4 angles pour comprendre le marché immobilier à Pontault-Combault
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Faut-il investir à Pontault-Combault en 2026 ?
Ville jeune et dynamique de Seine-et-Marne, Pontault-Combault bénéficie d'une croissance démographique (+3,2 % en 5 ans) et d'un solide tissu économique. Son marché immobilier, après une forte hausse, connaît un réajustement. Analyse des indicateurs pour trancher sur son potentiel en 2026.
Avec une attractivité territoriale dans le top 30 % du département, Pontault-Combault offre un rendement locatif correct malgré un marché en phase de correction.
Verdict
➤ Investir ici exige de privilégier les appartements pour le rendement, en acceptant une valorisation atone à court terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut appartements : 5,5 %
- ✓ Correction de -3,8 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Densité d'équipements très élevée
- ⚠ Accessibilité très faible : IAI 0,9/10
- ⚠ Marché locatif modéré : IOL 4,5/10
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- À 3 880 €/m², Pontault-Combault se situe sous la moyenne nationale des villes de cette taille.
- Dans le top 30 % des communes les plus attractives de Seine-et-Marne selon l'indice IAT.
- Rendement locatif brut de 5,5 % pour les appartements, bien supérieur aux grandes métropoles franciliennes.
Analyse du marché immobilier à Pontault-Combault
Le marché de Pontault-Combault est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Pontault-Combault
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (7/10) : la demande excède l'offre, ce qui structurellement soutient les prix.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (7/10) : la demande excède l'offre, ce qui structurellement soutient les prix.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité catastrophique (0,9/10) : les prix sont largement déconnectés du revenu médian local de 25 010 €.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité catastrophique (0,9/10) : les prix sont largement déconnectés du revenu médian local de 25 010 €.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,5/10) : le marché locatif est équilibré, sans tension ni déséquilibre marqué.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,5/10) : le marché locatif est équilibré, sans tension ni déséquilibre marqué.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable (0,7/10) : la location saisonnière n'influence pas le marché.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable (0,7/10) : la location saisonnière n'influence pas le marché.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3849,7 — Percentile dept : 90/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,8 — Percentile dept : 92/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 60/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2792,6 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,8 — Percentile dept : 8/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 56,2 — Percentile dept : 12/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 17,3 — Percentile dept : 8/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 40,9 — Percentile dept : 90/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 60/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 24/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3849,7 — Percentile dept : 10/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 7/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 24/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,1 — Percentile dept : 15/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2792,6 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Pontault-Combault : cadre de vie et logement
Pontault-Combault, ville de près de 40 000 habitants en Seine-et-Marne, offre un cadre de vie familial et pratique à moins de 20 km de Paris. Avec un prix médian de 3 880 €/m², l'accession y est plus abordable que dans les communes limitrophes du Val-de-Marne. La ville, dense (2 793 hab/km²), mise sur ses transports, ses nombreux services et un parc de logements à dominante de maisons individuelles.
Tout savoir pour acheter et vivre à Pontault-CombaultInvestir à Pontault-Combault : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pontault-Combault
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Pontault-Combault ?
Le prix médian est de 3 880 €/m² en 2024. Pour un appartement de 45 m², il faut compter environ 179 000 €, et 338 000 € pour une maison de 91 m².
Le marché est-il en baisse à Pontault-Combault ?
Oui, les prix médians ont baissé de -3,8 % entre 2023 et 2024, après avoir atteint un pic en 2022. C'est une correction qui suit la hausse post-Covid.
Pontault-Combault est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la gare d'Émerainville - Pontault-Combault est à moins d'1 km, offrant un accès aux lignes de banlieue. L'aéroport d'Orly est à 19 km et la gare TGV de Marne-la-Vallée à 15 km.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement brut moyen pour un appartement est de 5,5 %, soit un loyer d'environ 18,1 €/m²/mois. Après charges, le rendement net est d'environ 3,1 %.
Quels sont les risques naturels à connaître ?
La commune est principalement concernée par un risque de sécheresse (PPR actif). Il existe aussi un risque très faible de radon et de sismicité. 16 arrêtés catastrophes naturelles ont été recensés.
Marché immobilier des communes voisines
Pontault-Combault affiche un prix au m² inférieur de 13 % à Villiers-sur-Marne (4 375 €/m²) et deux fois moins élevé que Nogent-sur-Marne, offrant un effet de levier significatif pour un accès à l'Île-de-France.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Pontault-Combault.
Communes limitrophes de Pontault-Combault
Pontault-Combault est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Pontault-Combault dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 645 €/m² observés en 2026. Au classement départemental, Pontault-Combault se place dans les 7 % de communes les plus chères du Seine-et-Marne.
Le prix médian de Pontault-Combault recule de -6,5 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 2 023 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 55,2 % de maisons et 44,8 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 97 m² revient à environ 347 551 €, soit 13,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Pontault-Combault: 18,1 €/m²/mois pour un appartement, 14,7 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,7 % pour un appartement (4,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Pontault-Combault (0,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 641 logements autorisés, soit 128/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 84 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Pontault-Combault est dans la grande couronne parisienne. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 104 m) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).