Acheter à Aubenas, c'est choisir une petite ville ardéchoise active, nichée à 238 m d'altitude. Avec 12 416 habitants et une démographie positive (+5,2 % en 10 ans), elle offre un cadre de vie équipé mais confronté à certains déséquilibres économiques. Le marché immobilier, dynamique, propose des opportunités variées, des appartements du centre aux maisons de périphérie.
Carte du marché immobilier à Aubenas
Aubenas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Aubenas
8 052 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (38,4 %) et collectif (61,6 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est majoritairement composé de résidences principales (81,2 %) avec 42,4 % de propriétaires occupants, signe d'un marché ancré dans la vie locale et d'une certaine stabilité. La part de maisons individuelles (38,4 %) et d'appartements est équilibrée. Un taux de logements sociaux de 15 % et seulement 4,9 % de résidences secondaires indiquent une ville peu touristique, orientée vers l'habitat permanent. La demande provient donc principalement de ménages s'installant pour y vivre.
Évolution démographique à Aubenas
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Aubenas
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Aubenas
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 36,5 %
- Employés 16,5 %
- Autres sans activité professionnelle 15,6 %
- Ouvriers 11,6 %
- Professions intermédiaires 10,6 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 5,1 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,9 %
- Agriculteurs exploitants 0,3 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Aubenas
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Aubenas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 451 logements).
- Avant 1919 16,4 % 1 061 logts
- 1919-1945 5,8 % 372 logts
- 1946-1970 24,8 % 1 601 logts
- 1971-1990 24,2 % 1 564 logts
- 1991-2005 14,3 % 922 logts
- 2006-2019 14,4 % 931 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Aubenas
897 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Aubenas
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Aubenas
Acheter une maison type de 87 m² à Aubenas représente un budget médian de 178 698 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine les 970 €. Ce montant représente environ 59 % du revenu médian local mensuel (1 643 €), ce qui nécessite un dossier solide ou un apport plus conséquent pour obtenir le prêt.
Erreurs à éviter quand on achète à Aubenas
- Ne pas consulter le dossier Géorisques pour connaître les zones inondables.
- Faire une offre sans avoir vérifié le DPE et son impact sur les travaux à venir.
- Sous-estimer le coût de rénovation d'un bien construit avant 1945 (22,2 % du parc).
- Comparer des prix sans tenir compte des micro-secteurs (centre vs périphérie).
Le saviez-vous ?
- Aubenas compte 8 monuments historiques protégés, dont le château.
- Le taux de chômage local (18,2 %) est le plus élevé de sa catégorie dans l'Ardèche.
- La fibre optique est disponible pour 79,1 % des logements albenassiens.
Performance énergétique du parc à Aubenas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 618 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Aubenas: la classe D domine, 14,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante (223 kWh/m²/an) et les 15,1 % de passoires thermiques (F/G) dessinent un parc ancien, avec 22,2 % des logements construits avant 1945. Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Acquérir une passoire implique un budget travaux conséquent pour monter en classe. Privilégiez les biens rénovés ou prévoyez le coût de l'isolation dans votre négociation.
Risques naturels et géorisques à Aubenas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Aubenas est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) en révision, couvrant principalement les inondations et mouvements de terrain. La commune a connu 15 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible et le radon, un gaz naturel, présente un risque faible. Tout projet d'achat doit intégrer la consultation obligatoire du dossier DDT (Géorisques) pour connaître les contraintes exactes du terrain, qui peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité.
Cadre de vie à Aubenas
Aubenas bénéficie d'un climat méridional tempéré (13,8 °C de moyenne) et de précipitations modérées (1 061 mm/an). La commune est bien pourvue en services avec 897 équipements, dont 228 commerces et 219 établissements de santé. La mobilité repose sur la voiture, les gares TGV les plus proches étant à Montélimar (29 km) et Valence (56 km). Le patrimoine, avec huit monuments historiques, et la présence de la rivière Ardèche à proximité renforcent l'attrait. Cependant, cinq risques naturels sont recensés, dont des inondations (PPRN).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 47 m², comptez environ 126 524 € (au prix médian de 2 692 €/m²). Une maison de 87 m² demande un budget médian de 178 700 €. Les prix varient fortement : on trouve des biens à partir de 1 620 €/m², et d'autres au-delà de 5 000 €/m². Le délai de vente dépend de l'adéquation prix/état, mais dans un marché porteur, les biens correctement estimés partent rapidement.
À qui s'adresse Aubenas ?
Aubenas s'adresse principalement aux ménages modestes ou aux retraités en recherche d'un cadre de vie paisible et abordable. Le prix d'entrée pour un appartement représente 6,4 ans de revenu médian local. Les familles peuvent y trouver des maisons avec jardin, dans une commune où 42,4 % des habitants sont propriétaires. En revanche, les actifs mobiles pourront être gênés par l'éloignement des grands pôles d'emploi et des transports rapides.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Marché dynamique avec des prix encore accessibles.
- Cadre de vie agréable, climat doux et patrimoine historique.
- Services de proximité nombreux (santé, commerces, écoles).
- Démographie positive, signe d'attractivité résidentielle.
- Fibre optique déployée à 79,1 % du territoire.
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (18,2 %), économie fragile.
- Enclavement relatif, dépendance à la voiture.
- Parc de logements ancien, 15,1 % de passoires thermiques.
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Aubenas est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Aubenas
- Climat méditerranéen de piémont, température moyenne 13,8 °C.
- Parc de logements ancien, 15,1 % sont des passoires thermiques.
- Ville dynamique : population en hausse de +5,2 % en 10 ans.
- 8 monuments historiques et 18 établissements scolaires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Aubenas
Quel budget pour acheter une maison à Aubenas ?
Le prix médian d'une maison à Aubenas est de 2 054 €/m². Pour une surface type de 87 m², il faut prévoir un budget d'environ 178 700 €.
Aubenas est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 18 établissements scolaires, 897 équipements de services et 38,4 % de maisons, la commune présente un profil familial. Toutefois, le taux de chômage de 18,2 % peut peser.
Quels sont les points faibles de vivre à Aubenas ?
Les principaux inconvénients sont l'enclavement (gare TGV à 29 km), un taux de chômage élevé (18,2 %) et un parc de logements vieillissant (22,2 % d'avant 1945).
Vous envisagez d'acheter à Aubenas ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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