Le marché immobilier de Bagnolet affiche une dynamique spectaculaire, avec un prix médian global s'établissant à 12 548 €/m² selon les données DVF 2024. Cette commune très dense de Seine-Saint-Denis, qui a gagné 21,6 % d'habitants en cinq ans, connaît une véritable flambée des valeurs, avec une progression de 109 % sur un an. Un volume important de 1 737 transactions annuelles confirme l'intensité des échanges.
Comment se porte le marché immobilier à Bagnolet
La hausse de 109 % des prix en un an à Bagnolet est un signal de surchauffe rare. Cette explosion s'explique par la pression démographique (+21,6 % en 5 ans) et la proximité immédiate de Paris, via les gares de Pantin (3,4 km) et Paris-Bercy (4,1 km). Le marché est très polarisé, avec une fourchette de prix (Q1-Q3) extrêmement large, de 7 752 à 38 062 €/m². Cette dispersion reflète une hétérogénéité forte du parc, entre logements anciens et biens rénovés ou neufs. Les appartements, dominants, se négocient en médiane à 13 138 €/m², soit près du double du prix des maisons (7 088 €/m²).
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La variation annuelle de +109,0 % du prix médian (DVF 2024) est un signal statistique extrême, souvent dû à un changement de composition des ventes (plus d'appartements, moins de maisons). Elle ne reflète pas une hausse réelle des prix au m² de cet ordre. Il faut analyser la tendance sur plusieurs années. Le marché francilien étant tendu, Bagnolet, avec son attractivité métropolitaine et son dynamisme démographique (+21,6 % en 5 ans), reste porteur, mais à un rythme plus modéré.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Bagnolet
Le parc de Bagnolet est massivement composé d'appartements (89,2 %), les maisons ne représentant que 10,8 % des 18 721 logements. Seuls 30,6 % des habitants sont propriétaires, un taux faible qui explique en partie la forte demande. Les transactions sont à 96 % sur des appartements (1 667 ventes). Le profil des acheteurs est mixte : primo-accédants attirés par des prix encore inférieurs à Paris, et investisseurs visant le rendement locatif dans une ville jeune (âge médian 36,2 ans).
Marché vendeur ou acheteur ?
Bagnolet est clairement un marché de vendeurs. La forte demande, portée par la démographie et la métropolisation, rencontre une offre neuve en baisse (-64 % d'autorisations sur 5 ans). Le temps de vente est généralement court pour les biens bien positionnés et correctement estimés. Cependant, la présence de 6,6 % de logements vacants et d'un parc ancien (13,6 % d'avant 1945) peut compliquer la vente des biens nécessitant des travaux, d'autant que 8 % sont des passoires thermiques (DPE F/G).
Dernières ventes enregistrées à Bagnolet
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Bagnolet
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Bagnolet
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Bagnolet
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bagnolet (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bagnolet: 738 logements autorisés sur 5 ans, 360 pour la dernière année (-64 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
738 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, mais la tendance est à un net ralentissement : -64 % par rapport à la période précédente. Seulement 360 logements autorisés en 2024. Ce ralentissement marqué de la construction neuve pourrait maintenir la pression sur le parc ancien à moyen terme, en limitant l'offre supplémentaire. C'est un indicateur de tension persistante sur le marché, plutôt favorable aux vendeurs de biens existants bien situés.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien est traditionnellement plus actif de mars à juin. À Bagnolet, avec une forte présence de jeunes actifs (âge médian 36,2 ans), la rentrée de septembre est aussi un moment dynamique. Pour vendre, privilégiez ces périodes. Pour acheter, l'hiver peut offrir moins de concurrence. Pensez à l'échéance de la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer les négociations en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- La densité de Bagnolet la place au 2e rang de sa catégorie dans le 93.
- La fibre est déployée à 95,3 % des prises.
- Le taux de chômage local (16,5 %) est le 14e sur 17 du département.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Bagnolet
- Prix médian au m² : 12 548 € en 2024 (DVF).
- Écart maison/appartement : la maison est 46 % moins chère au m².
- Coût total médian : 880 246 € pour un appartement type.
- Revenu médian local : 19 060 €, soit un rapport prix/revenu élevé.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Bagnolet
Quel est le prix au m² à Bagnolet en 2024 ?
Le prix médian global à Bagnolet est de 12 548 €/m² (DVF 2024). Les appartements valent en médiane 13 138 €/m², tandis que les maisons sont à 7 088 €/m², reflétant des typologies et états très différents.
Les prix sont-ils en hausse à Bagnolet ?
Oui, la variation annuelle des prix est de +109 %, une hausse explosive liée à la pression démographique et à la métropolisation. Cette dynamique place Bagnolet parmi les marchés les plus tendus d'Île-de-France.
Combien de transactions à Bagnolet chaque année ?
En 2024, 1 737 transactions immobilières ont été enregistrées à Bagnolet. La très grande majorité (1 667) concernait des appartements, soulignant la nature urbaine et dense du marché.
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