Le marché immobilier de Villeveyrac affiche une correction de -3,6 % en 2024, après le pic de 2023 à 2 792 €/m². Avec 43 transactions, il reste actif mais se concentre presque exclusivement sur les maisons. Cette structure, couplée à une croissance démographique régulière, dessine un marché familial et résidentiel.
Faut-il investir à Villeveyrac en 2026 ?
Entre étangs et vignobles, à une douzaine de kilomètres de Sète, Villeveyrac bénéficie d’une position périurbaine attractive. Son marché immobilier, dominé par la maison individuelle, a connu une hausse marquée jusqu’en 2023 avant une légère correction. Analysons si ce territoire en croissance démographique représente une opportunité d’investissement en 2026.
Avec un écart de prix de -27 % par rapport à Montagnac et un rendement locatif brut correct de 4,9 % pour les maisons, Villeveyrac offre un point d’entrée accessible dans l’Hérault.
Verdict
➤ Marché locatif porté par la demande en maisons, à considérer pour un investissement de moyen terme avec une sélection rigoureuse.
Points clés
- ✓ Rendement brut correct à 4,9 % pour les maisons
- ✓ Parc énergétique performant (classe C dominante)
- ✓ Correction récente : opportunité de négociation
- ⚠ Marché peu liquide (43 transactions en 2024)
- ⚠ Dépendance à la demande extérieure pour les prix
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Villeveyrac (2 692 €/m²) se situe en deçà de la moyenne nationale, offrant un accès à la propriété plus accessible.
- La commune se positionne au-dessus de la médiane départementale pour l'accessibilité immobilière, grâce à un prix inférieur à celui des pôles métropolitains.
- Le rendement locatif brut des maisons (4,9 %) dépasse celui des grandes métropoles comme Montpellier.
Données du marché immobilier à Villeveyrac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Villeveyrac, analysé via les données DVF 2024, présente un profil spécifique de bourg résidentiel périurbain. Dominé à plus de 86 % par les maisons individuelles, il répond principalement à une demande de familles et de primo-accédants locaux, comme en témoigne l'indice d'accessibilité élevé (IAI à 6/10). La progression des prix entre 2020 et 2023 (+17 %) a été portée par cette demande et par l'attractivité de la commune, membre de Sète Agglopôle Méditerranée.
La correction de -3,6 % observée en 2024 mérite une lecture nuancée. Elle s'inscrit dans un mouvement général de réajustement après la flambée des taux et ne remet pas en cause les indicateurs du territoire, qui affiche une croissance démographique continue. Néanmoins, le volume de transactions, en baisse par rapport au pic de 2021-2022, indique un marchà moins liquide, où la négociation reprend ses droits.
La structure du parc, avec seulement 1 % de logements sociaux et 4,4 % de résidences secondaires, confirme l'ancrage résidentiel permanent. Un signal positif réside dans la performance énergétique du bâti, où la classe C domine et où les passoires thermiques (F/G) ne représentent que 2,3 %, limitant le risque lié à la loi Climat et Résilience pour les investisseurs.
Aperçu par typologie à Villeveyrac
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Villeveyrac
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Villeveyrac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Villeveyrac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve à Villeveyrac montre un net ralentissement, avec une baisse de 45 % des autorisations sur les 5 dernières années. Seulement 59 logements ont été autorisés sur cette période, dont 25 en 2024. Cette faible production, dans une commune en croissance démographique, limite le risque de sur-offre à court terme et soutient la valeur du parc existant. Cela indique aussi que les acquéreurs souhaitant du neuf devront probablement se tourner vers l'ancien rénové ou vers les communes voisines plus dynamiques en la matière.
Fourchettes de loyers à Villeveyrac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Villeveyrac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,75 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut indiqué est une première approche, mais le rendement net d'environ 2,7 % pour les maisons à Villeveyrac reflète mieux la réalité. Il intègre la taxe foncière, ici à 52,75 % du taux de base, qui pèse sur la rentabilité. Pour un investisseur, il faut aussi provisionner la gestion, les réparations et le risque de vacance, estimé à partir du taux de logements vacants local (7,8 %). Dans une commune où 86,1 % du parc est composé de maisons, les frais d'entretien du jardin ou de la piscine peuvent alourdir les charges annuelles.
Performance énergétique du parc à Villeveyrac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 383 diagnostics analysés (ADEME)
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc de Villeveyrac affiche une performance énergétique plutôt bonne avec une classe dominante C (140 kWh/m²/an) et seulement 2,3 % de passoires thermiques (F/G). Ce score, issu de 383 diagnostics ADEME, est rassurant pour un acheteur. Cependant, la loi Climat et Résilience impose un calendrier de rénovation : les logements classés F ou G seront interdits de location à partir de 2028. Vérifiez systématiquement le DPE pour tout achat avec projet locatif.
Calculateur de rendement à Villeveyrac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Villeveyrac
Pour une maison de 90 m² à Villeveyrac, l'investisseur peut tabler sur un prix médian de 246 330 €. Avec un loyer moyen de 11,2 €/m², le revenu locatif brut mensuel s'élève à environ 1 008 €, soit un rendement brut de 4,9 %. Après déduction de la taxe foncière, de la provision pour charges et vacance, l'effort net mensuel pour un crédit à 100 % peut devenir positif au bout de quelques années, sous réserve d'un taux d'emprunt maîtrisé.
Erreurs à éviter quand on investit à Villeveyrac
- Négliger la taxe foncière, élevée à Villeveyrac (52,75 %).
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (7,8 % du parc).
- Surévaluer les loyers face à la concurrence.
- Acheter sans consulter le PPR Inondation en vigueur.
Quand acheter ou vendre ?
À Villeveyrac, le marché immobilier suit une saisonnalité méditerranéenne classique. Le printemps (avril-juin) est la période la plus active, portée par les beaux jours et les projets de rentrée. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être favorable après la trêve estivale. Notons que la perception de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'affluence touristique modérée (1 camping) a peu d'impact direct sur les transactions.
Le saviez-vous ?
- 27,9 % du parc a été construit après 2006, un parc relativement récent.
- La commune compte 172 équipements de proximité pour 3 972 habitants.
- L'indice de vieillissement est de 109,4, proche de l'équilibre entre jeunes et seniors.
S'installer à Villeveyrac : cadre de vie et logement
S'installer à Villeveyrac, c'est choisir un cadre de vie entre vignes et garrigues, à moins de 15 minutes en voiture des plages de Sète et de l'étang de Thau. La commune offre une autonomie quotidienne appréciable avec 15 commerces, 35 équipements de santé et 10 installations sportives, le tout desservi à 65,5 % par le très haut débit. Le profil démographique, avec un âge médian de 40,7 ans et 35,4 % de moins de 30 ans, dénote une population relativement jeune et active.
Néanmoins, le territoire n'est pas exempt de contraintes. Il est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) actif, héritage de 16 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Tout projet d'achat doit intégrer cette réalité, vérifier la zone d'implantation du bien et les conséquences sur l'assurance. Le taux de chômage local (10,1 %), légèrement supérieur à la moyenne nationale, rappelle la dépendance à l'économie régionale et la nécessité d'une mobilité pour l'emploi, facilitée par la proximité des gares de Sète et Frontignan.
Carte du marché immobilier à Villeveyrac
Villeveyrac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Villeveyrac
1 804 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Villeveyrac est très majoritairement composé de maisons individuelles (86,1 %), ce qui en fait un marché typique des bourgs périurbains de l'Hérault. La forte proportion de propriétaires-occupants (72,9 %) et la faible part de résidences secondaires (4,4 %) indiquent un marché ancré et stable, peu spéculatif. Le taux de vacance relativement élevé (7,8 %) suggère cependant un parc ancien parfois en attente de rénovation ou de vente, ce qui peut offrir des opportunités de négociation.
Ancienneté du parc à Villeveyrac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 547 logements).
- Avant 1919 18,1 % 280 logts
- 1919-1945 7,8 % 120 logts
- 1946-1970 8,2 % 127 logts
- 1971-1990 16,7 % 259 logts
- 1991-2005 21,4 % 331 logts
- 2006-2019 27,9 % 431 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Villeveyrac
172 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Villeveyrac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Villeveyrac PPRN Approuvé approuvé le 25/01/2012
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Villeveyrac est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation actif, reflétant 16 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon présent à un niveau moyen. Tout projet d'achat doit intégrer une consultation obligatoire du dossier Géorisques pour connaître les contraintes exactes du terrain. Ces risques, bien que gérés, peuvent impacter l'assurabilité et la valorisation du bien à long terme.
Cas pratique : un achat type à Villeveyrac
Pour une maison familiale type de 90 m² à Villeveyrac, comptez environ 246 330 € hors frais de notaire. Cela représente environ 10,8 années du revenu médian local (22 720 €). Avec un apport de 10 % (24 633 €) et un crédit sur 20 ans à un taux hypothétique de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait aux alentours de 1 250 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Villeveyrac
- Oublier de vérifier le DPE et le risque travaux.
- Ne pas consulter le dossier Géorisques avant l'offre.
- Sous-estimer les frais de rénovation dans l'ancien.
- Négliger la distance réelle aux gares TGV (Sète à 12,1 km).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Villeveyrac : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Villeveyrac
Quel est le prix immobilier moyen à Villeveyrac ?
Le prix médian à Villeveyrac est de 2 692 €/m² en 2024. Pour une maison type de 90 m², cela représente un investissement d'environ 246 330 €. Les prix ont légèrement baissé (-3,6 %) par rapport à 2023.
Est-ce le bon moment pour investir à Villeveyrac ?
La correction des prix en 2024 peut représenter une fenêtre de négociation. Le rendement locatif brut pour les maisons est correct (4,9 %). L'investissement est pertinent pour une stratégie de moyen terme, en ciblant soigneusement le bien et son emplacement.
Villeveyrac est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Villeveyrac est moins chère que Canet (+7 %), Montarnaud (+18 %) et Cournonsec (+36 %). Elle est en revanche plus chère que Montagnac (-27 %) et légèrement plus que Paulhan (-5 %). Son positionnement est donc intermédiaire et accessible.
Quel rendement locatif espérer à Villeveyrac ?
Le rendement locatif brut moyen pour les maisons est de 4,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 2,7 %. Il n'y a pas assez de transactions pour calculer un rendement fiable sur les appartements.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Villeveyrac ?
Le principal risque naturel est l'inondation, avec un PPR actif sur la commune. La taxe foncière est élevée (52,75 %). Le marché est peu liquide (43 transactions en 2024) et dépendant de la demande extérieure pour soutenir les prix.
Marché immobilier des communes voisines
Villeveyrac reste nettement plus accessible que des communes voisines comme Cournonsec (+36 %) ou Montarnaud (+18 %), tout en bénéficiant de la même intercommunalité (Sète Agglopôle), ce qui crée un effet de levier intéressant pour un investisseur patient.
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