Logement & immobilier

Le logement à Aubenas

07200 Ardèche 12 416 hab.
Fiche complète

Le parc de logements d'Aubenas s'élève à 8 052 unités, à dominante collective (60,4 % d'appartements, 3,6 pièces en moyenne).

Résidences principales 81%
Logements vacants 13,9%
Chauffage principal Électricité
DPE dominant D

01 Le parc de logements

8 052Logements au total
62 %Appartements i
42,4 %Propriétaires
4,9 %Rés. secondaires
15 %Logements sociaux i
13,9 %Logements vacants i+49% vs dept · +74% vs France
+6,7 %Évolution 2016–2022
537 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 8 052 logements dont 6 536 résidences principales, 395 résidences secondaires et 1 121 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition fonctionnelle du parc: 81 % de résidences principales, 5 % de secondaires et 14 % de vacants pour un total de 8 052 logements.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 25 %, devant les constructions récentes (14 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le graphique montre une moyenne de 3,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (23 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements6 9587 5448 052
Rés. principales5 6736 1496 536
Rés. secondaires251318395
Vacants1 0341 0771 121

Pierrelatte, commune de taille similaire à 36 km, affiche 51,2 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 42,4 % de propriétaires occupants, 55,1 % de locataires et 16 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Répartition des modes de chauffage: 44 % au électricité, 20 % pour gaz de ville, 19 % pour autres sources (bois notamment).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 226
2 à 4 ans1 696
5 à 9 ans1 060
10 ans ou plus2 554
Total ménages6 536
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 549
Sous-occupation modérée1 968
Sous-occupation accentuée1 255
Suroccupation modérée625
Suroccupation accentuée41
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 19 % sans, 55 % à une voiture, 26 % multi-motorisés. Par ailleurs, 60,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

8 052Logements en 2022
+117 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 3 712 logements à l'origine, 8 052 aujourd'hui.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 407 1 456 1 412 1 575 1 407 1 008
Dont vacants > 2 ans 472 510 528 539 549 601

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
222kWh/m²/an en moyenne
14,7 %Passoires (F+G) i
3 618Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
222 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
2 197 kg CO2/an
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Répartition des étiquettes DPE: D en tête (31 %), 37 % du parc en classes vertueuses (A à C).

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (36 %), et 79 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 242 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 88 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Performance comparée: maisons classées D (226), appartements classés C (221), en kWh/m²/an.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+5 kWh/m²/an
Consommation vs France+19 kWh/m²/an
Passoires vs département-0,1 pts
Passoires vs France+4,8 pts

05 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

5,85 €Loyer moyen /m² i
1,8 %Taux de vacance i
56dont PLAI i
35dont PLS i
503En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T117
T2168
T3396
T4326
T5+77

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le recensement 2022 fait état de 1 121 logements vacants sur 8 052 à Aubenas (soit 13,9 %). Profil très urbain: l'appartement (à 62,4 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (37,6 %). Côté cadre local, Aubenas est sur les rives du Rhône, entre Drôme et Ardèche, à 176 m d'altitude, dans un paysage de collines.

Aubenas affiche un profil mixte — 42,4 % de propriétaires et 55,1 % de locataires. 15,5 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.

Entre héritage et modernité: 16,4 % de logements d'avant 1919 et 14,4 % postérieurs à 2006. Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 222 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 14,7 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Le électricité est la première source de chauffage du parc (44,0 %).

Aubenas affiche une croissance de son parc de +6,7 % depuis 2016. 19,0 % des ménages d'Aubenas n'ont pas de voiture, 25,9 % en possèdent au moins deux.

Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Aubenas est sur les rives du Rhône, entre Drôme et Ardèche. Le parc résidentiel d'Aubenas s'inscrit dans un territoire à 176 m d'altitude, dans un paysage de collines.

Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.

Faut-il investir à Aubenas en 2026 ?

Ancrée dans le bassin d'Aubenas, la commune bénéficie d'une forte attractivité territoriale et d'une gamme de services exceptionnelle pour sa taille. Son marché immobilier, après une année 2023 en retrait, a enregistré une reprise vigoureuse en 2024. Faut-il saisir cette dynamique pour investir en 2026 ?

1 856 €/m² prix médian
+1,6 % sur un an
218 transactions 2026

Avec un rebond de +22,4 % des prix en 2024, Aubenas redémarre sur un rythme soutenu, mais l'accès à la propriété reste hors de portée pour une majorité de ménages locaux.

Verdict

➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse sur le segment des maisons, avec un horizon moyen terme pour laisser le marché absorber son rebond.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
Stratégie locatif annuel sur maisons
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Points clés

  • ✓ Rebond de +22,4 % en 2024 après correction
  • ✓ Rendement brut des maisons à 5,8 % correct
  • ✓ Attractivité territoriale dans le top 30 % national
  • ⚠ Accessibilité immobilière très faible (IAI 1,6/10)
  • ⚠ Solvabilité locale limitée : chômage à 18,2 %

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✓ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Aubenas se situe dans le top 30 % des communes les plus attractives de France selon l'indice IAT.
  • Son prix médian dépasse ceux de Pont-Saint-Esprit (-7 %) et Pierrelatte (-5 %), mais reste inférieur à Bollène (+2 %).
  • Le rendement locatif brut des appartements (4,6 %) dépasse celui des grandes métropoles, mais reste modéré.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Aubenas

Le marché immobilier d'Aubenas affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers d'Aubenas

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,3

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Pression élevée (6,3/10) : le marché est dynamique et liquide, orienté vers le vendeur. La négociation sera serrée.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
74
Années de revenu pour acheter 70 m²
84
% de résidences secondaires
14
Croissance démographique (5 ans)
48
Densité de population
100
3,7

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Accessibilité très faible (1,6/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux. Le marché est porté par des acheteurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
16
% de propriétaires
21
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
2
4,4

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée (5/10) : la demande locative existe mais sans surchauffe. Adapté à un investissement prudent avec une étude fine de la localisation.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
14
Croissance démographique (5 ans)
48
Capacité touristique / population
7
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
26
2,0

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Pression touristique faible (2,5/10) : le marché est essentiellement résidentiel. La location saisonnière n'est pas un levier majeur de rentabilité.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
14
Capacité touristique / population
7
% de logements vacants
89
Faible densité (proxy isolement touristique)
0

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 2542,8 — Percentile dept : 74/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 84/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 14/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 48/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 827,7 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 16/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 34,5 — Percentile dept : 21/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 12,6 — Percentile dept : 2/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 57,6 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 14/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 48/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 7/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 2542,8 — Percentile dept : 26/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 14/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 7/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 13,9 — Percentile dept : 89/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 827,7 — Percentile dept : 0/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Aubenas : opportunités et risques

Pour l'investisseur, le segment des maisons offre un profil plus équilibré. Le rendement brut de 5,8 % est correct et la surface médiane de 87 m² correspond à une demande locative familiale réelle. Il faut toutefois intégrer la taxe foncière élevée (47,57 %) et le risque rénovation : 15,1 % du parc est classé passoire thermique (F/G), une part non négligeable soumise aux futures interdictions de location.

La stratégie de plus-value à moyen terme est défendable, portée par la démographie positive et la dynamique de construction neuve qui valorise l'ancien bien rénové. Les 634 logements autorisés en cinq ans indiquent une confiance des promoteurs, mais surveillent le risque de sur-offre sur certains segments, notamment l'appartement neuf, qui pourrait capter une partie de la demande.

La faible pression touristique (IPTI 2,5/10) et le taux modeste de résidences secondaires (4,9 %) orientent clairement vers du locatif annuel. La demande locative est soutenue par le décalage entre prix d'achat et revenus locaux, mais l'investisseur doit soigner sa sélection : privilégier les biens énergétiquement performants (classe D dominante) et bien desservis par les commerces et services, nombreux sur la commune.

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Données du marché immobilier à Aubenas

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian au m² à Aubenas s'établit à 1 856 €, sur la base de 218 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).

La taxe foncière sur le bâti s'élève à 47,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,1 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier d'Aubenas Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Évolution du marché immobilier d'Aubenas

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Le marché local enregistre 218 transactions en 2025 et affiche une évolution de +12,5 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 856 €/m²).

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 2 072 €/m²
Surface médiane 92 m²
Transactions 90
Appartements
Prix médian 1 735 €/m²
Surface médiane 58 m²
Transactions 128

Indicateurs clés du marché

+1,6 %
Variation annuelle prix/m² ?
7,1 %
Rendement locatif apparts ?
5,7 %
Rendement locatif maisons ?
36,5 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

190 624 €
Maison 92 m² ?
Mensualité ~1 106 €/mois (20 ans, 3,5 %)
100 630 €
Appartement 58 m² ?
Mensualité ~584 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Les simulations financières, basées sur les données DVF 2024 et de loyers, montrent un effort d'accès important. Une maison type de 87 m² (178 698 €) équivaut à 9,1 années de revenu médian local. Avec un taux d'emprunt estimé à 4 %, la mensualité brute s'élèverait à environ 970 €. Le loyer médian escompté (9,9 €/m²/mois) couvrirait environ 65 % de cette charge, laissant un effort net mensuel de l'ordre de 340 € pour l'investisseur. Ce montage, avec un rendement brut de 5,8 %, est viable mais exige une trésorerie initiale solide pour absorber cet effort résiduel, notamment les premières années.

Acheter vs Louer — appartement 58 m²

584 €/mois
Mensualité crédit ?
599 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 15 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

9,7 ans
Pour une maison ?
5,1 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

10,3 €/m²
Loyer médian appartements ?
8,0 - 13,3 €/m²
9,9 €/m²
Loyer médian maisons ?
7,6 - 12,8 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Le volume de transactions en 2024 (295 ventes) est en nette hausse par rapport à 2023 (252) et témoigne d'un marché actif. La répartition est marquée par une forte dominance des appartements (128 ventes, contre 69 pour les maisons), reflétant le caractère urbain du centre. La surface médiane des biens vendus est modeste (47 m² pour les appartements, 87 m² pour les maisons), signe d'un marché où les petits biens et les pieds-à-terre circulent bien. Ce profil de transactions, couplé à une pression immobilière élevée (IPI 6,3/10), dessine un marché tendu, favorable aux vendeurs sur les biens bien situés et en bon état.

Répartition des ventes

41,3 % de maisons et 58,7 % d'appartements parmi les 218 transactions enregistrées.

Le marché penche côté appartements (58,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 072 €/m² pour les maisons et 1 735 €/m² pour les appartements.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 218 90 128
Prix médian/m² 1 856 € 2 072 € 1 735 €
Prix moyen/m² 2 262 €
Surface médiane – 92 m² 58 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 269 1 650 €
2022 266 1 732 €
2023 199 1 716 €
2024 178 1 826 €
2025 218 1 856 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Aubenas est vigoureuse. Sur les cinq dernières années, 634 logements ont été autorisés, avec une accélération nette en 2024 (211 permis, +137 % par rapport à la tendance quinquennale précédente). Cette forte activité de projet, portée par l'intercommunalité, répond à une pression démographique positive (+1,3 % sur 5 ans) et à une attractivité résidentielle avérée. Toutefois, ce volume important d'offre nouvelle, s'il se concrétise, pourrait tempérer la tension sur les prix de l'ancien à moyen terme, en particulier sur les segments les plus demandés (petits appartements, logements neufs).

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

2 106 logements autorisés cumulés, 1 218 commencés: la dynamique récente affiche 18 autorisations sur 2025.

Vacance longue durée à Aubenas

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

1 008 logements vacants au total
601 vacants depuis plus de 2 ans 59,6 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Aubenas (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 611 logements autorisés à à Aubenas, dont 9 en 2025 (+148 % vs les 5 années précédentes).

611 logements autorisés sur 5 ans
9 en 2025 dernière année connue
+148 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Aubenas

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 8,0 €/m²
Médian 10,3 €/m²
Haut 13,3 €/m²
Écart de 5,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 7,6 €/m²
Médian 9,9 €/m²
Haut 12,8 €/m²
Écart de 5,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Aubenas

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (58 m²)
~1 711 €/an
soit ~2,9 mois de loyer par an
Pour une maison type (92 m²)
~2 594 €/an
soit ~2,9 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 47,57 % Moyenne dept : 39,71 % +7,86 pt Moyenne France : 43,01 % +4,56 pt
Taxe d'habitation (rappel) 22,64 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

45,25 % 2021
45,24 % 2022
47,60 % 2023
47,57 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (47,57 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net, environ 2,6 % pour un appartement, intègre des charges incontournables. La taxe foncière, élevée à 47,57 % du taux de base, en est le premier poste. Prévoir aussi 15 % à 20 % du loyer pour la gestion, les réparations et les éventuelles vacances locatives, dans un parc où 13,9 % des logements sont vacants. Pour une copropriété, ajoutez les charges courantes. Ce taux net est votre indicateur de rentabilité réelle après toutes les dépenses.

Performance énergétique du parc à Aubenas

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 618 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Aubenas: la classe D domine, 14,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante D
Passoires thermiques 14,7 % F + G
Conso moyenne 222 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

La classe D dominante (223 kWh/m²/an) et les 15,1 % de passoires thermiques (F/G) dessinent un parc ancien, avec 22,2 % des logements construits avant 1945. Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Acquérir une passoire implique un budget travaux conséquent pour monter en classe. Privilégiez les biens rénovés ou prévoyez le coût de l'isolation dans votre négociation.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les maisons, plus rentables (5,8 % brut) et majoritaires dans le parc (38,4 %). Les T2/T3 en bon état trouvent preneurs. Attention au parc ancien : 22,2 % des logements sont antérieurs à 1945 et 15,1 % sont des passoires thermiques (DPE F/G). Le neuf, en développement (634 logements autorisés en 5 ans), présente moins de risques réglementaires mais une rentabilité souvent compressée.

Quelles zones cibler à Aubenas ?

Le centre-bourg historique, avec ses 8 monuments protégés, peut justifier des loyers légèrement plus élevés pour des appartements rénovés. La périphérie, mieux desservie et plus résidentielle, convient aux familles. Aucune zone en forte gentrification n'est identifiée, mais la proximité des services (897 équipements au total) et de la gare TGV de Montélimar (à 29 km) est un atout pour la valorisation.

Calculateur de rendement à Aubenas

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Aubenas

Le risque de vacance est réel, avec un taux de logements vacants de 13,9 %. La dépendance à l'économie locale, marquée par un taux de chômage de 18,2 %, peut fragiliser les locataires. La saisonnalité touristique est moins marquée qu'en Cévennes. Enfin, le DPE constitue un enjeu majeur : 15,1 % du parc est en classe F/G, impliquant des travaux de rénovation énergétique obligatoires à moyen terme.

Cas pratique : un investissement type à Aubenas

Pour un appartement type de 55 m² à Aubenas, l'investissement médian se situe autour de 148 000 €. Comptez un loyer mensuel proche de 566 € (10,3 €/m²), générant un rendement brut de 4,6 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe à environ 2,6 %, soit un revenu locatif net annuel de 3 850 €.

Erreurs à éviter quand on investit à Aubenas

  • Négliger la taxe foncière, élevée à Aubenas (47,57 %).
  • Oublier de provisionner pour les travaux sur un parc ancien.
  • Surestimer les loyers dans un marché où 13,9 % des logements sont vacants.
  • Acheter une passoire thermique (classe F/G) sans prévoir un budget rénovation.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier à Aubenas suit une saisonnalité classique, avec une nette accélération au printemps et au début de l'automne. L'été peut être propice aux transactions, mais le rythme ralentit en août. Pour un vendeur, mettre son bien en vente entre mars et juin maximise la visibilité. Un acheteur peut trouver plus de marges de négociation en fin d'année, lorsque l'offre est plus rare. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est payable en septembre.

Le saviez-vous ?

  • Aubenas compte 8 monuments historiques protégés, dont le château.
  • Le taux de chômage local (18,2 %) est le plus élevé de sa catégorie dans l'Ardèche.
  • La fibre optique est disponible pour 79,1 % des logements albenassiens.

S'installer à Aubenas : cadre de vie et logement

S'installer à Aubenas, c'est bénéficier des avantages d'un pôle de centralité en Ardèche méridionale. La commune offre un niveau d'équipements et de services (375 services, 219 en santé) exceptionnel pour une ville de 12 000 habitants, limitant les déplacements pour la vie quotidienne. Le cœur historique, avec ses huit monuments protégés, offre un cadre patrimonial apprécié.

Le territoire n'est pas sans contraintes. Le Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) est actif, rappelant l'exposition à certains aléas, et 15 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Le climat, avec des précipitations annuelles dépassant 1 000 mm, est également à considérer. Le parc de logements, plutôt ancien (22,2 % d'avant 1945), confère du caractère mais implique souvent des travaux.

Le profil démographique, avec un âge médian de 46,8 ans et plus d'un tiers de seniors, dessine une atmosphère paisible. La connectivité, avec deux opérateurs 5G et un taux de couverture THD de 84,5 %, facilite le télétravail, un atout pour attirer de nouveaux résidents et soutenir la demande locative.

Carte du marché immobilier à Aubenas

Aubenas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Aubenas

13,8 °C
Température moyenne ?
1 061 mm
Précipitations ?
46 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 13,8 °C et 1061 mm de précipitations, Aubenas offre un climat méditerranéen de piémont, plus doux et ensoleillé que les Cévennes proches mais moins sec que la Provence. Les hivers sont modérés (altitude 238 m), les étés chauds. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux sans canicules extrêmes, et appréciant une végétation verte grâce aux pluies printanières et automnales.

À qui s'adresse Aubenas ?

Aubenas s'adresse principalement aux ménages modestes ou aux retraités en recherche d'un cadre de vie paisible et abordable. Le prix d'entrée pour un appartement représente 6,4 ans de revenu médian local. Les familles peuvent y trouver des maisons avec jardin, dans une commune où 42,4 % des habitants sont propriétaires. En revanche, les actifs mobiles pourront être gênés par l'éloignement des grands pôles d'emploi et des transports rapides.

Avantages et limites à Aubenas

✓ Points forts

  • Marché dynamique avec des prix encore accessibles.
  • Cadre de vie agréable, climat doux et patrimoine historique.
  • Services de proximité nombreux (santé, commerces, écoles).
  • Démographie positive, signe d'attractivité résidentielle.
  • Fibre optique déployée à 79,1 % du territoire.

− À prendre en compte

  • Taux de chômage élevé (18,2 %), économie fragile.
  • Enclavement relatif, dépendance à la voiture.
  • Parc de logements ancien, 15,1 % de passoires thermiques.

Composition du parc immobilier à Aubenas

8 052 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc local mêle individuel (38,4 %) et collectif (61,6 %).

81,2 % Résidences principales 6 536 logements
4,9 % Résidences secondaires 395 logements
13,9 % Logements vacants 1 121 logements
42,4 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc est majoritairement composé de résidences principales (81,2 %) avec 42,4 % de propriétaires occupants, signe d'un marché ancré dans la vie locale et d'une certaine stabilité. La part de maisons individuelles (38,4 %) et d'appartements est équilibrée. Un taux de logements sociaux de 15 % et seulement 4,9 % de résidences secondaires indiquent une ville peu touristique, orientée vers l'habitat permanent. La demande provient donc principalement de ménages s'installant pour y vivre.

Ancienneté du parc à Aubenas

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 451 logements).

  • Avant 1919 16,4 % 1 061 logts
  • 1919-1945 5,8 % 372 logts
  • 1946-1970 24,8 % 1 601 logts
  • 1971-1990 24,2 % 1 564 logts
  • 1991-2005 14,3 % 922 logts
  • 2006-2019 14,4 % 931 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Aubenas

897 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

228 Commerces
375 Services
219 Santé
36 Sports et loisirs
21 Enseignement
10 Tourisme
8 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Aubenas

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Faible Zone 2/5
Risques naturels recensés 5 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 15 catastrophes naturelles déclarées

Aubenas est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) en révision, couvrant principalement les inondations et mouvements de terrain. La commune a connu 15 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible et le radon, un gaz naturel, présente un risque faible. Tout projet d'achat doit intégrer la consultation obligatoire du dossier DDT (Géorisques) pour connaître les contraintes exactes du terrain, qui peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité.

Cas pratique : un achat type à Aubenas

Acheter une maison type de 87 m² à Aubenas représente un budget médian de 178 698 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine les 970 €. Ce montant représente environ 59 % du revenu médian local mensuel (1 643 €), ce qui nécessite un dossier solide ou un apport plus conséquent pour obtenir le prêt.

Erreurs à éviter quand on achète à Aubenas

  • Ne pas consulter le dossier Géorisques pour connaître les zones inondables.
  • Faire une offre sans avoir vérifié le DPE et son impact sur les travaux à venir.
  • Sous-estimer le coût de rénovation d'un bien construit avant 1945 (22,2 % du parc).
  • Comparer des prix sans tenir compte des micro-secteurs (centre vs périphérie).

Points clés à retenir à Aubenas

  • Prix médian à 1 856 €/m², en hausse de 22,4 % sur un an.
  • Rendement brut locatif de 4,6 % (appart) à 5,8 % (maison).
  • Climat méditerranéen de piémont, température moyenne 13,8 °C.
  • Appartements plus chers (1 735 €/m²) que les maisons (2 072 €/m²).
  • Rendement net estimé entre 2,6 % et 3,3 % après charges.
  • Parc de logements ancien, 15,1 % sont des passoires thermiques.
  • 42,4 % de propriétaires occupants, marché stable.
  • 634 logements neufs autorisés sur 5 ans, tendance en forte croissance.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Aubenas ?

Au-delà du prix médian, la valeur réelle à Aubenas fluctue avec la localisation précise. La proximité du centre historique et de ses 8 monuments, des 18 établissements scolaires ou des 228 commerces peut majorer le prix. Pour une maison, un terrain arboré avec vue et une exposition sud sont très valorisants. L'état du bien est crucial : une rénovation complète justifie une forte plus-value face au parc vieillissant. Un DPE A ou B devient un argument majeur face à la réglementation. En copropriété, l'état des parties communes et les charges influencent aussi la cote.

Estimation indicative d'une maison à Aubenas

Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

170 752 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut coûter cher : sous-évaluer vous prive de marges, surévaluer entraîne une stagnation. Avec 13,9 % de logements vacants, la concurrence existe. Une valorisation précise, intégrant les spécificités locales comme la taxe foncière (47,57 %) ou les risques de passoires thermiques (15,1 % du parc), permet de se positionner stratégiquement. Dans un contexte de construction neuve en augmentation (+137 % d'autorisations sur 5 ans), l'ancien doit être correctement positionné pour attirer les acheteurs.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ignorent les micro-marchés d'Aubenas : la différence de prix entre un appartement rue centrale et un lotissement périphérique, l'impact d'une vue dégagée sur les Cévennes, ou la plus-value exacte d'une rénovation récente. Un agent local connaît la demande réelle et peut ajuster le prix en fonction de l'affluence des visites. Son estimation, basée sur des comparables précis et l'état réel du bien, sert aussi d'argument de négociation face à des acheteurs sérieux, sécurisant la vente.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix médian au m², trop général.
  • Négliger l'impact d'un DPE performant (A à C) sur la valorisation.
  • Oublier de valoriser des atouts comme la vue ou la proximité des écoles.
  • Fixer un prix sans connaître le marché très actuel des ventes comparables.

Investir à Aubenas : passer à l'action

Les chiffres dessinent une tendance, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, état du DPE, négociation. Un professionnel local connaît les nuances entre les quartiers et les opportunités qui ne figurent pas dans les statistiques.

Les données posent un diagnostic. L'expertise locale transforme ce diagnostic en opportunité concrète et en décision sécurisée.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Aubenas

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Aubenas ?

    Le prix médian global à Aubenas était de 1 856 €/m² en 2024. Les appartements se vendaient en médiane à 1 735 €/m² et les maisons à 2 072 €/m², selon les données DVF.

    Est-ce le bon moment pour acheter un bien à Aubenas ?

    Le marché a connu un rebond de 22,4 % en 2024 après une correction, ce qui peut signaler une reprise. Toutefois, l'accessibilité est très faible pour les locaux, et les prix sont sous tension. Le timing dépendra de votre profil et de votre capacité à négocier.

    Aubenas est-elle plus chère que ses villes voisines ?

    Aubenas est plus chère que Pont-Saint-Esprit (-7 %) et Pierrelatte (-5 %), mais moins chère que Bollène (+2 %) et Portes-lès-Valence (+6 %). Son attractivité et ses équipements plus nombreux justifient en partie cet écart.

    Quel rendement locatif peut-on espérer à Aubenas ?

    Le rendement locatif brut est d'environ 4,6 % pour un appartement et 5,8 % pour une maison. Le rendement net, après charges et impôts, est estimé respectivement à 2,6 % et 3,3 %.

    Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Aubenas ?

    Les principaux risques sont la fragilité économique locale (chômage à 18,2 %), la part non négligeable de passoires thermiques (15,1 %), et une taxe foncière élevée (47,57 %). Le marché est sensible aux arrivées d'acheteurs extérieurs.

    Marché immobilier des communes voisines

    Aubenas affiche un prix médian supérieur de 5 % à Pierrelatte et 7 % à Pont-Saint-Esprit, tout en présentant une attractivité territoriale bien plus élevée (IAT 7,9/10), offrant un effet de levier sur des indicateurs solides à moyen terme.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Aubenas.

    Communes limitrophes d'Aubenas

    Aubenas est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 856 €/m² Prix médian à Aubenas
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    En 2026, 218 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 856 €/m² à Aubenas, niveau conforme à la médiane départementale.

    Sur 2021-2025, le prix médian d'Aubenas progresse de +12,5 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 1 130 transactions sont recensées par les données DVF.

    Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 072 €/m² (surface médiane 92 m²) et celui des appartements à 1 735 €/m² (58 m²). Un bien type de 92 m² revient à environ 190 624 €, soit 9,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,3 € (appartements) et 9,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 4,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    Les flux de permis restent élevés: 611 logements autorisés et 245 commencés sur la période 2021-2025.

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Aubenas est sur les rives du Rhône, entre Drôme et Ardèche. Aubenas est à 176 m d'altitude, dans un paysage de collines, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 6 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Aubenas

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