Acheter à Bagnolet, c'est opter pour une ville en pleine mutation, à l'ambiance urbaine et populaire, collée aux portes de Paris. Avec 14 362 hab/km², la densité est extrême. Le marché, en surchauffe (+109 % de hausse des prix), propose surtout des appartements (13 138 €/m² en médiane). La ville attire par sa vitalité démographique, ses transports et ses prix encore inférieurs à la capitale, mais impose un cadre de vie minéral et des services parfois sous tension.
Carte du marché immobilier à Bagnolet
Bagnolet et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Bagnolet
18 721 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 89,2 % d'appartements, 10,8 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est très majoritairement composé d'appartements (89,2 % des résidences principales), signe d'un habitat dense et urbain. La part de propriétaires occupants est de 30,6 %, inférieure à la moyenne nationale, ce qui indique un marché locatif important et une population relativement mobile. Seuls 1,7 % de résidences secondaires suggèrent peu d'attrait pour de la location saisonnière. La vacance à 6,6 % est un indicateur à surveiller, pouvant signaler des tensions sur le marché.
Évolution démographique à Bagnolet
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Bagnolet
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Bagnolet
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 20,4 %
- Autres sans activité professionnelle 20,0 %
- Retraités 17,2 %
- Professions intermédiaires 14,7 %
- Ouvriers 12,5 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 11,8 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,4 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Bagnolet
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Bagnolet
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 16 524 logements).
- Avant 1919 3,1 % 517 logts
- 1919-1945 10,5 % 1 732 logts
- 1946-1970 33,6 % 5 560 logts
- 1971-1990 27,5 % 4 546 logts
- 1991-2005 10,3 % 1 704 logts
- 2006-2019 14,9 % 2 465 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bagnolet
1 422 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Bagnolet
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Bagnolet
Pour une maison de 71 m² (surface médiane déduite du prix total médian et du prix au m²), comptez environ 503 248 € hors frais de notaire. Cela représente plus de 26 années du revenu médian local (19 060 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 2 500 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Bagnolet
- Négliger le dossier ESRIS sur les risques.
- Oublier de vérifier la composition de la copropriété.
- Acheter sans consulter le DPE et son impact réglementaire.
- Surestimer les capacités de stationnement.
Le saviez-vous ?
- La densité de Bagnolet la place au 2e rang de sa catégorie dans le 93.
- La fibre est déployée à 95,3 % des prises.
- Le taux de chômage local (16,5 %) est le 14e sur 17 du département.
Performance énergétique du parc à Bagnolet
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 837 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Bagnolet: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,0 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est plutôt performant, avec une classe dominante C et seulement 8,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G). Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, limite le risque réglementaire immédiat. Attention cependant : la loi Climat et Résilience prévoit l'interdiction de location des passoires G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Pour un achat, privilégiez les biens classés D ou mieux pour sécuriser votre investissement sur le long terme.
Risques naturels et géorisques à Bagnolet
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR MT prescrit de Bagnolet PPRN Approuvé approuvé le 24/02/2025
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) "Mouvements de Terrain" prescrit. Huit risques naturels sont recensés et neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces éléments impliquent, avant tout achat, de consulter le dossier des risques (ESRIS) en mairie pour connaître les contraintes constructives potentielles sur la parcelle, notamment en matière d'assurabilité.
Cadre de vie à Bagnolet
Bagnolet bénéficie d'un climat francilien typique (12,5°C de moyenne) et d'une altitude de 97 m. Son principal atout est sa connectivité : la gare de Pantin est à 3,4 km, et l'aéroport du Bourget à 11,3 km. La commune est bien équipée avec 1 422 équipements recensés, dont 29 établissements scolaires et 232 services de santé. Le patrimoine est modeste avec un seul monument historique. Le parc immobilier est majoritairement en classe DPE C (203 kWh/m²/an). La ville est exposée à 8 risques naturels et un PPR prescrit, nécessitant une vigilance. La couverture numérique est excellente (fibre à 95,3 %).
Budgets et types de biens disponibles
Pour acheter un appartement type de 67 m² (surface médiane), il faut compter environ 880 000 € (13 138 €/m²). Une maison de 71 m² coûte en médiane 503 000 € (7 088 €/m²). Ces prix, en forte hausse, restent inférieurs à ceux de Paris mais dépassent largement ceux de communes voisines comme Bezons (4 573 €/m²) ou Houilles (5 490 €/m²). Le revenu médian local étant de 19 060 €, l'accession est difficile pour les habitants : il faut 46,2 ans de revenus pour acheter un appartement type. Les biens bien positionnés se vendent rapidement dans ce marché tendu.
À qui s'adresse Bagnolet ?
Bagnolet s'adresse principalement aux primo-accédants ou jeunes actifs travaillant à Paris, prêts à accepter un cadre urbain dense pour accéder à la propriété à moindre coût que dans la capitale. Les familles peuvent y trouver leur compte grâce aux écoles et à la dynamique démographique, mais la part faible de maisons (10,8 %) limite l'offre. Les investisseurs visent le marché locatif, porté par cette même population jeune (âge médian 36,2 ans). La ville convient moins aux retraités (seulement 17 % de 60 ans et plus).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Paris (porte de Bagnolet)
- Transports pratiques (métro, gares proches)
- Dynamisme démographique fort (+21,6% en 5 ans)
- Prix d'entrée inférieurs à Paris intra-muros
- Équipements et services nombreux (1 422 au total)
− À prendre en compte
- Densité extrême (14 362 hab/km²), cadre très urbain
- Marché en surchauffe, prix en forte hausse (+109%)
- Taux de chômage élevé (16,5%) et revenu médian faible
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Bagnolet est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Bagnolet
- Parc jeune : 40,5 % de moins de 30 ans.
- Climat : 12,5 °C de moyenne, 684 mm de pluie.
- DPE performant : seulement 8 % de passoires (F/G).
- Densité élevée : 2e rang du département.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Bagnolet
Quel budget pour acheter à Bagnolet ?
Il faut prévoir en médiane 13 138 €/m² pour un appartement, soit environ 880 000 € pour un T3 de 67 m². Une maison coûte 7 088 €/m², soit 503 000 € pour 71 m². Des écarts importants existent selon l'état et la localisation.
Bagnolet est-elle une ville sûre ?
Comme toute ville dense de Seine-Saint-Denis, Bagnolet présente des disparités entre ses quartiers. Les indices de sécurité (ISE 5/10, IFE 4,4/10) suggèrent une vigilance nécessaire, à contrebalancer avec la présence de nombreux services (232 en santé).
Bagnolet est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la commune est très bien reliée : la gare de Pantin est à 3,4 km, et la gare TGV Paris-Bercy à 4,1 km. La proximité du périphérique et des portes de Paris est également un atout majeur pour les automobilistes.
Vous envisagez d'acheter à Bagnolet ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
Trouvez votre futur lieu de vie à Bagnolet
Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.