Acheter à Aurillac, c'est opter pour une ville préfecture animée, nichée à 668 m d'altitude dans le Cantal. Avec un prix médian de 1 536 €/m², l'accession à la propriété y est plus facile qu'à Rodez ou Millau. La commune offre un cadre de vie complet, avec 1 535 équipements et 27 monuments historiques, mais impose aussi son climat frais et humide.
Carte du marché immobilier à Aurillac
Aurillac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Aurillac
17 571 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 71,9 % d'appartements, 28,1 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est équilibré avec 28,1 % de maisons et une large majorité d'appartements. La forte proportion de propriétaires occupants (48,6 %) indique un marché résidentiel stable. Cependant, le taux de vacance de 13,5 % et la part modeste de résidences secondaires (4,5 %) suggèrent une demande locative concentrée sur le segment principal. Cela dessine un marché où l'acheteur typique est soit un ménage s'installant, soit un investisseur ciblant la location à des habitants permanents.
Évolution démographique à Aurillac
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Aurillac
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Aurillac
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 34,3 %
- Employés 17,0 %
- Autres sans activité professionnelle 15,3 %
- Ouvriers 12,5 %
- Professions intermédiaires 12,2 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,5 %
- Agriculteurs exploitants 0,3 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Aurillac
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Aurillac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 297 logements).
- Avant 1919 9,7 % 1 393 logts
- 1919-1945 6,0 % 857 logts
- 1946-1970 35,2 % 5 037 logts
- 1971-1990 33,9 % 4 842 logts
- 1991-2005 9,2 % 1 321 logts
- 2006-2019 5,9 % 846 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Aurillac
1 535 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Aurillac
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Aurillac
Une maison de 95 m², au prix médian de 1707 €/m², coûte environ 162 165 €. Cela représente 7,4 années de revenu médian local (21 860 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans génère une mensualité d'environ 720 € hors assurance. Cette charge représente 40 % du revenu médian d'un couple, un effort conséquent mais accessible pour un ménage bi-actif dans la région.
Erreurs à éviter quand on achète à Aurillac
- Omettre de vérifier le classement DPE avant une offre.
- Ne pas consulter le plan de prévention des risques (PPR).
- Sous-estimer le coût du chauffage en classe D ou pire.
- Ignorer le taux de vacance de 13,5 % dans le quartier visé.
Le saviez-vous ?
- Aurillac compte 27 monuments historiques protégés.
- L'aéroport n'est qu'à 4 km du centre-ville.
- La ville a connu 15 arrêtés catastrophes naturelles.
Performance énergétique du parc à Aurillac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 780 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Aurillac: majorité classée D, part de passoires thermiques à 15,0 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe D dominante (240 kWh/m²/an) et les 14,8 % de passoires thermiques (F/G) révèlent un parc vieillissant. Pour un acquéreur, cela implique un risque réglementaire : les logements classés G seront interdits à la location en 2025, les F en 2028. Même pour une résidence principale, les coûts de rénovation sont à anticiper. Acheter un bien mal classé permet une décote à l'achat, mais engage des travaux souvent lourds dans l'ancien, très présent (15,7 % d'avant 1945).
Risques naturels et géorisques à Aurillac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le dossier communal de Géorisques indique un radon significatif, un risque inondation (PPRI Aurillac-Arpajon) et 15 arrêtés catastrophes naturelles historiques. Ces contraintes sont courantes en zone de moyenne montagne. Elles impliquent, avant tout achat, de consulter le plan de prévention des risques (PPR) pour connaître les éventuelles restrictions constructives ou obligations d'assurance spécifiques. La sismicité est faible, ce qui n'induit pas de surcoût de construction particulier.
Cadre de vie à Aurillac
Aurillac bénéficie d'une gamme étendue de services pour une ville de 26 000 habitants : 421 équipements de santé, 96 de sport et 531 services. Le climat est frais (10,5°C de moyenne) et pluvieux (1 137 mm/an). La ville est bien connectée avec une gare sur place, un aéroport à 4 km et la fibre pour 87,5 % des foyers. Le cadre de vie est vert et patrimonial, mais soumis à certains risques naturels (radon, inondations avec un PPRI actif). L'altitude garantit des étés peu caniculaires.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 57 m², le budget médian est de 85 000 €. Une maison de 95 m² demande environ 162 000 €. Les délais de vente peuvent être plus longs que dans des marchés tendus, notamment pour les biens énergivores (DPE moyen D). Le parc est ancien (15,7 % d'avant 1945) et les logements sociaux représentent 22 % du total, ce qui influe sur la dynamique des quartiers.
À qui s'adresse Aurillac ?
Aurillac s'adresse aux primo-accédants et aux familles recherchant une ville complète à moindre coût, avec de bonnes écoles (37 établissements). Les retraités apprécient le calme relatif et la densité médicale, mais doivent composer avec l'altitude et le climat. Les télétravailleurs y trouvent une connexion correcte (score numérique 9/100) et un coût de la vie modéré.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Coût d'accès à la propriété très raisonnable (prix médian 1 536 €/m²).
- Ville complète avec tous les services et équipements d'une préfecture.
- Cadre de vie vert, patrimonial (27 monuments) et épargné par les fortes chaleurs.
- Bonnes connections ferroviaires et aériennes pour une ville de cette taille.
- Démographie stable (+2,7% sur 5 ans) et tissu économique actif (2 673 entreprises).
− À prendre en compte
- Climat frais et pluvieux (moyenne 10,5°C, 1 137 mm/an).
- Parc immobilier globalement ancien et énergivore (DPE moyen D).
- Risques naturels présents (radon, inondations) et isolement relatif.
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Aurillac est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Aurillac
- Climat montagnard : 10,5 °C de moyenne, 668 m d'altitude.
- Parc énergétique classe D dominante.
- 48,6 % de propriétaires, marché stable.
- 87,5 % des logements éligibles à la fibre.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Aurillac
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Aurillac ?
Le prix médian d'une maison est de 1 707 €/m². Pour une surface médiane de 95 m², il faut donc un budget d'environ 162 000 €, hors frais.
Aurillac est-elle adaptée aux familles avec enfants ?
Oui, la ville compte 37 établissements scolaires, de nombreux équipements sportifs (96) et un parc de logements où les maisons représentent 28,1 %. L'environnement est plutôt favorable.
Quels sont les risques naturels à connaître avant d'acheter ?
Aurillac est concernée par un risque de radon significatif, une sismicité faible et des inondations (PPRI actif). Consultez l'état des risques et obligations (ERP) avant tout achat.
Vous envisagez d'acheter à Aurillac ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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