Le marche immobilier de Saint-Bauzille-De-La-Sylve a connu un pic en 2023 a 2 911 €/m² avant une correction de 22,9 % en 2024. Avec seulement 5 transactions cette annee, la liquidite est faible. Le parc est majoritairement compose de maisons, avec un rendement locatif brut de 5,9 % pour les maisons. La demographie dynamique (+12,5 % en 5 ans) soutient la demande.
Faut-il investir à Saint-Bauzille-de-la-Sylve en 2026 ?
Saint-Bauzille-De-La-Sylve, village de l'Herault en pleine croissance demographique, affiche un marche immobilier en correction apres un pic en 2023. Entre attractivite territoriale et liquidite reduite, faut-il investir en 2026 ? Nous analysons les indicateurs pour vous aider a trancher.
Avec une opportunite territoriale dans le top 30 % du departement, le marche affiche une correction severe de 22,9 % offrant une fenetre d'opportunite unique.
Verdict
➤ Opportunite de rendement locatif en maison, a condition de selectionner un bien bien place et de viser le moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction recente de -22,9 % : point d'entree potentiel
- ✓ Rendement locatif brut des maisons a 5,9 %
- ✓ Dynamique demographique soutenue (+12,5 % en 5 ans)
- ⚠ Marche peu liquide : 5 transactions en 2024 seulement
- ⚠ Solvabilite locale limitee par un revenu median modeste
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix median au m² est inferieur de 40 % a la moyenne nationale.
- Saint-Bauzille-De-La-Sylve se situe 25 % en dessous de la moyenne departementale de l'Herault.
- Le rendement locatif brut des maisons (5,9 %) depasse celui des grandes metropoles comme Lyon ou Paris.
Données du marché immobilier à Saint-Bauzille-de-la-Sylve
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marche immobilier de Saint-Bauzille-De-La-Sylve, selon les donnees DVF 2024, est caracterise par un effondrement des volumes, passant de 15 transactions en 2023 a seulement 5 en 2024. Cette atomisation du marche traduit une rupture de consensus sur les prix apres une hausse fulgurante. La correction mediane de 22,9 % doit etre nuancee : elle repose sur un faible echantillon et pourrait signaler une phase de price discovery plutot qu'un effondrement structurel.
L'analyse du parc, ancree dans les donnees INSEE, revele une dominance ecrasante de l'habitat individuel (91,4 % de maisons). Ce profil oriente naturellement l'investissement vers ce segment, d'autant que le rendement brut des maisons (5,9 %) reste superieur a celui des appartements, inexistants dans les transactions recentes. Neanmoins, le taux de vacance eleve (9,3 %) et la part modeste de residences secondaires (5,8 %) indiquent un marche peu tire par la pression touristique ou exterieure.
La dynamique des prix doit etre lue en parallele de la sante demographique : une croissance de +12,5 % en cinq ans cree une demande residentielle solide. Toutefois, le revenu median local (22 740 €) limite fortement la capacite d'achat interne. Le marche est donc dependante des acquereurs exterieurs pour soutenir les prix, une vulnerabilite en periode de resserrement du credit.
Aperçu par typologie à Saint-Bauzille-de-la-Sylve
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Bauzille-de-la-Sylve
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Saint-Bauzille-de-la-Sylve (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve à Saint-Bauzille-de-la-Sylve est modeste et en net repli : 36 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à la baisse de 35 %. Seulement 2 logements ont été autorisés en 2024. Ce faible volume ne menace pas d'inonder le marché d'une offre nouvelle qui ferait baisser les prix de l'ancien. Au contraire, cela peut indiquer une difficulté à mobiliser du foncier ou une priorité donnée à la rénovation. Pour un acheteur, cela signifie que l'offre en neuf sera rare, et que la concurrence pourrait se reporter sur un parc ancien de plus en plus recherché si la demande demeure soutenue.
Fourchettes de loyers à Saint-Bauzille-de-la-Sylve
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Bauzille-de-la-Sylve
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,72 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie mesure de votre rentabilité. Pour l'obtenir, il faut retrancher au rendement brut toutes les charges récurrentes. À Saint-Bauzille-de-la-Sylve, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,72 %, un premier poste significatif. Ajoutez-y les frais de gestion (env. 5-8 % du loyer), l'assurance propriétaire non-occupant, les provisions pour travaux et les éventuels frais de copropriété. Sur un rendement brut de 5,9 % pour les maisons, ces charges ramènent généralement le rendement net aux alentours de 3 à 3,5 %, comme l'indique l'estimation locale de 3,3 %.
Performance énergétique du parc à Saint-Bauzille-de-la-Sylve
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 104 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc local est globalement bonne, avec une classe C dominante et une consommation moyenne de 156 kWh/m²/an. Le faible taux de passoires thermiques (4,8 % classées F ou G) est un atout pour les acquéreurs, limitant le risque de travaux de rénovation urgents et coûteux. Cependant, avec les échéances de la loi Climat, même les biens classés D ou E devront être rénovés d'ici 2034 pour la location. Pour un achat dans le neuf ou la rénovation, viser la classe B ou A devient un standard pour valoriser son bien à long terme.
Calculateur de rendement à Saint-Bauzille-de-la-Sylve
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Bauzille-de-la-Sylve
Pour une maison type de 96 m² (prix médian 214 080 €), le loyer médian estimé est d'environ 880 €/mois (11 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 % et 15 % d'apport, la mensualité hors assurance avoisine 920 €. Le loyer ne couvre donc pas entièrement la charge, générant un effort mensuel résiduel d'environ 40 €. Avant impôt, le rendement brut est de 4,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provisions), le rendement net se rapprocherait de 2,5 à 3 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Bauzille-de-la-Sylve
- Négliger la taxe foncière, élevée à 49,72 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (9,3 %).
- Comparer uniquement sur le rendement brut, non le net.
- Ne pas vérifier la conformité du DPE pour la location future.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saint-Bauzille-de-la-Sylve connaît une saisonnalité classique des villages résidentiels. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement la période la plus active, avec une offre plus importante et des acheteurs souhaitant finaliser avant l'été. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un regain après la pause estivale. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à se décider en début d'année. La période des fêtes de fin d'année est généralement plus calme. Pour vendre, mettre son bien en ligne entre février et avril maximise la visibilité.
Le saviez-vous ?
- Le village ne compte aucun appartement au sens DVF (0,0 %).
- 41 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de la population est de 46,9 ans.
S'installer à Saint-Bauzille-de-la-Sylve : cadre de vie et logement
S'installer a Saint-Bauzille-De-La-Sylve, c'est choisir un village heraultais en croissance, beneficiant d'un ensoleillement generieux (15 °C de moyenne) et d'une relative proximite avec les poles d'emploi et de services de la Vallee de l'Herault. La commune offre un cadre de vie familial, avec 34 equipements de proximite recenses, dont 8 etablissements de sante et 6 equipements sportifs, une dotation correcte pour moins de 1 000 habitants.
Le profil des habitants, avec un age median de 47 ans, est equilibre, meme si l'indice de vieillissement (191) indique une part significative de seniors. La connectivite numerique, avec 41 % de foyers eligibles a la fibre, est un point a verifier selon le secteur. Le territoire presente peu de risques naturels majeurs (sismicite et radon faibles), mais a connu 4 arretes de catastrophe naturelle, rappelant la vulnerabilite mediterraneenne aux episodes climatiques intenses.
Carte du marché immobilier à Saint-Bauzille-de-la-Sylve
Saint-Bauzille-De-La-Sylve et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Bauzille-de-la-Sylve
482 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier de Saint-Bauzille-de-la-Sylve est extrêmement homogène et ancré dans la propriété : 91,4 % de maisons et 75,3 % de propriétaires occupants. Cette très forte proportion de maisons individuelles et de résidences principales (environ 85 %) indique un marché stable, peu spéculatif, tourné vers l'habitation pérenne. La part faible des résidences secondaires (5,8 %) et un taux de vacance modéré (9,3 %) suggèrent une pression locative limitée. L'acheteur type est donc souvent un ménage souhaitant s'installer durablement dans un village de caractère.
Ancienneté du parc à Saint-Bauzille-de-la-Sylve
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 407 logements).
- Avant 1919 21,9 % 89 logts
- 1919-1945 8,6 % 35 logts
- 1946-1970 10,1 % 41 logts
- 1971-1990 20,9 % 85 logts
- 1991-2005 22,9 % 93 logts
- 2006-2019 16,0 % 65 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Bauzille-de-la-Sylve
34 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Bauzille-de-la-Sylve
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Bauzille-de-la-Sylve présente une exposition modérée aux risques naturels, avec 8 aléas recensés et 4 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La commune est classée en zone de sismicité faible et le radon y est de niveau faible, ce qui est rassurant. Les risques potentiels (inondation, mouvement de terrain, feux de forêt) sont typiques de la région méditerranéenne. Tout acquéreur doit consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie pour connaître les contraintes constructives éventuelles sur la parcelle visée. Cette vérification est essentielle pour l'assurabilité du bien.
Cas pratique : un achat type à Saint-Bauzille-de-la-Sylve
Pour une maison familiale de 100 m² à Saint-Bauzille-de-la-Sylve, au prix médian de 2 230 €/m², le budget acquisition est d'environ 223 000 € hors frais de notaire. Cela représente près de 9,8 années du revenu médian local (22 740 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 25 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité de capital et intérêts s'établirait aux alentours de 980 €, à laquelle il faut ajouter l'assurance emprunteur.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Bauzille-de-la-Sylve
- Omettre de consulter le PPR en mairie pour les risques.
- Acheter sans diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien (30,5 % avant 1945).
- Ne pas vérifier la couverture réelle en très haut débit.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Bauzille-de-la-Sylve : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement reussi se joue sur le terrain : selection du bien, negociation, timing. Notre reseau de professionnels locaux connait Saint-Bauzille-De-La-Sylve en profondeur et peut vous aider a transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Les donnees revelent un potentiel, mais sa concretisation depend d'une expertise locale pointue.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Saint-Bauzille-De-La-Sylve grace aux dernieres transactions DVF.
- Analyse basee sur les ventes reelles 2024
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Bauzille-de-la-Sylve
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Bauzille-de-la-Sylve
Quel est le prix moyen de l'immobilier a Saint-Bauzille-De-La-Sylve ?
Le prix median global etait de 2 244 €/m² en 2024, apres une baisse significative. Une maison type de 96 m² represente un investissement d'environ 214 000 €.
Le marche immobilier a Saint-Bauzille-De-La-Sylve est-il en baisse ?
Oui, les donnees DVF montrent une correction de 22,9 % en 2024 par rapport a 2023. Toutefois, cette baisse suit trois annees de hausse continue et s'appuie sur un tres faible nombre de transactions (5).
Saint-Bauzille-De-La-Sylve est-elle plus chere que ses voisines ?
Non, la commune est nettement plus accessible. Son prix au m² est inferieur de 28 % a celui d'Adissan et de 45 % a celui de Saint-Felix-De-Lodez, selon les comparisons 2024.
Quel rendement locatif peut-on esperer a Saint-Bauzille-De-La-Sylve ?
Le rendement locatif brut est de 5,9 % pour les maisons, ce qui est correct. Apres deduction des charges estimees (taxe fonciere, gestion, vacance), le rendement net approche les 3,3 %.
Quel est le profil typique des acheteurs a Saint-Bauzille-De-La-Sylve ?
Le marche est tres oriente maison (91,4 % du parc) et attire principalement des acheteurs en quete de residence principale, soutenus par une demographie dynamique. Le faible volume de transactions rend le profil des investisseurs minoritaire.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Bauzille-De-La-Sylve presente un ecart de valorisation de 28 % par rapport a Adissan et de 45 % avec Saint-Felix-De-Lodez, offrant un effet de levier significatif pour un investisseur visant la plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Bauzille-de-la-Sylve.
Communes limitrophes de Saint-Bauzille-de-la-Sylve
Saint-Bauzille-De-La-Sylve est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Nos analyses du marché immobilier — Hérault
Études approfondies et classements par thématique d'investissement.
- Investissement locatif dans l'Hérault : les 15 communes où placer son argent en 2026
- Où vit-on le mieux dans l'Hérault ? Notre classement 2026
- Où acheter pas cher dans l'Hérault ? Notre analyse des communes accessibles en 2026
- Acheter à la campagne dans l'Hérault : les bons compromis et les pièges à éviter
- Où prendre sa retraite dans l'Hérault ? Notre analyse des 115 communes pour les seniors
- Où vivre dans l'Hérault en 2026 ? Le palmarès des communes les plus vertes et écologiques
- Immobilier dans l'Hérault : un marché sous tension, entre littoral saturé et arrière-pays en retrait
- Où s'installer dans l'Hérault ? Les communes qui gagnent des habitants et celles qui en perdent