, 54 logements ont ete autorises sur les 5 dernieres annees, avec une tendance en hausse de +184 % par rapport aux 5 annees precedentes. Ce chiffre, correle a une croissance demographique positive (+6 % en 10 ans), denote une attractite reelle et repond a une pression besoin. Neanmoins, ce volume reste modeste et peu susceptible de generer une sur-offre. Il indique plutot un renouvellement et un leger etalement du parc, concentre probablement en peripherie du centre-bourg, et confirme l'interet des constructeurs pour cette commune.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 194 autorisations et 94 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 48 %.
Vacance longue durée à Laroque
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Laroque (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 49 logements autorisés à à Laroque, dont 7 en 2025 (+96 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Laroque
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Laroque
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,77 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est un indicateur théorique. À Laroque, pour obtenir le rendement net, déduisez systématiquement la taxe foncière (41,77 % du revenu cadastral), les frais de gestion (environ 8 %), une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 10,6 %) et les travaux d'entretien. Pour les appartements, malgré un rendement brut attractif de 15,7 %, ces charges le ramènent à environ 9,4 % net, selon l'INSEE et la DGFiP.
Performance énergétique du parc à Laroque
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 187 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Laroque: la classe C domine, 4,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc de Laroque est relativement performant avec une classe énergétique dominante C (169 kWh/m²/an) et seulement 4 % de passoires thermiques (F/G). Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Cependant, pour les biens classés E ou D, des travaux de rénovation restent à anticiper pour sécuriser la valeur à moyen terme.
Calculateur de rendement à Laroque
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Erreurs à éviter quand on investit à Laroque
- Négliger la taxe foncière, élevée à 41,77 % à Laroque.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux local de 10,6 %).
- Surévaluer le loyer par rapport au marché (10,3 €/m² pour un appartement).
- Ne pas vérifier le classement DPE pour les interdictions de location à venir.
Quand acheter ou vendre ?
À Laroque, le marché immobilier suit une saisonnalité méditerranéenne. Le printemps (avril-juin) est traditionnellement actif, avec des visites facilitées par un climat agréable. L'automne (septembre-octobre) est aussi propice, les acheteurs souhaitant souvent conclure avant fin d'année. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente plus tôt. L'affluence touristique modérée (1 camping) a peu d'impact direct.
Le saviez-vous ?
- Laroque compte 3 monuments historiques protégés pour 7 km² de superficie.
- L'âge médian de 50,1 ans est supérieur de 8 ans à la moyenne nationale.
- La commune a autorisé 54 logements neufs en 5 ans, une hausse de 184 %.
S'installer à Laroque : cadre de vie et logement
S'installer à Laroque, c'est choisir un cadre de vie cevenol authentique, à l'écart de l'agitation littorale mais bien connecté grâce à la proximité des axes autoroutiers et ferroviaires. La commune, membre de la CC des Cévennes Gangeoises et Suménoises, bénéficie d'un environnement naturel préservé (altitude 225 m, précipitations abondantes) et d'un petit patrimoine (3 monuments historiques). Avec 64 équipements de proximité recensés par l'INSEE, incluant commerces, services et même 3 établissements de santé, elle offre une autonomie relative pour un village de cette taille.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement accentué (indice de 243,5) et une forte proportion de propriétaires, ce qui dessine une communauté stable et ancrée. Les nouveaux arrivants, souvent attirés par la tranquillité et les prix encore abordables, doivent intégrer la réalité des risques naturels, avec un PPR Inondation actif sur la Haute Vallée de l'Hérault et plusieurs arrêtés Cat-Nat historiques. La connectivité numérique est excellente (fibre à 83,5 %), un atout majeur pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Laroque
Laroque et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Laroque
Laroque bénéficie d'un climat méditerranéen aux influences cévenoles : une température moyenne de 14,5°C, des précipitations annuelles de 1 159 mm et un ensoleillement généreux. Ce profil, avec des hivers doux et des étés chauds, convient particulièrement aux acheteurs recherchant une qualité de vie en pleine nature, tout en étant préparés aux épisodes pluvieux intenses typiques de l'arrière-pays montpelliérain.
Composition du parc immobilier à Laroque
971 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 82,4 % du parc à Laroque, 17,6 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier de Laroque est très stable, dominé à 82,4 % par des maisons et avec 74,4 % de propriétaires occupants. La faible part de résidences secondaires (7,3 %) et un taux de vacance de 10,6 % indiquent un marché ancré dans la vie locale, peu spéculatif. Cela attire principalement des acheteurs souhaitant s'installer durablement, dans un environnement villageois où la pression locative est modérée.
Ancienneté du parc à Laroque
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 776 logements).
- Avant 1919 12,2 % 95 logts
- 1919-1945 5,3 % 41 logts
- 1946-1970 7,6 % 59 logts
- 1971-1990 28,2 % 219 logts
- 1991-2005 27,7 % 215 logts
- 2006-2019 18,9 % 147 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Laroque
64 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Laroque
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire de Laroque est exposé à certains risques naturels, avec un PPR Inondation actif sur la Haute Vallée de l'Hérault. La sismicité est faible et le radon à un niveau moyen. Consulter le dossier géorisques et le PPR en mairie est indispensable avant tout achat, notamment pour vérifier les contraintes constructives ou d'assurabilité. Onze risques naturels sont recensés et huit arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement.
Cas pratique : un achat type à Laroque
Pour une maison familiale de 100 m² à Laroque (prix médian 2 529 €/m²), le budget s'élève à environ 252 900 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de 11,7 années du revenu médian local (21 690 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % (hors assurance) entraîne une mensualité d'environ 1 75€ ? Correção: 1 275 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Laroque
- Oublier de consulter le PPR Inondation actif sur la commune.
- Négocier sans connaître le prix médian au m² (2 518 €).
- Sous-estimer le coût des travaux sur un bien ancien (17,5 % construits avant 1945).
- Ne pas vérifier la couverture réelle de la fibre (83,5 % des logements).
Points clés à retenir à Laroque
- Prix médian : 2 518 €/m², en hausse de 15,4 % sur un an.
- Rendement net locatif approximatif : 9,4 % pour les appartements, 2 % pour les maisons.
- Cadre de vie : village de 1 668 habitants, âge médian 50,1 ans.
- Écart maison/appartement : 2 365 €/m² contre 1 708 €/m².
- Taxe foncière élevée : 41,77 % du revenu cadastral.
- Climat : températures douces (14,5°C en moyenne), précipitations de 1 159 mm/an.
- Demande soutenue par une croissance démographique (+2,4 % en 5 ans).
- Budget type : 227 610 € pour une maison, 70 043 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Laroque ?
À Laroque, la valeur d'un bien dépend fortement de son état et de sa performance énergétique (DPE), un parc globalement de classe C. Pour une maison, la surface du terrain et la vue, l'exposition sud, ainsi que la proximité du cœur de village et de ses 5 commerces sont valorisantes. Pour les rares appartements, l'étage et la présence d'un balcon font la différence. L'éloignement des risques inondation et la qualité de la rénovation sont scrutés. La fibre, disponible à 83,5 %, est un atout majeur.
Estimation indicative d'une maison à Laroque
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
228 600 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique ne capte pas les subtilités du micro-marché de Laroque, où 82,4 % du parc est constitué de maisons individuelles. Un professionnel local évalue l'impact concret de l'exposition aux risques, de la qualité de la rénovation, de la rareté des biens similaires et de la demande spécifique (profil d'acheteurs à 50 ans d'âge médian). Son expertise permet aussi de justifier le prix auprès d'acquéreurs sérieux et de négocier en connaissance des réalités de la CC des Cévennes Gangeoises et Suménoises.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur la moyenne au m², très différente entre maisons et appartements.
- Omettre de valoriser un bon DPE (classe C dominante).
- Ignorer l'impact des 11 risques naturels recensés sur la valeur.
- Ne pas tenir compte de la rareté des appartements (0,0 % du parc).
Investir à Laroque : passer à l'action
Analyser Laroque sur papier est une chose, decrypter la valeur reelle d'une maison de village ou le potentiel locatif d'un appartement en est une autre. Pour transformer cette analyse en achat reussi, l'expertise d'un professionnel ancré sur le territoire est indispensable, surtout sur un marche aussi peu liquide.
Ces chiffres tracent une tendance, mais votre projet depend du bien precis, de son etat et de la negociation.
Decouvrez la valeur reelle de votre bien a Laroque grace aux dernieres transactions DVF et a notre analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les 21 ventes recentes a Laroque
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connait votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Laroque
Quel est le prix immobilier moyen a Laroque ?
En 2024, le prix median des biens a Laroque etait de 2 518 €/m², mais ce chiffre cache de grandes disparites. Les maisons se vendent environ 2 365 €/m², tandis que les appartements, beaucoup plus rares, affichent un median de seulement 1 708 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter a Laroque ?
Pour un investisseur cherchant un rendement locatif, le segment des appartements presente une opportunite rare avec un rendement brut de 15,7 %. Pour un acheteur souhaitant une residence principale de type maison, le marche est accessible mais l'effort financier est consequent, representant 10,5 annees de revenu median local.
Laroque est-elle plus chere que ses voisines ?
Laroque est moins chere que certaines communes tres demandees comme Claret (-42 %) ou Sauve (-12 %), mais plus chere que d'autres comme Val-D'aigoual (+40 %) ou Avezèze (+23 %). Sa position est intermediaire, offrant un compromis prix/cadre de vie.
Quel rendement locatif esperer a Laroque ?
Le rendement locatif varie enormement selon le type de bien. Pour un appartement, on peut esperer un rendement brut d'environ 15,7 % (soit 9,4 % net apres charges estimatives). Pour une maison, le rendement brut est beaucoup plus faible, autour de 3,3 %.
La commune de Laroque est-elle dynamique ?
Oui, Laroque affiche une croissance demographique (+6 % en 10 ans) et un renouvellement de son tissu economique (taux de renouvellement de 19,3 % pour les entreprises). La construction neuve est egalement en hausse (+184 % sur 5 ans), signe d'une certaine attractivite.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix median 42 % inferieur a celui de Claret voisin, Laroque offre un effet de levier significatif pour des indicateurs similaires (proximite, cadre de vie), creant une marge de plus-value si la dynamique de valorisation se propage.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Laroque.
Communes limitrophes de Laroque
Laroque est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Laroque ressort à 2 286 € (source DVF, 16 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Hérault.
Sur 2021-2025, le prix médian de Laroque progresse de +7,9 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 111 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +4,1 % sur le prix médian.
Typologie à dominante pavillonnaire: 81,3 % des ventes concernent des maisons, à 2 365 €/m² en médiane. Un bien type de 100 m² revient à environ 236 500 €, soit 10,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,3 € (appartements) et 6,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,2 % pour un appartement (3,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (7,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 49 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 86 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Laroque est typique de l'arrière-pays languedocien. Contexte physique: dans les collines, à une altitude moyenne de 252 m.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).