Ville de caractère perchée sur un éperon rocheux, Angoulême allie patrimoine historique riche et fonction administrative de préfecture. Avec une population stable autour de 42 000 habitants, elle offre les services d'une ville moyenne (1 826 équipements) dans un cadre préservé. Le marché immobilier, en correction (-8,6 %), y est devenu plus accessible, avec un prix médian de 1 828 €/m², loin des niveaux de l'aire bordelaise.
Carte du marché immobilier à Angoulême
Angoulême et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Angoulême
26 662 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 43,1 % de maisons, 56,9 % d'appartements sur un total de 26 662 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de 26 662 logements est mixte : 43,1 % de maisons individuelles et 56,9 % d'appartements. Seuls 36,1 % des habitants sont propriétaires occupants, signe d'un marché locatif important, soutenu par 26 % de logements sociaux. Le faible taux de résidences secondaires (3 %) et un taux de vacance de 9,1 % indiquent une ville active, où la demande locative est structurante. Le profil acheteur typique est souvent un primo-accédant cherchant un bien à rénover.
Évolution démographique à Angoulême
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Angoulême
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Angoulême
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 25,3 %
- Autres sans activité professionnelle 19,7 %
- Employés 17,0 %
- Professions intermédiaires 14,6 %
- Ouvriers 10,9 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 9,5 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,8 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Angoulême
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Angoulême
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 23 234 logements).
- Avant 1919 12,9 % 2 995 logts
- 1919-1945 12,2 % 2 840 logts
- 1946-1970 26,9 % 6 261 logts
- 1971-1990 28,5 % 6 619 logts
- 1991-2005 12,3 % 2 854 logts
- 2006-2019 7,2 % 1 665 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Angoulême
1 826 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Angoulême
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Angoulême
Pour une maison de 80 m² (surface type au prix médian), le budget d'acquisition est d'environ 138 800 € hors frais de notaire. Cela représente l'équivalent de 7 années du revenu médian local (19 830 €/an). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 580 €. Cette charge représente un taux d'effort d'environ 35 % pour un ménage au revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Angoulême
- Oublier de vérifier le zonage du PPRi en Vallée Anguienne.
- Négocier sans connaître le DPE, crucial pour les passoires (6,1 %).
- Sous-estimer les frais de rénovation dans l'ancien (25,1 % avant 1945).
- Ne pas visiter aux heures de pointe pour tester les nuisances.
Le saviez-vous ?
- Angoulême compte 38 monuments historiques protégés.
- La ville dispose de 60 établissements scolaires sur son territoire.
- Le réseau de fibre optique couvre 98,8 % des logements.
Performance énergétique du parc à Angoulême
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 15 660 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Angoulême: majorité classée D, part de passoires thermiques à 6,1 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est D (202 kWh/m²/an). Seuls 6,1 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Néanmoins, la loi Climat implique l'interdiction de location pour les logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Vérifier le DPE avant l'achat est crucial pour anticiper des travaux de rénovation, d'autant que 25,1 % du parc est antérieur à 1945.
Risques naturels et géorisques à Angoulême
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Angoulême présente une exposition modérée aux risques naturels. Deux plans de prévention des risques (PPR) sont actifs, concernant principalement la Vallée Anguienne (inondations) et l'agglomération. La sismicité et le radon sont classés faibles. La commune a fait l'objet de 19 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement pour inondations et coulées de boue. Consulter le zonage du PPR en mairie est une étape obligatoire pour tout projet d'achat en zone potentiellement exposée.
Cadre de vie à Angoulême
Le climat est tempéré (moyenne 13,2°C, 845 mm de pluie). La ville est un pôle de services avec 823 commerces et services, 455 équipements de santé et 113 installations sportives. La connectivité est un atout majeur : gare TGV à 0,9 km (Paris en 2h15), aéroport à 10 km, et couverture fibre à 99 %. Le cadre de vie est marqué par les remparts, la cathédrale et le festival de la BD. En revanche, la ville est soumise à un PPR inondation (Vallée Anguienne) et le taux de chômage (18,7 %) est un point faible.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 48 m², prévoyez environ 98 000 € (2 044 €/m²). Une maison de 80 m² demande près de 139 000 € (1 735 €/m²). Le délai de vente n'est pas instantané dans un marché à l'acheteur. Avec un revenu médian local de 19 830 €, l'accession est difficile sans apport : il faut l'équivalent de 4,9 ans de revenus pour un appartement type, 7 ans pour une maison. Le parc est majoritairement ancien, avec une classe DPE dominante (202 kWh/m²/an).
À qui s'adresse Angoulême ?
Angoulême séduit plusieurs profils. Les familles apprécient la proportion de maisons (43 %), les 60 établissements scolaires et les équipements sportifs. Les retraités (26 % de plus de 60 ans) y trouvent calme, patrimoine et services de santé. Les actifs travaillant à Bordeaux ou Poitiers profitent de la desserte TGV. Les étudiants et jeunes actifs sont attirés par la vie culturelle et les petits appartements du centre. Le faible indice de jeunesse (185,4) indique toutefois une population vieillissante.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Patrimoine historique dense (38 monuments protégés) et festival international de la BD.
- Desserte TGV exceptionnelle pour une ville de cette taille (Paris à 2h15).
- Prix immobiliers accessibles, inférieurs de moitié à ceux de la périphérie bordelaise.
- Services étendus : 1 826 équipements (santé, éducation, sports, commerces).
- Environnement préservé avec une densité modérée (1 905 hab/km²) pour une préfecture.
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (18,7 %), affectant la dynamique économique locale.
- Parc de logements ancien (25 % d'avant 1945) avec des performances énergétiques moyennes.
- Exposition à certains risques naturels (inondations) formalisés par un PPRi actif.
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Angoulême est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Angoulême
- Climat doux avec une température moyenne de 13,2 °C.
- Parc immobilier ancien : 25,1 % des logements d'avant 1945.
- Très bon réseau d'équipements : 1 826 commerces et services.
- Connectivité fibre excellente, couvrant 98,8 % du territoire.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Angoulême
Quel budget pour acheter une maison à Angoulême ?
Le prix médian d'une maison est de 1 735 €/m². Pour une surface médiane de 80 m², il faut donc prévoir un budget d'environ 139 000 €, hors frais.
Angoulême est-elle bien desservie en transports ?
Oui, la gare TGV est à moins d'1 km du centre, permettant des liaisons rapides vers Paris et Bordeaux. L'aéroport d'Angoulême-Brie-Champniers est à 10 km.
Quelle est la qualité du parc de logements ?
Le parc est plutôt ancien : 25 % des résidences principales ont été construites avant 1945. La classe DPE dominante est D (202 kWh/m²/an) et 6,1 % sont des passoires thermiques (F/G).
Vous envisagez d'acheter à Angoulême ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
Trouvez votre futur lieu de vie à Angoulême
Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.