Logement & immobilier

Le logement à Auray

56400 Morbihan 14 207 hab.
Fiche complète

On recense 9 113 logements sur le territoire d'Auray, à dominante collective (60,1 % d'appartements, 3,6 pièces en moyenne).

Résidences principales 87%
Logements vacants 6,2%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

9 113Logements au total
61 %Appartements i
46,8 %Propriétaires
6,9 %Rés. secondaires
21 %Logements sociaux i
6,2 %Logements vacants i-6% vs dept · -23% vs France
+11,0 %Évolution 2016–2022
1 302 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 9 113 logements dont 7 925 résidences principales, 627 résidences secondaires et 561 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 9 113 logements recensés, 87 % sont occupés à l'année, 7 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

La période 2006-2019 concentre 29 % du parc, tandis que 4 % datent d'avant 1919 et 29 % ont été construits après 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le parc compte 3,6 pièces en moyenne par logement, avec 28 % de logements de cinq pièces ou plus et 29 % de petits logements (T1-T2).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements7 2698 2079 113
Rés. principales6 3737 0787 925
Rés. secondaires318518627
Vacants578610561

En regard, Saint-Avé (à 19 km, 12 470 hab.) affiche 57,5 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Structure d'occupation: propriétaires 46,8 %, locataires 52,1 % — la part HLM s'établit à 19 % des résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (49 %), suivi par électricité (44 %) et autres sources (bois notamment) (5 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 061
2 à 4 ans2 192
5 à 9 ans1 782
10 ans ou plus2 890
Total ménages7 925
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale2 361
Sous-occupation modérée2 139
Sous-occupation accentuée1 191
Suroccupation modérée598
Suroccupation accentuée23
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 18 % sans voiture, 57 % à une voiture et 25 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 68,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

9 113Logements en 2022
+228 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 2 777 à 9 113 logements, soit +228 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 882 1 064 743 649 692 409
Dont vacants > 2 ans 154 217 181 156 147 181

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
159kWh/m²/an en moyenne
3,0 %Passoires (F+G) i
4 594Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
159 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
1 952 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Le graphique décompose les 4 594 diagnostics par étiquette énergétique: 64 % en C, 68 % en A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (43 %), et 84 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 230 kWh/m²/an, contre 94 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 136 kWh/m²/an selon l'époque.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Les maisons affichent une classe dominante C (195 kWh/m²/an), les appartements C (151) — l'écart typologique est marqué.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-31 kWh/m²/an
Consommation vs France-45 kWh/m²/an
Passoires vs département-5,7 pts
Passoires vs France-6,9 pts

05 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,13 €Loyer moyen /m² i
1,0 %Taux de vacance i
209dont PLAI i
25dont PLS i
667En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T160
T2446
T3593
T4427
T5+81

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Sur les 9 113 logements recensés à Auray, 7 925 servent de résidence principale (87,0 %) — une structure résolument résidentielle. Habitat dominé par le collectif (61,6 %), ne laissant que 38,4 % au pavillonnaire. À l'échelle locale, Auray est une commune bretonne, entre terre et mer, à 26 m d'altitude, sur un relief peu marqué, en retrait du littoral morbihannais, à environ 14 km — contexte utile pour lire le parc.

Répartition équilibrée entre accession à la propriété et location: 46,8 % vs 52,1 %. Part du parc social: 18,9 % des résidences principales.

Le parc compte 28,6 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (159 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. 48,8 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.

Le parc d'Auray s'est étoffé de +11,0 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). La motorisation des ménages est classique: 17,7 % sans voiture et 25,0 % avec deux voitures ou plus.

Ancrée régionalement, la commune est une commune bretonne, entre terre et mer: les attentes résidentielles s'y calquent. Le décor géographique — à 26 m d'altitude, sur un relief peu marqué, en retrait du littoral morbihannais, à environ 14 km — joue sur les caractéristiques recherchées localement.

Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.

Faut-il investir à Auray en 2026 ?

Portée par la dynamique de l'intercommunalité Auray Quiberon Terre Atlantique et sa gare TGV, la cité historique d'Auray affiche une attractivité résidentielle solide. Cette notoriété se traduit par un marché immobilier tendu et cher, où le prix médian dépasse les 3 700 €/m². Est-ce pour autant un terrain de jeu pertinent pour l'investisseur ? Le verdict des chiffres est nuancé.

3 637 €/m² prix médian
+0,4 % sur un an
219 transactions 2026

Avec un prix au mètre carré supérieur de 16 % à la plus proche comparable, Auray impose un ticket d'entrée élevé pour une rentabilité modeste.

Verdict

➤ Investir ici relève d'une stratégie patrimoniale à long terme, pas d'une recherche de rendement immédiat.

Rendement correct
Risque modere
Horizon long terme
Stratégie Plus-value long terme et résidence principale
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Points clés

  • ✓ Attractivité territoriale très élevée (7,3/10)
  • ✓ Correction de prix limitée (+1,1 % annuel)
  • ✓ Parc immobilier récent et performant énergétiquement
  • ⚠ Accessibilité financière très faible (1,1/10)
  • ⚠ Rendements locatifs nets sous les 3 %
  • ⚠ Solvabilité locale limitée par un chômage à 13,8 %

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Plus chère que 83 % des communes françaises de même catégorie.
  • Prix médian supérieur de 43 % à la moyenne du Morbihan.
  • Rendement locatif inférieur aux métropoles régionales comme Rennes ou Nantes.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Auray

Le marché immobilier d'Auray affiche une pression notable (IPI 6,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers d'Auray

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,8

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Pression élevée (6,8/10) : le marché est dynamique et porteur, mais les prix sont déjà hauts.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
82
Années de revenu pour acheter 70 m²
86
% de résidences secondaires
32
Croissance démographique (5 ans)
36
Densité de population
99
3,4

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité très faible (1,1/10) : le prix des biens est largement décorrélé du revenu médian local.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
14
% de propriétaires
11
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
1
4,6

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée (4,9/10) : la demande existe, mais les rendements nets sont érodés par les charges.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
99
% résidences secondaires (demande saisonnière)
32
Croissance démographique (5 ans)
36
Capacité touristique / population
26
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
18
2,3

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Pression touristique faible (2,2/10) : peu d'effet de levier pour une location saisonnière classique.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
32
Capacité touristique / population
26
% de logements vacants
35
Faible densité (proxy isolement touristique)
1

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3678,3 — Percentile dept : 82/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 11,5 — Percentile dept : 86/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 32/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 36/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 2029,6 — Percentile dept : 99/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 11,5 — Percentile dept : 14/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 40,7 — Percentile dept : 11/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 16,5 — Percentile dept : 1/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 53,2 — Percentile dept : 99/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 32/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 36/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 26/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3678,3 — Percentile dept : 18/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 32/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 26/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 35/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 2029,6 — Percentile dept : 1/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Auray : opportunités et risques

Investir à Auray en 2026 implique de renoncer à des rendements locatifs élevés. Avec un rendement brut de 4,4 % pour les appartements (net ~2,5 %), la rentabilité est en deçà de nombreux autres marchés bretons. La taxe foncière, à 48,08 %, constitue une charge significative qui grève encore la performance nette. Le profil énergétique du parc, dominé par la classe C avec seulement 3 % de passoires, est en revanche un atout, limitant le risque de travaux de rénovation coercitifs à moyen terme.

La stratégie la plus cohérente apparaît être la recherche de plus-value à long terme, en jouant sur l'attractivité durable du territoire et la raréfaction de l'offre. La connexion TGV et la qualité des services maintiennent une demande résidentielle forte. Toutefois, cette stratégie nécessite un horizon d'investissement long et une capacité à absorber des frais d'acquisition élevés sur un bien dont le prix au m² est déjà conséquent.

Néanmoins, le frein principal réside dans la solvabilité de la demande locative locale. Avec un revenu médian de 22 470 € et un chômage important, la capacité des ménages à supporter des loyers élevés est limitée. L'investisseur devra donc cibler des biens adaptés à une clientèle plus aisée, souvent externe, ou accepter des rendements très faibles. La construction neuve en baisse (-26 % de tendance) ne viendra pas saturer le marché, consolidant la valeur du parc existant.

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Données du marché immobilier à Auray

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché immobilier d'Auray se caractérise par une double dynamique, révélée par les données DVF 2024. D'un côté, une stabilisation des prix après des années de forte hausse, avec un taux de croissance annuel qui retombe à +1,1 %. De l'autre, une mutation du profil des transactions : les appartements représentent désormais près des deux tiers des ventes et affichent un prix médian supérieur à celui des maisons. Cette singularité s'explique par la forte densité de la commune et la rareté des terrains constructibles.

Comparé à ses voisines du Morbihan, l'écart de valorisation est frappant. Auray est 56 % plus chère que Pontivy et 32 % au-dessus d'Hennebont, selon l'analyse des communes comparables. Cet écart ne semble pas justifié par des indicateurs économiques locaux plus robustes, le taux de chômage y étant même plus élevé (13,8 %). La prime payée à Auray repose donc principalement sur son cadre de vie et son niveau d'équipements exceptionnel, évalué à 9,5/10.

La liquidité du marché reste bonne avec 219 transactions annuelles, mais elle est tributaire d'une demande extérieure solvable. La faible part de résidences secondaires (6,9 %) et le taux de vacance modéré (6,2 %) confirment un marché principalement occupé par des résidents principaux, ce qui limite les risques de bulle spéculative mais aussi les opportunités de location saisonnière.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier d'Auray Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Entre 2020 et 2024, le prix médian au m² à Auray a progressé de 23,6 %, selon la base DVF. Cette hausse, particulièrement marquée en 2021 et 2022, reflète l'engouement pour le territoire dans la période post-Covid. Cependant, la courbe s'est nettement infléchie depuis 2023, avec une stabilisation autour de +1 % par an. Fait notable : les appartements, qui représentent désormais la majorité des transactions, ont vu leur prix médian dépasser celui des maisons (3 746 €/m² contre 3 529 €/m²). Cette dynamique contraste avec les communes voisines comme Saint-Avé ou Guidel, où l'écart reste favorable aux maisons, signe d'une spécificité alréenne tournée vers la densification et un public d'acheteurs différents.

Évolution du marché immobilier d'Auray

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Le marché local enregistre 219 transactions en 2025 et affiche une évolution de +13,2 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 637 €/m²).

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 3 529 €/m²
Surface médiane 105 m²
Transactions 89
Appartements
Prix médian 3 746 €/m²
Surface médiane 51 m²
Transactions 130

Indicateurs clés du marché

+0,4 %
Variation annuelle prix/m² ?
4,4 %
Rendement locatif apparts ?
4,1 %
Rendement locatif maisons ?
37,6 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

370 545 €
Maison 105 m² ?
Mensualité ~2 149 €/mois (20 ans, 3,5 %)
191 046 €
Appartement 51 m² ?
Mensualité ~1 108 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'accessibilité est le point faible du marché. Pour acquérir une maison type de 97 m² à 345 000 €, un ménage au revenu médian local devra y consacrer 15,4 années de revenus intégralement épargnées. L'effort financier mensuel net pour un investisseur est également significatif. Même avec un loyer estimé à 12 €/m²/mois, le rendement brut de 4,1 % pour une maison est rogné par la taxe foncière (48,08 %), les frais de gestion et les vacances locatives, ramenant le net aux alentours de 2,3 %. La viabilité d'un montage locatif repose donc sur un apport personnel conséquent pour limiter l'endettement.

Acheter vs Louer — appartement 51 m²

1 108 €/mois
Mensualité crédit ?
704 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 404 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

16,5 ans
Pour une maison ?
8,5 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

13,8 €/m²
Loyer médian appartements ?
11,1 - 17,2 €/m²
12,0 €/m²
Loyer médian maisons ?
9,2 - 15,8 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Le volume annuel de transactions, stable autour de 250 ventes, indique un marché actif et liquide. La répartition a basculé au profit des appartements (130 ventes contre 88 maisons), une tendance qui s'est accentuée en 2024. Ceci révèle un marché où la demande se concentre sur des biens de plus petite surface, plus accessibles à l'achat, et correspond probablement à un profil d'acheteurs investisseurs ou de ménages plus modestes. La surface médiane des appartements vendus (47 m²) et celle des maisons (97 m²) dessinent deux marchés parallèles : l'un très urbain et dense, l'autre familial. La pression reste du côté des vendeurs sur les biens bien situés et rénovés.

Répartition des ventes

40,6 % de maisons et 59,4 % d'appartements parmi les 219 transactions enregistrées.

Sur 219 transactions enregistrées, 40,6 % portent sur des maisons (3 529 €/m²) et 59,4 % sur des appartements (3 746 €/m²).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 219 89 130
Prix médian/m² 3 637 € 3 529 € 3 746 €
Prix moyen/m² 3 756 €
Surface médiane – 105 m² 51 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 303 3 214 €
2022 286 3 547 €
2023 229 3 679 €
2024 228 3 623 €
2025 219 3 637 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve montre un net ralentissement. Si 427 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, la tendance est à la baisse de 26 % par rapport à la période précédente. Seulement 124 permis ont été délivrés en 2024. Ce ralentissement de l'offre nouvelle, couplé à une croissance démographique soutenue (+9,7 % en 10 ans), contribue à maintenir une pression à la hausse sur l'ancien. Il indique également une difficulté à produire du logement abordable sur un territoire déjà très dense (plus de 2 000 hab/km²) et contraint. Le risque de sur-offre est donc faible, mais la tension sur les prix de l'ancien persiste.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Dernier relevé 2025: 146 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 822 autorisations pour 2 302 démarrages effectifs.

Vacance longue durée à Auray

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

409 logements vacants au total
181 vacants depuis plus de 2 ans 44,3 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Auray (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

La production neuve à à Auray totalise 408 logements sur 5 ans, soit -18 % vs la période antérieure.

408 logements autorisés sur 5 ans
73 en 2025 dernière année connue
-18 % vs 5 années précédentes tendance

Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.

Fourchettes de loyers à Auray

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 11,1 €/m²
Médian 13,8 €/m²
Haut 17,2 €/m²
Écart de 6,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 9,2 €/m²
Médian 12,0 €/m²
Haut 15,8 €/m²
Écart de 6,6 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Auray

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (51 m²)
~2 032 €/an
soit ~2,9 mois de loyer par an
Pour une maison type (105 m²)
~3 647 €/an
soit ~2,9 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 48,08 % Moyenne dept : 40,11 % +7,97 pt Moyenne France : 43,01 % +5,07 pt
Taxe d'habitation (rappel) 36,45 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

44,51 % 2021
44,75 % 2022
45,12 % 2023
48,08 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (48,08 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net chute d'environ 2 points par rapport au brut. À Auray, la taxe foncière, calculée sur une base communale de 48,08 %, représente la charge la plus lourde. Ajoutez environ 8 % du loyer pour la gestion, 15 % pour les travaux et réparations, et provisionnez la vacance locative (le taux de logements vacants y est de 6,2 %). En copropriété, prévoyez aussi les charges courantes. Ces éléments expliquent pourquoi le rendement net moyen plafonne à 2,5 % pour les appartements.

Performance énergétique du parc à Auray

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 594 diagnostics analysés (ADEME)

La classe énergétique dominante du parc à Auray est C, avec 3,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 3,0 % F + G
Conso moyenne 158 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe C dominante (158 kWh/m²/an). Seuls 3 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Pour un acquéreur, cela signifie un parc globalement économe, mais la future loi Climat rendra les logements les moins performants (classe E et inférieures) progressivement interdits à la location d'ici 2034. Vérifier le DPE reste essentiel pour anticiper d'éventuels travaux de rénovation.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, notamment les T2 de moins de 50 m², sont les plus liquides et adaptés à la location. Ils représentent 61 % des transactions. Le neuf, avec 28,6 % du parc construit après 2006, offre une bonne performance énergétique (classe DPE dominante C) mais à un prix d'entrée plus élevé. Les maisons anciennes, plus grandes, peuvent convenir à des locations familiales mais génèrent un rendement net inférieur (2,3 %) et peuvent nécessiter des travaux de rénovation énergétique (3 % de passoires F/G).

Quelles zones cibler à Auray ?

Le centre historique, dense et commerçant, est privilégié pour les studios et T1/T2 destinés à des étudiants ou jeunes actifs. Les quartiers périphériques, mieux dotés en maisons individuelles, ciblent les familles. La proximité immédiate de la gare TGV et de la gare Sainte-Anne (2,2 km) constitue un atout majeur pour valoriser un bien, en attirant des locataires travaillant à Lorient ou Vannes. Les zones en développement sont limitées, la construction neuve ayant tendance à baisser (-26 % sur 5 ans).

Calculateur de rendement à Auray

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Auray

Le principal risque est celui d'un rendement net faible, plombé par une taxe foncière élevée (48,08 %) et des frais de gestion incompressibles. La vacance locative, estimée à 8 %, est à surveiller dans un contexte de taux de chômage local supérieur à la moyenne. La saisonnalité touristique est présente mais peu structurante. Enfin, avec seulement 3 % de passoires thermiques (F/G), le risque de mise aux normes est modéré, mais la future réglementation doit être anticipée sur l'ancien très vieux (10,6 % d'avant 1945).

Erreurs à éviter quand on investit à Auray

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 48,08 %.
  • Oublier de provisionner la vacance locative (6,2 %).
  • Surévaluer les loyers en dehors des zones centrales.
  • Ignorer l'état de la copropriété et ses comptes.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier alréen suit une saisonnalité classique, avec une accélération des ventes au printemps et en début d'automne. L'été, marqué par l'afflux touristique vers la côte, peut ralentir les transactions, mais aussi attirer des acquéreurs en vacances. À l'automne, la date de mise en recouvrement de la taxe foncière (mi-novembre) peut inciter certains vendeurs à conclure avant. Pour acheter, la fin d'hiver (février-mars) offre parfois moins de concurrence.

Le saviez-vous ?

  • Auray compte 23 monuments historiques protégés.
  • 88,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
  • L'âge médian de la population est de 48,4 ans.

S'installer à Auray : cadre de vie et logement

S'installer à Auray, c'est opter pour le confort d'une petite ville exceptionnellement bien équipée, avec 987 équipements recensés par l'INSEE, dont 324 services et 347 établissements de santé. Cette densité de services, couplée à une connexion fibre pour 88,2 % des logements, en fait un lieu adapté au télétravail et très pratique au quotidien. La présence d'une gare TGV à 2 km ouvre directement sur Paris en moins de trois heures, un atout majeur.

Le cadre historique, avec ses 23 monuments protégés et son port de Saint-Goustan, offre un charme indéniable. Il convient de noter que la commune est classée en zone à risque radon significatif, un facteur à prendre en compte lors de l'achat. Le profil démographique est vieillissant (35,5 % de plus de 60 ans), ce qui se ressent dans l'ambiance paisible de la ville mais peut limiter la dynamique du marché locatif étudiant ou jeune actif.

Carte du marché immobilier à Auray

Auray et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Auray

12,7 °C
Température moyenne ?
969 mm
Précipitations ?
22 j
Jours de gel/an ?

Le climat alréen, typique du sud Morbihan, affiche une température moyenne douce de 12,7 °C et des précipitations annuelles proches de 970 mm. Les hivers sont modérés, les étés rarement caniculaires. Ce profil océanique convient aux acheteurs recherchant la fraîcheur estivale et supportant l'humidité ambiante. L'altitude moyenne de 25 m et la proximité du littoral (10 km) atténuent les gelées. Un atout pour les activités de plein air, mais à pondérer avec l'ensoleillement, inférieur à la moyenne nationale.

À qui s'adresse Auray ?

Cette commune s'adresse principalement aux ménages actifs bénéficiant de la mobilité TGV, aux retraités (35,5 % des habitants ont 60 ans et plus) attirés par les services médicaux développés, et aux primo-accédants acceptant de commencer par un petit appartement. Les familles seront séduites par les 13 établissements scolaires, mais devront composer avec un parc de maisons limité (39 % du total) et un prix au m² élevé. Les amateurs de patrimoine et de vie urbaine à échelle humaine y trouveront aussi leur compte.

Avantages et limites à Auray

✓ Points forts

  • Gare TGV à 2 km pour Lorient, Vannes, Paris
  • Services nombreux : 987 équipements (commerces, santé)
  • Patrimoine historique riche avec 23 monuments
  • Dynamisme démographique : +9,7 % habitants en 10 ans
  • Parc immobilier énergétiquement correct (DPE C dominant)

− À prendre en compte

  • Prix au m² élevé (3 707 €) vs communes voisines
  • Densité forte (2 030 hab./km²) pour une petite ville
  • Taxe foncière sur le bâti élevée à 48,08 %

Composition du parc immobilier à Auray

9 113 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc à Auray combine 39,0 % de maisons et 61,0 % d'appartements.

87,0 % Résidences principales 7 925 logements
6,9 % Résidences secondaires 627 logements
6,2 % Logements vacants 561 logements
46,8 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Avec 46,8 % de propriétaires occupants et seulement 6,9 % de résidences secondaires, le parc de 9 113 logements signe un marché ancré dans la résidence principale, donc structurellement stable. La part de logements sociaux (21 %) et de maisons individuelles (39 %) dessine un paysage urbain mixte. Le faible taux de vacance (6,2 %) confirme une pression locative et une demande soutenue. L'acheteur typique est souvent un ménage souhaitant s'installer durablement, attiré par la centralité et les 987 équipements de proximité.

Ancienneté du parc à Auray

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 874 logements).

  • Avant 1919 4,1 % 320 logts
  • 1919-1945 6,5 % 515 logts
  • 1946-1970 13,2 % 1 036 logts
  • 1971-1990 28,0 % 2 203 logts
  • 1991-2005 19,7 % 1 548 logts
  • 2006-2019 28,6 % 2 252 logts

Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.

Équipements et services à Auray

987 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

224 Commerces
324 Services
347 Santé
47 Sports et loisirs
15 Enseignement
24 Tourisme
6 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Auray

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Significatif Classe 3/3
Sismicité Faible Zone 2/5
Risques naturels recensés 9 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 6 catastrophes naturelles déclarées

Le territoire présente un aléa radon significatif, un gaz radioactif naturel qui peut s'infiltrer dans les bâtiments. La sismicité est faible. Neuf risques naturels sont recensés (inondation, mouvement de terrain…), avec six arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Ces données, issues de Géorisques, imposent de consulter le plan de prévention des risques (PPR) en mairie avant tout achat, notamment pour les biens en fond de vallée ou sur certains versants. Une étude de sol peut être recommandée.

Cas pratique : un achat type à Auray

Une maison de 97 m² (surface médiane pour 345 029 €) représente l'équivalent de 15,3 années du revenu médian local (22 470 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % génère une mensualité d'environ 1 700 € hors assurance, soit un taux d'effort de 45 % pour un ménage au revenu médian.

Erreurs à éviter quand on achète à Auray

  • Oublier de vérifier le zonage radon et les risques naturels.
  • Se fier uniquement au DPE sans lire l'étiquette complète.
  • Négocier sans connaître le prix réel au m² du quartier.
  • Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).

Points clés à retenir à Auray

  • Prix médian à 3 637 €/m², en hausse de 1,1 % sur un an.
  • Rendement brut de 4,4 % pour les appartements, 4,1 % pour les maisons.
  • Climat doux (12,7 °C) mais pluvieux (969 mm/an).
  • La proximité de la gare TGV est un important facteur de valeur.
  • Une maison type coûte 345 029 €, un appartement 176 015 €.
  • Rendement net estimé à seulement 2,5 % et 2,3 % après charges.
  • Parc de logements performant, classe DPE C dominante.
  • Seulement 3 % de passoires thermiques dans le parc.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Auray ?

À Auray, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation micro-géographique. La proximité de la gare TGV (2 km) ou du centre historique, classé avec ses 23 monuments, peut ajouter jusqu'à 10 % au prix au m². L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent aussi, le parc étant majoritairement en classe C. Pour une maison, la surface du terrain et l'exposition sud-ouest sont valorisées. À l'inverse, un appartement sans ascenseur au 3e étage ou une copropriété en difficulté pénalisent l'estimation. Les 224 commerces et 13 écoles rayonnent sur un marché très segmenté.

Estimation indicative d'une maison à Auray

Pour une maison de 105 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

381 885 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer entraîne une stagnation du bien sur le marché, tandis que sous-évaluer signifie une perte sèche. À Auray, où le prix médian est de 3 707 €/m², une erreur de seulement 5 % sur un appartement type de 50 m² représente un écart de plus de 9 000 €. Les données brutes (DVF) ne suffisent pas : elles doivent être contextualisées avec le taux de vacance (6,2 %), la dynamique démographique (+1,9 % sur 5 ans) et l'offre neuve en baisse (-26 %). Une expertise locale permet de calibrer le prix de vente initial pour attirer les acheteurs sans brader son patrimoine.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un algorithme de calcul automatique ne peut saisir les subtilités du marché alréen, très polarisé entre le centre ancien, les quartiers périphériques et le secteur de la gare. Un professionnel local intègre l'état réel du bien (humidité fréquente, exposition au radon), la qualité des matériaux (pierre locale, rénovation authentique) et la dynamique exacte de la rue. Il connaît aussi la solvabilité des acheteurs potentiels, cruciale dans une commune où le revenu médian est de 22 470 €. Son expertise permet une négociation éclairée et évite une sous- ou sur-évaluation dommageable.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Utiliser une moyenne au m² unique pour toute la commune.
  • Oublier de valoriser un jardin ou une vue dégagée.
  • Ne pas tenir compte de l'état réel des installations.
  • Vendre sans connaître le calendrier de la taxe foncière (novembre).

Investir à Auray : passer à l'action

Analyser un marché est une chose, y réaliser une opération financièrement viable en est une autre. La fenêtre d'opportunité à Auray est étroite et requiert une parfaite connaissance des secteurs et une négociation serrée. Seul un expert du bassin alréen peut vous guider pour identifier le bien qui fera la différence.

Ces données dessinent un marché exigeant. Le succès d'un investissement se joue sur la sélection du bien et le timing.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Auray

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Auray ?

    Le prix médian global est de 3 637 €/m² en 2024, avec une fourchette centrale comprise entre 3 095 et 4 276 €/m². Les appartements (3 746 €/m²) sont légèrement plus chers que les maisons (3 529 €/m²).

    Est-ce que les prix baissent à Auray ?

    Non, les prix continuent de progresser mais très faiblement : +1,1 % entre 2023 et 2024. Après une forte hausse entre 2020 et 2022, le marché s'est stabilisé à un niveau élevé.

    Auray est-elle plus chère que Vannes ou Lorient ?

    Auray est généralement moins chère que le centre de Vannes, mais son prix au m² est comparable à certains secteurs de Lorient. Son attractivité repose davantage sur son cadre de vie et sa desserte TGV que sur son statut de pôle économique.

    Quel rendement locatif peut-on espérer à Auray ?

    Le rendement brut est d'environ 4,4 % pour un appartement et 4,1 % pour une maison. Après déduction des charges, le rendement net estimé se situe autour de 2,5 %, ce qui est modeste.

    Quels sont les quartiers les plus recherchés à Auray ?

    Le centre-ville historique et le secteur de la gare TGV sont très prisés pour leur praticité. Les quartiers plus résidentiels, comme ceux proches du complexe sportif, attirent les familles, mais l'offre en maisons y est rare.

    Marché immobilier des communes voisines

    Auray affiche un prix au m² 32 % plus élevé qu'Hennebont et 42 % au-dessus de Quimperlé, un écart de valorisation qui ne se justifie pas par des indicateurs économiques ou démographiques proportionnellement supérieurs.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Auray.

    Communes limitrophes d'Auray

    Auray est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 637 €/m² Prix médian à Auray
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Marché sous pression à Auray: 3 637 €/m² en médiane, +43,4 % par rapport à la moyenne nationale.

    Progression modérée: ++13,2 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 1 265 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.

    La ventilation des ventes associe 40,6 % de maisons et 59,4 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (105 m² à 370 545 €) équivaut à 16,5 années de revenu médian au niveau communal.

    Les loyers d'annonce d'Auray avoisinent 13,8 €/m² pour les appartements et 12,0 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,4 % — dans la moyenne française. Le poids limité des résidences secondaires (6,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    La construction neuve est soutenue à Auray: 408 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 82 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (81 % des autorisations sur 2021-2025).

    Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Auray est une commune bretonne, entre terre et mer. Le cadre géographique (en retrait du littoral morbihannais, à environ 14 km, à 26 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.

    Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 6 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Auray

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    Communes voisines

    Brech 56400 7 052 hab. 6,1 km Pluneret 56400 6 262 hab. 2,2 km Crach 56950 3 423 hab. 5,6 km