01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 647 logements dont 5 366 résidences principales, 97 résidences secondaires et 185 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 366 | 95,0 % |
| Résidences secondaires | 97 | 1,7 % |
| Logements vacants | 185 | 3,3 % |
Parmi les 5 647 logements du parc, 95 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 3 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 139 | 2,7 % |
| 1919-1945 | 67 | 1,3 % |
| 1946-1970 | 353 | 6,8 % |
| 1971-1990 | 1 534 | 29,6 % |
| 1991-2005 | 1 533 | 29,6 % |
| 2006-2019 | 1 561 | 30,1 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 30 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 56 | 1,0 % |
| 2 pièces | 682 | 12,7 % |
| 3 pièces | 835 | 15,6 % |
| 4 pièces | 1 021 | 19,0 % |
| 5 pièces ou plus | 2 772 | 51,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,5 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (52 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 418 | 4 984 | 5 647 |
| Rés. principales | 4 210 | 4 691 | 5 366 |
| Rés. secondaires | 54 | 77 | 97 |
| Vacants | 154 | 216 | 185 |
À titre de comparaison : 52,1 % de part de propriétaires à Loudéac, à 53 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 248 | 60,5 % |
| Locataires (privé) | 1 200 | 22,4 % |
| Locataires HLM | 860 | 16,0 % |
| Logés gratuitement | 58 | 1,1 % |
La répartition du parc occupé: 60,5 % de propriétaires, 38,4 % de locataires, dont 16 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 502 | 46,6 % |
| Fioul | 427 | 8,0 % |
| Électricité | 1 868 | 34,8 % |
| Gaz bouteille | 45 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 524 | 9,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 47 % au gaz de ville, 35 % pour électricité, 10 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 595 |
| 2 à 4 ans | 1 157 |
| 5 à 9 ans | 1 081 |
| 10 ans ou plus | 2 532 |
| Total ménages | 5 366 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 070 |
| Sous-occupation modérée | 1 114 |
| Sous-occupation accentuée | 1 157 |
| Suroccupation modérée | 101 |
| Suroccupation accentuée | 14 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 465 | 8,7 % |
| 1 voiture | 2 476 | 46,1 % |
| 2 voitures ou plus | 2 425 | 45,2 % |
Ventilation par équipement automobile: 9 % sans véhicule, 46 % mono-motorisés, 45 % multi-motorisés. Par ailleurs, 86,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 728 | 692 | 15 | 21 |
| 1975 | 1 257 | 1 180 | 14 | 63 |
| 1982 | 1 682 | 1 578 | 35 | 69 |
| 1990 | 2 131 | 2 027 | 40 | 64 |
| 1999 | 2 999 | 2 867 | 38 | 94 |
| 2006 | 3 937 | 3 754 | 51 | 132 |
| 2011 | 4 418 | 4 210 | 54 | 154 |
| 2016 | 4 984 | 4 691 | 77 | 216 |
| 2022 | 5 647 | 5 366 | 97 | 185 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 728 à 5 647, soit +676 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 371 | 287 | 272 | 380 | 341 | 178 |
| Dont vacants > 2 ans | 54 | 63 | 68 | 71 | 88 | 89 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 39 | 2,0 % |
| Classe B | 93 | 4,8 % |
| Classe C | 1 329 | 68,4 % |
| Classe D | 325 | 16,7 % |
| Classe E | 100 | 5,1 % |
| Classe F | 30 | 1,5 % |
| Classe G | 28 | 1,4 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (68 %), 75 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 276 | 14,2 % |
| Classe B | 263 | 13,5 % |
| Classe C | 1 127 | 58,0 % |
| Classe D | 183 | 9,4 % |
| Classe E | 54 | 2,8 % |
| Classe F | 27 | 1,4 % |
| Classe G | 14 | 0,7 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 58 %, 86 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 225 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 243 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 179 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 143 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 115 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 84 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 243 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 84 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 38 | 1 |
| Classe B | 49 | 44 |
| Classe C | 378 | 951 |
| Classe D | 209 | 116 |
| Classe E | 81 | 19 |
| Classe F | 21 | 9 |
| Classe G | 23 | 5 |
Côté maisons, la dominante est C (165 kWh/m²/an); côté appartements, C (119).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 19 |
| T2 | 221 |
| T3 | 363 |
| T4 | 209 |
| T5+ | 65 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Avé (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-Avé est la commune ayant la consommation énergétique la plus basse (DPE) du département Morbihan. (sur 249 communes) Voir le classement
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Saint-Avé dispose de 5 647 logements, dont 95,0 % sont des résidences principales. Au plan typologique, la maison (70,8 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (29,2 %). Saint-Avé se situe dans un environnement une commune bretonne, entre terre et mer, à 50 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à 28 km du littoral morbihannais.
Saint-Avé présente un profil majoritairement propriétaire — 60,5 % des ménages possèdent leur résidence principale. Au plan locatif social, 16,0 % des résidences principales sont en HLM. Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 19,8 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.
Le parc compte 30,1 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (138 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Au plan énergétique résidentiel, 46,6 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Saint-Avé a augmenté de +13,3 %. 45,2 % des ménages de Saint-Avé disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune bretonne, entre terre et mer. Topographie et environnement: à 50 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à 28 km du littoral morbihannais — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Saint-Avé en 2026 ?
A seulement 3 km de Vannes, Saint-Ave beneficie de la dynamique economique de l'agglomeration tout en conservant un cadre de vie preserve. Avec une population en croissance et un taux de chomage inferieur a 10 %, la commune attire des menages en quete de proximite urbaine. Faut-il pour autant y investir en 2026 ?
Avec une attractivite territoriale dans le top quart et un prix du metre carre en hausse de 35 % depuis 2020, Saint-Ave confirme son statut de valeur refuge du sud Morbihan.
Verdict
➤ Investir a Saint-Ave exige une solide capacite d'emprunt et une vision long terme, pour miser sur la plus-value plutot que sur le rendement locatif immediat.
Points clés
- ✓ Attractivite territoriale dans le top quart
- ✓ Variation annuelle positive de 3,1 %
- ✓ Rendement brut des maisons correct (4,5 %)
- ⚠ Accessibilite immobiliere tres faible (1,2/10)
- ⚠ Rendement des appartements tres faible (1,1 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Inferieur de 12 % a la moyenne nationale
- Superieur de 94 % a la moyenne des communes comparables du Morbihan
- Rendement locatif brut des appartements tres faible (1,1 %), loin des standards des grandes metropoles
Analyse du marché immobilier à Saint-Avé
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Avé : opportunités et risques
Investir a Saint-Ave en 2026 releve d'une strategie de plus-value a long terme plutot que de rendement locatif immediat. Le rendement brut des maisons (4,5 %) est correct, mais il est erode par une taxe fonciere elevee (37,96 %) et par des prix d'acquisition deja hauts. Pour les appartements, le rendement de 1,1 % est tout simplement prohibitif, sauf a anticiper une revalorisation tres forte du bien.
Le risque principal est celui de la liquidite. Avec un indice d'accessibilite immobiliere (IAI) a 1,2/10, la demande locale est etouffee. Le marche est porte par des acheteurs venus de l'exterieur, ce qui peut le rendre plus volatile si les conditions de credit se degradent. La part extremement faible de passoires energetiques (3 %) est en revanche un atout, reduisant le risque lie a la loi Climat et Resilience.
La dynamique demographique (+5,8 % en 5 ans) et le tissu economique sain (taux de renouvellement des entreprises de 15,2 %) constituent des indicateurs solides. L'investisseur doit cependant viser un horizon de detention d'au moins 10 ans pour amortir les frais et beneficier de la hausse des prix, qui devrait se poursuivre a un rythme modere, d'apres la tendance des cinq dernieres annees.
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Données du marché immobilier à Saint-Avé
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median a Saint-Ave atteint desormais 3 254 €/m², selon les donnees DVF 2024. Cette valorisation place la commune dans la frange superieure du departement, derriere Auray mais nettement devant des poles comme Ploermel ou Redon. La structure des ventes est particulierement eclatee, avec une fourchette interquartile tres large (3 072 - 7 826 €/m²), signe d'un marche a plusieurs vitesses ou coexistent de l'ancien accessible et du neuf tres premium.
L'ecart abyssal entre le prix median des maisons (3 056 €/m²) et celui des appartements (3 442 €/m²) est le signal le plus frappant. Il s'explique par la surface mediane reduite des appartements vendus (46 m²), probablement issus de programmes recents et bien localises, et par la predominance ecrasante des maisons individuelles (71,1 % du parc). Le marche de la maison reste le cœur de l'activite.
La proximite immediate de Vannes, accessible par la gare TGV situee a 3 km, est le principal levier de cette attractivite. Cette desserte exceptionnelle permet a Saint-Ave de capter une demande de menages cherchant un cadre plus residentiel sans renoncer aux emplois et services de la prefecture. Cette dependance a l'exterieur constitue neanmoins un point de vulnerabilite en cas de ralentissement economique local.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Avé Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les donnees DVF revelent une hausse ininterrompue du prix median depuis 2020, avec une croissance de 35 % en cinq ans. L'annee 2024 marque un nouveau sommet a 3 254 €/m², consolidant une tendance baissiere sur le rythme des gains : +12 % en 2021, +14 % en 2022, +2,5 % en 2023 et +3,1 % en 2024. Cette deceleration indique une certaine resistance des prix, mais aussi une possible saturation du marche face a une accessibilite degradee. Comparativement, l'ecart avec une commune comme Auray (+2 %) s'est resserre, tandis que le premium sur Ploermel (-37 %) reste considerable. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire suggere une poursuite de la hausse, mais a un rythme modere, exigeant une selection rigoureuse pour degager de la plus-value.
Évolution du marché immobilier de Saint-Avé
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 118 transactions en 2025 et affiche une évolution de +12,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 254 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le marche a enregistre 118 transactions, un volume en legere hausse apres la baisse de 2023 (109 ventes). La repartition est equilibree entre maisons (85 ventes, mediane 112 m²) et appartements (33 ventes, mediane 46 m²), signe d'une demande diversifiee. Le prix median des appartements (3 442 €/m²) est tres superieur a celui des maisons (3 056 €/m²), reflet probable d'un parc recent et de petites surfaces. Le marche est dynamique et liquide, tire par l'attractivite residentielle de l'agglomeration vannetaise. Cette activite soutenue, couplee a une offre neuve limitee, maintient une pression a la hausse sur les prix, dans un contexte ou la demande locale peine a suivre.
Répartition des ventes
72,0 % de maisons et 28,0 % d'appartements parmi les 118 transactions enregistrées.
72,0 % maisons, 28,0 % appartements sur 118 ventes: le collectif pèse 28,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 118 | 85 | 33 |
| Prix médian/m² | 3 254 € | 3 056 € | 3 442 € |
| Prix moyen/m² | 3 546 € | ||
| Surface médiane | – | 110 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 171 | 2 886 € |
| 2022 | 143 | 3 242 € |
| 2023 | 101 | 3 322 € |
| 2024 | 106 | 3 275 € |
| 2025 | 118 | 3 254 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Selon les donnees SITADEL, 557 logements ont ete autorises a la construction sur les cinq dernieres annees, dont 132 en 2024. Cette production neuve, bien que significative, affiche une tendance a la baisse de 12 % par rapport a la periode precedente. Ce ralentissement tempigne d'une possible tension sur le foncier disponible ou d'un ajustement a la demande. Compte tenu de la forte croissance demographique (+16,2 % en 10 ans), cette reduction de l'offre neuve pourrait accentuer la pression sur le parc existant et soutenir les prix. Les projets se concentrent probablement dans les zones en cours d'urbanisation, a proximite des axes routiers et des services nombreux de la commune.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 3 078 logements ont été autorisés et 2 920 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 95 %.
Vacance longue durée à Saint-Avé
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Avé (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Avé totalise 445 logements sur 5 ans, soit -38 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Avé
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Avé
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,96 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut annonce une performance théorique. À Saint-Avé, le passage au net, soit environ 2,8 % pour une maison, intègre des coûts récurrents. La taxe foncière, fixée à 37,96 % du revenu cadastral, en est le premier poste. Il faut ajouter les frais de gestion locative (environ 5-8 % du loyer), une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 3,3 %) et pour travaux (le parc, bien que performant avec une dominante DPE C, vieillit). En copropriété, les charges courantes sont un autre poste significatif.
Performance énergétique du parc à Saint-Avé
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 944 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Avé est C, avec 3,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe moyenne C (136 kWh/m²/an). Seuls 3,0 % des logements sont classés F ou G, ce qui limite le risque réglementaire à court terme. Cependant, les seuils se durcissent : à partir de 2025, les passoires seront interdites à la location. Pour un acheteur, viser au minimum la classe D devient prudent. Un bien en E ou F nécessitera un plan de travaux pour rester louable et valorisable, un investissement à anticiper dans le budget.
Quelles zones cibler à Saint-Avé ?
La demande locative est diffuse sur l'ensemble de la commune, sans quartier spécifique. La proximité immédiate du centre-bourg, des écoles et des arrêts de bus vers Vannes (à 3 km de la gare TGV) constitue un atout majeur. Les zones pavillonnaires récentes en périphérie attirent également les familles. Aucun programme neuf important n'est signalé pour 2024 (132 logements autorisés), limitant le risque de sur-offre locative à court terme qui viendrait tirer les loyers vers le bas.
Calculateur de rendement à Saint-Avé
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Risques à connaître avant d'investir à Saint-Avé
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un marché où seulement 3,3 % des logements sont vacants. La taxe foncière, à 37,96 %, grève significativement la rentabilité. La dépendance à l'économie de Vannes est forte, et un ralentissement local impacterait la demande. Enfin, la présence de risques naturels (PPRi inondation, radon significatif) doit être vérifiée pour chaque bien, car elle peut affecter l'assurabilité et la valeur.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Avé
- Oublier la taxe foncière, élevée à 37,96 % du revenu cadastral.
- Négliger la faible liquidité du marché locatif pour les appartements.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Surestimer le loyer par rapport au marché réel (14,3 €/m² en médiane).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saint-Avé suit le rythme classique de la région, avec une accélération au printemps (mars à juin) et une reprise en septembre après la pause estivale. Vendre en avril-mai peut maximiser la visibilité auprès des familles souhaitant une rentrée scolaire dans la commune. L'automne reste actif jusqu'à la mi-novembre. L'échéance de la taxe foncière en octobre peut, dans certains cas, inciter des vendeurs à conclure avant l'été. L'affluence touristique estivale dans le Golfe du Morbihan a peu d'impact direct sur ce marché résidentiel.
Le saviez-vous ?
- 6 monuments historiques protégés, dont le château de Trussac.
- La fibre optique est disponible pour 90,5 % des logements.
- L'âge médian des Avéens est de 44,8 ans, proche de la moyenne nationale.
S'installer à Saint-Avé : cadre de vie et logement
S'installer a Saint-Ave, c'est profiter d'une qualite de services exceptionnelle pour une commune de cette taille, avec 367 equipements recenses par l'INSEE. Commerces, sante, sports et loisirs sont tres bien representes, ce qui limite les deplacements pour la vie quotidienne. La connectivite est egalement un atout majeur, avec une couverture fibre a 90,5 % et un score numerique eleve, ideal pour le teletravail.
Le cadre de vie est marque par un equilibre entre urbanisation recente et espaces preserves. Le parc immobilier est moderne (30,1 % construit apres 2006) et energetiquement performant (classe DPE dominante C). La commune est neanmoins soumise a un risque de radon significatif et a un PPRi (inondation) sur les bassins versants vannetais, des contraintes a verifier precisement avant tout achat.
Profil demographique equilibre (age median 44,8 ans) et faible taux de residences secondaires (1,7 %) dessinent une commune vivante a l'annee, animee par une population de proprietaires occupants (60,5 %). La proximite de Vannes offre l'acces a une offre culturelle et de loisirs etendue, faisant de Saint-Ave un compromis residentiel tres apprecie des familles et des actifs.
Carte du marché immobilier à Saint-Avé
Saint-Avé et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Avé
Le climat local, avec une température moyenne de 12,9 °C et des précipitations annuelles de 1 034 mm, est typiquement océanique breton. Il se caractérise par des hivers doux et des étés frais, avec un nombre limité de jours de gel. Ce profil, plus humide que la moyenne nationale, convient particulièrement aux acheteurs recherchant un air marin sans extrêmes thermiques. L'absence de canicules marquées est un atout pour le confort estival, mais la luminosité peut être plus faible qu'en région méditerranéenne.
À qui s'adresse Saint-Avé ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux actifs travaillant dans le bassin vannetais, attirés par la qualité des écoles et la prédominance de l'habitat individuel. Les primo-accédants peuvent tenter leur chance sur les biens les plus modestes, mais le prix au m² élevé les oriente souvent vers des communes moins chères à proximité. Les retraités y trouvent un cadre paisible et bien doté en services, même si la part des seniors est déjà importante (indice de vieillissement de 160,2). Les profils recherchant une animation urbaine dense lui préféreront Vannes.
Avantages et limites à Saint-Avé
✓ Points forts
- Proximité de Vannes et de sa gare TGV (3 km)
- Cadre de vie familial avec 71,1 % de maisons
- Équipements nombreux (367 commerces et services)
- Parc immobilier récent et bien isolé (classe C dominante)
- Dynamisme démographique (+5,8 % en 5 ans)
− À prendre en compte
- Prix au m² élevés, surtout pour les appartements
- Risques naturels : radon et zones inondables (PPRi)
- Score numérique communal très faible (8/100)
Composition du parc immobilier à Saint-Avé
5 647 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saint-Avé combine 71,1 % de maisons et 28,9 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements, à 71,1 % de maisons individuelles et seulement 1,7 % de résidences secondaires, dessine un marché ancré dans la vie de famille et la stabilité. La forte proportion de propriétaires occupants (60,5 %) et le faible taux de vacance (3,3 %) indiquent une pression modérée sur l'offre et une certaine résilience. Ce paysage reflète une demande d'acheteurs principalement constituée de ménages sédentaires, plutôt que d'investisseurs ou d'acquéreurs occasionnels, ce qui peut tempérer la volatilité des prix.
Ancienneté du parc à Saint-Avé
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 188 logements).
- Avant 1919 2,7 % 139 logts
- 1919-1945 1,3 % 67 logts
- 1946-1970 6,8 % 353 logts
- 1971-1990 29,6 % 1 534 logts
- 1991-2005 29,5 % 1 533 logts
- 2006-2019 30,1 % 1 561 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Avé
367 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Avé
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Avé est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) sur les bassins versants vannetais. La présence d'un radon significatif, gaz radioactif naturel, impose une vigilance sur la ventilation des sous-sols et vides sanitaires. La sismicité est faible. Ces contraintes ne bloquent pas la construction mais imposent des études géotechniques et des normes spécifiques pour tout nouveau projet. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) et le certificat d'urbanisme est une étape indispensable avant tout achat de terrain.
Cas pratique : un achat type à Saint-Avé
Une maison de 112 m² (surface correspondant au prix médian total de 350 336 €) représente 14,4 années du revenu médian local (24 360 €). Avec un apport de 10 % (35 000 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 % (hors assurance), la mensualité capital + intérêts s'élèverait à environ 1 740 €. Cela illustre l'effort d'accession important sur ce marché.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Avé
- Ne pas consulter le PPRi local pour un bien en zone inondable.
- Minimiser le coût des travaux sur un bien classé DPE E ou pire.
- Acheter sans vérifier la couverture fibre (disponible à 90,5 %).
- Ignorer la présence potentielle de radon, nécessitant un diagnostic.
Points clés à retenir à Saint-Avé
- Prix médian maison : 3 056 €/m² (DVF 2024).
- Rendement net maison : environ 2,8 % après charges.
- Climat océanique : 12,9 °C et 1 034 mm de pluie/an.
- Marché porteur : prix au m² en hausse de +3,1 % sur un an.
- Appartements rares et chers : 3 442 €/m² en médiane.
- Loyer médian maison : 11,7 €/m²/mois.
- Parc immobilier sain : 71,1 % de maisons, 3,3 % de vacants.
- Revenu médian des acheteurs potentiels : 24 360 €/an.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Avé ?
À Saint-Avé, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation intra-communale. La proximité immédiate des 40 commerces, des écoles ou de la gare TGV de Vannes (à 3 km) prime. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sud-ouest ajoutent une prime. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd : une rénovation complète peut justifier un prix au m² 10 à 20 % supérieur à la médiane. Dans un parc où 30,1 % des logements sont post-2006, la modernité des équipements (cuisine, salle de bains) est aussi un critère valorisant.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Avé
Pour une maison de 110 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
357 940 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale pour vendre dans des délais optimaux et au meilleur prix. À Saint-Avé, se baser sur le seul prix médian global (3 500 €/m²) serait une erreur, tant l'écart est grand entre maisons et appartements. Une surévaluation peut entraîner une vacance prolongée, tandis qu'une sous-évaluation génère une moins-value immédiate. Avec un taux de logements vacants très bas (3,3 %), un bien correctement prix part rapidement. Une estimation professionnelle intègre aussi l'évolution du marché, comme la baisse de -12 % des autorisations de construire, signal d'une offre future plus rare.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un expert local analyse des subtilités invisibles dans les données brutes. Il connaît l'impact exact d'une rue bruyante, la valeur ajoutée d'une vue dégagée ou la demande spécifique pour un type de bien rare (ex : maison avec dépendances). Il évalue l'état réel, souvent sous-estimé par les modèles, et peut préconiser des travaux de valorisation. Enfin, son estimation crédible, étayée par des comparaisons précises, sert de base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux et accélérer la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer un bien rénové avec des biens nécessitant des travaux.
- Se fier uniquement au prix médian au m², qui masque les écarts.
- Sous-évaluer l'impact d'une proximité immédiate avec les écoles.
- Négliger de mettre en avant un DPE performant (classe C ou mieux).
Investir à Saint-Avé : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : selection du bien, negociation, timing. Notre reseau de professionnels locaux connait Saint-Ave en profondeur et peut vous aider a transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Vous avez les donnees. Voici ce qu'elles signifient concretement pour votre projet a Saint-Ave.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Saint-Ave grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF) a Saint-Ave
- Evolution des prix et dynamique du marche local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Avé
Quel est le prix immobilier moyen a Saint-Ave ?
Le prix median global a Saint-Ave est de 3 254 €/m² en 2024, mais il varie enormement selon le type de bien. Les maisons se negocient autour de 3 056 €/m², tandis que le prix median des appartements atteint 3 442 €/m², tire par des petites surfaces neuves.
Est-ce le bon moment pour investir a Saint-Ave ?
Le marche affiche une hausse continue des prix depuis 2020, avec une variation annuelle de +3,1 % en 2024. L'investissement est pertinent pour une strategie de plus-value a long terme, mais le rendement locatif immediat est faible, notamment pour les appartements (1,1 % brut).
Saint-Ave est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Saint-Ave est nettement plus chere que la plupart de ses voisines comparables (Ploermel, Redon, Pontivy, Loudeac), avec un ecart de prix allant de +37 % a +115 %. Elle est legerement moins chere qu'Auray (-2 %), qui beneficie d'une position littorale.
Quel rendement locatif esperer a Saint-Ave ?
Le rendement locatif brut est de 4,5 % pour les maisons et seulement 1,1 % pour les appartements. Apres deduction des charges (taxe fonciere a 38 %, gestion, vacance), le rendement net des maisons chute autour de 2,8 %, ce qui est moderement attractif.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter a Saint-Ave ?
Le principal risque est lie a l'accessibilite : les prix sont tres eloignes du revenu median local, ce qui rend le marche dependant d'acheteurs exterieurs. Il faut aussi verifier les contraintes liees au PPRi (inondation) et au radon, deux risques naturels significatifs sur la commune.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Ave affiche un prix au metre carre 115 % plus eleve que Loudeac et 94 % au-dessus de la moyenne des communes comparables, un ecart de valorisation qui exige une analyse fine des indicateurs pour justifier un effet de levier.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Avé.
Communes limitrophes de Saint-Avé
Saint-Avé est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Saint-Avé: 3 254 €/m² en médiane, +31,6 % par rapport à la médiane nationale.
Hausse contenue du prix médian: +12,8 % sur la période 2021-2025. 639 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 72,0 % de maisons et 28,0 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (110 m² à 336 160 €) équivaut à 13,8 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Saint-Avé avoisinent 14,3 €/m² pour les appartements et 11,7 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,0 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Peu de résidences secondaires à Saint-Avé (1,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 445 logements autorisés au permis de construire à Saint-Avé — un rythme moyen de 89 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (58 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Avé est une commune bretonne, entre terre et mer. La géographie joue son rôle: la commune est à 28 km du littoral morbihannais, à 50 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).